手把手教您怎么退税（第二弹： rental property 投资房退税）

tingting84

手把手教您怎么退税（第二弹： rental property 投资房退税）

individual 的退税请详见我的另一个帖子：
http://bbs.skykiwi.com/frame.php?frameon=yes&referer=http%3A//bbs.skykiwi.com/viewthread.php%3Ftid%3D1358639

1. 为什么会有退税：
大家要清楚的是：只有您的投资房是亏损的话才可以抵税，如果是盈利的话是需要缴纳税款的。假设您的employment收入是$50000一年，投资房亏损$10000。您实际的收入就应该是50000－10000等于40000.而由于您的雇主已经帮你缴纳了属于$50000 的个人所得税 （ paye 从工资扣除）所以ird 会把您多缴纳的税款退还给您。

2. 如何计算：
投资房的net profit ＝ 租金 （ income ）－各项支出（expenses）

3. 什么样的expenses 是deductible：
基本是跟投资房有关系的各项支出都是可以的，例如：
Rate, Water rate (如果您的租金里不包含的话)， depreciation （后面具体谈），mortgage interest ，Mileage (见4)， cleaning ，Repair and Maintance. Lawnmowing， etc

4. 如何计算Mileage：
计算您为投资房而travel的公里数 @ 70cents/kms.
您可以用Google 或者wises计算出从您家到投资房的距离x 2 x 您一年去rental property的次数得到总的公里数。

5. 如何计算depreciation：
如果您买的物品的花费大于$500,您就需要放进asset里面，每年claim折旧率。
您可以选择claim 折旧率，也可以不claim。如果不claim，卖房子的时候就不需要付Depreciation recovery
每一个asset有不一样的depreciation rate，您可以根据地下的连接查到：https://interact1.ird.govt.nz/forms/depnrates/

基本上两种方式，下面我介绍一种比较常用的
Diminishing value depreciationThe amount of depreciation is worked out on the adjusted tax value of the asset. This value is the original cost less any depreciation already claimed in previous years. If you are registered for GST the original cost price should not include GST you have already claimed in your GST return.
ExampleA car purchased in May 2005 has a depreciation rate of 30% diminishing value.
Note:  For secondhand and imported used cars the 20% loading does not apply.
The cost (excluding GST) was $30,000.

	Year 1	Year 2	Year 3
Cost price	$30,000	$30,000	$30,000
Less depreciation already claimed	$         0	$  9,000	$  6,300
Adjusted tax value	$30,000	$21,000	$14,700
Depreciation rate	30%	30%	30%
Claim this amount	$  9,000	$  6,300	$ 4,410

如上所述，您每年的depreciation 都需要记录好，因为下一年是根据您上年的book value 来计算的。

4. 如果我卖房子怎么办：
您可能需要交depreciation recovery:
Example:

Computer purchased for	$2,500.00
Deemed depreciation claimed	$1,000.00
Adjusted tax value	$1,500.00
Computer sold for	$1,900.00
Depreciation recovered	$400.00

$400 就是您的income， 需要交税。

5. 怎么fill 给ird。
根据您的具体情况，如果投资房在您个人名下，需要fill IRD3 Tax Return.
2010 年ird 表格如下：http://www.ird.govt.nz/forms-guides/title/forms-i/ir003-form-individualreturn-2010.html?id=righttabs

Partership 如下http://www.ird.govt.nz/online-services/service-name/services-i/online-ir7-2010.html?id=righttabs

LAQC 如下http://www.ird.govt.nz/forms-guides/number/forms-001-99/ir004-form-inc-return-2010.html

有什么实际上的操作困难，欢迎大家跟帖咨询。谢谢

taomibaobao

哇。。支持一下
;10;

lz又美又热心哇。。

NormalLife

where is LZ?

lui

LAQC会被政府新税收政策取消吗？

organizational

我想手把手，就听不清你讲什么勒

tingting84

哇。。支持一下
;10;

lz又美又热心哇。。

taomibaobao 发表于 2010-4-15 01:02

谢谢淘米支持！！

tingting84

where is LZ?
NormalLife 发表于 2010-4-15 08:12

我们在Onehunga。谢谢

tingting84

LAQC会被政府新税收政策取消吗？
lui 发表于 2010-4-15 08:47

目前没有收到消息，即使取消，也有另外的方法，例如说转成Partership

tingting84

我想手把手，就听不清你讲什么勒
organizational 发表于 2010-4-15 08:51

严重缺乏安全感

哇，好帖子。。。。。。

lui

目前没有收到消息，即使取消，也有另外的方法，例如说转成Partership
tingting84 发表于 2010-4-15 09:23

能大概说一下是怎么回事么？谢谢

luanluan

顶...不错　爪印...........

smallice

想请教一下如果投资房的depreciation  ， 如果卖掉房子后，depreciation 上claim 的tax还要还给IRD么

tingting84

能大概说一下是怎么回事么？谢谢
lui 发表于 2010-4-15 09:40

请问一下您的具体情况是什么？我可能要根据您的实际情况来回答您的问题。如果有需要的话可以给我们电话。我们的咨询是免费的。谢谢

tingting84

想请教一下如果投资房的depreciation  ， 如果卖掉房子后，depreciation 上claim 的tax还要还给IRD么
smallice 发表于 2010-4-15 10:05

不是都需要还给IRD。

Example:

Computer purchased for	$2,500.00
Deemed depreciation claimed	$1,000.00
Adjusted tax value	$1,500.00
Computer sold for	$1,900.00
Depreciation recovered	$400.00

如上的例子，假设您08年买了一台电脑 $2500, 到10年您的电脑的Book Value就是 2500-1000 （ 折旧率）=$1500
假设您2010年把电脑卖了，卖了1900，但是您电脑的Book Value是1500，所以400是您的Gain on sales.您需要为这400缴税。如果您的电脑卖了1400，实际上您还有$1500-$1400=100, 100的loss, 就不需要缴税。
希望我回答了您的问题。
这个只是我以电脑做例子，我们知道电脑通常都是在贬值的，但是房子可能根据不同情况在升值，所以要付Depreciation recover的 可能性比较大

菲比

先顶一下 慢慢看！！！

tingting84

seafood

good thread, mark;victory;

Go_A_Head

都在说Depreciation今年要取消，不知道对不对？
这样的话，退不了几个税了

tingting84

都在说Depreciation今年要取消，不知道对不对？
这样的话，退不了几个税了
Go_A_Head 发表于 2010-4-16 21:44

其实还是有很多投资房即使不claim depreciation 也是loss 的。interest 比较多

taomibaobao

tingting..
我下周可以打给你吗？

苹果绿茶

TINGTING就是楼主啊

Go_A_Head

21# tingting84

现在买投资房，也就是主要看以后房子涨价了
INTEREST多的话，也不是什么好事。

greycat

好帖，留个位置先

xli422

我在这里支持一下楼主！
好人啊！

tingting84

tingting..
我下周可以打给你吗？

taomibaobao 发表于 2010-4-16 22:14

随时欢迎淘米咨询;loveliness;

tingting84

21# tingting84  

现在买投资房，也就是主要看以后房子涨价了
INTEREST多的话，也不是什么好事。
Go_A_Head 发表于 2010-4-17 00:16

当然！，投资房只是一种投资的方式。回报率不是最高的，但是简单容易一点。

tingting84

TINGTING就是楼主啊
苹果绿茶 发表于 2010-4-16 22:19

是的。。。暴露偶的真名呢。。。

anyone7788

请问。如果expenses over income 的话，是不是后面的depreciation of building /assets,可以不填呢？谢谢

牛哥

哇。。支持一下
;10;

lz又美又热心哇。。

taomibaobao 发表于 2010-4-15 01:02

楼主太好了，有用的信息啊，谢谢。
淘米，楼主是美女？