我个人认为的基督城房市走向

剑客浪心

现在阶段是消耗存量房时期。

特点：好区好房是不会上市的，上市也卖天价。一般的和比较难出手卖出的房子，还有新区的新房现在充斥着市场。很多人会继续从老区中退出，住进新区新房。老区的房子出租或者出售。

这是地震后的基督城房市最显著的现象“FLY TO NEW HOUSE”。 有保险政策下红区的居民迁移，新房更加保暖，更新的地基要求更加抗地震，也有攀比风气和投机力量的推动。

因为各新区开发商开的比较多，尤其是HALSWELL以南的地区，从理论上来说，供应量可以无限扩大。我的建议是回避此类无限供应的新区。投资因该专注在大型国有开发商，放盘有限，有配套商业措施，新学校，新幼儿园，交通便利，离繁华地区近，好出租的新区，比如WIGRAM SKIES。

新区的房价不会崩溃，因为明显有大量海外资金关照，而且这种海外资金推动型的结构性房市成本比1-2年前更加低廉，国内来的这种资金更加急迫的寻找出路。国内的反腐，经济不景气，6月股市崩溃，都导致大量灰色资金流出， 预计北戴河会议之后会有更大的资金出逃。最近常听到很多学生在读书期间就买房， 或者旅游签证买房的故事明显增多。


好的消息主要是资金面和来自需求方：

1。OCR下跌，将重新回到2.5%， 那浮动贷款利率会到4.0-5.0%间。二年固定会到4.1%-4.5% 。

2。汇率继续下跌，海外投资者或者新移民购房成本大幅度下降。

3。移民局新政， 创业移民或者技术移民，在非奥克兰地区外申请者，加30分。另外基督城工作签证对建筑工人放宽到5年。

可以预计的是新移民会接力，另外一些菲律宾和亚洲其他国家建筑工人会长期居留，会参与购房大军中。


所以现在判断是高位平台先消耗库存，静等海外移民和资金在低汇率，低利率和移民政策政策的鼓动下再起一波慢牛。



房市如果要崩溃，前提是新西兰发生金融危机，托盘的资金和海外资金链断裂。但是现在低汇率（刺激出口）和低贷款率，高就业率的情况出现这种可能性有多大呢？

很明显新西兰政府在用政策帮奥克兰房市泄洪，想把奥克兰的水牛引入其他城市，尤其是南岛的基督城。


所以在12-14年第一波本地人和老移民推动的房市基础上，基督城在静静等待国内反腐，奥克兰洪水分流和新的移民政策引起的第二波牛市。

skymichael

沙发

刚买房的顶

花精灵

都是住飞机场的吧 不看好哈斯沃 呵呵

tang38

照你这样说现在本地人是买不起房了，新房都等着海外买家了

剑客浪心

牛市就会有牛市的逻辑基础，低汇率，低利率，投资者信心， 移民需求等等。

我看不见现在牛市结束的任何迹象。以上的几条逻辑比12-14年还更强。12-13年初，你们买入了吗？

1977pacmann

确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年就已经显现。 开发商放缓开发就是信号之一。 基督城毕竟不是奥克兰。 靠几百工人移民和华人能托起整个房市吗，这里不是奥克兰。 每年能有百分之三 五的增长就是谢天谢地了。牛市确实有 但是不在这，这里想分奥克兰一杯羹 也得有那么大的碗。按说投资角度来讲 奥克兰双位数的增长幅度不比这里强多了? 从本地人收入来说，奥克兰平均收入岂是基督城能比的。相同盖房价格上，地价太低。随便盖个房子连地五六十万 本地人平均收入根本就不够。

你的分析是不错 但是套在基督城上，恐怕不合适。基督城又是初级产品生产作为主力支柱产业 这个不景气 其他能景气吗。 房租下跌就是明证。

花精灵

1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

伟哥软母万岁

天广的爷

1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

赞您！LZ是盖了许多新房，俺家天广买不起，为自己做广告，没戏

吉丹

1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

这里想分奥克兰一杯羹 也得有那么大的碗

这句太经典了。。。。

你应该有很多粉丝才对。。。。

Destinyswarrior

感觉南岛包括基督城对新移民的吸引力也许实在有限,虽不能说全部,但大多数人都会因为种种原因而去大城市生活,不管是配套设施齐备,就业机会多样性,娱乐和人气等等都好...
况且基督城气候也是半个硬伤,移民不一定喜欢这种气候,感觉哪怕新移民来基督城,也大多只是跳板式的踩一脚就过河...
不是说基督城不好,但基督城的吸引力,并非每个人都能领会到.从另一角度来说,这地方对移民而言,更适合短期的旅行,而不是最终的归属.

剑客浪心

1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

我觉得出口到了一个转折点的时候，康维他最近的股价说明了这个行业的很多问题。

猪肉的狂飙崛起，说明牛肉，羊肉，海鲜类的价格也会要起来了。 奶粉疲软，不代表其他大宗商品会和它一样沉寂。

出口的亮点： 旅游，教育，保健品（尤其是代购）， 肉类和海鲜类。汇率的下跌解救了很多出口行业，包括奶。

我觉得现在的情况和12年初很像，当时也是很多人说这说那，市场就如此任性的狂飙了一回。 现在坐等第二波涨幅，所有逻辑都在了。 需要给政策的调整一点时间。投资需要时间来验证，只看眼前，会丧失很多机会，或者踏入某些陷阱。

政府在萧条期间的经济牌，其实很简单。美国的实体经济不行，纳斯达克指数的狂飙，虚拟经济给了很多创业者支持，给萧条期间的经济注入强心剂，缓慢的带动消费。美国的全面复苏要很快了。 新西兰的出口不行，它可以调整汇率，保持房市建筑业强势，弥补失衡的一面。

如果说出口GDP 之类可以左右房价，那澳洲的情况如何解释？ 大众商品价格暴跌，铁矿石跌倒50美元/吨的成本价。但澳洲的房价出奇的好，澳洲的GDP, 移民净流入/流出，低迷的股市如何解释它的房价飙升问题？

所以新西兰也一样，在外来和内在流动性增长的市场内，一切经济指标都对房市失去指导意义，决定的只是资金和资金推动的信心，及成本。

如果市区的重建能快一点，也许是最好的消息。

剑客浪心

M2增长如此高，利率如此低，汇率如此低，还有移民局捧，你怕个啥呢？

1977pacmann

很不幸，市区的重建已经定好了要25年，这里人的效率，估计大伙早就领教了。地震四年多了，什么样子有目共睹。

中国等发展中国家的需求降低 欧元区的种种问题， 其实是大宗商品砸价的主要原因，换句话说，中国是产能过剩，加上全世界大家日子都不好过， 欧元区疲软的消费需求，大伙都在压低消费。美国经济复兴其实还只是在路上，还得需要时间。何况就算复兴了，也就是复兴个消费需求而已。美国实体经济占GDP很小， 经过08年的折腾，当时就有人预言美国要复兴，至少要八年十年。

澳洲的房产确实在疯长，但是这资金何来？ 中国大陆无疑是重要助力。 其实澳洲疯长的，也只是那几大城市，尤其是悉尼和墨尔本。 其他二三线的，增长速度连它们一半都没有。 基督城也就是个澳洲二三线，甚至还不如。

就算所说，中国人投资分摊到基督城，这个相当于澳洲的二三线城市，以基督城的情况，人们投资下去，希望的是什么？ 房产靠什么升值呢？靠租金收入增长？靠政府估价？靠将来从大陆涌来的投资大潮？靠移民？  价格增加代表着价值增加，价值哪来？凭空而来？ 奥克兰为什么能两位数？ 其实说到底也就是奥克兰和基督城区别，新西兰和澳洲的区别。

确实，会有大批投资自大陆而来，犹如大潮一般，如澳洲今后四年估计会收到来自大陆的600亿澳元投资，
但是考虑到澳洲的总房地产估价在几兆澳元，600亿能推动多少？ 推在哪？ 这几年的例子，很明显了。
600亿是中国资金的一部分，其他投资分摊到新西兰能有多少？ 最后分摊到基督城 能有多少？值得讨论的有趣话题。


个人认为，中国资金的流入，其实不是好事情，倒不是推动本地房价，而是中国这个经济巨人在失血，资金在寻找出路其实并不是什么好事，经济起不来，大伙都难受。 中国资金的涌入，也就是炒高几个超级城市的房产，对基督城这种小地方，推涨有限，甚至还不如中国经济黄金时期，对新西兰出口的拉动所带来的好处。近期新西兰移民政策又不会对普通中国人大量开放，渠道何来呢。靠那移民加30分的推动？ 这种政策十几年前就搞过。

剑客浪心

1977pacmann 发表于 2015-8-3 22:01
很不幸，市区的重建已经定好了要25年，这里人的效率，估计大伙早就领教了。地震四年多了，什么样子有目共睹 ...

太悲观，澳洲可不是只有悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸一线，PERTH，阿德莱德，等房价一起走了。包括悉尼周围的卫星城。

1977pacmann

我倒不是悲观，呵呵。要是真炒房，基督城绝对不是好选择而已。perth adelaide都是首府城市，但是也就是个二线。

何况，这几个涨幅是多少？ perth,刚刚爬回2010年的median水平。 adelaide, 刚攀升过50W，仅仅回到2010水平。悉尼呢？09年是50W，现在80W。 墨尔本09年35W，（对，没错，35W） 现在多少？ 78W
布里斯班09年64W，现在68W. 从这组数据，能看出什么？

剑客浪心

1977pacmann 发表于 2015-8-3 22:19
我倒不是悲观，呵呵。要是真炒房，基督城绝对不是好选择而已。perth adelaide都是首府城市，但是也就是个二 ...

看看基督城的车辆多少，拥挤程度就知道人多起来了。

只要是上涨的趋势途中，持有即可，享受泡沫，而不是去躲避泡沫。

1977pacmann

东边的车呢，怎不见门庭冷落车马稀。。话是这么说而已。。。：D 根本还是看人口增长幅度，现在好像还没达到震钱水平，虽然，穷人确实是跑了几千。呵呵。

本人虽然已出手基督城房产，但绝对不是说我资金不在那了，就说那不好；趋利避害，资本天性。话已及此，愿楼主及众位，发财；有趣话题， 共享；生活，一起走。

sarah4320

剑客浪心 发表于 2015-8-3 22:09
太悲观，澳洲可不是只有悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸一线，PERTH，阿德莱德，等房价一起走了。包括 ...

您最近可能没时间去澳洲看看吧？如果不是考虑到换护照，我还真想在布里斯班或黄金海岸买房。同样的价格，房子的质量和档次比基督城的房子要好得不是一点两点。连我家2岁的娃都讲要搬去澳大利亚住，不回来了。基督城的气候真的是硬伤，尤其是地震后风刮得是一年比一年大。

milkman

想走的留不住，想留的赶不走。

snakech

我只想说这种月经贴的分析真的是然并卵啊...炒房囤房的除外哈，但是炒房囤房的你们圈子里面自己玩不就得了，别发月经贴了

Destinyswarrior

LSD别有事没事就月经帖什么的,不喜勿进便是.
说白了人家讨论啥跟你无关.

1977pacmann

然并卵，，，确实是然并卵。 个人之力，犹如沧海一粟，螳臂当车都算不上的。只不过，妄自揣测了下潮势  走向。 铜臭的东西，确实是比较烦。：D

snakech

Destinyswarrior 发表于 2015-8-4 00:19
LSD别有事没事就月经帖什么的,不喜勿进便是.
说白了人家讨论啥跟你无关.

LSD别有事没事就喷什么的，不喜勿看便是，
说白了我回什么贴跟你无关。

一面水镜

snakech 发表于 2015-8-3 23:50
我只想说这种月经贴的分析真的是然并卵啊...炒房囤房的除外哈，但是炒房囤房的你们圈子里面自己玩不就得了 ...

纠正一下你：

我感觉这种贴子讨论得很有意义，尤其在这种时期貌似十字路口，更是多多益善。 这类议论给众多基村网友带来了不同角度的观点，有助于大家综合考虑分析，得出各自适合自已的结论。

您不喜欢看，不代表其它人跟您一样。

不喜欢这种贴子， 请您移步去您家的小院子，草枯了，那儿需要您多去喷喷i水。

如果您有其它更好的议题，更好的建议觉得能让大家收益，请写出来，我相信大家还是会鼓掌欢迎的。

sallycantskate

买房子之前先唱衰， 有房之后房市必须一片大好。 网上的东西有多客观？ 真的有人信么

hugh911

太长懒得看，我也不投资房产，这年头各种各样的专家太多了，电视上那些炒股分析的头头是道的也没见到准到哪去，

寓言

自认为专家的专家们 我们除了瞪大眼睛看你们滔滔江水的分析之外啥也干不了 但我们知道 50 50% 总有一个会是准的 大家下注吧 跟casino gambling 一样一样的

Destinyswarrior

snakech 发表于 2015-8-4 09:04
LSD别有事没事就喷什么的，不喜勿看便是，
说白了我回什么贴跟你无关。

不知为啥的我就早猜到你会这么回复的.
算了,反正跟贴里压根没人理你,就我无聊.
句号.

Destinyswarrior

一面水镜 发表于 2015-8-4 09:34
纠正一下你：

我感觉这种贴子讨论得很有意义，尤其在这种时期貌似十字路口，更是多多益善。 这类议论给 ...

别理它.
.................

Destinyswarrior

寓言 发表于 2015-8-4 19:08
自认为专家的专家们 我们除了瞪大眼睛看你们滔滔江水的分析之外啥也干不了 但我们知道 50 50% 总有一个会是 ...

这让我想起一件事情,去年年底那样子吧,记得坛子上有在讨论纽币汇率走向的.
当然还是正反两面都有了,有说升的,有说跌的...
现在已经进入今年下半年了,升跌早已有分晓.但这并非纯粹的Gambling.更不是50 50%.认真分析当前形势的人,当时没买入了,现在当然比当时更适合买入了.

怎么说呢,人家讨论是人家的自由,你爱听听,不爱听罢了,以后要是回头看,这也许对你有益,也许没有,但肯定一条是,不管怎样,最终决定的,还是你!没人让你听,不喜欢就跳过.