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标题: 避免纠纷，那就合理合法的出租房屋【已更新房间出租的规定】 [打印本页]

作者: HAWK 时间: 2012-3-3 18:06:00 标题: 避免纠纷，那就合理合法的出租房屋【已更新房间出租的规定】

本帖最后由 HAWK 于 2012-4-16 18:07 编辑

看到版里有很多关于房东和房客在租金，房屋维护等等方面的纠纷，我想在这里给房东一些理性的建议：

我们身在异国他乡，如果你想在这里做任何有关利益方面的事情（这里尤指出租房屋）就最好按这里的规矩出牌。

作为房东：

房东想出租自己的房间或者房子给房客就要提前做好准备工作，这里的准备工作包括两方面：

主观的准备，你真的准备好了做房东么？假如你真的不能习惯和别人同住一个屋檐下那最好不要出租房间给别人，可能你会说那我经济条件并不是足够达到可以不出租房间就能还贷款，那么你就要学会妥协，因为毕竟房客入住进来给你交房租确实分担了你还贷的压力。你真的准备好了出租整套房子给别人么？这里会牵扯到房屋的维护，你提供的设备的维修，电费水费谁来交，整房出租租金是否会及时到账，房屋的花园谁来打理，等等。看了这些问题头都大了。出租前的一些手续作为房东的你如果没有做完全的话，那些问题会不仅导致你投资房没有任何投资意义反而会成为你的累赘。

所以作为房东下面做要的是客观的准备工作了：

1. 一些当地的网站很有用：

http://www.dbh.govt.nz/market-rent这个是看你的房子目前在市面上和合理租价

http://www.dbh.govt.nz/tenancy-index这个也是政府网站关于房屋租赁的，房东和房客的双方的利益自己如何维护

https://secure.dbh.govt.nz/TenancyTribunal/这个是如果要控告一方所需要的信息

http://www.tinz.net.nz/这个是一定要的，这是新西兰最大的房屋租赁方面的网站，里面有很详细的出租房屋须知的信息和租用房屋须知的信息。作为房客或者是房东都可以在这里申请个ID. 交年费，一般一年60块钱，就可以在这里找到所有出租房屋和租用房屋方面的合法的表格免费下载，然后作为房东还可以在这里查询即将入住的房客的Credit（信誉）, 这点很重要。

2. 了解了上面的信息，接下来就要按照TINZ那个网站的步骤开始做出租前的PaperWork了。打印相关的Form(如果你不注册这个网站的话是得不到这些from的，不过这里我免费给大家链接，大家可以点链接下载)。

打印Tenancy Application Form： http://www.tinz.net.nz/uploads/23359/files/Tenancy_Application_Form.pdf

这个表格是房东在对外公开你要出租房子做Open Home的时候给前来看房的人发的表格，他们如果当场填写了并签了字就代表他们同意房东之后可以查看他们在新西兰租房方面的信誉（Credit）,要留下他们的driver license号码在那个表格上。

B. 打印Property Inspection Report Form: http://www.tinz.net.nz/uploads/23359/files/Property.report.form1.pdf

这个表格是房东在正式决定要租给谁之前跟房客一起查看房屋状况时写的表格，主要是用来记录在出租给房客前这个房屋的状况，以便于日后对比房客搬走时的状况。两者必须是一致的。

C. 打印Bond Lodgement Form: http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Tenancy/pdf/bond-lodgement-form.pdf

这个表格是磅金表格，房客在入住前要交给房东的磅金，这钱并不是到了房东的手里，而是直接交到NZ Department of Building and Housing中心，他们保管，事后如果有房客弄坏房屋或设施，钱会从这里面扣。如果没有问题，房客退租时要主动申请要回这笔磅金。

D. 打印整租房屋的Tenancy Agreement: http://www.tinz.net.nz/uploads/23359/files/TenAg2011.pdf 整房出租的合同

E. 打印出租房间的Boarding House Tenancy Agreement：http://www.dbh.govt.nz/userfiles/file/publications/tenancy/pdf/boarding-house-tenancy-agreement.pdf 房间出租的合同

F.打印给房客提前14天的通知关于拖欠房租的form: http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Tenancy/pdf/14-days-notice-of-rent-arrears.pdf

G. 打印给房客提前14天的通知关于其他方面违反租房合同需要纠正的form: http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Tenancy/pdf/14-days-notice-all-other-breaches.pdf

H. 打印给房客提前90天的通知关于终止租约的form: http://www.tinz.net.nz/uploads/23359/files/90_DAY_NOTICE_TO_TERMINATE_TENANCY.pdf

I. 打印给房客提前60天的通知关于涨租金的form: http://www.tinz.net.nz/uploads/23359/files/60_DAY_NOTICE_TO_INCREASE_RENT.pdf

3. 查信誉。

一旦注册了ID在WWW.TINZ.NET.NZ后, 交了年费同时拿到来看过房的人签了名留了ID的Tenancy Application Form, 你就可以在网站上输入他们的ID查看他们在新西兰租房的信誉了。这个很重要，因为有些人来看房时光鲜亮丽，但一查信誉就伤痕累累，有的同时还正在被法庭传唤，有的欠了之前房东好多钱，有的被之前的房东给告过，等等。房东就要选择劣迹最少的人或者甚至没有劣迹的人来租你的房子。

4. 签合同。Tenancy Agreement

请房东在这里一次性的加上你的租房要求，有任何事情就都放进合同里，白纸黑字说明了它。别到后面整得抱怨房客为什么不剃草，为什么在房子里抽烟，为什么。。，这那的。。房客如果当时觉得条件太苛刻可以选择拒绝，一旦签了字就代表着两方对合同和条件都没异议。一般这边房东整租房子都会放的条件基本上是：No pets no smoking inside of the property, Maximum (你要出租入住进来的人数）reside on the property, Tenant pays for metered power and water supply to the property, Lawns must be done regularly, No dumping rubbish in the backyard.

以上这些信息就是关于房东如何在出租房屋前要做的准备工作了。关于房客方面要注意的信息在www.tinz.net.nz上面也有，但不是很多。个人理解觉得因为房屋租赁这个事情如果房东一开始就没有切合实际，合理合法地做好准备工作的话，后面无论是房客还是房东所导致的问题就都会是你房东自己的问题了。毕竟签的租约可都是双方同意签字后的租约，里面的条款都是受新西兰法律保护的，保护的是双方利益的前提下。

希望我写的和提供的这些信息可以让我们身在异乡的同胞们能够和平的合法合理的处理房屋租赁的问题，而不再是一味的抱怨和指责了。

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以上所说的程序步骤同时适用于房子整租和房间出租。但是具体条例法规基本上是适用于房子整租的，对于房间出租（Boarding House)的具体条例法规请看：

Boarding House Rules 房间出租 的规定条例

租金: 房东可以要求最多4周的押金,必须提供收据,押金必须交给Department of Building and Housing在23天内,除非押金数额少于等于一周的租金.

涨租金: 房东可以提前28天通知房客涨租金,通知必须是written形式

合约: 必须是written形式的合约. http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Tenancy/pdf/boarding-house-tenancy-agreement.pdf

准则: 房东可以(不是必须)指定租房准则. 要给房客一份准则在第一天入住的时候. 一份准则必须展示在家中all the times. 房东必须提前7天通知房客准则有变. 房客可以控告房东如果其制定的准则unlawful.

锁: 房东必须提供足够的锁确保房屋的安全. 确保房客可以随时进出使用房客自己的房间,厕所等facilities at all the times. 房客不可以私自换锁, 房客必须归还所有的钥匙在租约终止时.

可以进入的权利: 房东可以随时进出房子. 房东也可以进入房客的房间不用提前通知,前提是: 1. 房客自己当时同意, 2. 房东相信房客房间里有任何紧急情况,甚至危及到生命或者房子的安全, 3. 房东需要进去修理东西,在房客的同意下. 4. 依照租赁仲裁法庭的要求.房东也可以进入房客房间如果提前24小时给了房客书面的通知。1.为了检查房间 2. 给买房子的人看 3. 检查房东要求房客执行的相关works在房客的同意下 4. 给卖房或者租房中介看. 如果进入了房客的房间, 房东必须: 不能动房客的财物. 必须以合理的方式. 必须不能威胁恐吓滥用权力. 必须不能在房客房间逗留太久.

终止租约: 房客可以终止租约提前给房东48小时通知.房东可以立即终止租约如果房客造成房屋的损坏, 房客危及到其他人或者房子, 严重干扰别的租客. 房东可以终止租约提前给房客48小时通知如果: 房客在接到补交拖欠房租的通知后的10天内还是没有动作的话. 房客使用房间用来做非法事情. 房东相信房客已经拖欠房租并且逃跑了的话, 房东会把通知带给房客的contact person. 其他的情况下,房东一般是给28天的提前通知终止租约.

基本的房间出租条例都在上面了，看原版的请去政府网站：http://www.dbh.govt.nz/landlords-boarding-houses-rules

作者: jw0310 时间: 2012-3-3 18:21:25

签合同，保护双方利益。。。是很有必要的。谢谢分享。

作者: 精英素质太高了 时间: 2012-3-3 18:22:16

走程序是对的

作者: bonny-wang 时间: 2012-3-3 18:28:05

如果刚来的学生租房的话，那个信誉度就没办法查了！

作者: HAWK 时间: 2012-3-3 19:20:12

bonny-wang 发表于 2012-3-3 17:28
如果刚来的学生租房的话，那个信誉度就没办法查了！

对的，但是至少签了合同双方的利益都会得到保障

作者: Thomas9999 时间: 2012-3-3 19:24:57

顶。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: oldair 时间: 2012-3-3 19:27:13

收藏了，谢谢楼主的分享

作者: 墨白 时间: 2012-3-3 19:29:00

这个真详细，谢谢分享。

作者: tomato 时间: 2012-3-3 19:35:24

哎，签合同，招了代理帮看着，也一样会有很多麻烦啊

作者: winny 时间: 2012-3-3 20:02:17

作者: HAWK 时间: 2012-3-3 20:10:16

本帖最后由 HAWK 于 2012-3-3 19:19 编辑

tomato 发表于 2012-3-3 18:35
哎，签合同，招了代理帮看着，也一样会有很多麻烦啊

如果是“麻烦”我觉得可能是问题来自于双方面的，如果只是来自于单方面（比如只是房客造成的），那势必是已经违反了当初签写的合同啊，就按照正常程序解决。提前给予要求其违反合同内容而做出纠正的通知，再不行就提前给予终止租约的通知（顺带一份法院传票，如果事情到了只能控告的地步的话）。

如果“麻烦”是来自于出租方的，那自己就必须得自己解决。比如时不时的房客会跟你说房子里的heater坏了或者某个房间天花板漏水或者某个房间潮湿等等，这类问题你要自己亲自去看去查去拍照，一旦是房客造成的，仍然按照上面说的程序办事，如果不是房客造成的是你自己房子老化之类的，那你必须及时修理，毕竟房子也是你自己的。在你积极做出处理办法的同时（这里强调的是一定要及时积极处理），房客不可以以此为由拖欠房租（除非已经到了不能住的地步，那是另外一种情况了，或者你一拖再拖不解决问题的话房客也可以告你）

作者: keane910 时间: 2012-3-3 20:41:25

很不错的信息谢谢LZ

作者: HAWK 时间: 2012-3-3 20:46:06

谢谢大家的回复，总的说来出租房屋也算是个“生意”，既然是生意就不可能一帆风顺，自己无论是房东还是房客如果都理性对待问题按规矩处理问题，那双方都是赢家，各得所需。

作者: bbtown 时间: 2012-3-6 10:58:02

我只租一间，房东是不是也该给我押金收据，就是从NZ Department of Building and Housing寄来的？　但是房东说他出租的房子没有达到一定金额，所以不用交。。。。

作者: HAWK 时间: 2012-3-6 11:56:00

本帖最后由 HAWK 于 2012-3-6 10:58 编辑

bbtown 发表于 2012-3-6 09:58
我只租一间，房东是不是也该给我押金收据，就是从NZ Department of Building and Housing寄来的？　但是房东 ...

这个跟金额多少无关，只要是房客交钱给房东作为租金的话（双方同意签合同后），房屋租赁就已经法律上成立了。
具体可以询问律师

如果走正常程序，交磅金（填写的是NZ DBH的bond form)，签合同（borading house agreement)之后,磅金必须交到那个机构，至于你房东是否真的把磅金（支票）和那个表格寄给那个机构这个就不知道了。但是一般磅金上交后机构会给房东寄来一份confirmation的信的。所以你要问房东看那封confirmation的信，证明他已经把你的磅金交给那个机构。这个是必须上交的，不能私人拥有。

作者: jingxianhyahoo 时间: 2012-3-6 11:57:34

作者: 透明ing 时间: 2012-3-6 12:02:00

DDDD

作者: zz00z 时间: 2012-3-6 12:42:00

留个爪印~~~~

作者: bibubibu 时间: 2012-3-6 13:29:03

写得很好,很详细.

作者: mia-liu 时间: 2012-3-11 18:22:41

进来学习了

作者: 好运来 时间: 2012-4-2 03:02:20

很有用的信息，谢谢楼主

作者: dandou 时间: 2012-4-2 11:51:36

有用！！！！！！

作者: purpleapple 时间: 2012-4-2 13:02:45

HAWK 发表于 2012-3-6 10:56
这个跟金额多少无关，只要是房客交钱给房东作为租金的话（双方同意签合同后），房屋租赁就已经法律上成立 ...

多数华人都不会上交磅金的，你说不同意人家就不租给你呀

作者: nacton 时间: 2012-4-2 15:51:10

收藏了，谢谢楼主

作者: 留下足迹 时间: 2012-4-2 16:07:10

先留位一下。。。。。

作者: Butter鞋屋 时间: 2012-4-2 16:08:12

好贴，请问还在租约内房东可以让房客搬走吗？需要提前多久通知呢？

作者: danilsong 时间: 2012-4-2 16:35:42

谢谢楼主。

作者: Deadalus 时间: 2012-4-2 16:55:45

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: owell 时间: 2012-4-2 18:29:25

收藏了，谢谢楼主的分享
楼主辛苦了

作者: 家里有棉花糖 时间: 2012-4-2 18:33:21

很强大！收了！lz很棒！

作者: zhumama2615 时间: 2012-4-2 20:56:26

HAWK 发表于 2012-3-6 11:56
这个跟金额多少无关，只要是房客交钱给房东作为租金的话（双方同意签合同后），房屋租赁就已经法律上成立 ...

租一间房（这个不叫renting, 叫boarding）大多时候是不受Residential Tenancy Act保护的，除非房子里有超过6个房客。主要就是看你和房东怎么商量的。房东可以不用准备Tenancy Agreement，跟不用说bond。

Which boarders are now covered by the Residential Tenancy Act?

Boarding houses are covered by the Residential Tenancy Act if they have facilities for joint use by the tenants and are occupied, or are intended to be occupied by at least six tenants at once.

Boarding house tenancies are only covered if they are intended to last 28 days or more.

What rights and obligations do I have as a boarder?

This depends on whether you are in a boarding tenancy covered by the Act.

If you are in a boarding house not covered by the Act

Your rights will depend on the agreement you negotiate with the landlord. Boarders are generally in a weak bargaining position; so much depends on the goodwill and reasonable attitude of the landlord. If you want some advice about what is reasonable, and negotiating terms with your landlord get in touch with your local CAB.

作者: 大明糖 时间: 2012-4-2 20:58:47

好帖要顶～～～～～～～～～

作者: 绿柠檬 时间: 2012-4-2 21:55:43

顶楼主，入乡随俗最方便，大家都有保证。

作者: kimsonchen 时间: 2012-4-2 22:04:56

赶紧留名...

作者: neilnz 时间: 2012-4-3 10:29:23

这些资料不错，谢谢，收藏了

作者: windowslive 时间: 2012-4-3 11:04:20

受用,感谢!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: ef7 时间: 2012-4-3 11:51:48

有多少华人房东能做到又签合同又交押金去惠灵顿啊。。收两周押金在自己手里作为保障也成了习惯或不成文的规矩。只有在房客要走。出现纠纷时。房东才会在这时候又拿出和新西兰租房条例稍微沾边的规矩来保护自己了。

为何那么多人和房客明明相处不了，就是为了减轻房贷压力，硬是要出租，租出去了，又不开心，又相处不来。（我还是见到很多房东和房客成为好朋友的，这些不算）。。那有没有考虑一下，买个合适自己承受能力的房子，一家人够住开心就好嘞。为何要这样去苦着自己苦着房客？？？？这不一开始就让自己陷入犯贱的困境了么。。。（只针对部分这类房东，不以偏概全，但欢迎对号入座）

作者: joanna8931 时间: 2012-4-3 15:34:56

收藏了，谢谢楼主的分享

作者: 嫣旒歆 时间: 2012-4-3 19:07:00

好贴留名

作者: yinghuaxun 时间: 2012-4-3 21:18:14

现在很多租房子的都没有这些手续。而且房东还偷我们吃的

作者: 那个谁的小号 时间: 2012-4-3 21:24:32

想知道要是出了问题磅金不够赔的怎么办

作者: maoxiongmami 时间: 2012-4-4 15:28:58

收藏了，太有用了。我正为这事发愁呢。谢谢了！

作者: zyan024 时间: 2012-4-4 15:36:56

请问做为房东想终止合约需要提前90天通知房客还是只要提前三周就行？谢谢！！！

作者: Ammm 时间: 2012-4-4 18:45:36

good article

作者: speculation 时间: 2012-4-4 21:38:18

好贴，谢谢

作者: mefshl 时间: 2012-4-5 05:28:50

实用贴``如何收藏的呢？

作者: 小胖胖 时间: 2012-4-6 00:32:29

同意，这样对谁都好。呵呵

作者: 吧噶高 时间: 2012-4-8 14:13:14

我家租了一个毛利人，由于回国，就让她把钱直接打到我的账上，可是回来，没有收到钱，当时签的不是正式的合同，我该怎么办呢？找什么地方投诉呢？

作者: QQ依娃 时间: 2012-4-9 17:39:59

我全部交给中介打理了自己不想联系租客虽然付点管理费但是真的很省心

作者: HAWK 时间: 2012-4-9 18:50:38

那个谁的小号发表于 2012-4-3 20:24
想知道要是出了问题磅金不够赔的怎么办

只好去tribunal了

作者: HAWK 时间: 2012-4-9 18:51:48

zyan024 发表于 2012-4-4 14:36
请问做为房东想终止合约需要提前90天通知房客还是只要提前三周就行？谢谢！！！

90天，不是3周

作者: HAWK 时间: 2012-4-9 18:57:28

吧噶高发表于 2012-4-8 13:13
我家租了一个毛利人，由于回国，就让她把钱直接打到我的账上，可是回来，没有收到钱，当时签的不是正式的合 ...

没有正式合同的话房东的腰板就不是那么直了，不过你可以试着去联系department of building and housing, 下面是网站链接，主要看里面的一项“Rent Arrears".
http://www.dbh.govt.nz/rent-payments

作者: beck@ 时间: 2012-4-9 20:40:47

写的不错！！！！！！

作者: nzjustin 时间: 2012-4-10 06:09:48

谢谢啦，非常有用，收藏啦。

作者: bbcat 时间: 2012-4-10 18:52:26

作者: D.K.jones 时间: 2012-4-10 23:04:10

如果在新西兰长期投资的话，按当地规矩办事就是去找一个会计详细咨询自己的情况，而不是盲目维护自己单方的权益。华人出租房屋的很少有交税的，出现纠纷房客顶多是两周房租的问题，房东的话被IRD查的话应该是很麻烦的一件事，所以很多人还是默默的低调的出租房租，而且很多时候每个投资者得情况不同，像31楼说的就是其中一种，LZ发的东西很多情况下是给 rental property investor用的，并不适用于把家里一两间房出租的情况，也就是说在某些情况下，房东和房客签了一些文件反而可能是日后纠纷的导火线，签了正式合同腰板不一定就直了。但是我同意楼主的观点就是按照当地的规矩办事，不要因小失大。

作者: zyan024 时间: 2012-4-15 11:18:41

QQ依娃发表于 2012-4-9 16:39
我全部交给中介打理了自己不想联系租客虽然付点管理费但是真的很省心

请问需要付多少的管理费？

作者: FEIFEI329 时间: 2012-4-15 23:13:15

请问楼主，如果房东给我90天期限搬家，然后还要求我如果我要搬走提前三周告知他们，不知道这样对不对，还是我们可以在房东要求的90天期限内任何时候都可以搬走呢。谢谢

作者: HAWK 时间: 2012-4-16 00:51:40

FEIFEI329 发表于 2012-4-15 22:13
请问楼主，如果房东给我90天期限搬家，然后还要求我如果我要搬走提前三周告知他们，不知道这样对不对，还是 ...

我觉得你房东的意思是：
1. 给你从现在开始往后的90天的时间用来找新的房子，换句话说，房东也是需要90天的时间找到新的房客。这个是这90天提前通知的作用。真正你搬家的那天是第90天。
2. 但是，你房东还有一层意思就是说如果你很快的找到了新的住处，或者想赶快搬走的话也可以，但必须在要给房东提前至少3周（在这90天内）的通知。
基本上在房东要求的90天内你随时可以搬走，只要提前3周的时间告知他就行

作者: HAWK 时间: 2012-4-16 19:08:38

已更新房间出租的有关规定

作者: 匿名 时间: 2012-4-23 00:28:32

本帖最后由匿名于 2012-4-22 23:30 编辑

想问一下，房东在续约当天通知我涨房租，然后在原有合同上再签字，却没有把把合同给我，说让我把房屋打扫以后再过来把合同给我，我打扫干净后他过来看然后跟我说他还要再涨房租，这样合法吗？

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