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标题: 买房查漏水之心得：道高一尺，魔高一仗！ [打印本页]

作者: dahaus 时间: 2011-8-29 23:16:53 标题: 买房查漏水之心得：道高一尺，魔高一仗！

事先声明：小弟是builder, 以建房为生。为买房的朋友检查房屋质量，纯属友情客串。比起专业的检测公司，我即无先进的仪器，也不写builder report。在此与大伙分享经验而已，不敢班门弄斧。

最近帮一朋友寻到一处apartment。水泥外墙，铁屋顶。无论是门窗，还是淋浴房，做工都不差，的确不是漏水房。奇怪的是，靠deck的睡房就是有一股地毯的潮味儿。我起初以为是房子通风不好造成的怪味吧？

走到外面看，deck底下做了防水，但是防水层与室内地面的高度差大概只有5公分（大家看到2楼的deck, 有些在下面做了一层防水，防水层低于室内地面至少10公分）伸手摸摸外墙根，潮潮的。只好厚着脸皮，要求agent把靠墙角的家具移开。。。。
结果看到----墙角地毯都烂了！{:7_356:}

至于agent在神色慌张中做的解释，我根本就不想听；是谁出的馊主意，用家具来掩盖墙角渗水，也不重要了。

关键是后来咨询律师才知道，如果当时没有发现，等unconditional的时候，根本就不可能追诉他们掩盖事实的行为，因为他们“有权保持沉默”。

现在说说为什么地毯发霉：

1。deck的防水层如果和室内的地面高度太接近，当雨水量大的时候，水位会因为过高而从外墙根底下倒流进屋内。

2。20公分厚的水泥外墙，水能流进去？“你信不信，反正我信！”这种情况在block wall的错层地基中特别容易发生。水泥墙和水泥地面接缝的地方是非常薄弱的。

3。即使水不会哗哗的往里流，长期聚集在角落的潮气，也会渐渐渗透水泥，直接腐化地毯。必须承认，那种腐烂的效果，不是一朝一夕造成的，而是好几年，甚至十几年慢慢积累出来的。

友情提示：

1。外墙有deck，要看防水层是多高，至少低于屋内地面10公分；而deck板的面则至少低于室内地面5公分。

2。deck板有没有距离外墙一段间隙，至少留个1公分。（别紧挨着人家外墙，怪烦人的）

3。仔细检查内墙角的地毯，如果有家具挡着，那就更糟了。姑且不说是不是故意藏着，潮气在家具后面会因为空气不流通而愈演愈烈。

4。潮气渗透对房子的杀伤力不逊漏水！

最后声明：agent 和房主都是Kiwi。此贴绝无种族色彩。

作者: andrewboy 时间: 2011-8-29 23:32:43

好像听说，如果你问agent, 说知不知道有漏水存在，如果他知道而又没有告诉你的话，那么不管什么时候，都可以去告 agent. 据说是新的规定。。。有哪位知道的，给讲解一下。。。

作者: dahaus 时间: 2011-8-29 23:38:51

这不是新规定了，本来就是要有问必答。关键是他们可以装不知道，完全被动。

听律师说，今年7月出台的新规定是他们没有“保持沉默的权利”了，我们不问，他们也有义务说，一句“我不知道”也逃不了责任。

作者: andrewboy 时间: 2011-8-29 23:47:59

这不是新规定了，本来就是要有问必答。关键是他们可以装不知道，完全被动。

听律师说，今年7月出台的新规定是他们没有“保持沉默的权利”了，我们不问，他们也有义务说，一句“我不知道”也逃不了责任。
dahaus 发表于 2011-8-29 22:38

这还差不多，保护买家的利益。。。

作者: DEY828 时间: 2011-8-29 23:56:17

请问这句是什么意思啊？“潮气渗透对房子的杀伤力不逊漏水” 谢谢

作者: dahaus 时间: 2011-8-30 00:06:26

[潮气的杀伤力：如果您的房子通风不好，隔热不好，或者其他因素，例如我的帖子里说的，屋外的潮气容易渗进来，屋里的潮气排不出去，日积月累，地毯发霉，油漆脱落，墙板松垮，木框架腐败......结果就和漏水房一样，只是你看不到水流罢了。

作者: qqz 时间: 2011-8-30 00:26:27

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: qqz 时间: 2011-8-30 00:31:25

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 风继续吹 时间: 2011-8-30 10:08:27

这种渗水方式不在少数，balcony，concrete block都经常出现这种状况。
老房子很冷的话，可以适当加大保温棉的标号，最高到R3.6，外加double glazing能有一定的效果。当然还要看地势和朝向的问题了

作者: qqyanyan 时间: 2011-8-30 10:40:49

有点搞笑了啊

作者: 莱纳纳 时间: 2011-8-30 11:09:11

是不是plaster 外墙的townhouse 都容易渗水？ high moisture的意思就是说室内湿气重，有可能是外墙渗水造成的。

作者: NewLynnHse 时间: 2011-8-30 11:19:05

现在买房子的人都谈Plaster色变，不只townhouse. Plaster 的名誉看样子要经过时间的考验才能在提上去了。

作者: pategao 时间: 2011-8-30 13:57:33

培训贴。谢了

作者: 天天天蓝 时间: 2011-8-30 18:32:14

能不能请教个比较无知的问题，Plaster和concrete有什么区别那？谢谢

作者: frankycc 时间: 2011-8-30 18:49:28

plaster的房子很多在04年前建的没有cavity system，所有水汽容易停留以及渗漏进板子里，造成所谓的漏水房。。。大家都谈plaster色变，木有办法呀。

作者: yongchongsu 时间: 2011-8-30 20:40:22

不过还是有很多人不知道其中的厉害而买了这种房子，很多都会比政府估价要低几万，甚至十万，还以为自己很聪明捡到好东西了。

作者: LIMOUS地毯专家 时间: 2011-8-30 20:52:31

谢谢分享。。。。。。。

作者: Automation 时间: 2011-8-31 10:51:48

我家厨房的复合板木地板开始拱起来了，貌似有水流到下面积起来。
我在想是因为拖地太湿还是水管子外的水长期渗下去积在地下引起的？在冬天用热水的话，水管子外面会有水滴，积少成多。

作者: nacton 时间: 2011-8-31 15:13:02

1。外墙有deck，要看防水层是多高，至少低于屋内地面10公分；而deck板的面则至少低于室内地面5公分。
* Y- E5 C! R/ @+ n Z7 \' k- ]
2。deck板有没有距离外墙一段间隙，至少留个1公分。
dahaus 发表于 2011-8-29 22:16

想問一下: deck的防水层有多高，從外面可看得見嗎?怎樣分辨?

作者: dahaus 时间: 2011-8-31 23:35:19

19# nacton

你不用费心看下面的防水层，只要deck的面低于室内地面5公分，下面的防水层就一定够低

作者: dahaus 时间: 2011-8-31 23:36:22

18# Automation

和拖地的水没有关系，这种问题就是由于地基下面反潮气上来。

作者: dahaus 时间: 2011-8-31 23:38:27

14# 天天天蓝

plaster只是外墙的涂料；concrete是指房子的结构组成。

作者: Highlander 时间: 2011-9-1 00:37:57

我家厨房的复合板木地板开始拱起来了，貌似有水流到下面积起来。
我在想是因为拖地太湿还是水管子外的水长期渗下去积在地下引起的？在冬天用热水的话，水管子外面会有水滴，积少成多。
Automation 发表于 2011-8-31 09:51

假如是新铺不久的地板，基本上是因为热胀冷缩的原因。

假如是蛮长时间了，那么受潮的可能性大一些。

作者: Highlander 时间: 2011-9-1 00:41:49

19# nacton

你不用费心看下面的防水层，只要deck的面低于室内地面5公分，下面的防水层就一定够低
dahaus 发表于 2011-8-31 22:35

楼主讲的是balcony还是timber deck，还是在balcony上做timberdecking？

作者: 风继续吹 时间: 2011-9-1 11:21:13

timber的问题不大，楼主说的应该是balcony。deck和balcony还是有区别的

作者: Automation 时间: 2011-9-1 12:48:26

21# dahaus

谢谢。
我钻到地下去看，因为隔着保温面和油毛毡似的布，也看不出啥名堂。只能静观其变。下次还是铺地砖比较好。或者留点空隙让地板有涨的空间？

作者: Automation 时间: 2011-9-1 12:50:29

23# Highlander

应该是受潮了，唉。继续拱上来就麻烦了。

作者: nacton 时间: 2011-9-1 12:58:54

我套房裡的浴室, 花洒下的牆面底部位置, 每當開熱水便拱起, 牆下的玻璃膠沒黏著, 水應該有流進牆下面去的, 這算漏水嗎, 對結構有影響嗎?
我找了工人再塗玻璃膠, 但沖涼每當開熱水便拱起,早上看它又十分平整, 怎麼辦?

作者: nacton 时间: 2011-9-1 13:06:53

timber的问题不大，楼主说的应该是balcony。deck和balcony还是有区别的
风继续吹发表于 2011-9-1 10:21

deck不就是後門上幾級樓梯的屋外大陽台嗎?
balcony是從房間出去的露台啊。

作者: nacton 时间: 2011-9-1 13:27:59

[quote][潮气的杀伤力：如果您的房子通风不好，隔热不好，或者其他因素，例如我的帖子里说的，屋外的潮气容易渗进来，屋里的潮气排不出去，日积月累，地毯发霉，油漆脱落，墙板松垮，木框架腐败......结果就和漏水房一样，只 ...
dahaus 发表于 2011-8-29 23:06

[`/quote]
我屋子的通風和天花板都是新換的, 可是早上起來見天花板滿是水滴,甚至掉下來, 把床被.書桌都滴濕了,窗框邊亦有水, 找工人來看, 說沒問題, 因天氣冷,屋裡暖和,所以有蒸汽,不是漏水, 可是水滴的位置都開始發黃了,
請問這是潮氣麼?
我們日間都把門窗打開通風, 晚上. 不在家才關, 請問還可以怎樣?

作者: dahaus 时间: 2011-9-1 21:18:47

30# nacton

对不起，我也有朋友的老房子是这样的问题，很难解决。新的房子有保温棉，有外墙隔空夹层（cavity), 还有现在的双层玻璃，都能比较有效的解决这样的问题。可能你要装HRV了，他们不是主打干燥吗。

作者: dahaus 时间: 2011-9-1 21:50:03

30# nacton

只好加装保温棉了，会有所好转。我有个朋友的老房子也有这样的问题，很头痛。实在不行，就试试HRV, 他们不是主打干燥吗。

作者: 恩立网页设计 时间: 2011-9-1 22:50:19

作者: nacton 时间: 2011-9-2 11:09:05

30# nacton

只好加装保温棉了，会有所好转。我有个朋友的老房子也有这样的问题，很头痛。实在不行，就试试HRV, 他们不是主打干燥吗。
dahaus 发表于 2011-9-1 20:50

加装保温棉, 是在夾層還是天花板上? 往後會發霉嗎? 若保温棉裝在看不見的地方, 發霉都不知道, 豈不是等發臭才發現?

作者: 幸福的猫咪 时间: 2011-9-2 18:01:16

见过浴室漏税的，更恐怖，木头都是黑的

作者: leon888 时间: 2011-9-2 20:55:31

其实华人BUILDER 很多都不错的，但就是口碑上不去，不知道为什么？看LZ的帖子觉得LZ是个很用心的人。做的房子应该不错的。

作者: jennywang 时间: 2011-9-2 20:57:20

很有帮助的帖子

作者: ycyf 时间: 2011-9-3 20:42:13

装HRV 就好了，屋子里就很干燥。我家去年装的，今年冬天那么冷，可我家早上窗户上依然没有水滴。确实比没装前干燥多了。过一段准备再加装保温棉。听说10年以上的房子换装保温棉政府会补贴很大一部分。

作者: quanxinnz9 时间: 2011-9-4 08:04:00

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作者: NewLynnHse 时间: 2011-9-7 09:36:53

作者: dahaus 时间: 2011-9-8 22:41:56

30# nacton

房子没有保温棉！

作者: 平平凡凡的生活 时间: 2011-9-11 16:33:33

借此一角淺談我對房屋漏水的心得，希望幫到大家：

房屋會否漏水？
那跟它是否有cavity system没有必然相關。
那跟它是甚麼的外牆也没有必然相關。

其實，以任何建材作外牆的房屋均有機會漏水，而且機會是均等。
外牆為甚麼會漏水/滲水？水從何來？

首先，不談balcony 與 deck 兩者引至漏水之原因，因為會扯遠了話題，容易誤導看官至眼花撩亂。

先談房屋外牆漏水的主因有三：
其一，雨水從鋁窗之夾角位滲入(因為有些鋁窗粗製濫造)，水在鋁窗內框積聚進而滲入房屋之(木框)內牆，
其二，(以失修之平頂屋為例)雨水從屋頂之雨水渠出口處與downpipe之接合處滲漏到房屋之...內牆，若流到下層天花處會再擴散。
其三，斜角之屋簷接合處、或外牆外掛之設施未有做妥防水。

試想想：即使穿著一件單薄的雨衣站在滂沱大雨中，那雨衣亦不會漏水，
更何況Solid Plaster房屋之外牆從內至外有幾層材料，一層板、一層紙、一層網、一層水泥、外層油漆。
公道說句：房屋外牆漏水的問題並非出於Solid Plaster。
不怕什麼材料外牆 (看看高价房屋多屬什麼外牆？)，買家只要花三數百元找個專業檢測，則可免心存疑慮。

倘若房屋有漏水情況也不用擔心，找建屋業內人士，或找註冊合格之水喉匠亦可輕易找出源頭，或可及早改善。
其他若有不足之處，請業內人士補充及交流。
路過，祝生活愉快。

作者: --保险服务-- 时间: 2011-9-11 17:26:08

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作者: 爱夜 时间: 2011-9-15 22:43:10

很有用~~~谢谢分享

作者: Naati 时间: 2011-9-18 16:37:14

I DONT HAVE THE PROBLEM WITH PLASTER, THE THING IS THAT TO GET A MASTER BUILDER TO CHECK OUT THE HOUSE PRIOR TO PURCHASE

作者: yx0898 时间: 2011-9-19 15:51:09

{:8_394:}{:8_394:}{:8_394:}

作者: NewLynnHse 时间: 2012-1-18 10:35:05

{:8_398:}

作者: hanharry 时间: 2012-1-18 12:20:51

很好谢谢分享

作者: ashley 时间: 2012-1-19 01:40:26

LZ说的这种潮气，普通的BULIDER REPORT能查出来吗？还是要做那种贵的，红外线的啥的。

作者: 富贵 时间: 2012-1-20 00:15:26

好心人。。。新年快乐

作者: wcx1987521 时间: 2012-1-20 21:30:43

学习了,请再接再励.
多谢

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