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标题: 旧房改造－－已完成已出租 [打印本页]

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 20:37:19 标题: 旧房改造－－已完成已出租

本帖最后由 purpleapple 于 2013-9-12 20:12 编辑

买的house new zealand的旧房子，各种破败，热水器被搬走，炉灶脏的没办法要，各种油漆斑驳脱落，地毯烂得象破布，连晒衣服的架子都被毁了。当时第一眼真没看上，如果不是中介说绝对值，我是真有可能就不买了。
目前的预算：油漆：$7000，地毯：$2000，热水器：$3000，炉灶$1500，修补加晾衣架$200，电路检修$800，heat pump $2200，窗帘$1500-$2000。

先来张改造前的外观照片，房屋周围种的草长的老高，都快到窗户了，不知道谁想出来种这些草的，这草感觉都是野地里的那种。

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后院照片
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后门被涂的乱七八糟
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车道也杂草一片
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来张屋里的图吧，因为屋里实在是脏乱差，所以我都懒得拍照，省得脏了我的相机

这个是钟师傅在帮我量地毯面积，大致也能看见碎成片片的地毯和斑驳的各种油漆

漫长的4个多月等待之后终于交房，开始紧锣密鼓地改造工程，第一步先进行的就是garden，把flax全部修短，还打算把黄叶子都剪掉，不过还没忙到这步。
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然后把门口的小花坛里的杂草都清掉，玫瑰修短等明年再发
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车道边种上家里花园移植来的兰花
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最重要的是把光秃秃的前院草坪用小灌木围上
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这个工作花了3天才完成，没有拖车用自己的车的后备箱运来的，很不容易啊
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这个是原先一棵大树被锯走以后留的根，没办法种灌木，挖不动，就种了点小的cactus
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后院的围栏旁边原本光秃秃的，也移植上了flax和cactus
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屋内的房屋粉刷请了论坛上推荐的钟凯师傅，目前接触下来觉得人很不错，什么能做，什么做不到都和你事先讲清楚，油漆刷几遍也说明白。选颜色也不厌其烦陪着我花了将近一个小时，最后定下来的，走的时候都快1点了，耽误了师傅的午饭时间。

今天粉刷的第一天，师傅们打磨了全部的墙壁，补了一些凹陷
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进度挺快的，赞一个
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各种要补啊。。
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今天补拍了一下厨房的照片，其中破旧的stove已经挪走了，油烟机是新装的，基本上其他的部分维持原样，说实在我是有点看不下去，不过实在也拿不出几千块再重新做个厨房了，看看油漆粉刷之后能不能有奇迹。
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远看还不是很过份，近看才知端倪
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柜子里头更是惨不忍睹，等我再补照片来
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洗菜池下边的木板潮掉了，需要重新做一块补上。
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21日更新
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今天天气有点阴，先来张外景图，和最开始光秃秃的草地比起来，是不是多了很多家的味道？
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网上拍了一个镜子20多块，自己安装在了浴室里，原本只有一个小破镜子的浴室顿时亮堂了许多。[attach]506001[/attach]
和原本的小镜子比较下？
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师傅原本计划打磨3天，结果花了5天，为了赶进度，决定第一遍油漆用喷的，所以把玻璃都先封起来
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截至到目前为止，全屋打磨，客厅的窗户贴好了
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这个是墙壁的修补情况，可以想象原本墙面有多少小坑坑洼洼，钟师傅的确很认真仔细
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换个房间再来一张
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这个楼梯的扶手原本也是伤痕累累，师傅也都用腻子补平了
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这个是惨不忍睹的厨房柜子，说实在的我也很期待奇迹
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这个是我提到的水槽下已经霉烂的板子，今天已经换了块新的板子上去
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这个是装好的热水炉

第一遍粉刷进行中
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师傅们辛勤地劳作中
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这个背影就是。。。
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粉刷一新的感觉真不错
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还只是底漆，没上颜色

（未完待续）

还在继续粉刷中，天气不好，油漆干的不快，所以进度还是不快，但是已经干净不少了，上点照片吧

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入户门的玄关处
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走廊，现在都还是全白的底漆
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门也都刷成白色的了，我很不喜欢以前的黄色，显得很老旧
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卧室之一

28日更新
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橱柜门正刷了第一遍漆在晒太阳，据说下周天气又要变坏了，得抓紧这两天的好天气
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颜色略为有点怯哈，我选的，希望装上之后效果能好点
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卸了门的橱柜，好期待整体的效果啊

开始刷房间的颜色了[attach]516048[/attach]
先画边框
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一点点来
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当当当当，初见效果
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厨房的颜色

31日更新，装了heat pump，房客比我们还舒服呢，我自己想装都还没存好钱[attach]516993[/attach]
外机
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内机

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门的颜色
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洗衣房的颜色

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卫生间和洗衣房一个颜色
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其他墙面的颜色

8月5日更新，钟师傅原本计划3个人3周的工作量，由于一个熟手有别的工程不能来，另一个新手的又影响进度，所以上周并未能完工，旧房子的翻新工作量的确比较大，可以理解。钟师傅本人手艺不错，但是因为屯里可以招到的熟手不多，所以3个人的工程由两人来做很吃力。屯里有没有人想跟钟师傅一起干的，和钟师傅联系哈。
周末在做一些小的修补工作，所以还没什么太大的变化，橱柜的门装上了，我觉得还不错，大家觉得如何？
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门口新刷油漆之后我们觉得旧的灯罩也很难看，重新换了新的，感觉如何？
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二楼的阳台门也重新漆过了，还未最后完工，感觉如何？
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第四周结束，还是有些小细节没做好，因为今天要装地毯，钟师傅大约有点赶，这老房子的确不是2个人能干完的活，还是得多几个熟手才行，屯里有没有愿意做装修的，赶紧和钟师傅联系吧。
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客厅
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厨房

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原先最看不下去的就是这厨房了
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现在总算有了点模样
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洗衣房，颜色有点淡，有些地方还可以看透过去，可能得再补一遍漆，不知道是不是漆调的有点淡。
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旧房改造的确是劳心劳力又花钱，下一个房子我们估计不会给自己找那么大麻烦了，毕竟都要上班，赔不起时间和精力。工程基本收尾了，只差厨房的地板要换，剩下的就是些小修补。

前门廊的地漆经过几天的暴晒又起皮了，估计是石头比较湿，漆没附着牢固

客厅还是那么中规中矩，没太大变化，加了窗帘

还是客厅

一进门的走廊

楼上的走廊，整体还是休整的不错，辛苦钟师傅各种修补了

换个角度看

后门也粉刷一新了

卧室一

主卧，剩下的就是租出去了，最开始来看房的有来太早还没完工估计看过不满意的，另一个对环境不太满意，再还有是等不及的就算了的，这个星期来看房的，希望能够满意吧。

作者: annie0002 时间: 2013-7-15 20:47:47

我刚见了钟先生，感觉很不错，给的建议非常专业和为客户考虑。
已经决定请他来做装修了：）

作者: 爺爺 时间: 2013-7-15 20:49:33

就是旧了一点，也没什么破，刷油漆就新了。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-7-15 20:50:56

WOW~~~~~

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 20:53:03

annie0002 发表于 2013-7-15 19:47
我刚见了钟先生，感觉很不错，给的建议非常专业和为客户考虑。
已经决定请他来做装修了：）

你也要装修啊，这次买在哪里了？

作者: 爺爺 时间: 2013-7-15 20:55:29

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-608924654.htm 有这个破吗、？

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 20:57:08

爺爺发表于 2013-7-15 19:49
就是旧了一点，也没什么破，刷油漆就新了。

刷油漆一项就7000大洋啊，然后热水器买带安装3000大洋，炉灶买加安装1500，地毯最便宜的2000大洋，还要装晒衣架，清理deck，更换镜子，买窗帘，这里又要2000－3000大洋，反正不是一笔小数目啊，有时候我觉得有点不划算，装修的这些费用再添点，又是一套房的首付了。

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 20:59:26

爺爺发表于 2013-7-15 19:55
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-608924654.htm 有这个破吗、 ...

不相上下吧，就橱柜而言还可以更破一些，本来都打算整个厨房全部拆掉翻新了，后来实在是预算不够了，于是全部粉刷从简处理。你发那链接的炉灶看着还能用的样子，我们的炉灶还得掏钱丢掉。。。

作者: 爺爺 时间: 2013-7-15 21:03:27

purpleapple 发表于 2013-7-15 19:57
刷油漆一项就7000大洋啊，然后热水器买带安装3000大洋，炉灶买加安装1500，地毯最便宜的2000大洋，还要装 ...

光刷油漆一项就7000大洋是里面和外面是吗？，要是光里面那是相当贵了。

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 21:07:28

爺爺发表于 2013-7-15 20:03
光刷油漆一项就7000大洋是里面和外面是吗？，要是光里面那是相当贵了。

光里边，贵不贵不好说，人家也是专业活儿，请了3家报价都是这个价钱附近，钟师傅说的最详细，我们就请他了。

作者: quad5 时间: 2013-7-15 21:20:28

爺爺发表于 2013-7-15 19:55
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-608924654.htm 有这个破吗、 ...

比谁破吗？？？哈哈。。

作者: andywei200 时间: 2013-7-15 22:07:59

求钟师傅电话，谢谢

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 22:17:20

andywei200 发表于 2013-7-15 21:07
求钟师傅电话，谢谢

021 915 333

作者: 雪山胖狐 时间: 2013-7-15 22:17:21

先给高亮等更新完了在给精华哈。。。

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 22:22:14

爺爺发表于 2013-7-15 19:49
就是旧了一点，也没什么破，刷油漆就新了。

来张屋里的图吧，因为屋里实在是脏乱差，所以我都懒得拍照，省得脏了我的相机

这个是钟师傅在帮我量地毯面积

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作者: 湖蓝人吃那椒 时间: 2013-7-15 22:28:19

请问怎么买HOUSING NZ的房子？在哪买？

作者: purpleapple 时间: 2013-7-15 22:31:39

湖蓝人吃那椒发表于 2013-7-15 21:28
请问怎么买HOUSING NZ的房子？在哪买？

这个看trade me和找中介问了，house new zealand的房子是时不时出来一套，有时候性价比好的话不正式上市就被卖掉了，因此你必须有个中介及时给你消息

作者: 湖蓝人吃那椒 时间: 2013-7-15 22:34:11

purpleapple 发表于 2013-7-15 21:31
这个看trade me和找中介问了，house new zealand的房子是时不时出来一套，有时候性价比好的话不正式上市就 ...

多谢多谢

作者: jiyanxuan 时间: 2013-7-16 00:09:14

能否透露买这个房子花了多少大洋呢？？

作者: 00001 时间: 2013-7-16 00:37:10

有钱人就是不一样啊，说改就改，呵呵

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 09:11:36

jiyanxuan 发表于 2013-7-15 23:09
能否透露买这个房子花了多少大洋呢？？

小20多万。。。

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 09:12:06

00001 发表于 2013-7-15 23:37
有钱人就是不一样啊，说改就改，呵呵

真有钱的都在投资奥克兰呢，谁来屯里啊

作者: 幽蓝果 时间: 2013-7-16 09:37:13

请问钟师傅木换地板和地板格么

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 09:41:26

幽蓝果发表于 2013-7-16 08:37
请问钟师傅木换地板和地板格么

不知道啊，你给他电话问问吧，电话在上边有

作者: jiyanxuan 时间: 2013-7-16 11:32:52

purpleapple 发表于 2013-7-16 08:11
小20多万。。。

值！！！！！！！！！！！！可惜我没钱，有钱也一定会买的，有2层楼还有那么大的地，就是不知道地点？？但也绝对值的，花2W装修，也成新房子了，呵呵～

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 11:48:36

这个是自住还是投资用？

如果是投资房，这笔cash不小哦，你要好好算算return 和你的tax position.

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 12:00:07

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 10:48
这个是自住还是投资用？

如果是投资房，这笔cash不小哦，你要好好算算return 和你的tax position.

你太专业了！！哈哈

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 12:48:10

bobolwang 发表于 2013-7-16 11:00
你太专业了！！哈哈

哈哈哈哈我被auditor审了几周，然后report被打回n次，因为return的数据不是他们想要看的。。。

现在我的口头禅是
1. No.This is against accounting principle to relect the true value of the item.
2. The figure has been adjusted as required.
3. Tax position and accounting position should be aligned in this system

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 12:51:50

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 10:48
这个是自住还是投资用？

如果是投资房，这笔cash不小哦，你要好好算算return 和你的tax position.

恩，投资，的确这笔翻新的费用不低，从tax的角度是值得的，因为是claim lost，所以退税有好处。

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 12:52:42

bobolwang 发表于 2013-7-16 11:00
你太专业了！！哈哈

你懂的。我现在得严格要求自己，为了明年的超标工资，我得表现出专业性

要像那批auditor一样，随时说一堆子让人很迷茫然后觉得很高深的会计词

哈哈哈哈哈哈

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 12:53:51

jiyanxuan 发表于 2013-7-16 10:32
值！！！！！！！！！！！！可惜我没钱，有钱也一定会买的，有2层楼还有那么大的地，就是不知道地点？？但 ...

地点显然不会是什么好地方的，house new Zealand 的旧房子都在比较差的区，不过据说新房子也不少在好区什么flagstaff, rototuna之类的，但是那些房子是不卖的。HNZ就是认为这些旧房子的维修成本太高了，所以转卖之后再去建新房子。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 13:00:34

purpleapple 发表于 2013-7-16 11:53
地点显然不会是什么好地方的，house new Zealand 的旧房子都在比较差的区，不过据说新房子也不少在好区什 ...

如果地点不好,装修要悠着点.如果马上要转卖, 要确认投进去的是不是最后收得回来, 如果要继续出租, 要考虑以后的租客是不是会"善待"你的投资. 地点是个很重要的因素.

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 13:01:44

purpleapple 发表于 2013-7-16 11:51
恩，投资，的确这笔翻新的费用不低，从tax的角度是值得的，因为是claim lost，所以退税有好处。

借你的case请教一下wendy

我这taxtion已经丢得差不多了。

她说的这个情况，如果算成expense claim掉了，就不能算assets了吧，deprecation就没有了吧。

如果这样，是不是得看看今年收入状况，如果部分expense就可以把收入已经降低到下一个tax brack
时候，是不是将剩余的capitalise成asset，然后后面几年吃deprecation会更合理一些。

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 13:02:30

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:00
如果地点不好,装修要悠着点.如果马上要转卖, 要确认投进去的是不是最后收得回来, 如果要继续出租, 要考虑 ...

装修已经很悠着了，否则这个价格哪里下的来，地毯是最便宜的了，如果有天要卖，要么重新铺好的，要么让买家自己重新铺，否则2000块哪里搞的定。

这个装修的费用已经是不能再省了，粉刷是没办法的事情，那个屋子我是看不下去，这笔钱怎么都省不下来的。

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 13:04:46

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 12:01
借你的case请教一下wendy 我这taxtion已经丢得差不多了。

她说的这个情况，如果算成expense clai ...

现在投资房产已经没有deprecation可claim了，只能claim expense，甚至如果是房屋的asset比如说kitchen的费用都不可以claim，只能claim消耗的部分，比如粉刷油漆等等，我是这么理解的，也请高人来答疑一下。

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 13:10:16

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:04
现在投资房产已经没有deprecation可claim了，只能claim expense，甚至如果是房屋的asset比如说kitchen的费 ...

哦，对了忘记是投资房。 tax rule是不一样的。我总体还是留在公司固定资产的操作上。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 13:11:12

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:04
现在投资房产已经没有deprecation可claim了，只能claim expense，甚至如果是房屋的asset比如说kitchen的费 ...

好象是房子本身的depreciation不能claim了, 但是其他assets还可以,比如炉子什么的.

另外如果能当作expense claim的项目, 应该是马上claim的好吧,印象中如果是asset 按depreciation抵的税, 以后如果有capital gain,还得退给IRD.

但是像换地毯什么的, 是属于assets, 你还没办法当expense来claim. 如果是地毯上破个洞, 你找人补了, 那是expense,可以claim.

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 13:13:17

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:02
装修已经很悠着了，否则这个价格哪里下的来，地毯是最便宜的了，如果有天要卖，要么重新铺好的，要么让买 ...

看着挺大的房子,$2000换地毯是不贵.

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 13:15:52

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:13
看着挺大的房子,$2000换地毯是不贵.

我自住的房子30多万买的，地毯也很烂，还不如我这次给投资房要换的地毯呢，不过考虑到我家有猫有狗，我都懒得换地毯，凑合着用把，脏了不心疼，我家猫猫没事在地毯上练爪子，这要是好的羊毛地毯，我还不得气死啊。。。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 13:19:09

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:15
我自住的房子30多万买的，地毯也很烂，还不如我这次给投资房要换的地毯呢，不过考虑到我家有猫有狗，我都 ...

那你这次上哪买的地毯? 多少一个line meter? 我们原来找Forlong,最便宜的也花了2000多, 也就两个双人房加个大客厅.

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 13:46:59

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:19
那你这次上哪买的地毯? 多少一个line meter? 我们原来找Forlong,最便宜的也花了2000多, 也就两个双人房加 ...

在奥克兰的一个地毯商那买的，最便宜的是30多块，他做批发的，所以便宜。。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 13:52:05

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:46
在奥克兰的一个地毯商那买的，最便宜的是30多块，他做批发的，所以便宜。。

那你的$2000没包安装费是吧? 我们那次记得地毯也是30多/line meter,不过就光是材料,另外还要再加上安装费, 忘了是多少了.

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 13:59:11

本帖最后由 purpleapple 于 2013-7-16 13:01 编辑

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:52
那你的$2000没包安装费是吧? 我们那次记得地毯也是30多/line meter,不过就光是材料,另外还要再加上安装费 ...

你的房间大吧，这种老房子的房间小，而且客厅的地毯还挺新我就没打算换，那就省了不少，还有餐厅和厨房是地板革，我不打算动，所以我的总共算下来才22米。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 14:03:39

本帖最后由 wendy2011 于 2013-7-16 13:05 编辑

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:59
你的房间大吧，这种老房子的房间小，而且客厅的地毯还挺新我就没打算换，那就省了不少，还有餐厅和厨房是 ...

哦, 那差不多, 我以为你整个房子的都换了. :-)

不过地点真还挺关键的. 我们原来那个投资房地点也不太理想, 反正头疼的事比较多.

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 14:07:31

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 11:52
你懂的。我现在得严格要求自己，为了明年的超标工资，我得表现出专业性

要像那批auditor一样，随时说一 ...

看的我都晕了。

看来我不适合去大公司，还是在小公司混混吧。呵呵

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 14:12:47

wendy2011 发表于 2013-7-16 13:03
哦, 那差不多, 我以为你整个房子的都换了. :-)

不过地点真还挺关键的. 我们原来那个投资房地点也不太理 ...

你的投资房在哪里？fairfield?

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 14:13:51

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:07
看的我都晕了。

看来我不适合去大公司，还是在小公司混混吧。呵呵

我今年就是因为系统default的depreciation rate和 IRD提供的不同

被auditor各种查。。最后全部手动修改。擦擦擦

系统不更新，倒霉的是我。

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 14:13:59

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 12:01
借你的case请教一下wendy 我这taxtion已经丢得差不多了。

她说的这个情况，如果算成expense clai ...

基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且building 是没有depreciation的。地毯，炉子，那些可以随时拿走的assets可以单独列出来，然后depriciate。

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 14:15:42

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 13:13
我今年就是因为系统default的depreciation rate和 IRD提供的不同

被auditor各种查。。最后全部手动修改 ...

你回复的太快了。

我们经常有客人，他们自己系统里的rates 和ird的不同，我们都要改，非常郁闷。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 14:16:42

purpleapple 发表于 2013-7-16 13:12
你的投资房在哪里？fairfield?

5xRoad, 你的呢?

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 14:16:49

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:13
基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且buil ...

嗯清楚一些了。

我还是得请教你一些关于tax方面的问题，我今年工作上面就这个rate 吃了大苦头。。。。

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 14:18:03

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:15
你回复的太快了。

我们经常有客人，他们自己系统里的rates 和ird的不同，我们都要改，非常郁闷。

你rate都是ird网站上查吗？

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 14:18:48

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 13:18
你rate都是ird网站上查吗？

恩，上ird直接查。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 14:18:51

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:13
基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且buil ...

学到新东西了, 那被capitalised的这所有初期的building improvement能做depreciation吗? 还是说在这些building improvement里再分分, 划到building里的就没戏了, 划到可以拿走的东西上的就开始做depreciation?

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 14:19:38

wendy2011 发表于 2013-7-16 13:16
5xRoad, 你的呢?

我的靠近fairfiled park

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 14:21:21

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:13
基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且buil ...

building improvement是不能算expense的么？

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 18:50:48

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:07
看的我都晕了。

看来我不适合去大公司，还是在小公司混混吧。呵呵

我们公司那个职位还没有招，招了我通知你，他们基本不怎么被auditor查的。。。

被查的主要还是finance

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 20:18:56

wendy2011 发表于 2013-7-16 13:18
学到新东西了, 那被capitalised的这所有初期的building improvement能做depreciation吗? 还是说在这些bui ...

building improvement 也算是building，没有depreciation的。

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 20:19:20

purpleapple 发表于 2013-7-16 13:21
building improvement是不能算expense的么？

是asset，不是expenses

作者: bobolwang 时间: 2013-7-16 20:20:05

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 17:50
我们公司那个职位还没有招，招了我通知你，他们基本不怎么被auditor查的。。。

被查的主要还是finance

太命苦了。你们是自己公司的auditor，还是外边的auditor查？

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-16 20:53:46

bobolwang 发表于 2013-7-16 19:20
太命苦了。你们是自己公司的auditor，还是外边的auditor查？

我们是上市的公司。所以必须的external. kpmg查annual report
Pwc查risk managment

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 21:20:40

bobolwang 发表于 2013-7-16 19:19
是asset，不是expenses

呃，不知道了，到时候看会计咋说吧

作者: wendy2011 时间: 2013-7-16 21:24:58

bobolwang 发表于 2013-7-16 19:18
building improvement 也算是building，没有depreciation的。

那如果是第一批租客进来前换了地毯呢？地毯不是又属于可以depreciate的东西吗？那怎么界定？如果也归到building improvements里，那不是矛盾了？

作者: yu8816 时间: 2013-7-16 21:53:02

house new zealand 是什麼意思呀?問一下

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 22:07:40

yu8816 发表于 2013-7-16 20:53
house new zealand 是什麼意思呀?問一下

就是公屋房的意思

作者: yu8816 时间: 2013-7-16 22:14:02

哦哦,據說是非非非常舊舊舊的

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 22:22:34

yu8816 发表于 2013-7-16 21:14
哦哦,據說是非非非常舊舊舊的

不是照片都贴出来了么，还要啥据说啊。。。

作者: yu8816 时间: 2013-7-16 22:27:32

比你這個還要舊舊舊舊舊舊

作者: purpleapple 时间: 2013-7-16 22:28:24

yu8816 发表于 2013-7-16 21:27
比你這個還要舊舊舊舊舊舊

我这个就是公屋。。。

作者: jiyanxuan 时间: 2013-7-16 23:06:08

钟师傅火了，呵呵。电话我也记着，需要就找他，谢谢了～～呵呵

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:20:26

jiyanxuan 发表于 2013-7-15 23:09
能否透露买这个房子花了多少大洋呢？？

同问

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:20:49

purpleapple 发表于 2013-7-16 08:11
小20多万。。。

小 = 少？

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:22:00

purpleapple 发表于 2013-7-16 11:51
恩，投资，的确这笔翻新的费用不低，从tax的角度是值得的，因为是claim lost，所以退税有好处。

学习了

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:24:28

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:00
如果地点不好,装修要悠着点.如果马上要转卖, 要确认投进去的是不是最后收得回来, 如果要继续出租, 要考虑 ...

我猜想楼主是装修了以后，再卖的吧?

确实，如果遇到不好的租客，很快就把这些装修给毁了

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:26:33

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:02
装修已经很悠着了，否则这个价格哪里下的来，地毯是最便宜的了，如果有天要卖，要么重新铺好的，要么让买 ...

所以你是打算，装修到能住人的程度，然后出租了？

请问，几个卧室，几个卫生间的？

房子外观看起来，很漂亮！~

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:31:21

wendy2011 发表于 2013-7-16 12:19
那你这次上哪买的地毯? 多少一个line meter? 我们原来找Forlong,最便宜的也花了2000多, 也就两个双人房加 ...

我有个投资房，也打算。。装地毯，原来是老旧的木地板，地板钉子处已经发黑了。打算将来卖之前，换上地毯：）

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:32:04

purpleapple 发表于 2013-7-16 12:46
在奥克兰的一个地毯商那买的，最便宜的是30多块，他做批发的，所以便宜。。

30多块还真便宜啊，加上安装费用，要合多少钱一平米？

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:33:09

wendy2011 发表于 2013-7-16 13:03
哦, 那差不多, 我以为你整个房子的都换了. :-)

不过地点真还挺关键的. 我们原来那个投资房地点也不太理 ...

地点合理的房子，也不适合投资啊，哈哈

太贵，现金流不行啊

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:35:50

bobolwang 发表于 2013-7-16 13:13
基本上，投资房在第一批房客入住之前，所有的expenses都要capitalised as buildig improvement
而且buil ...

这个是正解。所以应该给房子做一些非固定财产的正式估价，然后在这个估价基础上，做折旧计算。

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:37:58

purpleapple 发表于 2013-7-16 13:21
building improvement是不能算expense的么？

那个是增加了你的ASSET，应该不能算做expense里面

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:40:04

wendy2011 发表于 2013-7-16 20:24
那如果是第一批租客进来前换了地毯呢？地毯不是又属于可以depreciate的东西吗？那怎么界定？如果也归到b ...

需要找一个估价师来计算这些房子的附属财产价值。附属财产是可以做折旧计算的

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:40:51

yu8816 发表于 2013-7-16 20:53
house new zealand 是什麼意思呀?問一下

就是那些政府房，他们廉价租给穷人。这些租客通常很不爱护房子的。

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 01:41:41

jiyanxuan 发表于 2013-7-16 22:06
钟师傅火了，呵呵。电话我也记着，需要就找他，谢谢了～～呵呵

我已经找到他啦。。哈哈

他老婆也是群里的妈妈，BIBICAT

作者: purpleapple 时间: 2013-7-17 08:35:41

annie0002 发表于 2013-7-17 00:32
30多块还真便宜啊，加上安装费用，要合多少钱一平米？

30多块一米的地毯，还要under lay 400块，然后25一米的人工，基本上算下来75一米吧

作者: purpleapple 时间: 2013-7-17 08:37:11

annie0002 发表于 2013-7-17 00:26
所以你是打算，装修到能住人的程度，然后出租了？

请问，几个卧室，几个卫生间的？

你觉得外观好？我其实也不喜欢外观，颜色很旧，但是也没有钱去考虑油漆外观了，就这么着吧，4卧2卫的，但是卧室都非常小，公屋你懂的。

作者: purpleapple 时间: 2013-7-17 08:38:15

annie0002 发表于 2013-7-17 00:20
小 = 少？

小20多万就是20多几万，这个几的数字比较小，：）

作者: 兔眉毛 时间: 2013-7-17 11:37:41

蔻蔻猫发表于 2013-7-16 12:01
借你的case请教一下wendy 我这taxtion已经丢得差不多了。

她说的这个情况，如果算成expense clai ...

晕，太专业了，完全没看懂。。学习学习。。

作者: wendy2011 时间: 2013-7-17 12:13:08

annie0002 发表于 2013-7-17 00:33
地点合理的房子，也不适合投资啊，哈哈

太贵，现金流不行啊

可是地点不好的, 通常找不到好租客, 欠租, 还赶不走, 如果再加上把房子弄坏, 那就头大了.

作者: 雪山胖狐 时间: 2013-7-17 13:05:58

wendy2011 发表于 2013-7-17 11:13
可是地点不好的, 通常找不到好租客, 欠租, 还赶不走, 如果再加上把房子弄坏, 那就头大了.

同意。。。招到不好的房客更郁闷

作者: LUSA 时间: 2013-7-17 13:18:19

我家最近也在翻新厨房。炉灶烤箱全拖走，再加上做新的橱柜和面板，抽油烟机，接新的gas和powerpoint。。现在已经花了5k多，原以为3000内能搞定的啊！

作者: purpleapple 时间: 2013-7-17 13:47:46

LUSA 发表于 2013-7-17 12:18
我家最近也在翻新厨房。炉灶烤箱全拖走，再加上做新的橱柜和面板，抽油烟机，接新的gas和powerpoint。。现在 ...

炉灶换gas和装油烟机一项我自己家就花了3000了，更不要说你还要做橱柜面板，那部分便宜的也要3000,贵的8000到1万都打不住啊

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-17 14:12:54

兔眉毛发表于 2013-7-17 10:37
晕，太专业了，完全没看懂。。学习学习。。

我taxation一般般，因为学的时候老师太差了，一问三不知
搞得我只能死记硬背。打算今年有空开始啃这块了。

作者: 蔻蔻猫 时间: 2013-7-17 14:14:42

purpleapple 发表于 2013-7-17 12:47
炉灶换gas和装油烟机一项我自己家就花了3000了，更不要说你还要做橱柜面板，那部分便宜的也要3000,贵的80 ...

我搞了一个超级简单的橱柜和面板，就已经是2800。。。。
还好不是自用。

难怪同事都告诉我换个厨房至少2万

作者: bobolwang 时间: 2013-7-17 14:36:50

wendy2011 发表于 2013-7-16 20:24
那如果是第一批租客进来前换了地毯呢？地毯不是又属于可以depreciate的东西吗？那怎么界定？如果也归到b ...

地毯只要超过500刀，就算是asset了。

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 16:01:32

wendy2011 发表于 2013-7-17 11:13
可是地点不好的, 通常找不到好租客, 欠租, 还赶不走, 如果再加上把房子弄坏, 那就头大了.

所以，这个度，很难把握，不能太差的区，不能太好的区，一直再努力寻找找这样合适的点。

还有，就是要找专业的中介管理

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 16:01:56

LUSA 发表于 2013-7-17 12:18
我家最近也在翻新厨房。炉灶烤箱全拖走，再加上做新的橱柜和面板，抽油烟机，接新的gas和powerpoint。。现在 ...

人工花了多少？

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 16:04:16

purpleapple 发表于 2013-7-17 07:38
小20多万就是20多几万，这个几的数字比较小，：）

这是北京话吧？记得有人少，小一万，好像是八九千的意思。。

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 16:05:21

purpleapple 发表于 2013-7-17 07:37
你觉得外观好？我其实也不喜欢外观，颜色很旧，但是也没有钱去考虑油漆外观了，就这么着吧，4卧2卫的，但 ...

没怎么看过公屋。。。我们是没能力去改造，所以都买现成的，直接能住人的房子

作者: annie0002 时间: 2013-7-17 16:05:24

purpleapple 发表于 2013-7-17 07:37
你觉得外观好？我其实也不喜欢外观，颜色很旧，但是也没有钱去考虑油漆外观了，就这么着吧，4卧2卫的，但 ...

没怎么看过公屋。。。我们是没能力去改造，所以都买现成的，直接能住人的房子

作者: purpleapple 时间: 2013-7-17 16:05:57

annie0002 发表于 2013-7-17 15:04
这是北京话吧？记得有人少，小一万，好像是八九千的意思。。

小一万按说应该是一万出头，8，9千应该说大几千。

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