做做数学题-投资房产时必须的功课

Lease

如果一对年轻的夫妇，现在已经有一套自住房，有贷款50万。在这样的情况下， 夫妇俩想再买一个全额贷款80万的投资房。我们来算一下。

		投资房			自住房
目前贷款利率4%的情况
Rent(500 p.w)		26000
Loan Interest		32000			20000
Rates		2500			3000
Insurance		1000			1000
Mgnt Fees		1794
R & M		1000			1000
Total Cost		38294			25000
Net Loss		-12294
Tax Benefit		2581.74
Net Deficit		-9712.26			-25000
Total Cost p.a				34712.26
Total Cost  p.w if interest rate is at 4%				667.54
当贷款利率升到8%的情况
Rent($550 p.w)		28600
Loan Interest		64000			40000
Rates		3000			3500
Insurance		1200			1200
Mgnt Fees		1973.4
R & M		1000			1000
Total Cost		71173.4			45700
Net Loss		-42573.4
Tax Benefit		8940.41
Net Deficit		-33633			-45700
Total Cost p.a				79332.99
Total Cost  p.w if interest rate is at 8%				1525.634

所以可以按照这个方法算一下， 看看利率上升之后，家庭收入能否抗住。然后再决定是否现在要买投资房， 买怎样的投资房。

我的这个例子中假设这对夫妇的个人平均税率为21%。

love_3_month

关键是利率从4到8要几年

如果是一年，完蛋
如果是五年，没问题

Lease

love_3_month 发表于 2016-6-9 18:40
关键是利率从4到8要几年

如果是一年，完蛋

这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。

不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？

湮没

如果利率升到8%就抗不住了，那说明他现在的日子过得也不算轻松，还买什么房子啊。

love_3_month

Lease 发表于 2016-6-9 18:43
这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。

不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？ ...

五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也赚了几年的 capitalgain

Lease

love_3_month 发表于 2016-6-9 20:05
五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也 ...

我在计算里面已经把房租上涨了10%。

至于工资， 新西兰80%都是small business, 是否加工资都老板一人说了算， 几年不涨工资是常有的事。

卖掉当然是没问题的。

wfsr

现在这么高的价位买投资房，风险很大。

park45

做做数学题-投资房产时必须的功课 是个好贴。

love_3_month

Lease 发表于 2016-6-9 18:43
这当然没人会知道。一年之内涨到8%是不太可能了。

不过，为什么5年内涨到8%就没问题了呢？ ...

对的，利率增大，扛不住，是风险，房子升值，赚一票，是收益，两边都要看，不过谁都猜不准，只能看自己的预测了。。。

Lease

wfsr 发表于 2016-6-9 20:29
现在这么高的价位买投资房，风险很大。

做功课就是为了做出理智的决定。

做完功课就知道自己能不能投资， 以及投资怎样的房子， 而不是纯粹凭感觉。

Venox10111

好精细的帐！不发达也难

Venox10111

Lease 发表于 2016-6-9 20:36
做功课就是为了做出理智的决定。

做完功课就知道自己能不能投资， 以及投资怎样的房子， 而不是纯粹凭 ...

银行肯定也是做了帐后怕了。。。

sylon

看到上面这些条说只对海外买家适用。。。
ANZ's home loan restrictions to foreign buyers include:
估计是看到中国经济快垮了 提前预防

Lease

sylon 发表于 2016-6-9 21:19
看到上面这些条说只对海外买家适用。。。
ANZ's home loan restrictions to foreign buyers include:
估计 ...

发错地方了， 呵呵。

BJ0108

这些数额还都算是理想状态下的。interest only. 加上本金，很多家庭6%的利率都扛不住。

很多人都跟风的炒炒炒，到时候天就真的塌了。那时候想要卖房，你得卖的出去再说了。
我去年就说，现在的房产投资，风险很大。周围很多人，包括朋友跟打了鸡血似的。

talor

BJ0108 发表于 2016-6-9 21:50
这些数额还都算是理想状态下的。interest only. 加上本金，很多家庭6%的利率都扛不住。

很多人都跟风的炒 ...

如果是去年上半年买了房子，问题还不算太大。否则的话，真是悬了。

lzh520bmw

你好，什么是Tax Benefit

Lease

lzh520bmw 发表于 2016-6-9 22:39
你好，什么是Tax Benefit

投资房帐面亏损可以offset你的其他收入（比如：工资），从而达到少交税的目的，即tax benefit.

Annie911

lzh520bmw 发表于 2016-6-9 22:39
你好，什么是Tax Benefit

我估计是指退税吧

我真不是孙红雷

这个太表面化了，用银行的钱增加自己财富，用银行的钱还银行不好吗？一年不才多花个4万多？只要能挺过低潮，一个月1万的capital gain又回来了，不死就不是王道

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2016-6-9 23:00
这个太表面化了，用银行的钱增加自己财富，用银行的钱还银行不好吗？一年不才多花个4万多？只要能挺过低潮 ...

确实是十分表面的，只是我在与人接触中，发现如此浅显的道理居然有很多很多的人都不知道。所以才有发此贴的冲动。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2016-6-9 23:04
确实是十分表面的，只是我在与人接触中，发现如此浅显的道理居然有很多很多的人都不知道。所以才有发此贴 ...

有足够的rc在，想死都难。除非都资不抵债负资产了，那整个新西兰就破产好了，连工党，尤先党，老皮抱着little一起跳海，john key悬梁自尽，我们持枪圈地来个kiwi弄死一个，变成中华land国，哈哈

Annie911

算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。假设利息已经涨到8%，按Lease兄的算法，每年Net Loss 42573，那么理论上每年依然有2万1千多的收益，只要能够挺得住，做长线理论上还是一笔合算的生意。

正如爱三月所言，关键是利息从4%涨到8%有多少时间。一两年之内好像不太可能，如果有5年，对一个正常的有两个劳动力的家庭来说，五年的时间家庭收入还是原地踏步，那也太不思进取太悲催了点，既然不能或者不愿更勤奋工作提高收入为社会多纳点税，5年时间内裤也不多备两条，到时候裸泳也没什么值得可怜的。再笨的玩家至少也可以在利率60年新低的当下，把80万房贷全部固定5年4.xx的利率，立马秒杀Lease兄的数学题，屌丝成功逆袭，一下至少锁定了20多万的净收益，至少5年之内不用担心裸泳或者活命问题。

多数玩家未必有耐心Hold住5年，这两年每年百分之15左右的涨幅节奏，两年以后出手，25%的收益大概20万还是可以期待的。想一下，2年，20万，用银行的钱白手套空狼，就管一个房客，或者付点小钱使唤一个租房中介，其他啥也不用做，该吃吃，该睡睡，该下崽继续下崽，对年薪几万的打工仔，还是相当诱惑的哦。

现实世界里的投资客大都猴精得很，估计没几个会眼铮铮看着利息从4%涨到8%啥也不做等死吧。即使舍不得拿点小钱去跟阿海或者豆腐教头学几招降龙十八掌，再不济也会利用两个房子几年积累的增值把Revolving Credit往上拱一拱，用几年的时间拱出几十万的RC应该不难吧，只要不天天沉迷天空城赌场棕楠海马杀猪，那还是可以留点来过冬或者退潮的时候挡一下隐私部位的，说不定还可以拿来当子弹抄个底，等腰斩的时候在takapuna买个海景豪宅。

再者说了，这世上木有无缘无故的爱，也木有无缘无故的恨，利息也不会无缘无故从4%涨到8%，这背后隐含多少深刻的经济政治因素，多少可供操作的投资机会，连梅西大学的经济砖家著名的租房先生都看瞎了眼，我就不敢恣意展开。以前坛子里为这个话题吵得沸沸扬扬，不可开交，我就不再捅这个蚂蜂窝。我只晓得多年过去，魂归庙，鬼归坟，有人抓住机会迅速地累积了资本，人家做得合法合理，合乎道德，这个过程高调还是低调并不重要；有人很是快意地吃了个鱼中断，卖房交割时还跟买家闹了点不愉快，几年下来接盘的买家收获了沉甸甸的CP，相信早已释然不再纠结；当然也有人光看别人吃肉自己连汤也没喝着一口，如今还租着房子苦哈哈地巴望着房价腰斩。

最大的风险是不敢承担任何风险，眼铮铮看着奥克兰的均价突破100万，眼铮铮看着经济从目前相对萧条Booming到另一个顶峰，眼睁睁让利息从4%白白涨到8%而无所作为，眼铮铮看着NZ台面上这些政治人物白天信誓旦旦要打压房价，晚上偷偷在被窝里数钞票

废话说了一堆，有用的就三个字：买买买

免责声明：以上仅属个人观点，不构成投资建议。

NewLynnHse

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

菜鸟

love_3_month

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

童鞋你解释的太透彻了。。。

我真不是孙红雷

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

这样不好，说的含糊点就行了，这么说成免费上课了，增加了我们竞争对手

Lease

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

你解释得相当出色，不过我有两点想说：

1. 这一轮奥克兰地产牛市可能已经透支了未来几年奥市房价的上涨。假设（仅仅是假设）今年奥市房价见顶， 那么未来5年房价有可能是滞涨， 这样现在买投资房的话， 就无法实现今后几年内每年8%的capital gain.


2. 我不知道你是怎么向银行要RC的， 我每次申请RC结果都不理想。 虽然银行认可我是他们的优质客户，但每次申请RC的理由他们总觉得牵强。比如， 2014年我说我要买一艘游艇（瞎吹的， 根本不会买， 只是想拿点RC）， 申请30万RC，可银行觉得我账户上有好几十万存着， 为什么一点不用？最后只批了10万。

park45

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

"80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均年涨幅8%算，平均每年资产增值大概6万4。。。。。"
关键是后5年能否年涨幅8%？能达到这个水平，才有平均每年资产可增值6万4这一说。

总而言之，看多的看23楼的，越看越有信心；看空的看楼主的越看越谨慎。

狂奔的蜗牛!!!

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

你才真的应该被赞一个！

IBCIEMATH

算了半天也不及政府出台一个新政。所以根本没用