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标题: 第一次准备投资房地产，向前辈门请教,应该去哪里开始学习呀？ [打印本页]

作者: 20030819 时间: 2011-11-7 15:18:46 标题: 第一次准备投资房地产，向前辈门请教,应该去哪里开始学习呀？

本人是新人,对房地产没有什么研究,求高人指教，大家都是从哪里学习的房地产投资呀？和朋友？多看报纸参加拍卖？房地产好像没有专门的课程，也没有专门的教导, 好像高手都是自学成才的,谁都有新人的时候，开头都很难,请高手门指教我如何入门了,谢谢！

作者: ping006 时间: 2011-11-7 15:29:18

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作者: 风继续吹 时间: 2011-11-7 15:35:07

一点点来吧，别太急。房产投资有很多方法，不知道你要做哪种方法

作者: NewLynnHse 时间: 2011-11-7 16:05:07

看书，找人带，自己摸索。。。

作者: 阿海 时间: 2011-11-7 16:41:23

本帖最后由阿海于 2011-11-7 16:42 编辑

就跟楼上说的：

1）看书/dvd
Rich dad poor dad series
Dolf De Roos
Richmastery dvd/books

好处：
- 便宜
- 没有时间压力

坏处：
- 学费先交，因为你刚开始没人指点一定会犯错误的。PS: 千万别买到漏水/地基/土地/等等问题的房子啊！不然不可翻身的。。
- 全靠自己，没有团队信息
- 知识少风险大
- 一开始会花很多时间
- 没有network，你不知道哪个mortgage broker/builder/lawyer/accountant好
- 什么都靠自己，身边没人给你动力

2) 找师傅带
好处：
- 起步有人带不会走弯路，能尽可能降低风险
- 知识大（靠你师傅和团队）风险小
- 前面有例子了（你师傅和同学的），自然你就知道买什么样的房子了
- 老师和同学的contact/network你能共享
- 经常有课和跟团对交流，保持自己积极性

坏处
- 学费当然比书贵了
- 很多人因为小小学费而放弃好的机会，之后就‘交大学费’了

作者: hyperthermia 时间: 2011-11-7 17:12:23

自学，去地产公司做义工

作者: 20030819 时间: 2011-11-7 19:16:11

阿海发表于 2011-11-7 16:41
就跟楼上说的：

1）看书/dvd

求阿海指教,去哪里拜师傅呀? 我到是很想学习,请给指导下,如果有师傅的联系,请站内p我!

作者: 品质生活 时间: 2011-11-7 21:53:39

推荐你找阿海做师傅。。

作者: 阿海 时间: 2011-11-8 09:32:47

品质生活发表于 2011-11-7 21:53
推荐你找阿海做师傅。。

不敢当

作者: 阿海 时间: 2011-11-8 09:33:28

20030819 发表于 2011-11-7 19:16
求阿海指教,去哪里拜师傅呀? 我到是很想学习,请给指导下,如果有师傅的联系,请站内p我!

PM给你了

有空来上课见识见识。

作者: Annie911 时间: 2011-11-8 11:36:36

本帖最后由 Annie911 于 2011-11-8 17:59 编辑

* 加入奥克兰地产投资协会( http://www.apia.org.nz/ ), 里面经常有各种投资讲座，以及专业师父招徒弟等各种信息。

* 要找师傅这里有一家： www.nzwealthmentor.com
有时候提供1到2天的启蒙课程，这家的师傅提供1对1的传帮带服务，3种培训Package可选：Mentor Package; Masters Package; PHD Package, 需要一万多到2万多刀的银子，据说不满意可以全额退款，信不信由你。

作者: Wintec 时间: 2011-11-8 12:06:10

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作者: 至诚信贷 时间: 2011-11-8 12:19:47

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作者: 阿海 时间: 2011-11-8 13:21:00

Wintec 发表于 2011-11-8 12:06
这种事情只能自己摸索, 想要成功肯定要失败几次,积累经验. 我觉得ls几位很可笑，教会徒弟，饿死师傅。 ...

Property Coaching是卖时间，并不是卖项目。

我自己1年半不到买了6个房子了，所以我的师傅好与不好我最清楚。

以前也加入过洋人Richmastery（倒闭了）的，那才是骗钱呢。PS: 很多洋人的mentoring programme都是差不多。

作者: 阿海 时间: 2011-11-8 13:31:00

本帖最后由阿海于 2011-11-8 13:31 编辑

Annie911 发表于 2011-11-8 11:36
* 加入奥克兰地产投资协会( http://www.apia.org.nz/ ), 里面经常有各种投资讲座，以及专业师父招徒弟等各 ...

APIA的一个头（他的身份我就不暴露了），mentoring service, 3天2万。

我们其中一个学生就被骗了。

3天内就被带到南区看房，问题是这学生一直都不想买南区啊！

剩下其他是非我就不说了，总之一句，市场上的property mentor，99%都是赚钱第1，学生成绩最后的。

作者: 阿海 时间: 2011-11-8 13:32:50

Annie911 发表于 2011-11-8 11:36
* 加入奥克兰地产投资协会( http://www.apia.org.nz/ ), 里面经常有各种投资讲座，以及专业师父招徒弟等各 ...

我说的那个‘骗子’就是NZWealthmentor图片里面其中一个（APIA里也经常出现的）。

作者: cm31 时间: 2011-11-8 14:36:19

阿海，可以PM一下你的师傅吗？跟你学估计就能学到很多东西了

作者: ysun062 时间: 2011-11-8 14:43:59

i am here to say (from a neutral perspective) that 阿海's coach is really good and down to earth, I am not a student of the coaching programme, but been to their meet ups, its really benificial for people who want to invest in properties.

作者: 花样年华 时间: 2011-11-8 15:10:02

阿海，给大家分享一下你的6个投资房的情况吧，看看好东西是什么样子的

作者: 花样年华 时间: 2011-11-8 15:11:02

本帖最后由花样年华于 2011-11-8 15:11 编辑

让我也开开眼界，你不方便说pm我也可以啊，谢谢拉

作者: 阿海 时间: 2011-11-8 16:59:40

PM了，见面再聊吧。

作者: 阿海 时间: 2011-11-8 17:09:34

cm31 发表于 2011-11-8 14:36
阿海，可以PM一下你的师傅吗？跟你学估计就能学到很多东西了

我才开始１年半不到，没资格教别人。

作者: huiyeee 时间: 2011-11-8 21:10:15

求阿海也PM给我一下吧,谢谢

作者: 品质生活 时间: 2011-11-8 21:50:07

本帖最后由品质生活于 2011-11-9 14:07 编辑

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

作者: whozthat 时间: 2011-11-9 17:30:42

阿海可以PM一下你的师傅的联系方式吗？

作者: psz 时间: 2011-11-10 09:23:52

俺也想开始投资奥克兰的房产，能否PM我相关信息啊

作者: milkygirl 时间: 2011-11-11 19:22:46

阿海，留个联系方式吧，你们有什么房产活动聚会的，可以去看看吗？

作者: all02 时间: 2011-11-11 20:41:24

阿海发表于 2011-11-8 13:21
Property Coaching是卖时间，并不是卖项目。

我自己1年半不到买了6个房子了，所以我的师傅好与不好我最 ...

启动资金如果方便透露的话PM一下，贷款跟收入比例之类的能告诉下更好。名师出高徒，看来你师傅比较了得。

作者: 阿海 时间: 2011-11-11 22:53:30

一开始够deposit买2个unit，之后6个月top up到105-110% mortgage base on purchase price，就是1分钱不花买下。

作者: marylyn 时间: 2011-11-11 23:37:07

也可以PM一下我相关信息吗刚去BROKER做了PREAPPROVAL 想多了解下。。。先谢谢啦

作者: all02 时间: 2011-11-11 23:55:09

阿海发表于 2011-11-11 22:53
一开始够deposit买2个unit，之后6个月top up到105-110% mortgage base on purchase price，就是1分钱不花买 ...

佩服，这年头能做到这样不简单呀。你师傅跟一个姓陆的长得很像，是不是同一个人那

作者: 阿海 时间: 2011-11-12 08:04:11

Ron Hoy Fong, 豆腐店的创始人

作者: watsoever 时间: 2011-11-12 08:42:22

阿海发表于 2011-11-11 22:53
一开始够deposit买2个unit，之后6个月top up到105-110% mortgage base on purchase price，就是1分钱不花买 ...

如果方便请pm回答下你投资的都是unit吗，如果是全款买入，你的租金能够cover贷款利息吗，是不是必须得有工作，才可以1买2，2买3，3买4，谢谢

作者: 阿海 时间: 2011-11-12 08:46:21

watsoever 发表于 2011-11-12 08:42
如果方便请pm回答下你投资的都是unit吗，如果是全款买入，你的租金能够cover贷款利息吗，是不是必须得有 ...

都是unit, 房子暂时不是时候，也养不起啊

回报率都是7-9%之间，当然100%贷款情况下租金能cover所有expense, 包括利息。

有工作当然容易很多，不然怎拿到贷款？

作者: c.s.ross 时间: 2011-11-12 09:06:19

本帖最后由 c.s.ross 于 2011-11-12 09:54 编辑

阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base, unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能给你带来一些被动收入，那很好，但这些是不是都是建立在目前低利率的基础上的，一旦利率上涨，（我相信不可能一直这么低吧），比如说就从目前的5.5%上涨到7%吧，那你就需要往里贴钱了，而unit在最近几年的涨价空间是很小的，而且不好卖，更何况利率上涨，投资被动收入的人也都会开始卖房，应为RENT 不能COVER MORTGAGE 了，那 UNIT岂不是更难卖吗？你也肯定不会亏着卖吧？请问这时候你和你的师傅会怎么处理？还有你师傅带徒弟要收费的吗？怎么收？谢谢。

作者: all02 时间: 2011-11-12 12:27:02

c.s.ross 发表于 2011-11-12 09:06
阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base, unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能 ...

这种房地产投资方法风险很大。规避风险的操作步骤具体如下：
1。选择入市时机
必须在房地产周期的低谷并准备反弹，或刚开始反弹的时间入市
理由：房贷利率低，房价低
2。房产买入价格
最理想的买入价是低于市场价10% 到20%
理由：增加了在市场波动的情况下抗风险的空间，也更容易安排贷款
3。选择区，房，租客
理由：易出租且租金理想，少维护，避免难缠的租客
4。必须有比较理想的固定收入，而且做到量入而出
理由：有固定的收入可以应付没有租客时的还贷跟预想不到的支出。
量入而出就是根据个人收入及租金收入安排贷款，留有20%左右的余地，坚决避免蛇吞象
5。选择容易谈判的银行或好的中介
理由：1。容易top up 2。生存还是死亡最终决定权在银行

这种房地产投资的最大好处在于：启动资金小，收益大，但想在两三年就能见到成效的人免入。
最大坏处在于：一个环节或一个房产出问题就可能导致崩盘

至于贷款利率上升后还贷能力下降的问题：提高房产估价，提高租金收入评估从银行贷出更多的款还贷（就看大环境是否允许，还有个人的道行如何了）。其实这样做本身也加大了自己的风险，但在没有其它外来收入或注资的情况下这是为数不多的选择之一。另外一个选择就是抛售一到两个房产，因为买入价低所以可能会有部分获利。

其实说来说去，个人觉得房地产投资的最重要两点一是眼光二是实力，这是你立于不败之地的基本前提。空手套白狼跟蛇吞象的例子不是没有，但大部分情况下不是被狼吃了就是被象踩死了。

作者: Elfin 时间: 2011-11-12 12:44:23

本帖最后由 Elfin 于 2011-11-12 11:53 编辑

强哥你说的太好了！这样的投资模式必须得有稳定的固定收入。虽然启动资金少是优点，但是约束性太高，收效性时间相对很长。机会成本的流逝也要算进去的。不过风险相对其他投资来说较低，个人偏爱土地开发和买入老破freehold房子并进

作者: c.s.ross 时间: 2011-11-12 16:13:36

本帖最后由 c.s.ross 于 2011-11-12 16:22 编辑

all02 发表于 2011-11-12 12:27
这种房地产投资方法风险很大。规避风险的操作步骤具体如下：
1。选择入市时机
必须在房地产周期的低 ...

非常感谢你的回复。
DON HA 在鼎盛的时候拥有200多房子，最后还是倒了。。原来是这么回事，，，
谢谢

作者: 阿海 时间: 2011-11-12 16:46:04

c.s.ross 发表于 2011-11-12 09:06
阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base, unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能 ...

很多人都考虑将来利息上升怎办, 很多人都怕了不敢踏入投资房.

Propertytalk上一大堆人都这么想，结果手上就那2-3套房子顶天。

Property什么时候进手都可以，最重要要看property cycle到哪了，不同时候策略就要改变。

利息升高是为什么？是有原因的，不是白白升上去的。

我还希望利息升高呢，这样我赚得更多equity，能买更多房子（反正我也不卖）。

PS租金也在飞快增长啊

作者: 阿海 时间: 2011-11-12 16:53:18

本帖最后由阿海于 2011-11-12 16:57 编辑

c.s.ross 发表于 2011-11-12 09:06
阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base, unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能 ...

unit难卖？呵呵，你有看过unit吗？状况好的，sandringham和onehunga一个砖瓦单层unit都卖30万高了，都高过remuera了，royal oak都40万了，Epsom双校网要价都50万了（去年才40万）。

02-04年之间EPSOM的unit估计也就十几二十万。

unit价钱低，但不代表没有它的市场。

利息升到7%，没关系，我的回报率都8%或更高，还是能cover啊。

利息从5.5升到7%就证明inflation高

有inflation物价升涨房子就更贵。

PS: 我们的unit都是我们的退休金，卖了不就断了passive income了？而且卖了就买不回来啊，价钱就不一样了。

别老想着卖，那是中国人投机的想法。

要做房地产就要象洋人那样，buy and hold long term.

作者: 阿海 时间: 2011-11-12 16:56:03

c.s.ross 发表于 2011-11-12 16:13
非常感谢你的回复。
DON HA 在鼎盛的时候拥有200多房子，最后还是倒了。。原来是这么回事，，，
谢谢 ...

Don Ha就是个salesman.

他刚开始推广mentoring的时候我去听过，一塌糊涂。

说白了就是卖他自己手上的房子，谁叫他是Raywhite中介啊

作者: nihao123 时间: 2011-11-14 22:53:39

阿海可以PM一下你的师傅的联系方式吗？

作者: 大师致富 时间: 2011-11-15 13:20:27

阿海发表于 2011-11-8 09:33
PM给你了

有空来上课见识见识。

阿海，PM我一下，谢谢。

作者: 阿海 时间: 2011-11-15 13:58:55

http://www.nzherald.co.nz/proper ... p;objectid=10766002

Be careful who you learn from!

作者: 一根筷子 时间: 2011-11-18 16:29:57

能PM我一下么？非常感谢

作者: 要啥自行车 时间: 2011-11-18 17:06:17

不是很明白。你只有2个uint的首付，你的房租cover掉贷款。怎么买第3套？第3套的首付怎么来的呢？

作者: 阿海 时间: 2011-11-19 12:08:23

要啥自行车发表于 2011-11-18 17:06
不是很明白。你只有2个uint的首付，你的房租cover掉贷款。怎么买第3套？第3套的首付怎么来的呢？

从第1和第2套里再贷款啊 =)

作者: 要啥自行车 时间: 2011-11-19 12:46:19

阿海发表于 2011-11-19 12:08
从第1和第2套里再贷款啊 =)

哦。次贷危机啊。

作者: 阿海 时间: 2011-11-19 14:33:10

要啥自行车发表于 2011-11-19 12:46
哦。次贷危机啊。

呵呵, 不懂操作就是危机.

懂操作就是金矿.

作者: 要啥自行车 时间: 2011-11-19 14:45:59

阿海发表于 2011-11-19 14:33
呵呵, 不懂操作就是危机.

懂操作就是金矿.

嗯。双刃剑。。。。

作者: kilihelsey 时间: 2011-11-21 12:02:23

也请PM我一下吧，谢谢阿海。

作者: rac1609 时间: 2011-11-23 14:44:08

阿海发表于 2011-11-8 09:33
PM给你了

有空来上课见识见识。

有没有课程可以PM给我呢，谢谢

作者: tomorrowj6 时间: 2012-1-2 17:12:01

请问可以pm我一下，我也很想去上上房产方面的课，跟个师傅学学

作者: 我的假如 时间: 2012-1-4 21:15:31

高手好多啊。。。

作者: zjy 时间: 2012-1-6 11:18:02

阿海，能不能把你师傅和课程/聚会的信息PM给我？谢谢。

作者: 我的假如 时间: 2012-1-6 12:15:49

我也想要，能不能pm一下啊，谢谢。。

作者: junyiking 时间: 2012-1-6 12:16:49

也请PM我一下吧，谢谢阿海

作者: 45124831 时间: 2012-1-7 02:15:20

麻烦也PM我一下，谢谢

作者: wcx1987521 时间: 2012-1-14 20:04:32

麻烦PM我下,您的分析让我收益非浅
多谢

作者: 好运来 时间: 2012-1-18 00:54:56

wcx1987521 发表于 2012-1-14 19:04
麻烦PM我下,您的分析让我收益非浅
多谢

麻烦PM我下,您的分析让我收益非浅- l' D& L- I0 G
多谢

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 07:38:46

有兴趣见我师父当面聊的PM我谢谢。

作者: amd110 时间: 2012-3-3 05:10:30

海兄请 pm我一下情况

作者: amd110 时间: 2012-3-3 05:11:24

阿海请 pm 我一下聚会和课程的情况

作者: 阿海 时间: 2012-3-3 10:18:16

pm了.

作者: 好运来 时间: 2012-3-5 01:45:43

阿海可以PM一下你的师傅的联系方式吗？谢谢

作者: daxian 时间: 2012-3-5 21:19:58

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作者: baby 时间: 2012-3-7 17:10:04

please PM contact number for the programme, if you don't mind,please
PM how much for the fees, thank you.

作者: nzkevin03 时间: 2012-3-7 20:57:38

请 pm 聚会和课程的情况,多谢！

作者: prettylife 时间: 2012-5-10 14:38:37

pm我一下吧，谢谢

作者: colazero 时间: 2012-5-10 17:12:36

阿海发表于 2011-11-8 16:09
我才开始１年半不到，没资格教别人。

阿海 PM个吧我也想学习下阿

作者: wsxcv 时间: 2012-5-11 15:09:20

阿海，我也想要,能不能把你师傅和课程/聚会的信息PM给我？谢谢。

作者: Transformer3 时间: 2012-5-12 01:58:00

啊海能否PM我你师傅或者你的课程聚会信息谢谢

作者: ohmygod1127 时间: 2012-5-12 16:05:12

阿海发表于 2011-11-12 07:46
都是unit, 房子暂时不是时候，也养不起啊

回报率都是7-9%之间，当然100%贷款情况下租金能cover所有exp ...

請問現在還能有100%貸款的機會嗎??

作者: 宝宝从哪来 时间: 2012-5-13 01:36:38

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作者: 阿海 时间: 2012-5-13 11:51:08

ohmygod1127 发表于 2012-5-12 15:05
請問現在還能有100%貸款的機會嗎??

没有房屋抵押情况下没有100%贷款。

作者: 街角的祝福 时间: 2012-5-16 00:52:48

阿海发表于 2011-11-8 08:33
PM给你了

有空来上课见识见识。

可以pm我一下嘛谢谢你

作者: 街角的祝福 时间: 2012-5-16 00:54:49

阿海发表于 2011-11-8 15:59
PM了，见面再聊吧。

可以留个联系方式吗？

作者: ilikeauckland 时间: 2012-5-16 01:27:30

阿海请 pm 我一下聚会和课程的情况.ths

作者: 45124831 时间: 2012-6-7 03:59:13

也请pm我一下吧
我有一些问题想要问，谢谢

作者: 阿海 时间: 2012-6-7 09:49:59

直接pm我好了，别在这发帖找我谢谢。

作者: littleangel 时间: 2012-6-7 23:59:00

麻烦pm一下师傅联系方式，谢了。

作者: littlefish777 时间: 2013-4-5 13:28:31

阿海~~~~求PM`

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