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[谈房] 阿海来估个值啊， BLOCK OF FLAT [复制链接]

剑客浪心

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电梯直达

楼主

发表于 2013-8-30 13:09:53 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-629330297.htm

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Cobraking

老站友

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沙发

发表于 2013-8-30 14:10:23 |只看该作者 微信分享

2 M 。.............

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阿海

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板凳

发表于 2013-8-30 14:21:00 |只看该作者 微信分享

本帖最后由阿海于 2013-8-30 13:21 编辑

5个1室，每个每周350刀。

1个2室，每周400刀。

收入= 350 * 5 + 400 = 2150刀/周

每年gross income = 2150刀 x 50周 = 107,500刀简单点说是11万吧。

按照6%回报率来算，110k / 6% = 1,833,333刀

因为是Point Chev好地点，就算是185万吧。

因为是一个title下面的，只能卖investor，所以也就这个钱吧，但不排除有人真的花200万买。

如果是developer的话，9号分割成3块地了，那如果把这栋全推倒，2百万买入，10万分割，那变成3块地后每块地成本70万。

建个250-300平方的房子，1500/平米（看上去挺平），那每间建筑成本大概45万。

一共成本大概120万。

分割新房在那应该能卖150万吧，那除去中介费每个赚20万还算可以吧。

看来分割建房也许能行。

Gary Lin
Mortgage Adviser
Opes Mortgages
021 534 381
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myself2662

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地板

发表于 2013-8-30 14:34:29 来自手机 |只看该作者 微信分享

Gst没有算进去那。

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剑客浪心

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发表于 2013-8-30 14:34:55 |只看该作者 微信分享

myself2662 发表于 2013-8-30 13:34
Gst没有算进去那。

恩，还有利息。。。。。。。。。。

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myself2662

SkyKiwi天使

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发表于 2013-8-30 14:40:27 来自手机 |只看该作者 微信分享

剑客浪心发表于 2013-8-30 13:34
恩，还有利息。。。。。。。。。。

3.6m 一年利息就18万，再算上gst可能都白玩了。

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leonfish

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发表于 2013-8-30 15:16:03 |只看该作者 微信分享

阿海发表于 2013-8-30 13:21
5个1室，每个每周350刀。

1个2室，每周400刀。

这个没法用简单的 cap rate 算吧，就算你用 cap rate 也得做一个 10年的 DCF 来算你current investment value的，而且还有 n 多不确定因素，例如利息，inflation，vacancy rate 等等. 用cap rate 来做个风险回报分析还行，估价就算了吧，又不是commercial property。不过DCF可以用来算最高投资额，回报率，等等。

这房子用 sales comparison 做估计也不成，应为类似的sales record 应该不多吧。个人认为应该用 replacement cost 来算，先用 sales comparison 算地价，然后再算出房子现在的造价，最后根据现有屋况算 depreciation，当然这个必须找老的估价师来做。

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