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标题: 校区房投资的困惑 - 校区是如何被划分和变动的？ [打印本页]

作者: superbullet 时间: 2012-1-11 09:18:59 标题: 校区房投资的困惑 - 校区是如何被划分和变动的？

我听说校区是每隔几年会有所变动的，有时候本来不是校区的街道会被划分到校区内，有些街道反而被划分到校区外。有人知道喜详情吗? 大家如何看待校区房的投资？谢谢！

作者: 花样年华 时间: 2012-1-11 09:37:14

那就买离学校近的，这样不是就保险了

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 09:43:51

本帖最后由阿海于 2012-1-11 10:43 编辑

“大家如何看待校区房的投资？”

这算投资？

作者: superbullet 时间: 2012-1-11 09:52:19

阿海发表于 2012-1-11 09:43
个人对投机没什么看法。。。

我主要是想了解校区是如何变动的，并非就是投机。

作者: smartbnzer 时间: 2012-1-11 10:05:09

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作者: 阿海 时间: 2012-1-11 10:43:33

本帖最后由阿海于 2012-1-11 10:54 编辑

smartbnzer 发表于 2012-1-11 10:05
装什么X,人家问校区是怎么划分和变动.跟投机有什么关系?

”大家如何看待校区房的投资？“

这不是投机是什么？

Property Investing 投资 is about buying for cash flow with the ultimate view of passive income in the long term, with the bonus of achieving capital gains on the side.

Property Speculation 投机 is about buying for capital gains, often quick, and high risk.

作者: 花样年华 时间: 2012-1-11 10:55:11

阿海发表于 2012-1-11 10:43
”大家如何看待校区房的投资？“

这不是投机是什么？

阿海，你的投资房子都是买在校区的吧？为什么你又觉得在校区房是投机呢？我也迷茫在要不要看校区房中呢，能解释一下吗？

作者: smartbnzer 时间: 2012-1-11 10:58:26

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作者: 阿海 时间: 2012-1-11 12:07:08

花样年华发表于 2012-1-11 10:55
阿海，你的投资房子都是买在校区的吧？为什么你又觉得在校区房是投机呢？我也迷茫在要不要看校区房中呢， ...

你们所指的校区，那应该是Decile 10或9的学校吧？

一般这区里的房子回报率都是3-5%左右，根本不能100%贷款还有cashflow.

所以投资这些房子，一般都为了capital gains，那就有投机成分了。

投资（为的是稳定的cashflow），最好是买上班族的地方。

如果把一个城市的区，用1到10分来评价，作为Auckland来说，那Epsom/Mt Eden双校网可以算是10分或9分。另一端南区的clendon，Otara，或西区的Ranui，是1分或2分。

那从投资角度，最好投资在5分到6分之间。因为这地区不富也不穷，都是普遍上班一族出租喜欢住的。

再好的地区，例如7-10分，这些地区租金回报少，房子价格高，买了就负现金流，一般除非有钱，高收入，或者有很多cashflow property的才能负担得起。

所以最好办法还是先投资几个在5-6分的区里，然后用剩的cashflow surplus来供7-10区里的投资房。

不然你收入断了，那就很危险了。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 12:09:23

本帖最后由阿海于 2012-1-11 12:12 编辑

smartbnzer 发表于 2012-1-11 10:58
帖子既然写了,就没必要再脱裤子放P,回来修改掉.

看看你空间里的那些傻话.你丫干的那不叫投机,难道叫"倒 ...

哦，原来是Kiwishawn啊，为什么用马甲上来呢？

对啊我是想过做假账海外收入啊，但最后找了个朋友介绍的贷款中介（她很NB，都做大款客户的，我这种小鱼对她来说小case）聊过，最后自己还是过不了自己关，没做了，不象你那么大胆啊。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 12:10:48

smartbnzer 发表于 2012-1-11 10:58
帖子既然写了,就没必要再脱裤子放P,回来修改掉.

看看你空间里的那些傻话.你丫干的那不叫投机,难道叫"倒 ...

没必要人身攻击啊，成熟点好吗？

我是用真名，真人相片在论坛上发表我的个人意见，自然我问心无愧。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 12:18:21

你对我有意见没问题，但请拿点实质性点的东西出来讨论。

作者: 花样年华 时间: 2012-1-11 12:52:15

阿海发表于 2012-1-11 12:07
你们所指的校区，那应该是Decile 10或9的学校吧？

一般这区里的房子回报率都是3-5%左右，根本不能10 ...

根据我的观察，如果买到你说得这种5，6分的区，甚至3。4分的区。如果是正常的house，你花4十几万买一个，也就能租400多，除非你买unit，能便宜点买到，租金比例要高一些，但这些多数是投资的人买，所以以后你卖出去的价钱也不会有house那么好（说白了就是没有house增值多），house有很多自住买家会买，所以价格会好一些。如果像我说的那种买house投资合适吗？我算了一下，除去地税，维修，空房等回报也就在3％呀，投资这样的房子合适吗？

作者: NewLynnHse 时间: 2012-1-11 12:55:50

阿海发表于 2012-1-11 11:07
你们所指的校区，那应该是Decile 10或9的学校吧？

一般这区里的房子回报率都是3-5%左右，根本不能10 ...

Decile 10 = 富人区 = 房子贵, 自然回报率就底. 是这样吗?

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 13:01:05

花样年华发表于 2012-1-11 12:52
根据我的观察，如果买到你说得这种5，6分的区，甚至3。4分的区。如果是正常的house，你花4十几万买一个， ...

投资这种好区房子合适不合适要看你个人状况，收入，放多少自己的现金进去，和你还想买多少个房子等等。

如果你是100%贷款买的，那你就要每星期垫钱补贴/养这个房子，而不是租客帮你养房子，所以收入上会对你个人带来压力，并且如果你的主收入（例如打工）没了，你不但要养自己自住房，还要养这些负现金流的投资房。这就是风险。

我个人建议走大富翁游戏的规则，4或5个房子，1个酒店。酒店就是升值高地点的，负现金流的房子，4或5个‘房子’就是在5分到6分区里的unit，甚至可以2-4分区的房子，看你个人接受能力了。低分区当然租金回报高，但管理会麻烦多点。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 13:02:33

本帖最后由阿海于 2012-1-11 13:03 编辑

长线投资房地产最重要就是控制：
1）自己时间（有时间自己管房子，没时间就请property manager）
2）房产的equity
3）房产的cashflow/serviceability

银行贷款是要看equity和serviceability的，所以你在建立你的房地产portfolio时，两者都要注意，缺一不可。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 13:05:01

NewLynnHse 发表于 2012-1-11 12:55
Decile 10 = 富人区 = 房子贵, 自然回报率就底. 是这样吗?

恩，租金回报率低。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 13:09:38

可以跟校长/老师/家长聊聊从而得到这些信息。。。

作者: 花样年华 时间: 2012-1-11 13:10:44

阿海发表于 2012-1-11 13:01
投资这种好区房子合适不合适要看你个人状况，收入，放多少自己的现金进去，和你还想买多少个房子等等。
...

谢谢解答，我只有洗洗睡了，穷人啊。。。。。。。。

作者: superbullet 时间: 2012-1-11 13:48:45

阿海发表于 2012-1-11 13:05
恩，租金回报率低。

一般买得起豪宅的人会出租出去给别人住吗？请问奥克兰各个豪宅区有几家不是自住的？

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 14:18:31

superbullet 发表于 2012-1-11 13:48
一般买得起豪宅的人会出租出去给别人住吗？请问奥克兰各个豪宅区有几家不是自住的？

前段时间NZHerald上说哪个银行的CEO租了个房子在Paratai Drive上然后欠房东很多钱的。。。

http://www.nzherald.co.nz/rental ... p;objectid=10729809

http://www.nzherald.co.nz/rental ... p;objectid=10725781

作者: superbullet 时间: 2012-1-11 14:23:22

阿海发表于 2012-1-11 14:18
前段时间NZHerald上说哪个银行的CEO租了个房子在Paratai Drive上然后欠房东很多钱的。。。

http://www ...

个例不能说明问题，我想起码中国人不会买豪宅出租给别人住，一般豪宅都是自住房吧。回到你之前的回答，豪宅租金回报率低也是豪宅自住的一个原因吧。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 14:32:04

superbullet 发表于 2012-1-11 14:23
个例不能说明问题，我想起码中国人不会买豪宅出租给别人住，一般豪宅都是自住房吧。回到你之前的回答，豪 ...

我觉得豪宅租金回报率低是因为房子本身价格太高呵呵。

作者: superbullet 时间: 2012-1-11 14:41:57

阿海发表于 2012-1-11 14:32
我觉得豪宅租金回报率低是因为房子本身价格太高呵呵。

所以买得起豪宅的人还在乎那点租金回报吗？大部分人都会选择自己住，那有买豪宅给别人糟蹋的道理，呵呵。

作者: 阿海 时间: 2012-1-11 14:46:21

superbullet 发表于 2012-1-11 14:41
所以买得起豪宅的人还在乎那点租金回报吗？大部分人都会选择自己住，那有买豪宅给别人糟蹋的道理，呵呵。

有钱就不一样啦

作者: smartbnzer 时间: 2012-1-11 14:46:52

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作者: 阿海 时间: 2012-1-11 14:48:02

smartbnzer 发表于 2012-1-11 14:46
W T F ....
who the F is KIWISHAWN?

keep talking to yourself bro.

作者: smartbnzer 时间: 2012-1-11 14:49:21

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作者: 阿海 时间: 2012-1-11 14:53:06

Any investment that rely on purely capital gains is speculating.

作者: superbullet 时间: 2012-1-11 15:10:16

still no one can answer my original questions, sigh.....

作者: smartbnzer 时间: 2012-1-11 18:44:28

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作者: 心里空空 时间: 2012-1-12 00:35:44

阿海发表于 2012-1-11 12:01
投资这种好区房子合适不合适要看你个人状况，收入，放多少自己的现金进去，和你还想买多少个房子等等。
...

为什么低分区的管理麻烦会多点？还有，买投资房你怎么知道租金能有多少？求解释

作者: 阿海 时间: 2012-1-12 08:39:37

心里空空发表于 2012-1-12 00:35
为什么低分区的管理麻烦会多点？还有，买投资房你怎么知道租金能有多少？求解释

低分区穷人多点，租客素质总体也差点。。。

租金可以去DHB网站上找，或者trademe上看就知道了。

作者: smartbnzer 时间: 2012-1-12 09:34:11

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作者: smartbnzer 时间: 2012-1-12 09:35:44

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作者: smartbnzer 时间: 2012-1-15 00:35:11

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作者: bubugu 时间: 2012-1-15 13:59:19

校區劃分就是政府和學校決定。校區改動是因為區內人口太多，學校放不下太多學生需要把學區變細。如多年前Auckland boy grammer的校區改動因有太多unit, apartment, cross lease屋，同時很多亞洲父母鐘情這區令學生人數大增。

作者: superbullet 时间: 2012-1-15 21:37:07

bubugu 发表于 2012-1-15 13:59
校區劃分就是政府和學校決定。校區改動是因為區內人口太多，學校放不下太多學生需要把學區變細。如多年前Au ...

非常感谢啊，受教了，哈哈！

作者: bubugu 时间: 2012-1-16 23:49:34

我買校區的房是投資在孩子身上。要命的是長線投資。二十年后才開始看到回報。孩子還沒出世就賣校區房，希望可進入好的中學。看到很多家長高價賣入校區的房都是投資孩子的教育。

作者: totororo 时间: 2012-1-17 00:20:44

bubugu 发表于 2012-1-16 23:49
我買校區的房是投資在孩子身上。要命的是長線投資。二十年后才開始看到回報。孩子還沒出世就賣校區房，希望 ...

是啊，孟母三迁也是这个道理，国人还是比较注重教育的，谁也不想自己的孩子输在起跑线上

作者: superbullet 时间: 2012-1-17 10:10:03

bubugu 发表于 2012-1-16 23:49
我買校區的房是投資在孩子身上。要命的是長線投資。二十年后才開始看到回報。孩子還沒出世就賣校區房，希望 ...

实在不行去校区内租房吧，20年后还真不知道是否还有校区这种概念存在。

作者: 贝贝他爸 时间: 2012-1-17 13:39:47

通过传送门过来看SB版主的，嘿嘿，还是回FML好

作者: NewLynnHse 时间: 2012-1-17 13:54:51

贝贝他爸发表于 2012-1-17 12:39
通过传送门过来看SB版主的，嘿嘿，还是回FML好

FML 又组团围观来了。。。哈哈哈

作者: 贝贝他爸 时间: 2012-1-17 14:05:25

NewLynnHse 发表于 2012-1-17 13:54
FML 又组团围观来了。。。哈哈哈

呵呵，最近很多“观光团”嘛？

作者: 阿海 时间: 2012-1-17 22:41:39

贝贝他爸发表于 2012-1-17 13:39
通过传送门过来看SB版主的，嘿嘿，还是回FML好

作者: 贝贝他爸 时间: 2012-1-17 23:10:10

阿海发表于 2012-1-17 22:41

哎呀，版主现身了，要不也去FML发个帖去~

作者: 阿海 时间: 2012-1-17 23:17:11

贝贝他爸发表于 2012-1-17 23:10
哎呀，版主现身了，要不也去FML发个帖去~

呵呵，没必要 ;-)

作者: chrislyc3 时间: 2012-1-18 05:15:00

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作者: chrislyc3 时间: 2012-1-18 05:18:47

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作者: 阿海 时间: 2012-1-18 07:36:36

chrislyc3 发表于 2012-1-18 05:18
阿海V5，那人嘴不是一般的丑。。我之前发个帖问问national转ASB多少天，帮朋友一个忙（朋友在国内急事）， ...

那个人嘴臭不是第一次了。

区长都发话叫我下次直接封言3天了。

作者: annie0002 时间: 2012-1-18 08:07:49

阿海发表于 2012-1-11 12:01
投资这种好区房子合适不合适要看你个人状况，收入，放多少自己的现金进去，和你还想买多少个房子等等。
...

我也喜欢大富翁游戏, 真实世界里,也喜欢买房子置地, 目标是当大地主,哈哈

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 08:36:30

annie0002 发表于 2012-1-18 08:07
我也喜欢大富翁游戏, 真实世界里,也喜欢买房子置地, 目标是当大地主,哈哈

哦大地主多多指教啊^_^

作者: annie0002 时间: 2012-1-18 09:10:36

阿海发表于 2012-1-18 07:36
哦大地主多多指教啊^_^

目标啦,想当年,我爷爷是大地主,我们家成分不好的.
我不爱珠宝首饰,不爱名牌化妆品,奢侈的包包,就是喜欢投资买房子,也是超级喜欢大富翁这个游戏,现实世界,买不来太多房子,只要虚拟世界去找满足感啦,哈哈

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 09:12:03

只要路子找对了还是能买不少的啊。

作者: NewLynnHse 时间: 2012-1-18 09:21:56

进来看看大地主们在聊什么。。。

作者: bubugu 时间: 2012-1-18 10:18:38

superbullet 发表于 2012-1-17 10:10
实在不行去校区内租房吧，20年后还真不知道是否还有校区这种概念存在。

做房客是很可憐，會給房東逼走或加租。好了做了房東才知做房東的痛苦。最好是做商業的房東或地主。看看生意失敗）貼就知商業房東很無良.大地主更無良，像leasehold apartment 的地主加租之多，apartment的業主不可以不交。

作者: NewLynnHse 时间: 2012-1-18 10:28:56

bubugu 发表于 2012-1-18 09:18
做房客是很可憐，會給房東逼走或加租。好了做了房東才知做房東的痛苦。最好是做商業的房東或地主。看看生 ...

leasehold 真的不敢碰

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 10:37:06

做哪行都不容易啊

作者: 何必太计较 时间: 2012-1-18 10:50:29

看看大地主们

作者: superbullet 时间: 2012-1-18 11:00:44

bubugu 发表于 2012-1-18 10:18
做房客是很可憐，會給房東逼走或加租。好了做了房東才知做房東的痛苦。最好是做商業的房東或地主。看看生 ...

假如你跟房东签了合同（或者中介公司），他们能随便在合同期间赶人走吧？！

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 11:03:20

superbullet 发表于 2012-1-18 11:00
假如你跟房东签了合同（或者中介公司），他们能随便在合同期间赶人走吧？！

要看是什么样的合同。

如果是标准Department of Building and Housing Tenancy Agreement form, 并且bond上交了，你是走不了的。

如果是私人合同，bond没上交，那就只能通过普通法庭审理。

作者: superbullet 时间: 2012-1-18 11:06:02

阿海发表于 2012-1-18 11:03
要看是什么样的合同。

如果是标准Department of Building and Housing Tenancy Agreement form, 并且b ...

是啊，所以大家都最好不要签私人合同。。。呵呵。

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 11:13:56

superbullet 发表于 2012-1-18 11:06
是啊，所以大家都最好不要签私人合同。。。呵呵。

恩

整租房子我都是用DHB Tenancy Agreement form和自己加进去的条约（因为standard form上没有地方放条件），然后bond都上交（反正不是我的钱）。

作者: bubugu 时间: 2012-1-18 11:43:52

superbullet 发表于 2012-1-18 11:00
假如你跟房东签了合同（或者中介公司），他们能随便在合同期间赶人走吧？！

合同有生約及死約，死約是一年期合同。房東一年后可加租或要房客搬走。生約是房東可任可時間加租，當然不昰每四個月加租一次。房東可給房客30日至3個月時間通知要搬走。要是做房客也不想時常要搬屋或無良房東加租。

作者: 花样年华 时间: 2012-1-18 11:59:59

房东诚心租房子应该不会乱涨房租吧，空一两周那都是钱呀

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 12:02:58

bubugu 发表于 2012-1-18 11:43
合同有生約及死約，死約是一年期合同。房東一年后可加租或要房客搬走。生約是房東可任可時間加租，當然不 ...

Residential Tenancy Act规定生约只能最短每180天做租金评估（并不一定升）。

作者: bubugu 时间: 2012-1-18 13:02:14

阿海发表于 2012-1-18 11:13
恩

整租房子我都是用DHB Tenancy Agreement form和自己加进去的条约（因为standard form上没有地方放条 ...

你會加什麼條約進去? 我會放上：如是三房屋只可有五位房客，不想成為學生宿舍。不可分租。房屋只可以住宿用途，不可有其它用途(home business). 花園草地不可parking. 搬出后要用專業的carpet cleaner. 還有什麼條約可放進去保護房東。

作者: superbullet 时间: 2012-1-18 13:14:33

bubugu 发表于 2012-1-18 11:43
合同有生約及死約，死約是一年期合同。房東一年后可加租或要房客搬走。生約是房東可任可時間加租，當然不 ...

我身边的朋友都是一般签两年的，也是房租会两年间不会变。但是要签多久，看个人具体情况而定。我没见过有人签生约的，不知道为啥要这么做，不是给自己找麻烦吗？

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 13:31:59

superbullet 发表于 2012-1-18 13:14
我身边的朋友都是一般签两年的，也是房租会两年间不会变。但是要签多久，看个人具体情况而定。我没见过有 ...

一般我签1年。这样租客不能说走就走（21 day notice）。

两年估计有点长，不是每个租客都能接受的。

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 13:33:29

bubugu 发表于 2012-1-18 13:02
你會加什麼條約進去? 我會放上：如是三房屋只可有五位房客，不想成為學生宿舍。不可分租。房屋只可以住宿 ...

大概是：
1）最短每180天rent review
2）不允许抽烟
3）不允许养宠物
4）不能分租
5）还有房子要整洁等等之类的

作者: superbullet 时间: 2012-1-18 13:59:35

阿海发表于 2012-1-18 13:33
大概是：
1）最短每180天rent review
2）不允许抽烟

这些细节应该租房中介会帮你弄好，不过话说回来，租房中介收钱真办事吗？

作者: 阿海 时间: 2012-1-18 14:11:36

superbullet 发表于 2012-1-18 13:59
这些细节应该租房中介会帮你弄好，不过话说回来，租房中介收钱真办事吗？

你要找那些专业，负责，能办事的啊！

作者: bubugu 时间: 2012-1-18 15:18:42

大公司的中介服務不太好。太多租客業主要照顧。

作者: bubugu 时间: 2012-1-18 15:34:39

superbullet 发表于 2012-1-18 13:14
我身边的朋友都是一般签两年的，也是房租会两年间不会变。但是要签多久，看个人具体情况而定。我没见过有 ...

我跟新租客不會簽一年長約。如果是無良麻煩的租客可盡快要他們搬走。如果有一至二年租約要等租約滿后出可撒走。要是好租客，令可一年後才簽長約。

作者: superbullet 时间: 2012-1-18 16:22:48

bubugu 发表于 2012-1-18 15:34
我跟新租客不會簽一年長約。如果是無良麻煩的租客可盡快要他們搬走。如果有一至二年租約要等租約滿后出可 ...

你不找中介？

作者: bubugu 时间: 2012-1-18 16:42:12

不找中介管理，可以的話不找中介找租客。自己找租客，可跟租客見見面清楚租客的背景。

作者: superbullet 时间: 2012-1-18 16:54:55

bubugu 发表于 2012-1-18 16:42
不找中介管理，可以的話不找中介找租客。自己找租客，可跟租客見見面清楚租客的背景。

好的中介公司可以帮你省下很多麻烦，收费大概是7% to 10% i guess.

作者: bubugu 时间: 2012-1-18 18:06:46

superbullet 发表于 2012-1-18 16:54
好的中介公司可以帮你省下很多麻烦，收费大概是7% to 10% i guess.

好的中介難找收費貴。如你的房租是每星期$500給中介10%$50，你的租金收入是$450，回報率會減少.一年下來給中介的錢是$2600，如果有兩個以上的投資房中介的花費會很多。麻煩的租客是有所以要懂得保護自己，慢慢會懂。

作者: chrislyc3 时间: 2012-1-19 01:04:55

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作者: 阿海 时间: 2012-1-19 08:44:37

chrislyc3 发表于 2012-1-19 01:04
没用的，我觉得其实第一次遇到也许我会吵吵，以后尽量少接触就是了，不是俗话说大鬼好惹小鬼难缠么。。。 ...

所以做斑竹很锻炼意志的啊=）

作者: 贝贝他爸 时间: 2012-1-19 12:09:14

阿海发表于 2012-1-17 23:17
呵呵，没必要 ;-)

哎呀，清者自清嘛，貌似组团过来没看到啥所谓的SB版主，感觉你的管理还算不错，仅次于FML的了~

作者: 阿海 时间: 2012-1-19 12:14:16

本帖最后由阿海于 2012-1-19 12:19 编辑

贝贝他爸发表于 2012-1-19 12:09
哎呀，清者自清嘛，貌似组团过来没看到啥所谓的SB版主，感觉你的管理还算不错，仅次于FML的了~

上班族和投资版是绝对不允许骂人和人身攻击的。

FML不一样。

作者: 贝贝他爸 时间: 2012-1-19 12:20:25

阿海发表于 2012-1-19 12:14
上班族和投资版是绝对不允许骂人和人身攻击的。

FML不一样。

FML其实也很少人身攻击的，要不你也来FML混段时间看看~

作者: 阿海 时间: 2012-1-19 12:22:19

贝贝他爸发表于 2012-1-19 12:20
FML其实也很少人身攻击的，要不你也来FML混段时间看看~

我一直在FML里混啊，非常精彩啊

作者: 贝贝他爸 时间: 2012-1-19 12:23:48

阿海发表于 2012-1-19 12:22
我一直在FML里混啊，非常精彩啊

啊，那倒是很少看到你，撤回FML了，888

作者: 阿海 时间: 2012-1-19 12:26:53

贝贝他爸发表于 2012-1-19 12:23
啊，那倒是很少看到你，撤回FML了，888

呵呵，我生活很好没东西可以FML的啊=）

作者: kiwishawn 时间: 2012-1-20 00:05:59

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作者: kiwishawn 时间: 2012-1-20 00:13:43

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作者: kiwishawn 时间: 2012-1-20 00:17:48

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