求教关于买投资房贷款

hebi

想买套投资房。现在有一套自住还有贷款。但是不是很明白贷款事情。请教一下大家怎么才能用房租cover贷款。
比如投资房是20万。那么首付就是4万。我一分没有。那是不是我就可以把我第一套房子抵押贷4万出来作为首付。之后再和银行贷16万。
那我想要房租来cover贷款是不是就是应该以20万来算贷款而不是16万。
比如我现有房子还有20万贷款，买了这个投资房之后是不是我就变成要还40万贷款了，因为本身欠20万，又贷了4万做首付，之后还有16万的第二套房子贷款。
不知道这么理解对不对。请大家指教一下。
一般买第二套投资房都是怎么贷款呢，如果现在没有首付的话。

可爱的小猪猪

主要是看你收入，还不还得起。。。。。。

hebi

可爱的小猪猪 发表于 2013-3-31 01:47
主要是看你收入，还不还得起。。。。。。

是想找一个房租能cover贷款投资房。不知道是怎么算贷款

duckingduck

按照你说的情况，你的自住房抵押拿出4万元是可以作为首付的。自住贷款是20万，投资房贷款也是20万，投资房贷款的利息是可以作为成本抵税的。

就投资房来说，房租收入如果可以cover贷款利息，那就是positive gear，否则就是negative gear，需要你的其他收入作为补充。

当你贷款第二个房子的时候，银行会根据你的收入、开支、资产和负债情况评估能给你多少贷款。

hebi

duckingduck 发表于 2013-3-31 09:34
按照你说的情况，你的自住房抵押拿出4万元是可以作为首付的。自住贷款是20万，投资房贷款也是20万，投资房贷 ...

谢谢回复，就是不知道怎么来算这个投资回报率，房租要多少才可以cover住这20万30年的贷款

duckingduck

简单地说，投资回报率=（收益-开支）/投资总额。拿一个20万的房产来说，比如年租金12000元，费用2000元，那么每年的投资回报率就是5%

如果是有贷款，贷款利息就要作为开支。其他开支还有rates、折旧、维修和maintain、还有一些管理成本包括广告、车费、通讯、财务和律师中介费等。

作为房产投资，房租不是全部，很多人看中的是capital gain。也就是买入时和卖出时的差价。这个要比较长期的来计算，变数比较多，包括市场的波动、利率的变化、通货膨胀。计算起来比较复杂，有些因素难以预见。

hebi

duckingduck 发表于 2013-3-31 12:30
简单地说，投资回报率=（收益-开支）/投资总额。拿一个20万的房产来说，比如年租金12000元，费用2000元，那 ...

谢谢耐心解释，我只是想投资现金流多的。不知道公寓算不算好的投资项目。价钱相对unit便宜，租金高，空房率低。因为现在好出租的unit 都快50万了吧

duckingduck

公寓的优点：
回报高
便宜

缺点：
升值空间小
有些借贷机构对公寓贷款有限制
税务成本高
同样资金下，管理的房产数目比较多。

适合人群：收入不是很高、手上投资房不多、需要现金流、有一定资金的投资者

其求是旦

duckingduck 发表于 2013-3-31 21:03
公寓的优点：
回报高
便宜

学习了！

lzh520bmw

duckingduck 发表于 2013-3-31 21:03
公寓的优点：
回报高
便宜

你好，请问税务成本高，怎么理解，谢谢

John.G

你的算法是对的，但是还要考虑你现在住房贷款比例，收入和投资房可能的租金 算出LVR 是否会过高，如果是的话风险比较高就比较难贷

duckingduck

lzh520bmw 发表于 2013-4-28 16:17
你好，请问税务成本高，怎么理解，谢谢

举个例子，有40万闲散资金，分别投资公寓和House作比较：

option 1：用40万买两套公寓，按照8%净回报计算，10年后，回报32万，公寓升值空间不大，价值还算做40万，一共72万。

option 2：用40万买house，按照3%净回报计算，10年回报12万，房屋升值60万，一共72万。

如果税金按照20%计算，option 1的税金是6.4万元，option交税2.4万元。可以看出买公寓的税务成本比较高。

上面这个例子是一个简化的说明。影响因素还有很多，比如贷款因素（公寓不容易贷款）和其他个人收入情况（如果工资收入很高，更加应该倾向于house投资）。另外目前NZ没有capital gain tax，但是单纯买进卖出赚取差价作为trader是要交税的。还要考虑通货膨胀因素，要明白今天的40万和10年后的40万在价值上是有区别的。

lzh520bmw

duckingduck 发表于 2013-4-28 17:25
举个例子，有40万闲散资金，分别投资公寓和House作比较：

option 1：用40万买两套公寓，按照8%净回报计 ...

谢谢你的回答，如何不判断是单纯的买进卖出呢，房子不管是自住还是整租给别人，不都是买进卖出吗？
我想问你一个投资公寓方面的问题，想投资一套公寓55万，由于面积有100平方，所以可以贷款45万。这套公寓租给aut大学，有aut管理，所有的费用都是aut付，比如body cop,rate,maintance,我只需要付5%的管理费用。目前租金一周730+gst,三年后再订更高的租金,请问我每周730的纯收入需要交税，gst可以cover百分之五的管理费吗。如果要交个人所得税，那么银行贷款利息可以抵税吗？是不是租金收入减去银行贷款利息，才是我交的税。如果二十年后贷款还完，我是不是就要一直从租金的收入里面交税了，因为公寓完全由aut管理。请问这样的公寓值得投资吗？问题很多很乱，麻烦你回答了。万分感谢。

duckingduck

lzh520bmw 发表于 2013-4-28 22:01
谢谢你的回答，如何不判断是单纯的买进卖出呢，房子不管是自住还是整租给别人，不都是买进卖出吗？
我想 ...

是否作为trader收税由IRD决定的，似乎要看以前有没有类似developer的历史以及房子在手上的时间。

所有收入都是要交税的，贷款利息是可以抵税的。收入减去开支减去贷款利息才是要交的税。

贷款还完了，还可以贷款买下一个投资房，贷款利息继续抵税。

投资是否合算要根据你个人的状况决定，取决于你有多少时间管理、其他收入情况、对风险的承受能力等因素决定，不可一概而论。NZ是一个自由的市场经济体，各行业做好了都有正常的利润，但一般也不会有长久的暴利。所以没有绝对最好的投资，只有最适合自己的投资。

lzh520bmw

duckingduck 发表于 2013-4-29 01:24
是否作为trader收税由IRD决定的，似乎要看以前有没有类似developer的历史以及房子在手上的时间。

所有 ...

超级感谢你的回答