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标题: Plan Change 78 - 奧克蘭Unitary Plan 就MDRS的建議修改今天公佈了 [打印本页]

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-18 11:06:32 标题: Plan Change 78 - 奧克蘭Unitary Plan 就MDRS的建議修改今天公佈了

所謂“plan change” 就是Council 修改城市規劃法規 District / Unitary Plan 時推出的諮詢版本文件裡面顯示新規定會如何運作各種立法目的和政策如何鋪陳等等  為了應付中央政府之前MDRS的命令今天奧克蘭市政府發布這個plan change 其他councils 也會在這兩天陸續公佈 (例如Hamilton City Council 是明天才公佈 )
就奧克蘭來說一如之前他們的宣布這樣  這個MDRS 只適用於不超過3個房子  還需要完全符合MDRS 所有規定 (雖然只建三個的話其實不難) 才能立刻有法律效力 (immediate legal effect)  就是說如果全部合規又不分割的話那不用RC  否則只要一個不符合都還要跳回舊規定

Plan change 78 文件還加了一些MDRS沒有的奇怪條文  讓將來想在地上建4個房子或者以上不見得容易到哪裡甚至好像更難：

- 對建4個房子或者以上好像還是會繼續使用現在的舊規定....

- 超過200平方米的地塊需要撥10%的地面積做一個至少3m寬連續的花槽來種樹 - 叫做"deep soil area" （這個印像中澳洲某些州也有）美其名是為了應對氣候變化(climate change) 云云而這個種樹的地方不能在每戶的私人花園裡而要另外設置對樹的大小也按地的面積有規定

- 要在房子和車道/行人道旁邊做一條1m 的隔離帶 (buffer zone) 用來讓房子多點隱私和安全保障...

- 對垃圾桶的存防有更明確的規定雖然原意是好（就是回應不少人有垃圾桶會不會放滿街的顧慮）但好像有點嚴苛例如垃圾桶的位置規定是: "not require bins to be transported through dwellings, across unpavedsurfaces or up and down stairs or steep gradients" (大概意思是這個垃圾桶的位置不能讓當把住戶要把垃圾桶拉出去馬路時需要穿越房子繞過草地（”沒有鋪設的地面“不就是草地嗎？）或者需要穿過樓梯或者高坡度的地方）同時也要 “be accessible for collectors and residents with a minimum on-sitefootpath width of 1.35m;” 就是說還要另外在地上特別弄一條1.35米寬的小徑用來拉垃圾桶（但應該可以和上面這個buffer zone來實行這個作用？雖然需要再寬些）..... 嗯...這些都是什麼規定???

就上面這三條新規定來說恐怕對土地要求會更高所以看不到如何會讓人更容易多建

文件太多其他的還在研究中  有興趣的各位可以自己看看

當然這個只是諮詢初稿如果大家覺得這些規定無厘頭可以在29/9前提出意見  雖然是不是意見接受一切照舊要到明年/2024年（Council做最後決定）才知道了：

PC 78: Intensification (aucklandcouncil.govt.nz)

作者: airplan 时间: 2022-8-18 11:44:46

干货，点赞一下

作者: 长老级 时间: 2022-8-18 12:02:43

有香港人真好

作者: 辣妹子辣 时间: 2022-8-18 12:22:23

感谢分享
感觉越改反而越复杂了……

作者: rzrljb 时间: 2022-8-18 12:30:16

我有个问题，如果一块地，不分割，盖3个房子，3家都能独立办水电网么，都会有独立门牌号么，如果在学区的话都能上学么？

作者: 我要买车 时间: 2022-8-18 14:02:08

好乱，哈哈哈哈

作者: zhong5487 时间: 2022-8-18 14:15:34

请问已经批准了rc的地块不受影响吧？还是按批下来的要求盖就好了

作者: beatles 时间: 2022-8-18 14:34:19

谢谢香港人释法！！！

作者: songinator 时间: 2022-8-18 15:04:34

这个隔离带是为了以后改shared path用的我猜

作者: AcuraR 时间: 2022-8-18 15:11:16

有关部分地区升级成THAB的怎么说？

作者: 小莹子 时间: 2022-8-18 15:19:04

要多大的地才能建？

作者: astroson 时间: 2022-8-18 15:53:33

是否意味着部分大地的价值下降了一些？

作者: RWVL 时间: 2022-8-18 16:09:33

估计写这些文章的人，自己都不知道要写什么。先写一点交差，后面再说。

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-18 17:45:56

rzrljb 发表于 2022-8-18 11:30
我有个问题，如果一块地，不分割，盖3个房子，3家都能独立办水电网么，都会有独立门牌号么，如果在学区的话 ...

只要是合法建成的水電這些應該不是問題不過獨立門牌這個倒是個需要研究但應該也沒影響？反正分割從來只給你新的legal description 就是Lot 1 2 3 DP 若干好像沒有涉及門牌號的上學這些更看不到有什麼衝突?

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-18 17:46:40

zhong5487 发表于 2022-8-18 13:15
请问已经批准了rc的地块不受影响吧？还是按批下来的要求盖就好了

是的不會受影響按已批圖紙建就行

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-18 17:48:05

AcuraR 发表于 2022-8-18 14:11
有关部分地区升级成THAB的怎么说？

THAB 我還沒來得及看哈你可以自己到 Council 網站那個連接打開相關文件看看解析看懂多少得多少

作者: alike0932 时间: 2022-8-18 17:50:14

RWVL 发表于 2022-8-18 15:09
估计写这些文章的人，自己都不知道要写什么。先写一点交差，后面再说。

那你把你写的文章发给大家看看，涨涨知识

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-18 17:57:36

小莹子发表于 2022-8-18 14:19
要多大的地才能建？

沒有多大的地才能建這個說法好久了除非你是空地分割申請時圖紙上面什麼都沒顯示那就要300m2 + 所謂的shape factor (一般是15mx20m) 否則一塊地只要是Mixed Housing Urban zone 不管多大都可以建3個哪怕是一個房子裡做三個apartment 都可以只需要符合裡面這些亂七八糟的標準就行

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-18 18:00:33

astroson 发表于 2022-8-18 14:53
是否意味着部分大地的价值下降了一些？

政府勞師動眾搞這些這就是其中一個意圖....當然大地還是能多建的尤其是目測建4個以上規定要是用舊規定的話所以大地相信還是有其價值

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-18 18:15:08

RWVL 发表于 2022-8-18 15:09
估计写这些文章的人，自己都不知道要写什么。先写一点交差，后面再说。

你是說我嗎？如果是哈哈言重了不過我是要和誰交差呢？

相信大家覺得混亂相信是我上面提到的 legal effect 這部分沒辦法這裡好像就只有資源管理/土地規劃法才有這種玩法每次當有一套新規定出台的時候他們偏偏不會把舊的規定直接取締而非要來把這些兩套法規在諮詢期間弄成同時有效所以才會有什麼某些新規定會即時生效（immediate legal effect）有些又要等到做了最後決定才能operative 而如果兩套規定都有效他們在做決定時還要做所謂的 weighting analysis （不知道中文怎麼翻譯 - 衡量分析？）之說可能土地規劃法規影響每一個人背後利益也巨大所以非要搞到那麼玄不可 ...... 不要說別的就這套Unitary Plan 明明是2016年就出台的可是至今都7年了卻仍然是 Operative in Part（部分有效）- 所以明白這個背景你就大概知道為什麼恐怕就連 council 內部大概可能都不是每個人都知道這些修例到底在說什麼甚至有些已經用了幾年的法規他們還是不時需要花錢找律師來釋法呢

作者: evolution2night 时间: 2022-8-18 18:40:14

种树好傻逼啊。。。。

作者: blackbirds 时间: 2022-8-18 19:18:18

感谢您的分享

作者: 我要买车 时间: 2022-8-18 19:22:29

陌生的香港人发表于 2022-8-18 17:00
政府勞師動眾搞這些這就是其中一個意圖....當然大地還是能多建的尤其是目測建4個以上規定要是用舊規定 ...

这次感觉奥克兰council就是嘴上不服，目前看来没有想和中央政府对着干，还是顺着两党的意图做事的

只是苦了高价囤地的开发商，黄区有可能真的黄了

作者: tv1 时间: 2022-8-18 19:25:11

这个意思是不是相当于三个奶奶房， grany flat . 一个号码分ABC。你可以合法出租，
但是买卖需要一起卖。分不开。还是一个title . 不能分开卖。是不是这个意思。
但是地税按三份交。

作者: evolution2night 时间: 2022-8-18 21:09:44

我要买车发表于 2022-8-18 18:22
这次感觉奥克兰council就是嘴上不服，目前看来没有想和中央政府对着干，还是顺着两党的意图做事的

只是 ...

1公顷的做life style就好了啊....哈哈哈....好几公顷的那就哈哈哈.....种菜好了....毕竟现在菜那么贵

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-19 00:47:38

我要买车发表于 2022-8-18 18:22
这次感觉奥克兰council就是嘴上不服，目前看来没有想和中央政府对着干，还是顺着两党的意图做事的

只是 ...

是的你中央政府說要建3個那就最多3個好了其他的還加些亂七八糟的要求

另外 mixed housing suburban 和 single house zone 還在只是都發配到邊疆了只有‘ discrete areas in wastewater serviced rural and coastal towns and settlements with a residential population of less than 5,000 (as determined in the 2018 census).’ 才有這兩個zones...

作者: houbaobao123 时间: 2022-8-19 09:34:43

这个新政是不是对town house的未来房价不利呢？别人想建就建，town house 还得要邻居同意．肯定不会同意的．

作者: hillli 时间: 2022-8-19 10:05:28

拜托楼主的解释，不分割建三个就不用RC申请，但有多少人建三个不分割的，不分割，你的电和水不能独立，将来要转手，那就是三个一起转才行，不可能别人住其它房子你要给水电费，我是这样理解，楼主有机会再看看，谢谢

作者: vehicle 时间: 2022-8-19 11:24:06

陌生的香港人发表于 2022-8-18 16:45
只要是合法建成的水電這些應該不是問題不過獨立門牌這個倒是個需要研究但應該也沒影響？反正分割從來 ...

也就是不分割，盖三个房子，是可以申请三个水表，三个电箱等等？但如果卖房，三个房子需要同时上市买卖。也就是三个房子只能在同一屋主名下，不能三个房子分属三个不同屋主所有？

作者: 鯇魚 时间: 2022-8-19 11:28:37

而且有几个区已经因为下水设施的压力而暂不执行新政策了。

以新西兰的效率，这个新政策没个50年不可能成形。在那之前可能就会被废除或者又修改。

作者: huayuangong 时间: 2022-8-19 11:43:08

Good to hear from the lord for you guys to

作者: bodyhaven 时间: 2022-8-19 11:57:46

增建筑密度不增户数

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-19 12:00:50

houbaobao123 发表于 2022-8-19 08:34
这个新政是不是对town house的未来房价不利呢？别人想建就建，town house 还得要邻居同意．肯定不会同意的 ...

為什麼這樣說? 新政是說只要地是mixed housing urban zone /THAB zone 沒有所謂qualifying matters(就是特色保護區/自然災害/管道限制等的)都可以建3個房子而這個'dwelling'的概念可以是獨棟可以是聯排/townhouse 也可以是apartment 就是一個建築物裡面有三個住宅單位(有三個廚房和獨立起居) 只要符合相關規定不用RC 就是需要申請分割的RC 這本身也不用鄰居同意

如果你說的是crosslease 那些鄰居同意那是另一回事了這和council 沒關據說政府也在研究怎樣處理crosslease 要鄰居同意這個問題

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-19 12:04:49

hillli 发表于 2022-8-19 09:05
拜托楼主的解释，不分割建三个就不用RC申请，但有多少人建三个不分割的，不分割，你的电和水不能独立，将来 ...

有的有些人真的只是想建3個用來收租或者家人一起住要知道這個MDRS是腦袋進水政客為了壓抑樓價但又只怪council 定住宅密度定得太低而設所以他們就覺得只要命令council 放寬這些規定就大家都可以做三個住宅單位了大家就有房住了就是這個意思

當然其實如果你房子設計各方面都合規順便做分割申請其實也不難

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-19 12:11:02

vehicle 发表于 2022-8-19 10:24
也就是不分割，盖三个房子，是可以申请三个水表，三个电箱等等？但如果卖房，三个房子需要同时上市买卖 ...

基本正確這就是分割的目的分開業權你才需要分割不然就是一塊地三個房子一起賣因為只有一個title

電那邊我不清楚但水這個據我理解他們是需要看council相關批文的他們當然也會知道這個MDRS

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-19 12:14:59

鯇魚发表于 2022-8-19 10:28
而且有几个区已经因为下水设施的压力而暂不执行新政策了。

以新西兰的效率，这个新政策没个50年不可能成形 ...

修改微調是肯定有的但政策大環境是城市需要高密度化不能一直往外發展增加汽車出行的需要這個調子只會因為氣候變化越來越嚴重而加強實在很難看到會逆轉

补充内容 (2022-8-19 11:19):
當然也有上面說的房屋可負擔性這因素

作者: 小莹子 时间: 2022-8-19 14:30:55

陌生的香港人发表于 2022-8-19 11:11
基本正確這就是分割的目的分開業權你才需要分割不然就是一塊地三個房子一起賣因為只有一個title

電 ...

如果一块地三个房子一起卖，估计收租不错，卖不卖得出去呐这个？

作者: Rodman0522 时间: 2022-8-19 14:56:36

陌生的香港人发表于 2022-8-18 17:15
你是說我嗎？如果是哈哈言重了不過我是要和誰交差呢？

相信大家覺得混亂相信是我上面提到的 legal ef ...

他应说的是写了这个plan change的人

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-19 16:40:35

謝謝版主把這個帖置頂但標題改成是‘垃圾桶讓人無語’？呵呵雖然垃圾桶的規定的確是有點奇怪但更無語的是無端端要做3m花槽這個多一點或許遲些我在夥伴版自己的破專欄裡寫寫其他體會

作者: RWVL 时间: 2022-8-19 17:32:40

陌生的香港人发表于 2022-8-18 17:15
你是說我嗎？如果是哈哈言重了不過我是要和誰交差呢？

相信大家覺得混亂相信是我上面提到的 legal ef ...

不是不是，让您误解了。
我是说council里写文章的那些人。
我最近新得到的RC里也有一些莫名其妙的要求。
你是专家，专业精神非常好，非常值得尊重。
对不起，如果引起了你的误会。

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-19 17:46:56

RWVL 发表于 2022-8-19 16:32
不是不是，让您误解了。
我是说council里写文章的那些人。
我最近新得到的RC里也有一些莫名其妙的要求。 ...

噢好的沒事沒事一場誤會謝謝

不過你說的Council 寫這些東西的人其實應該也是Council自己的所謂regulatory planning specialist + 律師顧問團隊有一幫人就是專門咬文嚼字來解釋資源管理法下的各種程序之前說過了我不知道其他方面的法律有沒有這樣的玩法反正RMA 是非常講究這些小細節和程序的但對最後的整體規劃結果好像反而給忽略了

作者: 我要买车 时间: 2022-8-19 18:49:26

陌生的香港人发表于 2022-8-19 11:11
基本正確這就是分割的目的分開業權你才需要分割不然就是一塊地三個房子一起賣因為只有一個title

電 ...

大概读了一下文件，也没说分四个或以上不能按照mdrs，comply那些key elements也没和新标准差太多
council对三个或以下已经完全躺平，不反抗
四个或以上也是含糊其辞，不清不楚

个人感觉现在只要不压着标准线设计，稍微比标准矮一些，即便超出之前UP的标准很多，好像也没说不行

太混乱了

作者: sweetcheung 时间: 2022-8-19 19:46:02

这样周围都是新房子， 20年内不会拆房的区比较值钱

作者: 黑糖奶茶 时间: 2022-8-20 21:28:13

ddddddddddddddddddddd

作者: 黑糖奶茶 时间: 2022-8-20 21:28:39

dddddfffffffffffffff

作者: 黑糖奶茶 时间: 2022-8-20 21:29:03

ddddddddddddddddddd

作者: 鯇魚 时间: 2022-8-21 11:43:25

陌生的香港人发表于 2022-8-19 11:14
修改微調是肯定有的但政策大環境是城市需要高密度化不能一直往外發展增加汽車出行的需要這個調子只 ...

同意。只是我有点担心新西兰的建筑质量。毕竟新西兰的工作质量不是日本级别

作者: 我要买车 时间: 2022-8-22 22:24:05

鯇魚发表于 2022-8-21 10:43
同意。只是我有点担心新西兰的建筑质量。毕竟新西兰的工作质量不是日本级别 ...

有啥担心的，日本又不是新西兰

作者: RWVL 时间: 2022-8-23 11:56:34

陌生的香港人发表于 2022-8-19 16:46
噢好的沒事沒事一場誤會謝謝

不過你說的Council 寫這些東西的人其實應該也是Council自己的所謂regu ...

我说的就是这个意思，表达不清楚。
写regulation的人，基本上都不是真正管理城市的人，估计自己都不一定有开发的经验，闭门造车。
反正没关系，写完之后，有反馈，再修改。
真正操作的人就直接晕。

作者: guanghui 时间: 2022-8-24 21:36:50

感谢楼主文章，想再确认一下。
只设计三个房子，如果要分割，就无法使用MDRS，只能用旧规定，是这样吗？

作者: 鯇魚 时间: 2022-8-24 21:39:34

我要买车发表于 2022-8-22 21:24
有啥担心的，日本又不是新西兰

又来一次Leaky homes类似的问题这个国家恐怕吃不消啊。

作者: 我要买车 时间: 2022-8-24 22:05:14

鯇魚发表于 2022-8-24 20:39
又来一次Leaky homes类似的问题这个国家恐怕吃不消啊。

council不会那么傻了吧，
现在已经把风险都规避了吧
consent钱照收，检查钱照收，责任完全没有，它怕啥

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-24 22:36:11

guanghui 发表于 2022-8-24 20:36
感谢楼主文章，想再确认一下。
只设计三个房子，如果要分割，就无法使用MDRS，只能用旧规定，是这样吗？ ...

不是在Mixed Housing Urban zone /THAB zone 裡只設計三個房子（或者這樣說現房保留兩個新建最後共三個房子）不管分割不分割只要全部符合MDRS 所有規定 - 都可以使用MDRS 如果不分割的話不用RC 直接BC 就可以開建分割的話需要RC 但那是分割的RC 相對簡單但需要其他相關材料

4個或者以上和哪怕三個或者以下哪怕有一項不符合MDRS的規定新zone 和MDRS都不能用只能用回舊zone 和現在舊的規定

不要問我為什麼那麼變態這都是Auckland Council 定的守則算是打著法律旗號對中央政府的陽奉陰違吧

作者: guanghui 时间: 2022-8-24 22:51:34

陌生的香港人发表于 2022-8-24 21:36
不是在Mixed Housing Urban zone /THAB zone 裡只設計三個房子（或者這樣說現房保留兩個新建最後共 ...

明白了，解释太详细啦。感谢感谢！

作者: 我要买车 时间: 2022-8-24 23:47:16

陌生的香港人发表于 2022-8-24 21:36
不是在Mixed Housing Urban zone /THAB zone 裡只設計三個房子（或者這樣說現房保留兩個新建最後共 ...

对呀，这几天各种消息满天飞，一会OK，一会不OK的

举个例子
比如之前一个suburban区的一个老房子，现在mdrs下是urban了

如果盖六个，只要不超过mdrs的限制，是可以按照mdrs的urban zone来申请rc的，如果有一点点超，即刻打回原型，要按照老的Auckland unitary plan审理

是这么解释吗，哈哈哈

作者: stw222 时间: 2022-8-25 00:08:05

请教香港人，如果在房子在Auckland light rail corridor区域是不是就不符合MDRS？谢谢

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-25 00:19:54

我要买车发表于 2022-8-24 22:47
对呀，这几天各种消息满天飞，一会OK，一会不OK的

举个例子

現階段 MDRS只能是3個 重要事情是三遍 只有一塊地共3個（不管新舊）房子開發能用新例 4個就已經不能用了還6個啊當然不能了只能按舊zone舊例了

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-25 00:34:53

stw222 发表于 2022-8-24 23:08
请教香港人，如果在房子在Auckland light rail corridor区域是不是就不符合MDRS？谢谢 ...

light rail corridor 現在連線路走向還沒決定下來所以資料顯示PC7 8並沒有為就這個輕軌流經的區域和附近土地包括在內但說明年才會決定所以這幾個月應該還不能用只能等等到明年當線路確認了他們會再做Plan Change 不過可以預期路線附近的密度應該會比PC78容許的更高用來將輕軌客源最大化

https://www.aucklandcouncil.govt ... %20Light%20Rail.pdf

作者: Mike H Chen 时间: 2022-8-26 23:42:50

以前是在URBAN ZONE, 现在变成了TERRACE N APARTMENT ZONE，是不是可以理解为，原则上土地增值了？

作者: 我要买车 时间: 2022-8-27 11:10:22

Mike H Chen 发表于 2022-8-26 22:42
以前是在URBAN ZONE, 现在变成了TERRACE N APARTMENT ZONE，是不是可以理解为，原则上土地增值了？ ...

不一定，因为物以稀为贵，前段时间地段被zoning盖住风头了
现在物不希了，地段的因素的占比开始回归了
比如灾区双校网和北岸east coast bay

作者: 我要买车 时间: 2022-8-27 11:39:46

陌生的香港人发表于 2022-8-24 23:19
現階段 MDRS只能是3個重要事情是三遍只有一塊地共3個（不管新舊）房子開發能用新例 4個就已經不能用了 ...

可是我看好像还是可以盖四个或者更多，阳光角，setback还是可以用mdrs的呢

你所说的三套或以下在不申请rc的情况，但是申请rc的四套或以上，mdrs的部分条件是适用的，对吗

“从开发商角度来说，Plan Change 78 虽然在阳光角和容积率方面放松了不少，但是同时也引入了一些新的设计要求。比如，引入了安全及隐私缓冲要求，在车道的宽度外加上 1 米宽的缓冲带，这有可能导致设计上会进一步缩减房子室内面积。另外，外观空间的设计也有新的要求。比如，对于 4 套以上的开发项目，每套主客厅的空间需要达到 6 米 x 4米，3 套及其以下只需要 4 米 x 4 米。也就是说，虽然 Plan Change 78 增加了密度，但是套数有可能比旧政策下更少。
与此同时，有一些土地开发能力得到了加强。比如在之前 MDRS 的规划中，Hillcrest 的这些区域属于 Single Zone。目前在更新的 LDR Zone 规划之下，阳光角放宽到 4 米 60 度。这意味着，在有 RC 的情况下，这一区域可以建设多套住房项目。在北岸 Milford/ Takapuna 海边区域，以及Lake Pupuke 湖边区域（下图），可以发现整片 Single Zone 被重新规划到了新引入的 LDR Zone 当中。”

作者: cute_orange 时间: 2022-8-27 18:36:52

请教香港人，原来的政策singlehouse zone要1200平米才能分割，这次的新政策有什么改变吗？谢谢！

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-27 19:37:24

cute_orange 发表于 2022-8-27 17:36
请教香港人，原来的政策singlehouse zone要1200平米才能分割，这次的新政策有什么改变吗？谢谢！ ...

其實原來single house zone 並不需要1200+才需要分割的如果圍繞著現在房子根本不用只是新房子才需要600+ 問題是你必須能掏空一塊有600+的空地先完成分割才建房不過新政策下Single House zone 已經被降格到郊區或者人口不夠5000人的小鎮（坦白說我也不知道它們在哪裡）其他的都是Low Density Residential zone 了而LDRZ 下多建2個甚至3個房子目測字面上至少是可能的只是可以申請而不是像Single House zone 那樣死板 600平方米+一塊甚至寫明one dwelling per site 但從council得到的回复現在LDRZ 還是proposed 就好像4個房子以上的情況還不能用

补充内容 (2022-8-27 18:39):
還有 LDRZ 容許你多建的前提是加建不會和背後有關的qualifying matter 有衝突這本身需要相關專家證明和政策上的精準評估才能遊說council

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-27 19:47:26

我要买车发表于 2022-8-27 10:39
可是我看好像还是可以盖四个或者更多，阳光角，setback还是可以用mdrs的呢

你所说的三套或以下在不申请r ...

我不知道你的這段描述的來源出處但說4個以上還不能用MDRS 這個在 council 的指引文件裡就說的好清楚了見下面：

[attach]2646923[/attach]

至於那段文字說的4個房子要6x4 的outlook 這不就是現在的規定嗎? 所以說目測長遠來說恐怕根本不會變....

作者: 我要买车 时间: 2022-8-27 22:45:01

陌生的香港人发表于 2022-8-27 18:47
我不知道你的這段描述的來源出處但說4個以上還不能用MDRS 這個在 council 的指引文件裡就說的好清楚了 ...

这是design manual下面的 Practice and Guidance note
Intensification Planning Instrument (IPI) Proposed Plan Change to the Auckland Unitary Plan文件

这段话如何解读呢

The MDRS Density Standards incorporated in the plan change for the activity of four or more dwellings per site do not attain immediate legal effect. However, where the AUP (OP) objectives and policies are inconsistent with the MDRS mandatory objectives and policies, the latter have legal effect, and the former are treated as inoperative for the purposes of such an application.
This has most impact where a zone change in the plan change is proposed under the MDRS requirements, from either Residential - Single House Zone (SHZ) or MHS, to MHU (or Terraced Housing and Apartment Buildings Zone (THAB)). This is due to the fact that the MDRS objectives and policies (which are incorporated in to the MHU and THAB zones through the plan change) talk to a planned built character that includes three storey buildings, which is significantly different to the planned built character contemplated by the operative objectives and policies for the SHZ and MHS zones.
This means that the following objectives and policies in operative SHZ and MHS zones will be treated as inoperative, where sites in these zones have a proposed zoning of MHU or THAB through the plan change and no qualifying matters apply:
SHZ:
• Objective H.3.2(2):

Development is in keeping with the neighbourhood’s existing or planned suburban built character of predominantly one to two storeys buildings.
• Policy H.3.3(1)
Require an intensity of development that is compatible with either the existing suburban built character where this is to be maintained or the planned suburban built character of predominantly one to two storey dwellings.
MHS:
• Objective H.4.2(2):
Development is in keeping with the neighbourhood's planned suburban built character of predominantly two storey buildings, in a variety of forms (attached and detached)
• Policy H.4.3(2)
Achieve the planned suburban built character of predominantly two storey
buildings, in a variety of forms by:
(a) limiting the height, bulk and form of development;
(b) managing the design and appearance of multiple-unit residential development; and
(c) requiring sufficient setbacks and landscaped areas.
Consideration of applications will instead be against the following MDRS objective and policy which the equivalent AUP (OP) objective and policy are inconsistent with:
Objective 2
(b) a relevant residential zone provides for a variety of housing types and sizes that respond to—
(i) housing needs and demand; and
(ii) the neighbourhood’s planned urban built character, including 3-storey buildings.
Policy 1
(a) enable a variety of housing types with a mix of densities within the zone, including 3-storey attached and detached dwellings, and low-rise apartments:
However, a number of operative objectives and policies, that are not inconsistent with the MDRS mandatory objectives and policies, will still need to be considered in the assessment of applications for four or more dwellings. Furthermore, in addition to operative objectives and policies, relevant restricted discretionary activity matters in the AUP (OP) will also need to be considered.

Scenario
An application is lodged for a proposed development comprising 8 three-storey townhouses. The operative zone is MHS, and the proposed zoning under the plan change is MHU. No qualifying matters apply to the site in the plan change.
In this scenario, the application will need to be assessed against Objective 2 and Policy 1 of the MDRS, while Objective H.4.2(2) and Policy H.4.3(2) of the MHS zone will not be considered as they will be treated as inoperative. This provides a somewhat different policy framework for the assessment of planned built character, however it is important to note that building height is only one element of that character.
However, the balance of objectives and policies in the MHS zone – which are not inconsistent with any of the MDRS mandatory objectives and policies – will need to be considered in the assessment of the application.
In addition, the assessment will also need to consider proposed objectives and policies in the plan change applying to the MHU zone, which are additional to the mandatory MDRS objectives and policies.
Note – in this scenario, only the operative rules and standards are applicable to the application, as the MDRS density standards do not have immediate legal effect for the activity of four or more dwellings per site

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-27 23:17:54

我要买车发表于 2022-8-27 21:45
这是design manual下面的 Practice and Guidance note
Intensification Planning Instrument (IPI) Propo ...

哥你引的這裡何止一段話啊

這些文件是給我輩planner 看的太仔細的勸你就不要太深究了不過可以和你簡單說的是這大段說的大概意思就是說雖然MDRS 的這些標準現在還不能應用但同一時間在RC過程中council 還是需要考慮MDRS 的政策目的 (objectives and policies) 而現在那些和MDRS 違背的政策目的則會自動失效所以就是說假設超了 council也需要考慮MDRS的政策方向和這次plan change 的額外政策反正就是有那麼玄搞得那麼玄就是了你中有我我中有你什麼都是case by case 而你也看到這個文件哦是明確的說“MDRS density standards do not have immediate legal effect for the activity of four or more dwellings per site” 或者你可以樂觀點的說是雖然不能用MDRS 就是4個以上超了現規定也不一定死翹翹（因為council還需要考慮MDRS的政策目的）所以還不一定不能用MDRS 就絕對沒有希望.....

作者: 我要买车 时间: 2022-8-28 10:57:39

陌生的香港人发表于 2022-8-27 22:17
哥你引的這裡何止一段話啊

這些文件是給我輩planner 看的太仔細的勸你就不要太深究了不過可以和你簡 ...

谢谢你的解读，我读了几百遍也没找出重点，听你这么解读，一下子就豁然开朗了，所以你也认为四个或以上也是OK的，而不是你前几楼说三遍的那个样子

老话讲的好，锣鼓听声，听话听音

考雅思时那个However很重要，在however后面才是重点

可以这么理解吗, 哈哈哈

作者: 红叶疯了 时间: 2022-8-28 10:58:49

我要买车发表于 2022-8-28 09:57
谢谢你的解读，我读了几百遍也没找出重点，听你这么解读，一下子就豁然开朗了，所以你也认为四个或以上也 ...

你說得有道理果然不同反响

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-28 11:22:59

我要买车发表于 2022-8-28 09:57
谢谢你的解读，我读了几百遍也没找出重点，听你这么解读，一下子就豁然开朗了，所以你也认为四个或以上也 ...

反正3個如果MDRS達標肯定沒問題的 4 5 6 7 8+ 就有些玄建越多也會超越多他們就越難給過 - 這是千古不變的定律

另外地如果要開發就快了不然過兩三年後到那些什麼3m deep soil area, 1m 房子和車道/行人道隔離帶垃圾桶擺放位置和各種交通設施新例（如果都通過的話）也實施了地就更不好用了.....

作者: 我要买车 时间: 2022-8-28 11:29:19

红叶疯了发表于 2022-8-28 09:58
你說得有道理果然不同反响

哪里反响了？我咋不知道捏

作者: 我要买车 时间: 2022-8-28 11:35:27

陌生的香港人发表于 2022-8-28 10:22
反正3個如果MDRS達標肯定沒問題的 4 5 6 7 8+ 就有些玄建越多也會超越多他們就越難給過 - 這是千古不 ...

是的，以后联排的限制要求会越来越多的，毕竟入门级房产也是不能搞成贫民窝
planner就是要既能在增加居住供应又要保持居住环境的情况下最大化经济利益，当然有些planner为了能减少工作量，吓唬客户，毕竟没有argue的case赚起来比较容易，多一个少一个和planner无关

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-28 12:06:12

我要买车发表于 2022-8-28 10:35
是的，以后联排的限制要求会越来越多的，毕竟入门级房产也是不能搞成贫民窝
planner就是要既能在增加居住 ...

不理解你最後那幾句的意思 - 你說的“planner” 其實有兩邊作為政府planner 當然為了要應付中央政府的強硬指引也要對專業和社區交代至於私人執業的怎麼會說多一個少一個無關呢 - 多一個可以收多點錢啊只是畢竟最後決定權不是在客戶的planner 而是Council 所以有些case 明顯違規得太厲害明知不行的也需要先告訴客戶相關風險而不能給客戶錯誤的期望畢竟council最後都是看圖紙和政策說話 planner 就是要argue也不能把貧民窟說成是豪宅呢

作者: 我要买车 时间: 2022-8-28 13:01:05

陌生的香港人发表于 2022-8-28 11:06
不理解你最後那幾句的意思 - 你說的“planner” 其實有兩邊作為政府planner 當然為了要應付中央政府的 ...

哎呀，不是说planner啦
任何生意都一样嘛，赚一样钱，肯定要推容易做的
你应该不会啦，应该是为客户争取利益最大化的
新西兰是个小地方，口碑很重要的

作者: AcuraR 时间: 2022-8-29 15:19:00

陌生的香港人发表于 2022-8-18 16:48
THAB 我還沒來得及看哈你可以自己到 Council 網站那個連接打開相關文件看看解析看懂多少得多少 ...

"...so until PC 78 has been through submissions / appeals etc the THAB zoning provisions wont apply (if you are seeking more than 3 dwellings)"

这个是council的回复，我知道submissions是下个月底结束，那appeals是只针对受影响的小区域，还是整个对MDRS的appeal?如果是后者那不是要好几年？

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-8-29 17:48:02

AcuraR 发表于 2022-8-29 14:19
"...so until PC 78 has been through submissions / appeals etc the THAB zoning provisions wont appl ...

是對整個MDRS 和相關其他額外增加條文的appeal 做好決定才有效希望/應該不用幾年大概2024？

之前的話如果想用THAB 就算了乖乖的按MDRS就建3個好了

作者: hc1989 时间: 2024-9-29 01:27:59

请教香港人，目前在MANA Zone 最边上的一块将近1000m2的地，请问这种的可以按照MDRS 的政策再建2个出租吗？还是还需要拿RC？

按之前规定，400m2可以分一个，分的这个可以建双拼吗？

感谢回答

作者: 信不信由你 时间: 2024-9-29 10:06:58

那如果一个1200大地先分割成三块400，甚至是四块300，就能盖3x3或者4x3吗？这样土地利用会不会比直接申请RC盖1200地高？

如果是刚开发正在卖的新地，邻居都是盖了独栋，那没建的土地不都能建3个住宅吗？

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-9-29 10:33:59

hc1989 发表于 2024-9-29 01:27
请教香港人，目前在MANA Zone 最边上的一块将近1000m2的地，请问这种的可以按照MDRS 的政策再建2个出租吗？ ...

MANA 的就算了這個就是所謂的qualifying matter MDRS 不適用還是400m2 超了你需要拿奧克蘭機場同意而按我的理解他們應該是不會同意的......

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-9-29 10:46:07

信不信由你发表于 2024-9-29 10:06
那如果一个1200大地先分割成三块400，甚至是四块300，就能盖3x3或者4x3吗？这样土地利用会不会比直接申请RC ...

第一個問題看不太懂但看到你說x3 大概你說的是3層？不行如果要用MDRS (假設這塊地現在就是Mixed Housing Suburban 只能做兩層但如果本來就已經是Urban zone 那現在就可以建3層了只是MDRS 不只是三層還有其他更寬鬆的規定例如覆蓋率可以高達50%等) 而PC78下是Urban 地也沒有qualifying matter 只能建最多三個房子還要全部合規建4個就已經不能用MDRS了另外要知道如果申請帶房子設計你是沒有最低面積要求的 1200 的地（如果還有的話哈）又沒有其他限制建4個已經是少了都是5 6個了當然這些也不能用MDRS 只能用原有的設計規定

第二個問題如果這塊新的地在PC78 是Mixed Housing Urban zone 沒有上面說的qualifying matter 開發商也沒有限制多建的條款那yes 現在就能使用MDRS 建3個了哪怕隔壁都是獨棟

作者: 信不信由你 时间: 2024-9-29 11:01:48

不好意思，我的问题可能表达得不够清楚。我想问的是，如果一块1200平方米的土地先分割成三块或四块，然后每块土地建造三个住宅，这样的做法相比直接用1200平方米的土地按照旧规则开发，分割后在开发是否能提高开发土地的利用率？这样可行吗？

如果是这样的话，那么是不是所有的土地都应该考虑先进行分割呢？

作者: 信不信由你 时间: 2024-9-29 11:09:03

另外，你认为从短期和长期来看，一块位于好区的老房子会因为这次规划变化增值吗？还是因为邻近地区开发了连排住宅或公寓，导致整体区域的人口结构、素质以及房屋稀缺性下降，从而使总体价值反而降低？

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-9-29 11:12:54

信不信由你发表于 2024-9-29 11:01
不好意思，我的问题可能表达得不够清楚。我想问的是，如果一块1200平方米的土地先分割成三块或四块，然后每 ...

嗯還是看不太懂尤其是這句 “这样的做法相比直接用1200平方米的土地按照旧规则开发” - 你所指定‘舊規則"是現在Mixed Housing Zones 的規定嗎？那就是舊的觀點也是如果帶房子設計你根本不用擔心最低面積呢 300/400 這個只是用於沒有房子設計所謂空地分割 (vacant lot)的分割才適用如果你帶房子設計顯示各種合規情況(不管是舊的/MDRS) 那每塊地面積就不是問題 (當然空地分割還要看所謂的shape factor 的)

同時分割後如果還有地 Council 也可能用consent notice 來阻止新分出來的地繼續再分了

不知道這樣回答了你的問題沒有？

作者: 信不信由你 时间: 2024-9-29 11:26:53

我的意思是，如果有一块1200平方米的土地，按照旧规定可能可以开发8间住宅（只是个假设）。

那么是不是应该把1200平方米先分割成400平方米 + 400平方米 + 400平方米，然后再在每一块分割后的土地上按照MDRS各自建3间住宅（这样总共就能开发9间住宅）？这样可行吗？这不就增加了土地的开发潜力吗？

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-9-29 11:42:47

信不信由你发表于 2024-9-29 11:26
我的意思是，如果有一块1200平方米的土地，按照旧规定可能可以开发8间住宅（只是个假设）。

那么是不是应 ...

我大概明白你的意思了你是指割了再割是嗎？只是我上面也說了如果目測分割後還有地 Council 可能會在consent 下放consent notice 限制進一步開發例如覆蓋率不能再加等

补充内容 (2024-9-29 11:46):
同時 UP也有條款規定車道按其寬度能服務多少個房子所以如果有9個什麼的理論上車道就要5.5-6.5米寬了更不用說另外一個PC79 那個新的行人道要求呢

作者: hc1989 时间: 2024-9-29 11:57:53

陌生的香港人发表于 2024-9-29 10:33
MANA 的就算了這個就是所謂的qualifying matter MDRS 不適用還是400m2 超了你需要拿奧克蘭機場同意而 ...

谢谢回复，那新盖的必须是一个？可以盖一个双拼吗

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-9-29 12:09:29

hc1989 发表于 2024-9-29 11:57
谢谢回复，那新盖的必须是一个？可以盖一个双拼吗

一樣的 Council看的是房子內部的佈局雙拼(duplex?)就是兩個住宅單位了

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