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天空的感觉

看房是买家买房过程中重要的一个环节，买家在买房看房时要看些什么？注意些什么？必须心里有数，这里提供些小参考。
看房时要看些什么？
*厨房、卧室及房间外面是否有充足的置放东西的空间？
*检查一下地基是否牢固，地板是否平实。
*水压是否足够？(开一下水龙头及冲浴开关，冲一下马桶。)
*检查一下隔热层(房顶等地方是否有隔热物)
*室内附属动产是否保留(比如加热器、地毯、窗帘、洗碗机等)，确认这些东西是否包括在购房合约中。
*检查地界并与Title比较。
*检查房子及整个Property的当下估价值。
看房时必须注意些什么？
*交通、机场及工业噪音。
*邻居是否吵闹及麻烦？
*房子稳固性(检查门窗及墙是否有裂缝)
*潮湿(是滞有味道及发霉)。
*屋顶是否漏水(看看墙纸或天花板是否有污点，天花板旁边或天花板是否有生锈地方或光线穿孔而进？)
*地区限制或重要发展规划(到当地市政检查)。
*潜在洪水区域或滑坡区(检查河流、堤岸是否有侵蚀)。
*电线是否破旧、磨损得厉害？(检查一下仪表，如果电线破旧、缠结，则不是好信号。)
*建筑缺点(检查一下比如房基、阳台什么的是否有改动--它们常常是不符合建筑标准的。)
*建筑改变是否符合Cross-Lease原计划。
*检查地板是滞有腐碎及穿孔

房地产买家常用术语江编
以下是新西兰房地产市场经常使用的一些术语，买家最好能清楚了解其含义。
*合约。指业主(卖家)与购房者(买家)之间签下的买卖房子的合同。
*出价。业主上市房子时最初给房子标的价，一般低于最后经买卖双方砍价后最终定的成交价。
*动产。一般指包括在房地产中的可移动及可再移动的资产，如炉子、电视天线、固定地毯、窗帘、灯具，甚至包括家俱等，这部分资产在房地产签约时必须加以详细说明：哪些是包括在合约中的，哪些是业主要拿走的(不留下给买家的)。
*佣金。业主因房地产经纪为其售出房地产而付给经纪的固定的费用或按售出价比例付给经纪的费用。
*有条件合约。有条件合约是为法律所保护、所约束的合约，但是最终得到实现必须在合约中所规定的条件得到满足之后，这些条件一般是买家给定的(比如，只有在买家在某给定日期前贷到款合约才生效)，条件有时候也可以是买家要求卖家满足买家的一些要求(如买家要求卖家在某给定日期前必须给房子上漆、修理好窗户、打扫干净四周垃圾等；注意，此类条件未满足一般不导致房地产买卖合约失效，但买家可以因此延长房子交割日期而不被罚款，或买家也可因此向卖家索赔)。
*定金。当买家签下房地产买卖合约后所付的按房地产买卖成交价计算的一定比例(通常10%)的资金。(注意，当定金支付给经纪时，该笔资金将存在经纪信托帐户里，直到合约成为无条件合约，该笔定金才转给业主。


Auction 拍卖，公开竞投物业，价高者得
Body Corporate 大厦式或多单位建筑物所有业主组成的团体，负责公共地方的管理及维修。  
Capital Value 这是物业的价值，包括土地及房屋(或任何建设)，但不包括屋内装饰，如窗帘，地毯，灯饰等。市政府发出的税单上可见到这物业的价值。
Certificate of Title 房地契，物业拥有权的证明书，内容含房屋及土地资料。
Chattels  包括在屋内可移动的装饰如窗帘，灯饰，地毯等。有时家俬也列入此内。
Commission 由卖方支付地产代理之佣金，一般于买卖合约转为无条件(unconditional)时支付。
Cross-lease 凡有两间或以上房屋建在同一块土地上，所有业主共同拥有该土地。Cross-lease意思是每一户业主向其它业主租借该土地。
Fixtures & Fittings 加设在屋内不移动的家具，如煮食炉，储物架，入墙柜等。
Freehold  这是最常见的物业权。意思是无限制地拥有土地及房屋的权利。另一意思是解物业没有任何按揭或借贷。
Land Information Memorandum 土地资料备忘录，又简称 (Lim Report),内容包括土地用途，地质，排水系统，地税及所有曾申请许可证及验妥的工程。
Leasehold  土地用此名称意思是解租借地，每年必须缴交租金予拥有该土地业权的人。您可拥有建在土地上的房屋，当售卖房屋时，必须一同转让土地租借权。
Market Value 物业在当时市场需求下的价值。
Mortgage  物业按揭。一法律文件给予贷款人以物业作扺押。如无法还款，贷款人有权力把物业出售索回欠款。
Mortgagee Sale 业主因无法还款而贷款人把物业出售。
MREINZ  这是纽西兰地产协会会员的简称，所有地产代理都应该是这协会的会员，亦要遵守协会所订的指引及规条。
Private Sale 房屋是由业主私人出售，不经地产代理。
Rateable Value 市政府在地税单上的估价，用作计算应付的地税。
Sale & Purchase Agreement 买卖合约
Settlement Day  这是买卖交易的最后阶段，买方付了钱，物业权转了名及交锁匙的时候，亦可称交收日。
Tender 投标。有兴趣买家以书面形式出价竞投物业。
Unconditional  无附加条件的买卖合约，或所附条件已完满办妥。无条件的买卖合约是有法律的约束，买卖双方必须依照合约上所定日期，以合约上同意的价钱交易。
Unit Title 这通常用于多单住的建筑，业主拥有各自的单位，而公用地方如楼梯，车库等则由所有业主组成的团体管理。
Vendor  卖家，业主

[ 本帖最后由 天空的感觉 于 2009-6-3 17:37 编辑 ]

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纽西兰出租住宅的税务考量

1、高通货膨胀的时代似已过去，不动产抗拒通货膨胀的迫切性不再那么重要。2、年轻一辈的新西兰人已有些不太负担得起日渐增加的房价，而选择租屋一途。从另一个角度解读这个议题，我们不难发现，在人口日渐增加的同时自用住宅的出租市场逐渐扩大，所以有心要投资出租住宅的读者，不能不关心以下这个议题。
记得四年前房地产投资协会在基督城的一场演讲在一个风雨交加的七月夜晚，室外温度应不过5度，但室内却挤满了200名以上的观众， 让人几乎忘了严冬的寒意，原来此君在新西兰房地产界夙负盛名。他说：虽然每个人的税务状况各有不同，但执行节税的原理应是类似，在新西兰投资不动产， 假如您不能善用税务好处赚政府的钱， 那您是个“bloody idiot”。 此言一出，全场哗然，可见大笨蛋还真不少。 以下是综合他的演讲概要与个人的学习经验，以算术式表达， 希望能让读者诸君易于了解。
以下是一个简单的案例：
假如购买一栋三房两厅的自用住宅出租， 自备款$30,000，银行贷款$160,000。其中土地价值$40,000， 房屋价值$100,000，其它物件（chattels）如地毯，窗帘，厨台等价值$20,000。
收入部分：
预期每周的出租收入$240，全年出租48周，全年租金收入为$11,520。
支出部分：
以三年定期不还本金合约， 年利率为7％， 所以全年还息$9,100， 预计房地税$1,200， 保险及其它项支出为$500， 若交由专业公司管理，负担租金收入的7.5％管理费为$864。全年支出总计$11,664。
收入减去支出， 净收入为负$124。 若有其它收入， 我们可向IRD申请IR23B表格， 要求退还租屋损失退税， 所以全年投资结果为亏损$124， 换算起来仅每周亏损$2.5, 看起来谁都负担得起， 这也是为什么新西兰出租市场投资人多如过江之鲫的原因。
折旧部分：
房屋以3％计算，可得$3,000， 其它物件以20％计算，可得$4,000， 总计$7,000。加上房屋净收入$124， 所以帐面损失为$7,124。
不动产投资一般由两大收入来源：
1、房租现金收入与 2、不动产增值收入。假如您的房租收入扣除折旧是帐面亏损的话，您就不必缴所得税，而长期投资不动产的资本利得，在新西兰是免税的。另外值得一提的是，您的资本投入是$30,000 而不是$160,000, 若假设房地产的平均增值每年是3％（相当于通货膨胀率），十年后的房价将不小于$208,000，扣除所有开销后不动产增值$48,000，其平均投资报酬率将超过每年16％。
看完以上的说明，是否读者对出租住宅的税务问题有了一个初步的认识了呢？在此，我还是得提醒读者朋友注意两件事：
1、记得要用银行贷款来赚钱。由于银行的利率起伏甚大，长期下来影响投资结果甚巨，投资者不可不慎，最好在贷款前能广泛征求意见和建议。许多人在买汽车、家电时都盘算再三，为什么在办理巨额贷款时要由人宰割？现阶段银行利率越来越低，一年期的固定利率甚至低过6％，投资者可以货比三家，若能运用贷款得当，可节省不少的钱。
2、要善用折旧的税务好处。这部分需要藉助于会计师及估价师 （valuer） 。好的会计师会帮助您建立好的税务结构，并在您与IRD之间建立良好的互信关系。至于估价师是提供完整的估价报告，有助于达到节税的目的。

小富由俭，大富由天。老天爷如果不眷顾，要大富大贵当然不容易；但举手之劳就能安身立命的工作就得靠自己啦。不过，千万要记得，房地产投资是长期投资，假如还是把新西兰当作匆匆过境站的投资人，最好远离不动产。

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新西兰房地产权的法律权益

许多新移民在新西兰定居之后,会介入到不同的商业或家庭住宅房地产的买卖交易之中,由于新西兰国家有自己的一套完整而严密的法律系统来保护产权人的法律权益,因此能够了解一些这方面的法律知识是非常必要的。在房地产买卖交易中,尤其对于买主来讲,重要的是首先要了解您要买的这块房地产能够使
您享有哪一种法律上的产权权益。根据新西兰的地产法最普遍的产权(Title)有三种形式:Fee Simple, Cross-lease和Unit Title。

Fee Simple
Fee Simple Title是一种最传统和最基本的法律产权,在大多数情况下,买主所购买的Fee Simple房地产是整个一块地皮加上该地皮上的整幢房或者一整块地皮。Fee Simple Title是指在买主购买了这块地产后,并在国家机构正式注册登记后,变成为法律上的产权人而对该地产享有绝对的法律权益。

Cross-lease
Cross-lease title在城市中,尤其在奥克兰这样的大城市中是一种非常普遍的产权,它的形式往往是在上面所讲的Fee Simple的地皮上而发展起来的。例如建筑商在买下一块Fee Simple产权的地皮之后,在该地皮上建造数幢房子,留出公共车道后,分别卖给不同的买主,或者原来执有Fee Simple的产权人在自己住房后面再加益一幢新房,然后卖出其中的一幢给买主,而买主所取得的产权就是Cross-lease。执有Cross-lease产权的人,对于整地Fee Simple产权享有一个不可分割的Share(他自己所拥有的那块地产)。如果该地皮分割成4块而有4幢房,就会有4个产权证,每个产权人因此就享有一个不可分割的四分之一的Share。由于各产权人的Share是不可分割的,每个产权人将自己的那块地产租给自己而成为Lessee以保有绝对的使用权,同时又由于每个产权人对于整个的Fee Simple又是共同的产权人,因此又成为其它产权人的Lessor,这种特殊的租赁关系是Cross-lease特有的与其它一般的房屋出租是完全不同的,并不存在交房租等的问题。

Cross-lease一般有效期为999年,从设立之日起。在设立Cross-lease时,法律规定必须同时产生一个租赁契约来规定各产权人之间的权利义务。契约的最基本条款一般是(1)每个产权人对自己所拥有那部分房地产有绝对的使用权;(2)公共行车道不允许有任可阻碍物;(3)未经其它产权人允许,不得改变或增加房屋结构;(4)不得因赡养动物而给其它产权人的生活造成干扰。这个契约的法律效力约束每个后来新的买主,一直到999年期满为止。

Unit Title
Unit Title是另一种形式的产权,比较普遍地适用于单元房,例如Flat或多层公寓大楼,由于各单元之间并不像其它类型的房屋那样有完全独立的结构,因此以每个单元的三边空间为界来决定产权而称为Unit Title。
Unit Title的法律效力是根据Unit Title Act 1972而实施的,该产权一般由三部分组成,主要居住单元,附设的连接单元(例如车库,花园等)以及公共区域(例如停车位,公共车道,楼梯等)执有Unit Title的产权人因此对自己的Unit有绝对的Fee Simple产权,而对于公共区域享有不可分割的Share成为共同产权人。对于整幢大楼或整层Floor,法律规定由Body Corporate进行行政管理,每个产权人是该机构的成员之一。Body Corporate设有自己的章程,并对整个区域的负责,包括决定保险费,维修保养费分摊,以及其它事务的决定,所有的产权人既有权实施自己的权利,同时又有义务遵守章程。

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购房须注意的几个问题
新西兰是个移民国家，每年都有大量新移民进入新西兰。近些年来，华人更成为新西兰新移民的主要成分。华人讲究“安居乐业”，所以，大部分华人新移民都会考虑购房。但是，由于新西兰的法律制度与中国大陆及亚洲其他华人居住区有所不同；由于华人新移民英文水平普遍不到随心所欲地使用的程度；再加上华人新移民对环境不熟悉、亲戚朋友少；等等，华人新移民在购房时必须特别慎重，以免在进行如此大笔投资时，考虑不全，决策不当，甚至受骗上当，最后投诉无门，让愉快购房成不愉快的经历。
以下是新移民购买房必须注意的几个事项：
1：明确自己的需求。
自己要买什么房子，要多考虑，多和亲友商量，是要两房自住的，还是两房自住加上一房出租的？是要地大的还是地小的？地大要到能分割程度（一般1000米以上）还是准备能有地方自己以后加建（一般600米以上）？还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以？价位要什么范围到什么范围？或者是多少位以下？一定要无尾街吗？要考虑近学校吗？自己有没有什么特别要求，如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等？因为只有自己明确了需求，才有目标，才会节约中介与自己的时间。有的新移民自己没有明确的目标，如价格十几万也可以，二十几万也可以，地区什么地方也不明确等，中介只好带着他到处看房，最后中介也做累了，买主也看花了眼。有的中介公司可能就会有怨言，甚至不愿再带人看房。
2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。
一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况，分析这些影响因素现在的情况。一般而言，房地产的价格受供给及需求影响，由于供给曲线一般较平稳（因房地产开工时间长，投资额相对固定等），房地产的价格受需求因素影响较大。对房产的需求主要有三类：a、自住需求；b、投资需求（主要为出租及长线投资） ；c、炒做需求（短线资金，短进短出，常用过江龙资金参与）就新西兰而言，新西兰的房产价格受外来人口影响较大，一是新移民，二是留学生。新移民主要带动的是自住需求，留学生带动的主要是投资需求。因此，当移民政策及留学生政策放松，房产需求就旺，同时炒做需求也具备气氛；当移民政策及留学政策收紧，或大量移民回流，房产需求就弱。前一段由于移民政策及留学政策较宽，大量新移民及留学生来新西兰，加上其他因素，所以新西兰的房产市况较旺。
在新西兰买卖房屋需知[建议]
在新西兰买卖房屋需知(1)-----奥克兰市主要住宅区综览

一、前言：

新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为究竟该移居哪一个城市？这一问题所困扰。殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。其理由如下：

(一)、奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象

奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。冒然决定，常生后悔。
一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础：
A 交通方便。
B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。
E 有增值潜力。

(二)、各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易

纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐，价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。
虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？

(三)、入学与学区，习习相关

纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING)，学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患(部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前，尤应事先了解。
对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。

或许有人会建议参考各校会考成续，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高，惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%～80%者，有45%。对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A(前90%)，故有100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。



二、奥克兰之住宅区：

奥克兰市海岸线曲折多变，海湾常深入内陆，因此市内任何一点至海边，车行时间均不会超过15分钟，而地势更是高低起伏，迫使主要干道均依山脊兴建，道路常居高临下，坡度较大，弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像，因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈「ㄣ」字型，「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区，中间横线左侧部份为奥克兰西区；东西两区间之横线则为中区；而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区；最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。
诚如前段所提，奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域，其中市中心区为商业区(DOWNTOWN)，非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校，分别介绍如下:

(1)．中区(CENTRE ARIAL)-

位于奥克兰之中央部份，开发时间较早，人口居住密集度较高，位于市中心南方，距市中心较近，交通便利，华人聚集较多，各式华人超市，餐厅不虑匮乏，学校设立亦较密集，惟部份地区房价颇高，学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下：

(1-1). MISSION BAY-

位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高，房价超过纽币100万以上者，比比皆是。唯该区华人不多，可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人，无小孩就学问题)。

(1-2)- EPSOM & REMUERA-

EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远)，地势较平坦，以NANUKAU 路为该区主要干道，该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价，除南EPSOM区(EPSOM SOUTH)，因已不属名校学区，房价较学区内稍低一至二成外，其它学区内巷道内之房价，则较无明显的区别。
REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远)，地势较崎岖，沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场，该二区距市区均称交通方便，购物、社区设施亦近在咫尺，而奥克兰的几所大医院，亦设在区内或附近，另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩)，恰座落在二区之间；在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑，即迁入此二区，目前该二区仍是华人聚集最多区之一。
由于该二区开发时间较早，北距奥克兰大学及奥克兰技术学院，均不到10分钟车程，且区内名校林立，中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等，小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。

(1-3)- MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA-

此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 6～15公里远)，地势较崎岖，仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路 及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物，因朝北向阳并面海，再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望，景色秀丽，除MEADOWBANK部份地区，因近高速公路预定地及火葬场，房价较低外，其它地区之房价一般均在纽币25万～90万之间，随景观之有无而落差极大。
该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远，区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主；座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE，入学无学区限制，校风较自由，学生无需穿著校服，因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。

(1-4)- THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD-

由于受REMUREA及EPSOM二区，房价已高且学区设限较严等因素影响，而往南向发展者，即进入此三区。

此三区均位于EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6～15公里远)。除LINFIELD区，因地近MANUKAU HARBOUR(海港)，地势较崎岖外，THREE KINGS,MT. ROSKILL二区，地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区，除部份近工业区之不动产，价格稍低外，其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。
MT. ROSKILL区，因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)，采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。

(1-5)- MT. EDEN-

此区紧邻奥克兰市中心南方，介于市中心与EPSOM区之间，由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约3～5公里远)，MT. EDEN路贯穿全区，是与奥克兰市中心最接近的区域之一，区内大部份房屋均为40～80年之老式建筑，过去较多上班族为求近上班地点而择居此区，当时一般房价不贵，但近年此区房价已不可同日而语了，区内房价以MT.EDEN路为分界，因为两侧学区不同，而呈现不同之价差。

(2)．东区-

一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，惟因整个东区系近20年才开始开发，且目前仍继续开发中，而HOWICK区在整个东区开发案中，开发时间较早并已近完成，颇具代表性，是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大，涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。

BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。

BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续在开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。

大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司，为因应不断增加之华人市场，亦纷纷增聘会说中文之职员，以广招徕。在此良性循环下，更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大，如硬要说东区华人聚集最多，不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。

此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。

东区中主要的学校有：高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。

(3). 南区 (MANUKAU CITY 玛努考市 & PAPAKURA CITY 帕帕库喇市)

由奥克兰市中心经I号高速公路往南行，车程30分钟(约45～50公里)，即可跨入MANUKAU CITY(玛努考市)。玛努考市 与更南之PAPAKURA CITY(帕帕库喇市)为邻，此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表，共同构成了南区之主体(东区之行政区亦划归玛努考市管辖)。

玛努考技术学院(MIT)及全纽最著名的高中之一的KING'S COLLEGE均设在南区内。另奥克兰国内及国际机场，亦设在此市西南隅。由机场至奥克兰市中心，经20及20A高速公路(部份路段非高速公路)，约需20至25分钟车程。
努考市购物中心占地辽阔，商店林立，邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场(RAINBOWS END)，并与玛努考市行政中心毗邻而居，停车方便，常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众，为图停车方便，而舍市中心区而就此地办理者。
一般而言南区内除少部份地区外，区内各区域均为低房价区。此区居民以太平洋岛裔居民为多，间有越南裔移民居此，华人居住此区域人数不多，但近年亦有增多之趋势。此区之KARAKA PARK亦为全奥克兰市最贵房价区之一，区内建筑物均属超级豪门巨室，一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。门前小湖，屋后成群果园，搭配温水泳池或网球场，让人爱不释手。

(4). 西区 (WAITAKERE CITY 怀塔科理市)-

由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路，即可进入WAITAKERE CITY(怀塔科理市)。怀市幅员辽阔，区内以HENDERSON镇最为繁华，设有大型购物中心，亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。此镇距华人聚集较多之MASSEY EAST及WEST HARBOUR二区，约5至10分钟车程。
一般由奥克兰市中心进入MASSEY EAST及WEST HARBOUR，约需20至25分钟车程(约20～25公里)，全线为高速公路。如再驾车北上转18号路，约15至20分钟车程，即可至北岸市梅西大学ALBANY分校。
MASSEY EAST区的ROYAL路两侧巷道内，系亚洲新移民聚集较多之区，房价较便宜，约在18万纽币至35万之间。至于坐拥海景之房屋，房价自然较高。而华人在西区群集之大本营为WEST HARBOUR区，此区背山面海，滨临奥克兰港湾内侧，可遥望奥克兰市中心，山水兼备，景致迷人，全区均为近十年才开始开发，房屋造型各形各色，可比美HOWICK区之豪宅。区内临海岸处，并设有一座大型游艇码头，及设备完善之游艇俱乐部，吸引相当多深好此道之纽人选居此区。

(5). 北区 (北岸市- NORTH SHORE CITY)-

由奥克兰市中心往北跨越「过港桥」，即进入北岸市，距奥克兰市中心约5至10分钟车程(约3公里远)。但因北岸市幅员辽阔，如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区(梅西大学ALBANY分校即设于此)，全线高速公路，约需15至20分钟车程(约20公里远)；整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段，一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份，房价最高，其中又以北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，该区平均房价更居奥克兰市之冠。
北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，东滨HAURAKI海湾，南临奥克兰港湾，白色砂质海滩绵延全区，区内中央地段为商业购物中心，中央以西有天鹅湖昵称之LAKE PUPUKE(浦圃祺湖)，其平均房价向居奥克兰市之冠。区内初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL为主，另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部，有意进修者堪称方便，韩国移民较喜聚集此区。

而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等区，系华人较早迁入之区，位于北岸市南端，高速公路西南侧，全区面对奥克兰海港，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，与奥克兰市中心隔奥克兰「过港桥」，遥遥相望，海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水，相映成趣，风帆点点之小舟，妆点了海面，相当吸引人居住。
另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四区，系较新开发之区，因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段，房价渐长及学区已不易申请，亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。此四区均位于北岸市中部，分居高速公路东，西二侧，距奥克兰市中心约10至15分钟车程。区内初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL为主。

EAST COAST BAYS CITY则系北岸市最新开发之区，开发时间约在近10年间，区内各区段大部份均东临海洋，是以区名后均冠有BAY(海湾)之称，可见近海之一般，包含了CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亚洲新移民近年来开始北迁至此地区，亦有台湾乡亲集资在此投资购物中心。此区均位于北岸市东北部，盘据高速公路东侧临海处，地势起伏，海湾曲折，距奥克兰市中心约15至20分钟车程。区内初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE为主。
本文仅供参考，其目的，冀能提供新移民一个提纲挚领的作用，让各位华人新移民，能快速且正确择定您们的新居所。

三、后记：

(1). 奥克兰市幅员辽阔，计有上百个区，无法一一列举。文中未提及之区域，并非表示该区不佳，祇是因华人乡亲居住不多，故未再多所着墨。

(2). 文中所提各区房价，为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成，并未经科学方法分析取得，且纽西兰房屋样式各形各色，高低房价交错，建在同一区，文中所列示之房价仅供参考，实际价格仍应以市场现况为主，并待各位先进，勤勘屋宇，多所探询。

(3). 文中所提各区车行时间，仅为概括数字，并未将上下班交通尖峰时间因素放入。

天空的感觉

在新西兰出售房屋的六种方法

这里介绍出售房屋的六种办法,此六种方法为:1. 私售 (Private Sale)2. 一般代理 (General Listing)3. 独家代理 (Sole Agency)4. 投标 (Tender)5. 拍卖 (Auction)6. 主导代理 (Master Agency)
1. 私售 - 即由你自已将房屋投放市场,或通过某些私售公司。这种方式成功的机率最小,但可以节省付给地产公司的佣金。私售公司也对他们的服务收取费用,他们靠出售房屋的全套步骤和如何私自出售你房屋的建议而赚钱,因此尽管私售还是有所花费,不过值得注意的是私售公司很难收支平衡。说明:根据历来房地产业的统计,私售成功的比例仅占全部民用住宅市场的5%以下,屋主虽然没有人确切知道它占多少比例,不过比例很低是肯定的。在当今的世界上逃不出多付钱多得到的规则。地产业是一个数十亿生意的行业,当你在财务计算上有问题的话,你会去请教会计师,当你碰到法律问题时你会去谘询律师,当你要盖房时,你会找承建商或设计师,因此当你想卖房子的时候,你应该请地产公司帮助。没有一个人是万能的,很少有人在家里弄弄就可以生产出具有专业水准的产品。

2. 一般代理 - 即屋主可委托所有或几家房地产公司,一般来说,屋主与几家房地产公司联络,每家公司通过一个经纪人上市(一般可找屋主熟悉的经纪人)。选择:在「一般代理」的情况下,你也可选择放入MLB(共同上市机构)。MLB成员包括一些小公司,他们共同分享其上市楼盘以扩大其货源,你可以分别由本地区的几个MLB所属的公司上市楼盘,也可以找一家MLB的公司上市,(通过其经纪人上市的公司可得上市费,MLB抽取其一定比例的管理费,售出的公司可得出售佣金)。但你须留意到,一些大公司譬如Barfoot & Thompson, L. J Hookers(前身是Challenge), Ray White United,Harcourts, Professionals和Bayleys等公司并不在MLB的系统之内,因此你要在每一家大公司中找一个经纪给你上市。
代理的时间可「直到售出」或选其他的方案,其实即使是「一般代理」最好也有一个固定的时,就是说某一天代理结束。说明:「一般代理」可以最大限度地去为屋主物色买家(即众多的渔夫去捕捞一条鱼),但是屋主几乎不能控制谁来过,什麽时候来,以及上市的过程步骤等等。大多数的地产公司不为「一般代理」的楼盘打广告,而只推荐其「独家代理」及「拍卖」与「投标」的楼盘。你可以用下面这句话来概括这种方式:「每人有机会,无人负责任」。
我想无论何时,人们都喜欢保留管理自己财产的权益,那麽为何却将这也许是你最大财产的房屋管理权拱手相让呢 - 特别是你对他们一无所知的房产公司或经纪人？

3. 独家代理-
3.1 「独家代理」就是你仅委托一家地产公司上市。有些屋主用这种方式上市楼盘是因为他们的特殊情况,譬如家有大贵重物品,家有病人,有做夜班的工人,或有什麽隐私须保护,或是根本不知道有其他可行的方法,只是人家叫他这样做,自己也不知何故。「独家代理」的时间一般是叁个月或是经协商决定。
说明:大多数的房地产公司都训练其经纪签订「独家代理」,因为公司就可以有最大的机会成功地做到「上市 - 出售」,这样就将其他地产公司拒之门外,房地产公司的经纪人亦就可得到一笔在整个佣金中比例相当可观的「上市费」,屋主也享有「更好」的服务和「免费」的广告权利。房地产公司因得到「独家代理」的特权而宁可支付广告费。在一般固定的时间之後,这家地产公司也许会同意与其他的地产公司合作,佣金可以50%对50%,或60%对40%的比例来分配。为谨慎起见,你可要求知道一旦作「独家代理」,你将得到多少广告和怎样的服务,在一份合约中双方都要守约,如果一方有违约现象就给予对方有理由去结束合约。

3.2 联合代理 - 你也许注意到有的房子上有两块「独家代理」的牌子(按规矩说「独家代理」不能有两个,但在「联合代理」的方式中这也是允许的)。这种代理的方式可以叫作「双重代理」或「联合代理」。佣金的分配很简单,要麽谁成功谁拿全部的佣金;要麽两个公司达成一个协议来分享佣金,出售成功的公司可以答应与另一个公司分享10%的佣金。「双重代理」的时间可以由协商签订。佣金的比例通常取「谁成功谁拿钱」的方式,另一个公司就一无所获了。说明:一般的公司都不喜欢这种方式,不过在奥克兰还是有人用它(在纽西兰的其他地区很少用)。屋主令到两个地产公司互相竞争,虽然犹如你死我活的角斗场或「狗咬狗」的争斗,但房地产公司还是尽力为屋主服务,而且互相得保持友好关系。
概括说明:独家代理可给屋主和经纪最大限度的控制权,适合於那些有贵重物品的屋子及有病人,有夜班工人,有隐私须保密的人和喜欢自己控制财产的人的房子。「独家代理」的楼盘通过一个地产公司上市,即限制在一个公司中进行「渔父」(经纪人)捕「鱼」(买家)的活动。

天空的感觉

以上信息为转贴内容

CWF895

not bad, very useful info!

米虫宝宝

我进来膜拜一下，天空版主很负责啊。

NormalLife

nice!!!!!!!!!!!!!

闲人莫入

好贴，一定要支持！！

LEVY

谢谢，另我刚来NZ，想安顿下来，想找个性价比好的2-3房屋子供，请各位指点

LEVY

谢谢，另我刚来NZ，想安顿下来，想找个性价比好的2-3房屋子供，请各位指点。

fszt

非常感谢！！！

月光鹰

好贴，学习了

darkshownan

非常感谢版主，的确是好贴。不知道版主能否分析一下基督城的地区及房屋情况，不胜感激！

mrscw

就是就是,如果版主能分析下基督城的就更好了.

天空的感觉

不好意思 我不住在基督城 对那边不了解

keepower

very handy

scsdnz

不错的信息  支持下

kotolove

楼主的例子很好
假如购买一栋三房两厅的自用住宅出租， 自备款$30,000，银行贷款$160,000。其中土地价值$40,000， 房屋价值$100,000，其它物件（chattels）如地毯，窗帘，厨台等价值$20,000。
( ^* f: `/ }. C0 a5 X& H收入部分：! U8 q5 C$ k8 x+ r) x. V
预期每周的出租收入$240，全年出租48周，全年租金收入为$11,520

不过现在有这便宜的房子吗（三房两厅的自用住宅）？有的话，那这样的房子租金能到240（这种房子只能在乡间了）？3w本金能贷16w--总价19w（银行低于16%都给你做？）其实没有你想象的这么好，要不还有人租房子干嘛？其实做房产投资的要比你想的风险大多了。你要知道，在金钱面前你会发现没有一个人是不聪明的。

stephen1

感谢斑竹！非常受启发！请问能用当前的房价和市场价来分析以下吗？谢谢！

qian0011

好贴留名。。。。。。。。。

jojohuang

不知道楼主对北岸有没有具体的分析，想了解一下GLENFIELD，HILLCREST, 跟NORTHCOTE，这三个地方的建议。觉得GLENFIELD的房价好像相对便宜一些，是不是房屋升值的空间就小很多呢。是在是有太多问题不明白。

cool

ding ding ding

南半球

收下了，感谢斑竹！

qianbugou

lz太牛了!

获益良多啊！~~~~~

jw0310

好东西。。。。。奥大出来的就是负责

KellyZ

感谢分享好东东

coolwind

不错，好贴，实用，收藏了。谢谢了。