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标题: 45万内，自住，首次买房 [打印本页]
作者: U2L82H8    时间: 2013-8-10 02:54:10     标题: 45万内，自住，首次买房

应该选择远一点的的full section house,还是中区的unit,flat.
还是freemans bay,parnell,herne bay的apt.
还是不近不远的的townhouse.
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-10 04:00:31

自己住着舒服就好啦。建议远一点的full section。中区好点地方的unit也是拿不下来的。herne bay也就能买一室apt。freemans bay, parnell, CBD可以有两室相对比herne bay舒服点。不过得看贷款批不批，要是50%首付何苦呢。townhouse也不错，最好是不连排的，连排的没什么意思没地。
作者: U2L82H8    时间: 2013-8-10 04:28:15

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-10 03:00
自己住着舒服就好啦。建议远一点的full section。中区好点地方的unit也是拿不下来的。herne bay也就能买一室 ...

确实舒适是首选。但是升值空间就是在纠结的点。
freemans bay有30万初不错的一房带车库,相比herne bay的小面积旧studio，carport舒服的多。
Body corp只要不是6k以上，可以接受，apt权当车子一样的消耗品，需要经费保养了。
纠结的是保值升值的问题。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-10 04:37:07

本帖最后由 我真不是孙红雷 于 2013-8-10 03:38 编辑
U2L82H8 发表于 2013-8-10 03:28
确实舒适是首选。但是升值空间就是在纠结的点。
freemans bay有30万初不错的一房带车库,相比herne bay的 ...

单从你一楼的条件加上3楼升值空间的需求而言，买个带发展性校区的中区unit最适合你。校区推荐western springs college，在point chevalier, western springs, st lukes一代找找看，会有惊喜呦。egg什么的就别想了，budget低了点，就算有估计也看不得了。
作者: U2L82H8    时间: 2013-8-10 04:41:52

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-10 03:37
单从你一楼的条件加上3楼升值空间的需求而言，买个带发展性校区的中区unit最适合你。校区推荐western spr ...

红雷，你觉得中区unit比北岸或西区house长得快？
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-10 04:43:51

U2L82H8 发表于 2013-8-10 03:41
红雷，你觉得中区unit比北岸或西区house长得快？

基于1楼条件，你没提北岸和西区，我都是根据你条件说的，哈哈
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-10 04:55:29

北岸45以里买全副地现在估计根本没了，crosslease或连排可能有。西区不太熟，不过西区推荐west harbour, massey east附近高速东边或北边，相对房子现在便宜而且升值也快些，不过45这个坎也够难找的了。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-10 05:07:26

目前这个市场北岸唯一一个像样点的全副地上市的房子在50左右就这个了
http://www.homesell.co.nz/ID/9261/
赶紧去划价，他开价52，赶紧去划划吧，还属于bay区，就是远点
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-10 05:25:38

本帖最后由 我真不是孙红雷 于 2013-8-10 04:39 编辑

其实你要想一个问题就是在这个市场上你买到什么房几乎都不赔，买南区都可以。但是市场要是不好了呢，南区和西区的差区那个是首当其冲的跌。升不如好区升的快，降是首当其冲。不要单看西区百分比，还要看速度。中区和北岸早都升过几轮了，现在是13.6%是因为它基数在那了，比如北岸均价65万x13.6%=8.84w。西区均价50wx13.8%=6.9w。净收益北岸还高了2万是因为基数在那了，作为自住者，你也不可能maximaze你的13.8%收益，除非你有钱买下equilibrium 你要买1.28个西区的房子，很难实现。如果在北岸好区买房子，要高于平均收益率，如果在西区差区买还要低于平均收益率。而且北岸已经长过好几轮了，西区是在后边吃尘土的。15年前，比如Kelston和Glenfield均价也差不了很多，现在呢？同理你在南区比如20万买个房子，如果卖23万就有15%的涨幅，远远大于西区和北岸涨幅，但是那3万块钱估计也交了中介费了，而且一旦房市翻转，那些区可是领跌。还是location location location。自住就相当于长期持有不属于投资。如果是投资的话好区也比差区租金来的高，好区如果cover不了贷款，差区也照样cover不了，除了某些南区以外，估计那就跟你到伊拉克去白送你1000万一样，有命赚没命花了
作者: 剑客浪心    时间: 2013-8-10 17:48:32

再看看，再等等。 南区你都买不到了。呵呵，买非奥克兰外吧
作者: U2L82H8    时间: 2013-8-10 21:31:53

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-10 04:25
其实你要想一个问题就是在这个市场上你买到什么房几乎都不赔，买南区都可以。但是市场要是不好了呢，南区和 ...

如果现在买一个city边缘环境好的一房apt，疑似ponsonby freemans bay parnell，然后能不能以apt抵押或者到银行以装修的理由贷款，然后入手unit做投资。红雷，你怎么看
作者: U2L82H8    时间: 2013-8-10 21:32:37

剑客浪心 发表于 2013-8-10 16:48
再看看，再等等。 南区你都买不到了。呵呵，买非奥克兰外吧

市场是火爆，但是也太夸张了
作者: winny    时间: 2013-8-10 23:02:50

作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-11 11:57:29

本帖最后由 我真不是孙红雷 于 2013-8-11 11:14 编辑
U2L82H8 发表于 2013-8-10 20:31
如果现在买一个city边缘环境好的一房apt，疑似ponsonby freemans bay parnell，然后能不能以apt抵押或者到 ...

你的思路是非常正确的。不过首先要搞清楚两点，1.银行最讨厌什么：leasehold>apt>crosslease>freehold。所以银行让你买apt给你50%就不错了就证明它没什么升值空间。升值主要来源于地，比如apt你45买个1室的20平米freehold, 相当于你最多只有20平米的地（还是1层apt，如果高层，你能分多少地？），合22500/平米一块地，寸土寸金啊。2.房屋贷款属于专项贷款，是抵押形式，跟装修没关系。如果没钱装修可以申请小额个人贷款，但买不到房子。

正确的道路应该是买crosslease或freehold带地的房子（unit起码是crosslease，最起码有100来平米的地，如过1/2share 1000平米的地，你有500平米呢，450k/500才合900/平米一块地）。然后利用升值空间去贷款买下一套。（比如pinehill你去年买的100万，今年附近都卖120-130了，一块地都75w了，说明你房产升值了，以买车为理由银行能topup出20万给你（也得看你自住房首付），这样可以当首付或deposite,然后根据个人条件可以再买个60-70w的投资房抵押给银行，或买两个30多万的，这样什么都解决了。一旦你的租金可以cover利息或以上，你就可以空手套白狼了）。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-11 12:21:07

本帖最后由 我真不是孙红雷 于 2013-8-11 11:42 编辑

个人理解apt投资在房产投资世界里相当于把钱存银行，你要有足够的首付或全款买下，然后租出去赚稳定的cash income，一般都有6%+，其实就是钱多想赚稳定收入，如果你相当多的钱，买个几套你可以不用上班了。没什么capital gain，但是对于你这种情况不适合，因为不可能抵押一套apt还不投入资金就空手套白狼。当然如果你租金很稳定而且很可观之后，加上你的工资后收入，银行还是很高兴为你贷款买其他的property。

房子+地的投资在房产投资里相当于投资组合，你可以有income外加capital gain, income就好像粉红，capital gain就是股票增值部分。然后你可以按现在的资产身家给你孩子出国做担保，就好像为下个房子提供担保一样。
例子都是瞎举的，理解就好。都是纸上谈兵。如果想进一步提高可以取看看阿海和Jo的帖子，他们是实践过的。

最后友情提醒，入市有风险，投资需谨慎。高回报肯定伴随高风险，量力而为。
作者: carpentrynz    时间: 2013-8-11 13:06:17

先买好区升值快的 等房市快到顶点了 入手差区还没有涨的年回报高的

最难的就是要知道何时买什么区
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-11 14:31:31

carpentrynz 发表于 2013-8-11 12:06
先买好区升值快的 等房市快到顶点了 入手差区还没有涨的年回报高的

最难的就是要知道何时买什么区

“到了顶点入手差区”。。。。。。
作者: carpentrynz    时间: 2013-8-11 17:17:38

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-11 13:31
“到了顶点入手差区”。。。。。。

本人胆小 不敢追高

差区同样也有很多好盘
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2013-8-11 17:55:39

carpentrynz 发表于 2013-8-11 16:17
本人胆小 不敢追高

差区同样也有很多好盘

这跟追高没关系，按你胆小逻辑应该是到低谷吧？也不到顶点吧？
作者: carpentrynz    时间: 2013-8-11 17:58:17

我的意思是有些区涨了很多了 快到到了顶点 而差区还没有开涨 不是说差区到顶点时入手
作者: chennian    时间: 2013-8-12 21:46:30

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