东区为什么在这一轮的房价上涨潮中落后了？

aniceguy

东区，准确的说是manukau东区，传统来说是房价很贵的高尚住宅区。在这波房价上涨（2010？）之前，虽然比不上中区的epson, mt eden和中区东部的bay区，但比ellerslie和greenlane不差，比之mt albert, three king 等地方要稍好，比BHB, mt roskill等地更加好的明显。跟北岸相比，也就只比milford至devonport一带略差而已。
东区的房价贵，当然有它的原因：
1，东区的人口结构好。基本是白人和亚洲人，公屋在奥克兰是最少的。
2，有名校区，maclean是奥克兰最好的公校，其他的pakuranga,howick,botany这几个高中都很不错。
3，有海景的房子比例大

但在这一波的房价上涨中，东区不但被中区和北岸的传统好区拉下，被中区西部的BHB，mt roskill,以及北岸的forresthill, albany等区超过，甚至被西区的房价拉近了很多。我对这个问题疑惑过，经过跟朋友讨论，归纳了几条：
1，交通不便。虽然东区内因为主干道比较宽，交通还算畅顺，但去中西北3区都不方便，没有高速和铁路。这个硬伤虽然以前也存在，但现在道路更加拥挤，就显得更加突出。
2，可分割地少。这一波周期里，可分割地极受追捧，涨幅很大。而东区相对开发比较晚，所谓全幅地一般是600平米左右，dannemora一带更加小。这个对平均涨幅影响很大。
3，东区开发晚，90年代前后建的plaster房子比别的区多，这些房子在近些年被披露漏水的可能性大，也影响了整体的房价上涨幅度。
4，这一波周期里，相对来说华人的影响大大增加。尤其是一些新来的华人，可能有国内城市的以离市中心远近定房价，只以几环论英雄的观点。冲淡了这里习惯的社区构成，景观等价值观。
5，还有人说，这一波周期里，中国留学生的贡献很大，他们本来都选择住大学附近，到自己买房的时候自然就优先考虑CT附近和北岸了。东区没有大学，就被拉下了。

想到这些，其余的请同学们补充，并讨论一下，东区现在的房价滞后未来是会更加严重，还是会改善？

bbb111

主要是交通不便

aniceguy

bbb111 发表于 2014-7-29 17:18
主要是交通不便

我觉得这个交通不便，对上班的影响还不那么大，对很多人而言是怕影响子女上大学。毕竟在东区或者附近上班的人也很多，大部分人都不需要去很远的地方上班，但可能几乎所有的人都会考虑现在或者以后子女上大学的路上时间。

walker123

交通不便. 便秘。

leonfish

北岸，才交通硬伤吧。

songinator

黑羊兄 你上次那个贴呢？  我记得东区几个区都涨的不少 都是20%几 排在上涨中上游   求连接
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7月30日更新 帖子找到了 另外现在AMETI还在修 Waipuna Bridge那边要造flyover  刚刚路过看到pro drilll已经开始钻borehole了 看来就这两年的事了 自住的话最好希望慢点涨回头补涨  不然地税就要像西区一样飙升咯。。。。。

看看QV 对于各区域增值的统计数据
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2652469&fromuid=182653

NZ herald 地图和原帖
http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11268949

去年5月到今年5月涨幅前15

Sub Region	Suburb	31/03/2013
Auckland	Otahuhu	25
Manukau	Clendon Park	20.9
Manukau	Otara	19.8
Waitakere	Ranui	19.2
North Shore	Schnapper Rock	19
Waitakere	Kelston	18.7
Waitakere	New Lynn	18.6
Waitakere	Glendene	18.5
Waitakere	Te Atatu Peninsula	18.3
Manukau	Dannemora	18.1
North Shore	Castor Bay	17.8
Waitakere	Glen Eden	17.29
Auckland	Ellerslie	17.1
Manukau	Mangere East	17.1
Manukau	Burswood	17

walker123

北岸东区, 半斤八两，就交通而言。

frzheng

不知道东区，就奥克兰的公交系统，最好到大学是2个stages的比较理想。因为交通耽误一次期末考，差点挂了那门课。现在MT EDEN 的住宅外面，那个车位有空缺的？交通太重要了！

吉祥果

我觉得还是plaster房子太多了，而且北岸营销做得不错把很多新移民吸引过去了...交通嘛，不是所有的人都在city上班，很多东区人是在南区上班的...

Venox10111

walker123 发表于 2014-7-29 17:40
北岸东区, 半斤八两，就交通而言。

北岸最近的地方，到Auckland cbd 几个stage? 东区pakuranga 几个stage?

leonfish

Venox10111 发表于 2014-7-29 18:31
北岸最近的地方，到Auckland cbd 几个stage? 东区pakuranga 几个stage?

北岸最近两个stage，东区不知道。

肉肉妈

交通不是东区落后的主要原因。首先说明海景重要程度被高估，房子还是居住为第一要素。再者，重要的是人口质素不是人口组成，靠南区太近是个问题吧。最近有点想搬到东区去了，有无好介绍？

NewLynnHse

肉肉妈 发表于 2014-7-29 19:06
交通不是东区落后的主要原因。首先说明海景重要程度被高估，房子还是居住为第一要素。再者，重要的是人口质 ...

艾嘛，我没看错吧？

ilikeauckland

可分割的太少

aniceguy

肉肉妈 发表于 2014-7-29 19:06
交通不是东区落后的主要原因。首先说明海景重要程度被高估，房子还是居住为第一要素。再者，重要的是人口质 ...

人口质素差不多就是人口组成的另外一个说法吧，东区的白人基本上是白领为主。虽然说是manukau东区，其实离南区，跟中区离南区一样远吧（bucklands beach/malons bay离otara和epson离otara的距离比）。
如果不到其他区上班上学，farmcove/bucklands beach/malons bay/cockles bay这一带都不错，安静安全校区海景，很舒服的，华人餐馆超市也方便。

ilikeauckland

打算在这一带bucklands beach/mellons bay转转.父母想买在东区。小孩上学方便。

aniceguy

ilikeauckland 发表于 2014-7-29 19:29
可分割的太少

这在以后可能会是个利好。
住的舒坦些，而且朋友串门也方便趴车。我现在都不太原因去CT和中区，趴车太难了

qqwoqq

东区安居乐业，最好不要有人来炒作，这样房子的价格才会可承受的了。

.Celia.

Location!! location!!  location!!

bucklands beach/mellons bay 去一趟CITY跟长征一样

Dannemora / Flat bush 离Otara 也就几分钟车程

前三个区四房也要差不多 1M。。除了有好的校区好的小环境在想不到什么了

猩猩都叫兽

我就住东区.说实话交通确实不方便. 和北岸比离高速确实太远。 不过总体人文环境还是不错的，附近的邻居都很稳定，租客也相对少些（特别是年轻爱闹腾那种），可能也是离大学远的一个优点吧哈哈。房价总体可能是增长不多，但是pakuranga一带个人感觉至少涨了40%，不比任何区少。主要是分割地少。象牛林那种大地大破房确实不多。不过很大部分东区都是适合生活的600 - 1000平方的地，比分割后400甚至更少的绝对住得舒心。反正奥棵蓝就这么大，这次不涨那么以后就是价格洼地，总会涨上去的。跌价得话因为总体比较稳定炒客少所以估计也跌不了多少。

cizzzzk

综合因素使然，现在的结果是无数买家卖家通过交易合力作用的结果。对这个现象的解读是，在过去几年中，在买卖双方心目中东区房产价值低于北岸，低于中区。要么就是整个市场都被误导了。

aniceguy

浪浊之烟 发表于 2014-7-29 20:13
楼主又开始吹牛逼了，哥在东区的房子2年多时间涨了30万，41万买的，现在近70万市价

那不是楼主吹牛，而是你比较幸运吧。你这个涨幅，超过了我从身边朋友得到的信息，也超过了统计的数据。
能透露一下你的房子大概情况吗？

猩猩都叫兽

.Celia. 发表于 2014-7-29 20:18
Location!! location!!  location!!

bucklands beach/mellons bay 去一趟CITY跟长征一样

flat bush明显已算南区，非要往东区靠哈哈。 不过确实，那些地方去市区真是痛苦。还好大部分人可以做轮渡上班或者不去市区。这附近还是感觉不正常上班的多，都是有钱的闲人。

aniceguy

.Celia. 发表于 2014-7-29 20:18
Location!! location!!  location!!

bucklands beach/mellons bay 去一趟CITY跟长征一样

location应该不只是指交通吧？除了有好的校区好的小环境在想不到什么了？问题是很多没有好的校区好的小环境的区，现在房价都比bucklands beach/mellons bay贵了，比如three king

Venox10111

猩猩都叫兽 发表于 2014-7-29 20:31
flat bush明显已算南区，非要往东区靠哈哈。 不过确实，那些地方去市区真是痛苦。还好大部分人可以做轮渡 ...

按照local board 的话flatbush还真是东区。。。其实传统的eastern suburb 指的是中区东部

aniceguy

对我来说，觉得flat bush就是东区南区的中间地带，因为它地理上在传统的东区pakuranga/howick和传统的南区otara/manukau的中间，这块新开发的地区把东区和南区连接起来了，之前它们是不挨着的。

.Celia.

aniceguy 发表于 2014-7-29 20:35
location应该不只是指交通吧？除了有好的校区好的小环境在想不到什么了？问题是很多没有好的校区好的小环 ...

你把three king 跟它旁边两个区比比心里就好受了。。。epsom/ greenlane

20号高速连通之后three king去city会更容易

小盖子

其实不管东区，南区，中区，西区都是相对而言的。east tamaki 是大家眼里的东区吧，可OTARA 有时也被划为east tamaki.