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标题: 房子车库该成一个房间确实影响银行贷款 27/08 Update [打印本页]

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作者: infosys    时间: 2013-8-23 20:13:51     标题: 房子车库该成一个房间确实影响银行贷款 27/08 Update



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我的broker问过银行说，银行是不能贷款了，除非去申请consent，所以大家看见改过的还是小心了。而且好像还有提前去问保险公司，看看保险公司可不可以保这个房子，麻烦啊，想想以后自己再卖房子。
*****************************27/08 Update**********************************

看上个房子，不过车库给成一个房间了。律师说这样银行可能不会贷款，而且说她手里有个客户就这样，改建了银行不给贷款。要settle了，settle不了，现在交罚金。
而且买房条约上也写出来了，因为是拍卖，所以律师说最好和银行确认一下贷款没问题。不过我的broker好像也说可能有问题。大家怎么看？
22.0 The Purchaser acknowledges that they have been made aware that certain aspects of the property, namely the conversion of the
garage into a rumpus with ranchslider, may not comply with the current building code and/or that no Code Compliance Certificate
has been issued in respect of the garage conversion. Accordingly, the Vendor gives no warranty as to the same and as from the date
of this Agreement the Vendor shall be under no obligation to the Purchaser to achieve compliance or procure a Code Compliance
Certificate nor liable for any expense, loss or liability suffered by the Purchaser in relation to such non-compliance and the
Purchaser agrees that they are purchasing the property on an “as is where is” basis. The Vendor warranties contained in clauses 8.1,
8.2 and 8.3 of this agreement shall be read entirely subject to this clause and shall be deemed not to have been breached by the
Vendor

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作者: infosys    时间: 2013-8-23 20:33:33

没人知道吗？？？？？

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作者: 剑客浪心    时间: 2013-8-23 20:39:15

这样最后Deposit都没有了。。。。。。。。。。。。。

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作者: 包不同    时间: 2013-8-23 20:47:30

是到， 我之前考了好几个都有非法改建， 之后银行都说很难批， 所以都放弃了

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作者: infosys    时间: 2013-8-23 21:06:57

包不同 发表于 2013-8-23 19:47
是到， 我之前考了好几个都有非法改建， 之后银行都说很难批， 所以都放弃了

这样啊，谢谢了。。。。

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作者: jiari    时间: 2013-8-23 21:54:56



没关系的，只要没改成厨房，卫浴就行。车库改成房间的太多了。

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作者: 包不同    时间: 2013-8-23 21:58:02

infosys 发表于 2013-8-23 20:06
这样啊，谢谢了。。。。

所以一定要问好银行先， 要不就麻烦大了

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作者: infosys    时间: 2013-8-23 22:21:37

包不同 发表于 2013-8-23 20:58
所以一定要问好银行先， 要不就麻烦大了

谢谢了。。。，，，，，

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作者: infosys    时间: 2013-8-23 22:23:27

jiari 发表于 2013-8-23 20:54
没关系的，只要没改成厨房，卫浴就行。车库改成房间的太多了。

是吗，我是新手，对这个了解不多。中介说可以从合同里把这个去除，银行不知道也就没问题了，当然要我认为这个也没问题。可是我的律师还是建议我去银行问清楚了。

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作者: Squirrel212    时间: 2013-8-23 22:28:28

不是所有的改造银行都不接受，这还是跟你购买的价格和贷款比率有关。如果贷款比率高那银行会担心将来如果您将来无能力偿还贷款，房屋法拍是否会有问题。现在最主要是要跟银行沟通，让你的中介跟他们直接沟通。如果银行不接受那需要我怎么做。能否找一个独立 builder 出一份报告，还是找valuer 出个估价。总而言之既然发生的事情，总要想办法解决。不能说有问题就让你白白损失这么多钱。

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作者: denema    时间: 2013-8-23 22:31:55

我也觉得不是所有的。。。。。。。

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作者: infosys    时间: 2013-8-23 22:36:39

denema 发表于 2013-8-23 21:31
我也觉得不是所有的。。。。。。。

我的律师说的是可能，就是auction都是unconditional的，贷不下来就惨了。而且她手里正好有个case，所以提醒我下，我也是向大家请教下。
看来还是要和银行好好谈谈了。

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作者: denema    时间: 2013-8-23 22:40:40

infosys 发表于 2013-8-23 21:36
我的律师说的是可能，就是auction都是unconditional的，贷不下来就惨了。而且她手里正好有个case，所以提 ...

我就是你说的情况呵呵呵。。。照贷不过是太阳房的问题

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作者: infosys    时间: 2013-8-23 22:43:01

denema 发表于 2013-8-23 21:40
我就是你说的情况呵呵呵。。。照贷不过是太阳房的问题

可是当时太阳房的问题有写到contract里吗？这个车库的问题是到contract里的。

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作者: denema    时间: 2013-8-23 22:52:41

infosys 发表于 2013-8-23 21:43
可是当时太阳房的问题有写到contract里吗？这个车库的问题是到contract里的。

有在Lim里面，我英语不好所以也没有查过字典看过那个，不过贷款经理说是已经没条件了，说肯定没问题的，所以，估计也要看的。不过他们的安全没问题这个是康嫂出的文件

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作者: NewLynnHse    时间: 2013-8-23 23:46:56

还有这样的？我看的好几套房子都有这种改动的，我得去跟银行确定一下。

谢谢提醒

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作者: infosys    时间: 2013-8-24 00:09:00

NewLynnHse 发表于 2013-8-23 22:46
还有这样的？我看的好几套房子都有这种改动的，我得去跟银行确定一下。

谢谢提醒

对啊，今天刚花钱做了building inspection，然后就准备出pre-aution offer，结果我的律师和我说最好确认一下银行贷款。

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作者: 兔宝宝快快长大    时间: 2013-8-24 00:15:03

如果有ccc就不怕了。违法的话，确实银行是不批的。

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作者: infosys    时间: 2013-8-24 00:21:08

兔宝宝快快长大 发表于 2013-8-23 23:15
如果有ccc就不怕了。违法的话，确实银行是不批的。

就是没有ccc啊，而且车库明显不能住人，现在申请也申请不下来。唉，买个房子还这么多学问。

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作者: 狂风暴雨    时间: 2013-8-24 14:05:27

什么年代的房子？92年以前的没问题，比较新的只要好好跟银行沟通，车库改房间不是大事。

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作者: infosys    时间: 2013-8-24 20:53:56

狂风暴雨 发表于 2013-8-24 13:05
什么年代的房子？92年以前的没问题，比较新的只要好好跟银行沟通，车库改房间不是大事。

已经让broker问银行了，看看银行怎么说吧。现在是卖家的市场，也没啥办法。不过我就不明白，这个问题既然可能影响贷款，她还auction。我要是把银行问了，银行不会把她这个房子放进黑名单？那岂不是没人敢拍了？还是我想多了？

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作者: NewLynnHse    时间: 2013-8-24 20:59:14

我今天问银行了，说是只要不影响房子的结构的还好。不过如果有厕所浴室或者厨房的好像会比较麻烦。

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作者: infosys    时间: 2013-8-24 21:01:04

NewLynnHse 发表于 2013-8-24 19:59
我今天问银行了，说是只要不影响房子的结构的还好。不过如果有厕所浴室或者厨房的好像会比较麻烦。

银行会要求你做什么东西吗？building reports 之类的？

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作者: NewLynnHse    时间: 2013-8-24 21:02:07

infosys 发表于 2013-8-24 20:01
银行会要求你做什么东西吗？building reports 之类的？

没有，我的预批已经下来了，什么条件都没有，只要买卖合同，我有把房子改过的东西详细的说了一下。

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作者: 狂风暴雨    时间: 2013-8-24 21:06:19

infosys 发表于 2013-8-24 19:53
已经让broker问银行了，看看银行怎么说吧。现在是卖家的市场，也没啥办法。不过我就不明白，这个问题既然 ...

是你想多啦,没多严重的问题.现在基本上天天遇到有这类问题的房子上auction成功售出.

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作者: 狂风暴雨    时间: 2013-8-24 21:09:04

NewLynnHse 发表于 2013-8-24 20:02
没有，我的预批已经下来了，什么条件都没有，只要买卖合同，我有把房子改过的东西详细的说了一下。

那你去拍卖的那个合同拿给银行看过了就行了,房子具体改了什么只要没写进拍卖合同里,银行就不会为难你.

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作者: NewLynnHse    时间: 2013-8-24 21:15:08

狂风暴雨 发表于 2013-8-24 20:09
那你去拍卖的那个合同拿给银行看过了就行了,房子具体改了什么只要没写进拍卖合同里,银行就不会为难你.

其实合同里有附加的条件，说那个改动没有报批，以后不能追究责任。银行看过说不是结构上的，也没有加浴室厕所厨房这些，就没事了。

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作者: infosys    时间: 2013-8-24 22:21:40

NewLynnHse 发表于 2013-8-24 20:15
其实合同里有附加的条件，说那个改动没有报批，以后不能追究责任。银行看过说不是结构上的，也没有加浴室 ...

好吧，银行就只给你一个verbal的OK 还是会给你一个书面的？

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作者: jiari    时间: 2013-8-24 22:38:51

车库改房间银行不会管的，只要没有加水

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作者: NewLynnHse    时间: 2013-8-24 22:56:01

infosys 发表于 2013-8-24 21:21
好吧，银行就只给你一个verbal的OK 还是会给你一个书面的？

书面的

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作者: 游客    时间: 2013-8-24 23:47:36

我和你一样 买了个车库改成office的 也是写在拍卖合约里面的 我当时拍卖后才想到银行会不会因为这个不批 有点后怕 我的价格都差不多超cv两倍了 原来以为肯定要做评估 没想到银行评估都不要我做了就批了

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作者: infosys    时间: 2013-8-27 22:18:47

游客 发表于 2013-8-24 22:47
我和你一样 买了个车库改成office的 也是写在拍卖合约里面的 我当时拍卖后才想到银行会不会因为这个不批 有 ...

我的broker问过银行说，银行是不能贷款了，除非去申请consent，所以大家看见改过的还是小心了。

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作者: infosys    时间: 2013-8-27 22:20:43

包不同 发表于 2013-8-23 19:47
是到， 我之前考了好几个都有非法改建， 之后银行都说很难批， 所以都放弃了

得到的结果一样，。，

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作者: 游客    时间: 2013-8-27 22:26:26

infosys 发表于 2013-8-27 21:18
我的broker问过银行说，银行是不能贷款了，除非去申请consent，所以大家看见改过的还是小心了。

是吗?那我还是比较幸运的,也许你这个改的多吧.

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作者: 至诚信贷    时间: 2013-8-27 23:11:09

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: ybbest    时间: 2013-8-27 23:18:53

至诚信贷 发表于 2013-8-27 22:11
遇到这样的情况最好是把合同给银行，让银行出书面的confirmation，看看有什么条件。
开出的条件或答复，跟 ...

这样啊。学习了。

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作者: pixie4me    时间: 2013-8-27 23:23:32

但是律师提醒你后，　你不去告诉银行的话银行是不会知道的啊。　我买房子都是只给银行一个地址，　他们去查他们自己内部的纪录，　有新的改动知道你不告诉银行他们都不会知道的吧。

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作者: infosys    时间: 2013-8-27 23:25:30

pixie4me 发表于 2013-8-27 22:23
但是律师提醒你后，　你不去告诉银行的话银行是不会知道的啊。　我买房子都是只给银行一个地址，　他们去查 ...

可是auction，owner为了免责一定要把车库改过写在合同里。我的律师就是看过合同条款才提醒的我。而且一下的条款在trademe的广告里也写着。而且我找builder做了inspection，不光门改了，而且车库里还加了一点墙。

You now know all the fantastic attributes this home offers, the one wee minor glitch is that the single internal access garage has had the door changed to a ranch slider and is being used as a rumpus.  We don't think it's a biggie as it could easily be converted back to original but as the current owner has moved out of Auckland and the home is tenanted, it should be accepted  'as is'.

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作者: NewLynnHse    时间: 2013-8-27 23:28:02

就是说这房子只能放弃了？你有去问别的broker或者银行吗？

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作者: pixie4me    时间: 2013-8-27 23:32:01

infosys 发表于 2013-8-27 22:25
可是auction，owner为了免责一定要把车库改过写在合同里。我的律师就是看过合同条款才提醒的我。而且一下 ...

那就找他在拍卖前退ｄｅｐｏｓｉｔ，　如果对方不退就在他ａｕｃｔｉｏｎ前直接告到ｃｉｔｙ　ｃｏｕｎｃｉｌ让他更本就没法开拍卖会，　等他通过ｃｉｔｙ　ｃｏｕｎｃｉｌ后再卖。

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作者: infosys    时间: 2013-8-27 23:32:14

NewLynnHse 发表于 2013-8-27 22:28
就是说这房子只能放弃了？你有去问别的broker或者银行吗？

我觉得如果我真想要，估计再找找也可以，不过我觉得不大的事。律师，银行，保险公司都好像要拿这个做文章。我想还是放弃吧，而且我觉得其它买家一定和我有类似的问题。因为owner一直也在问council，而且中介一直强调这个不用consent，我感觉这个很可能要流拍了。

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作者: infosys    时间: 2013-8-27 23:34:07

pixie4me 发表于 2013-8-27 22:32
那就找他在拍卖前退ｄｅｐｏｓｉｔ，　如果对方不退就在他ａｕｃｔｉｏｎ前直接告到ｃｉｔｙ　ｃｏｕｎｃ ...

算了吧，就一个房子，不至于这样吧。没准有人可以办到贷款，而且不介意。其实这个作为rental的很不错，毕竟等于租金可以等于4房了，加上车库。

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作者: NewLynnHse    时间: 2013-8-27 23:36:26

infosys 发表于 2013-8-27 22:34
算了吧，就一个房子，不至于这样吧。没准有人可以办到贷款，而且不介意。其实这个作为rental的很不错，毕 ...

千万别这样啊，这种非法改建出租的，如果你遇到本地租房的老江湖，就会被整得很惨的。

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作者: pixie4me    时间: 2013-8-27 23:36:35

infosys 发表于 2013-8-27 22:34
算了吧，就一个房子，不至于这样吧。没准有人可以办到贷款，而且不介意。其实这个作为rental的很不错，毕 ...

对啊，　一般都是大家得饶人处且饶人，　但是如果你因为这个原因想退掉合同，　他们又不想退你ｄｅｐｏｓｉｔ的话，　那时你还承得住气啊？？？？

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作者: infosys    时间: 2013-8-27 23:39:59

pixie4me 发表于 2013-8-27 22:36
对啊，　一般都是大家得饶人处且饶人，　但是如果你因为这个原因想退掉合同，　他们又不想退你ｄｅｐｏｓ ...

我没付deposit的，我是准备要出pre offer，把contract给律师看，律师正好有个客户因为同样的事情settle不了，正在交罚款 。建议我不要出，先确定贷款。

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作者: infosys    时间: 2013-8-27 23:40:39

NewLynnHse 发表于 2013-8-27 22:36
千万别这样啊，这种非法改建出租的，如果你遇到本地租房的老江湖，就会被整得很惨的。

这样啊。那看来最好还是别碰了。

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作者: winny    时间: 2013-8-28 00:31:22

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作者: Venox10111    时间: 2013-8-28 13:03:18

我的房也是改成了 rumpus.... 不过统统都 CCC 了，砍树什么全部 CCC, 银行完全没问题。。。
我不会碰有一点点非法改动的房子。。。

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作者: Venox10111    时间: 2013-8-28 13:20:02

infosys 发表于 2013-8-27 22:40
这样啊。那看来最好还是别碰了。

你的运气真好，这样情况不要碰了！

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作者: mwet1007    时间: 2013-8-28 13:58:17

另外单独签一份文件，不放在买卖合同上可能就可以了

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作者: 天才    时间: 2013-8-28 14:24:22

我的房子里面也有在一个房间多加了个淋浴房，贷款也下来了

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作者: 狂风暴雨    时间: 2013-8-28 18:56:58

infosys 发表于 2013-8-27 22:25
可是auction，owner为了免责一定要把车库改过写在合同里。我的律师就是看过合同条款才提醒的我。而且一下 ...

不得不说，很多好的买房机会都是在律师的极力规避责任的原则中被丢失的，倒霉的还是买不到房的人。车库被改成房间，只要没加水和厨房，随便找人就拆回原样了，然后过段时间保不住又觉得还是改回去房间来的实用。说句实话，你的broker应该换换了。

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作者: jiari    时间: 2013-8-28 20:24:23

狂风暴雨 发表于 2013-8-28 17:56
不得不说，很多好的买房机会都是在律师的极力规避责任的原则中被丢失的，倒霉的还是买不到房的人。车库被 ...

同意。。。。。。

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作者: pixie4me    时间: 2013-8-28 20:59:49

infosys 发表于 2013-8-27 22:39
我没付deposit的，我是准备要出pre offer，把contract给律师看，律师正好有个客户因为同样的事情settle不 ...

谢谢你的信息，　学习了。

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作者: infosys    时间: 2013-8-28 21:09:04

狂风暴雨 发表于 2013-8-28 17:56
不得不说，很多好的买房机会都是在律师的极力规避责任的原则中被丢失的，倒霉的还是买不到房的人。车库被 ...

我只能说你（中介）的话不能都信，买房的时候唯一我不用给钱的是中介。律师费，不settle我也不用付钱。律师只是给我说的事实，让我注意了。 不过我的这个中介一直也说没问题，最后我房子检查的钱也出了，最后不能买。 我觉得如果中介诚实点，让我先确定我贷款，我也不会白话检查房子的钱了。
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作者: infosys    时间: 2013-8-28 21:11:35

狂风暴雨 发表于 2013-8-28 17:56
不得不说，很多好的买房机会都是在律师的极力规避责任的原则中被丢失的，倒霉的还是买不到房的人。车库被 ...

显然不是找人修修就可以的，需要去council 取得consent 拆除才可以，你为啥不站在买房的人的角度，把所有的问题都说出来的。

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作者: infosys    时间: 2013-8-28 21:13:51

jiari 发表于 2013-8-28 19:24
同意。。。。。。

我觉得你还是给你的律师，银行和保险公司以后你就知道不是那么简单了。尤其是在auction unconditional的条件下。

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作者: 马甲的外套    时间: 2013-8-29 00:47:59

听说过类似的case，没问银行直接拍改建房，拍到因为没通过市政审批，不能保险银行不能贷。不知道下文。觉得挺惨的

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作者: cath    时间: 2013-8-29 01:27:10

觉得这点改动应该不是什么大问题

银行不给贷款  那也没有办法了

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作者: 天才    时间: 2013-8-29 09:04:41

还是觉得BROKER有问题，拍卖前你可以问中介要合同，然后去问问银行，基本上还是像楼上几个说的那样，没有动水电加厨房，弄几个房间是没有问题的

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作者: 狂风暴雨    时间: 2013-8-29 12:13:55

infosys 发表于 2013-8-28 20:11
显然不是找人修修就可以的，需要去council 取得consent 拆除才可以，你为啥不站在买房的人的角度，把所有 ...

你不是说那个车库改的房间没有consent吗？那样的话自己拆除为什么要去council报批呢？的确想太多了。这个房子跟我没任何关系，我都不知道是哪个房。只是用事实说话，类似的车库改问题天天有，我自己的投资房有的买的时候就是改的，有的买完之后都会改。

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作者: wangpeng0817    时间: 2013-8-29 13:12:11

一切以银行为准。

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作者: infosys    时间: 2013-8-29 22:02:34

狂风暴雨 发表于 2013-8-29 11:13
你不是说那个车库改的房间没有consent吗？那样的话自己拆除为什么要去council报批呢？的确想太多了。这个 ...

这个帖子你可以好好读读，然后和你的客户好好说，不要再忽悠客户了。

如果你的房子有未经批准的加建或改建，该如何办？
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 9761&fromuid=146239

对于未经批准的加建或改建(Unauthorised work)：

1.如果此工程是  1992年7月1号前完成的，你可以有一下方法解决:

A. 你需要向政府提供一文件，证明这加建是安全和符合卫生标准 （ the unauthorised buildingworks are safe and sanitary）. 政府会将此文件放入LIM报告中。

B． 你可以去申请一拆除许可（a building consent to demolish the unauthorised building work），然后将加建部分拆除。也可在申请拆除许可的同时申请一加建许可。
4 s: H! C0 A1 x+ B7 J0 w6 @, E  C

1.如果此工程是 1992年7月1号后完成的，你可以有一下方法解决:

A. 你需要向政府申请一证书（ a certificate ofacceptance for the unauthorised building works）。手续上比上面谈到的麻烦。



B． 当然你也可以去申请一拆除许可（a building consent to demolish the unauthorised building work），然后将加建部分拆除。也可在申请拆除许可的同时申请一加建许可。

新西兰房屋检测公司

联系电话：09-2818 960     021 272 8686            更多详情请点击以下链接：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 4383&extra=page%3D1

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作者: infosys    时间: 2013-8-29 22:08:06

狂风暴雨 发表于 2013-8-29 11:13
你不是说那个车库改的房间没有consent吗？那样的话自己拆除为什么要去council报批呢？的确想太多了。这个 ...

如果你的房子有未经批准的加建或改建，该如何办？这是许多人关心的问题，我在这里作简单介绍：

这个帖子你可以好好读读，然后和你的客户好好说，不要再忽悠我们了。
如果你的房子有未经批准的加建或改建，该如何办？
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &fromuid=146239

对于未经批准的加建或改建(Unauthorised work)：

1.如果此工程是  1992年7月1号前完成的，你可以有一下方法解决:

A. 你需要向政府提供一文件，证明这加建是安全和符合卫生标准 （ the unauthorised buildingworks are safe and sanitary）. 政府会将此文件放入LIM报告中。

B． 你可以去申请一拆除许可（a building consent to demolish the unauthorised building work），然后将加建部分拆除。也可在申请拆除许可的同时申请一加建许可。
4 s: H! C0 A1 x+ B7 J0 w6 @, E  C

1.如果此工程是 1992年7月1号后完成的，你可以有一下方法解决:

A. 你需要向政府申请一证书（ a certificate ofacceptance for the unauthorised building works）。手续上比上面谈到的麻烦。



B． 当然你也可以去申请一拆除许可（a building consent to demolish the unauthorised building work），然后将加建部分拆除。也可在申请拆除许可的同时申请一加建许可。
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作者: infosys    时间: 2013-8-29 22:13:07

wangpeng0817 发表于 2013-8-29 12:12
一切以银行为准。

而且我还问了保险公司。
这个问题保险公司也不会保的，如果你不和保险公司说的话，到时候出了问题，保险公司不会赔偿的。保险公司不保，银行也不会贷款的。

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作者: 狂风暴雨    时间: 2013-8-29 23:30:33

infosys 发表于 2013-8-29 21:08
如果你的房子有未经批准的加建或改建，该如何办？这是许多人关心的问题，我在这里作简单介绍：

这个帖 ...

看你弄得这么复杂,难道你现在所说的车库问题不是我们大家所以为的只是在车库加了两道内墙隔出个房间?是不是车库被彻底并永久的大改成睡房了,而且council已经有记录但是没有CCC?如果只是自己简单加了内墙,council也没有记录,自己叫个木工拆除即可,花不了半天,何必多此一举还去备案.

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作者: infosys    时间: 2013-8-30 00:19:19

狂风暴雨 发表于 2013-8-29 22:30
看你弄得这么复杂,难道你现在所说的车库问题不是我们大家所以为的只是在车库加了两道内墙隔出个房间?是 ...

不是我想这样的。没有在council有记录，不过房东一定要把改动的信息写在contract里，而且在trademe的广告上也大肆宣传。现在银行贷不下来款，你让我怎么办？ 你说的那些，绝大都是房东不说，我们买家也认可了。可是房东这样，中介也不说实话，最后倒霉的不是还是我们买家。

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作者: infosys    时间: 2013-8-30 00:22:56

狂风暴雨 发表于 2013-8-29 22:30
看你弄得这么复杂,难道你现在所说的车库问题不是我们大家所以为的只是在车库加了两道内墙隔出个房间?是 ...

还有你们做的中介的都是说的简单，我们去问问专业人士，得到的结果和你们说的完全不一样。最后还落个，如果律师都不想承担责任的话，你啥房也买不到。我想说如果settle 不了，你替我交罚金吗？你不还是commission找拿，我们买家活该倒霉。

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作者: cyshmily    时间: 2013-8-30 00:44:55

7 tyne 吧？ 当时没敢拍 就是因为bank不同意太高价

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