买房： 做好基本的尽职调查! 2023.08.09

艾美斯律师所

买房： 做好基本的尽职调查 2023.08.09

新西兰上半年的洪灾、其他频发的自然灾害以及气候变化的影响等，使得房产买家在买房之前进行适当的尽职调查已变得越来越必要。

最近发表的一篇文章介绍了Parnell一栋被洪水毁坏的房屋是如何被房主"按现状"出售的。这意味着潜在买家购买的房子将是目前的状态 -- 受损需要维修等等。

鉴于买房对我们大多数人来说都是一项重大投资，因此强烈建议在做出重大承诺之前先进行调查并了解自己的情况。

购房者的基本尽职调查

在购买房产时，尽职调查一般是指在承诺购买之前对房产和交易本身进行调查。大多数购房者在出价前都会进行非正式的尽职调查，如调查房产所在区域、查看所选区域内房产的价值、考虑融资和相关费用等。但正式的尽职调查通常是在接受要约后或拍卖日期前（如果涉及拍卖协议）进行的。 以下是购房者通常会进行的一些基本尽职调查。

1. 产权 -- 房产的产权证书包含房产的基本信息（即房产所有权类型、当前合法所有人、房产的法律描述及其面积）。它还会显示产权上登记的权益和文书（如地役权、契约、抵押权等），这些权益和文书会影响房产的使用和开发。为了帮助您理解，或者如果您对产权或文书有任何疑虑或问题，建议您与律师讨论并寻求建议。

2. 报告 -- 重要的是要检查您所购买物业的结构完整性、土地特征和潜在危险，并确保其具有必要的同意书和在该物业进行的所有工程（如有）的合规证书，以避免在您购买该物业后不得不处理这些问题。如今，建筑报告和LIM 报告变得越来越重要，因为购房者都在甄别出位于洪水泛滥区或在最近的灾难中受损的房产。在买卖合同中加入建筑报告和LIM 报告的条件，可以确保您能够完成这方面的尽职调查，并在这些报告发现物业存在问题时有退出的选择。

3. 融资 -- 除了考察房产外，同样重要的是确保您有能力购买房产，如果您需要贷款，房产必须符合贷款人的标准。为了减少这种情况的发生，在开始找房子之前，最好先获得贷款机构的预先批准，并考虑在买卖合同中加入finance条件，以便在无条件贷款之前，有足够的时间与贷款机构敲定房屋贷款。

4. 房产本身 -- 同样，在出价购买房产之前，有必要对房产进行一次实际检查，检查是否有任何明显的损坏或缺陷，动产是否处于合理的工作状态，或者是否有未经议会同意的工程。您还可以考虑将来是否需要对房产进行维修或紧急维修，以及是否能够为房产购买保险。或者，与您的律师讨论您对该房产的任何疑虑和问题，以及可以采取哪些措施来解决这些问题，或帮助您在交易时做出充分知情的决定。

5. 买卖合同-- 在签署买卖合同之前，建议您征求律师的意见，与他们讨论您所担心的问题，并让他们仔细阅读合同，以确保根据您的情况为您提供足够的保护，或者确保您理解并能够承受其中不可避免的风险。或者，您也可以要求在协议的进一步条款中适当加入要求您的律师批准的条款或一般尽职调查条款，这样您就有足够的时间完成并与您的律师进行核对。

细节决定成败。 有些买方在提出购房要约时可能会对附加条件犹豫不决，因为这可能会影响他们的要约被卖方接受的机会。但是，也有必要权衡一下失去房产的风险与将自己束缚在房产交易中而最终使自己陷入困境的风险（例如，您无法获得融资、房产需要进行重大维修、产权存在缺陷等）。在某些情况下，从长远来看，花在尽职调查上的钱实际上可以帮您省下更多的钱。

尽管如此，如果您不确定或有未解决的问题，强烈建议向值得信赖的专业人士寻求建议和指导，他们可以为您提供指导，帮助您尽可能顺利地购买房产。 请注意，以上信息不构成法律建议。您也可以查看以下有关上述文章的链接：https://www.stuff.co.nz/business/property/132677509/flooddamaged-auckland-townhouse-for-sale-as-is-where-is

如果您希望讨论您的情况或需要有关房产事宜的专业法律意见，请随时通过09 969 1493 或[email protected] 与我们的房产律师和专家联系。

The horse

你好赵律师，在房子买卖的过程中，遇到不负责任的 solicitor，电话不回，邮件不回复，我可以到哪些地方投诉或者寻求帮助呢？交易还没有完成。

jinzheng1986

关于房产交割手续和费用 请PM

艾美斯律师所

大家好，收到很多客户的来电来信询问关于住宅房屋买卖的流程和手续等，今天给大家总结一个大致的流程上的概念。
首先当您想要投资新西兰房产的时候，首先应该联系的应该是律师，然后是银行去了解可以申请多少贷款，最后才是中介和各房产公司去寻找适合的房屋。在不了解一个国家的法律法规和购买房屋需要注意的问题时应该第一时间找到专业并有耐心的律师来详细了解一下当地购买房屋需要怎样的条件，再评估下自身的情况，就会清楚适合购买什么样的房屋和整个购买交割过程中需要注意什么。在新西兰，房屋买卖的交割通常由买家律师和卖家律师完成，包括前期向卖家递offer，查title，看LIM报告到后期签署银行贷款文件，房屋过户到交割完成后发给你新的房屋title也就是国内所说的“房产证”。这里每个环节都很重要，所以一个认真负责的律师在整个过程中的作用至关重要。

首先再签署房屋买卖合同前您需要先联系律师了解合同条款的内容是否清晰明确，并符合相关法律规定，然后您需要通过律师查询房屋的title和LIM 报告的内容，了解目前该房屋是否有任何问题和不利的潜在风险。

然后通过中介签署房屋买卖合同，同时提供律师的联系方式给中介，这里的房屋买卖合同分两种，一种是有条件的合同，一种是无条件的合同。

有条件的合同顾名思义是在合同上面签署一些条件，比如building report，finance，meth report等，在这些条件都满足的情况下你就可以宣布无条件。通常宣布无条件的时间是在签署合同后的5-10个工作日。同理如果这些条件没有满足的话，那么你可以在无条件日期之前宣布取消合同。

在宣布无条件后，您就需要把律师的联系方式告诉你的贷款银行，银行会邮件你的贷款文件给律师，在交割前律师会安排你到office签字，一部分是银行的贷款文件，一部分是房屋过户文件。 请注意这个时候你需要提供房屋保险的certificate和IRD税号。
然后律师会给你具体的账单，告诉你交割当天需要转账多少金额的交割款到律师事务所的trust account以完成交割。
交割当天在把交割款转给卖家律师的trust account后，卖家律师会通知中介给你房屋钥匙，当天我们也会邮件给你新的title。

以上就是一般买房屋的基本流程，当然并不是所有人都这样顺利的，不管在这个过程中遇到什么问题，都要及时跟律师沟通以确保顺利解决。比如一般在交割前的1-2天，中介会安排你去final inspection， 这个时候如果发现房屋有任何的损坏或与购买时的状况不一样的话，请及时跟律师沟通解决方案。

最后希望大家置业顺利，如有疑问请联系
赵律师
021-02414488

艾美斯律师所

新版买卖协议

奥克兰地区法律协会（ADLS）和新西兰房地产协会（REINZ）最近发布了新版本的标准《房地产买卖协议》（"协议"），即2022年第11版。

该协议经买卖双方--房地产卖方和买方签署后是具有法律约束力的合同，并规定了交易的细节（如价格、定金数额、结算日期等）、条款和条件。

这个新版本的主要变化包括不再使用银行支票进行结算，插入了关于新的税收购买价格分配制度的条款，澄清了有关索赔和责任限制的相关条款，以及插入了COVID-19条款。例如，如果财产所在地在国内或当地有个人行动限制，导致卖方或买方无法满足协议中的任何条件或进行交易结算，则销售和/或结算条件的日期将被推迟到个人行动限制取消后的10个工作日或协议中规定的较晚日期。旧版的版面在新版中也进行了重新编排。

了解买卖协议

如上所述，一旦你签署了协议，你就会受到协议中的条款和条件的法律约束，所以充分了解你所签署的内容是非常重要的。

对大多数人来说，出售或购买房产是一个很大的步骤和投资，可能涉及价值数十万的交易，因此，在签署协议之前，彻底审查协议并确保你了解所有的风险和义务是至关重要的。否则，你可能会被困在你不满意的交易中，导致损失，或不适合你的需求。

举例来说，律师的批准条款不应误认为是尽职调查条件，一般来说，尽职调查条件允许买方在无条件成交前对房产进行尽职调查。律师的批准条款一般不允许你的律师取消协议或增加进一步的条款来保护你的利益和/或减少风险。条件的具体措辞很重要。此外，你可能没有意识到协议中的标准条款被删除的后果。考虑的因素不胜枚举。

如有疑问，最好向您信任的律师或房产中介专业人士寻求法律意见，以确保您的利益得到保护。

如果你想查看新版的买卖合同，可以在以下链接中找到副本：https://adls.org.nz/Attachment?

Action=Download&Attachment_id=4003

如果你想就你的房产问题寻求法律建议，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的房产律师和专家交谈。

艾美斯律师所

政府今年宣布了对首套住房补助金和贷款的修改，这可能会使首套房买家在购买房产的融资方面受益。

政策的主要变化包括在全国多个地区提高了首套房补助金的房价上限，而首套房贷款的房价上限已被完全取消。因此，这些变化可以为首次置业者提供更多的购房选择和政府的更好支持。

除了首套房贷款，首套房买家还可以动用他们的KiwiSaver基金，并将这些基金用于支付定金或最终交割。然而，我们建议在签署买卖协议之前，先与您信任的律师一起审查买卖协议，以确保您的第一套住房补助金/贷款和KiwiSaver提款申请已被考虑在内，并在协议中加入适当的条款，以确保您的利益和保护。

买卖协议是具有法律约束力的合同，并且没个人的合同并不一定都是一模一样的。许多首次置业的买家可能会被购房的兴奋冲昏头脑，在没有征求法律意见之前，就签署了房屋买卖协议。有些人很幸运，成功地完成了交易，但另一部分人不太幸运的人则会面临巨大压力。

要检查你是否有资格获得首套房补助金或贷款，并查看新房价上限的完整列表，你可以查看以下链接。

如果你想就你的房产问题寻求法律建议，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的房产律师和专家交谈。

- https://kaingaora.govt.nz/home-o ... r-first-home-grant/

- https://www.beehive.govt.nz/site ... %20price%20caps.pdf

- https://kaingaora.govt.nz/home-o ... or-first-home-loan/

艾美斯律师所

如果你正在考虑购买新房，或者阅读有关房地产新闻的文章，你可能碰到过"日落条款"这个术语。日落条款一直受到一些新闻媒体的抨击，认为它是使一些购房者无法获得梦想中的新房的罪魁祸首。

虽然它带来了一定的风险，但日落条款某种程度上也是必要的，因为它为卖方和买方提供了保护，使其免受房地产开发中不可预见的延误。

那么，什么是日落条款？

日落条款通常是合同的一部分（通常在新建物业的买卖协议上），规定协议的到期日，或允许一方或双方在特定日期前，如果与房地产开发有关的某些条件没有满足时，可以取消协议。

它可以是单向的（卖方/开发商或买方有权利取消）或双向的（双方都可以利用取消的权利）。对于购房者来说，设置一个对他们有利的单向日落条款可能会更好，以保护他们在购买新建筑时的附带风险，但有些开发商可能也不愿意接受这项条款。

归根结底，如果你是新房的购买者，在签订买卖协议之前，如果有日落条款的话，您必须熟悉这一条款的细节，如开发的时间框架，你在取消和取回定金方面有什么权利，以及所有其他风险和涉及的问题。如果你是卖家，也是同理。

在最近的一篇新闻报道中（https://www.stuff.co.nz/business ... for-their-new-homes），Te Atatu南区的一个联排别墅开发商在完工前不久援引日落条款取消了多个协议，使买家没有得到他们所谓的新房子。

总的来说，如果你不确定，为了你的最佳利益，请先向你信任的房产律师寻求适当的法律意见和指导，因为从长远来看，这可能会为你节省很多钱和不必要的麻烦。

如果你想就你的房产问题寻求法律建议，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的房产律师和专家交谈。

Rent Shop

The horse 发表于 2020-9-11 11:55
你好赵律师，在房子买卖的过程中，遇到不负责任的 solicitor，电话不回，邮件不回复，我可以到哪些地方投诉 ...

You can contact the Lawyers Complaints service on 0800 261 801.

The Lawyers Complaints Service can provide you with information about your rights and options if you are unsure whether you have grounds for making a complaint.

艾美斯律师所

如果您要买房，需要跟银行或私人借贷公司做贷款，你很可能需要那房产做担保才能拿到贷款。

银行和贷款人给个人或实体时，他们需要某种形式的担保，在你违反贷款协议的情况下，他们可以靠担保把钱收回去。抵押贷款是一种贷款，也是借款人和贷款人之间的一种具有法律约束力的协议，它使贷款人对某一财产拥有担保。抵押权人是贷款人，而抵押人是提供担保的人。

抵押贷款人的义务

一旦银行或贷款人同意给你贷款，你就需要同意以你的财产、涵盖该财产的保险单、财产或使用你的财产的授权或同意书、他人使用你的财产时收到的付款为担保，并授予银行或贷款人他们在法律上作为抵押权人的权利
因此，你的义务除了向银行或贷款人偿还贷款金额和利息以及根据贷款协议可能收取的任何其他金额外，你还有以下其他义务。

为你的财产投保的责任

你必须按照银行或贷款人的要求，始终保持你的财产按其全部重置价值投保。保险必须涵盖自然灾害造成的损失和损害，如火灾、洪水、地震以及标准综合财产保险政策所涵盖的任何其他风险。如果适用的话，你可能还被要求购买其他类型的保险，例如，如果你将房产出租给他人，则应投保租金损失险。

除非得到银行或贷款人的书面批准，否则你不得取消保险，而且你必须将任何可能导致保险索赔的事件通知银行或贷款人。

维护财产的责任

此外，你有义务尽一切合理的努力使你的财产保持良好状态，并确保财产的价值不下降。这可能包括尽快修复财产的任何损失或损坏，确保任何建筑工程符合任何建筑规范，除非银行或贷款人书面同意，否则不得在财产上增加或拆除任何结构。

违反贷款协议
如果你违反了贷款义务，银行或贷款人可以出售、管理或租赁你的财产，改变任何租赁条款或取消你现有的任何租赁，做出任何他们认为有助于他们收回欠款的安排，或在法律上可以采取的任何其他行动。

如果你很难履行你的付款和你的抵押贷款下的其他义务，考虑与你的银行或贷款人核实，或从你信任的律师那里寻求适当的法律意见和指导，来指导你后续的还款计划。如果你是第一次买房，在签署文件之前向你的律师核实，并确保你已经理解了抵押贷款的所有条款和条件，包括你的义务。

最近的一篇新闻文章（https://www.rnz.co.nz/programmes ... -rate-rollercoaster）讨论了围绕利率上升的问题。

"储备银行最近的金融稳定报告为首次购房者描绘了一幅暗淡的画面：在大流行期间购买并选择固定期限抵押贷款利率的人，在续约时将会被粗暴地唤醒。由于相关原因，房价也在下跌，一些房主可能会发现自己处于一个令人羡慕的境地：欠下的钱超过了他们的房子的价值，但却难以维持他们的付款。"

如果你想就你的财产问题寻求法律建议，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的财产律师和专家交谈。

艾美斯律师所

最近官方现金利率（OCR）的提高，将会间接影响到抵押贷款利率。因此，在目前的住房市场上的卖家使出浑身解数使他们的房产尽可能有吸引力，买家则需要认真考量如何去选择房产。

购买交叉租赁的房产（cross lease）

许多潜在的购房者在寻找房产时可能会遇到交叉租赁的房产，有些人可能想知道 "交叉租赁cross lease"到底是什么意思。

交叉租赁是新西兰一种常见但相当复杂的房产所有权形式。它涉及到一些人拥有一块土地的部分但不可分割的份额，每个业主都有自己房屋的租约，通常期限为999年。每份租约都规定了专属使用区域和公共或共享区域。因此，如果你购买了交叉租赁的房产，你将拥有为你设置的房产的不可分割的份额（即房屋或单位周围的土地），并可平等地使用共享区域（如车道、车库或公共花园区域）。租约中通常包含关于公共区域的使用和维护的规则，例如，对单位进行结构性改建或加建，需要得到其他交叉租约业主的书面同意等。

交叉租赁最早是在20世纪60年代引入的，目的是避免限制性的分割规定，为房地产开发商节省成本和时间。然而，1991年《资源管理法》的实施实际上使交叉租约变得多余了。希望使自己的房产对潜在买家更有吸引力的卖家可以考虑将交叉租赁转换为永久产权。不过交叉租约可能复杂，但不一定对买家没有吸引力。

购买交叉租赁房产时需要考虑什么

如果你有兴趣购买交叉租赁的房产，在出价或无条件出价之前，你可以考虑和检查以下一些事项。

- 仔细阅读平面图，其中提供了租赁区域的参数和相关细节，并确定了哪些区域是公用或专用的。 - 确保实际房产与平面图相符（例如，你在房产中看到的露台、车库都包括在平面图中），或者平面图中的布局和尺寸是否记录正确。否则，产权可能会有缺陷，而纠正缺陷会很费钱和费时。

- 检查是否有任何未经同意的工程，包括与单位无关的改建和/或结构是否得到其他交叉租约业主的正式同意。否则，将来可以提出索赔，要求拆除该结构或向邻居付款以获得所需的同意。考虑检查卖家与邻居的关系。
- 阅读租赁备忘录，检查对房产使用和开发的限制。熟悉租赁备忘录中关于公共区域维护方面的义务。

- 征求适当的法律意见，确保包括适合你的情况和需要的相关条款（例如，律师的批准，尽职调查，LIM报告条件）。

我们注意到，这些只是一些一般性的考虑，并不构成建议。如果有疑问，最好向您信任的房地产律师寻求建议，他们可以指导您，并帮助您把握过程中的细节和细微差别。

如果你对你的房产问题有疑问，或希望讨论你的具体情况，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的房产律师和专家取得联系。

艾美斯律师所

根据最近报告，新西兰近日的极端天气如洪水和旋风，导致房产受损，房地产市场继续放缓。潜在的买家现在越来越意识到这些危险，同时也强调了卖家的披露义务，包括告知他们房产中存在的损害。

除了与洪水有关的危害，购房者还应该注意其他潜在的问题，如在公寓楼中比较普遍的漏风漏雨问题。

公寓销售中的卖家保证

在标准的买卖协议中，有所谓的 "卖家保证"，简单地说，这是卖家对房产的标准在合同中做出承诺和保证，是协议条款的一部分。

此外，公寓的卖家还提供进一步的保证，买卖双方都需要特别关注这些保证，以便基于合同行使其权利或保护其利益。一些常见的卖家保证包括：

- 该房产和需要许可或同意的进一步工程均符合所有相关的立法和法规；

- 卖方不知道任何可能导致与该房产有关的法律诉讼，从而使业主或购买者承担责任的事实；

- 协议中包括的所有动产在交付时都能够合理的工作；

- 该房产没有任何未清偿的欠款或收费；

- 所有物业的费用（无论是实际征收还是物业的提议）都已向购买者披露；

- 没有任何影响房产的租赁、许可或特殊特权没有被披露。

然而，这些保证有时会被大多数卖家所忽视。虽然这在最初看来是小事或不重要的，但如果后来由于未披露而出现问题，或者发现任何一项保证被违反，就会产生昂贵的后果。

Miles诉Gadd一案

最近，在上诉法院裁决的一个案件突出了卖方保证的重要性。在Miles v Gadd [2022] NZCA 227一案中，由于卖家没有披露该房产可能产生的财务责任产生纠纷，买卖双方就是否卖方违反了保证条款争议。

在本案中，Miles先生和夫人从Gadd先生那里购买了一个公寓单元。交割后几个月，Miles夫妇和同一栋楼的其他业主，在对该楼进行定期维护时发现了大范围的积水损害，维修费用估计为2200万纽币。

因此，买家起诉卖家违反了披露 "任何其他责任"的保证，因为卖家没有适当地披露 "建筑问题"，这可能会导致他们的财务责任。他们以物业会议记录中提到了 "建筑问题"这一事实为依据，声称卖家本应知道潜在的系统性漏雨问题和相应的维修费，但却没有向他们披露。

虽然法院裁定卖方的保证确实要求披露因自然灾害或漏雨而导致的潜在费用，但法院在本案中仍然判决卖方胜诉。因为卖家不知道潜在的漏雨（他不可能知道建筑有重大问题会导致大量的维修），自然也不知道购买者在购买后可能产生的潜在特别征费。

然而，本案强调了卖家适当披露的重要性，以及卖家因未披露建筑物内的已知问题而不知不觉地违反了协议。值得注意的是，责任并不是由这个卖家的房产本身引起的，而是由整个公寓楼引起的。

出售公寓时

在出售公寓或单位产权房产时，在同意标准保证之前，你不仅要对自己的单位，而且要对整个公寓楼保持警惕，你必须彻底进行披露，例如关于公共区域的已知缺陷。因此：

- 确保披露所有已知的缺陷、任何未完成的通知、征用或任何其他影响所售单位和公寓楼的问题；

- 披露所有与单位、建筑、公共财产和物业有关的信息，包括会议记录和信函；

- 仔细观察并充分了解你在卖方保证中所承诺的内容；以及

- 在律师的指导下，考虑删除或修改协议中的保证部分，以保护自己。

给购房者的提示

在房产交易中，有一个被称为 "caveator emptor "的概念，翻译过来就是 "买家要当心"，但卖家的保证为购买者在签署协议或交割时的房产状况提供了一定的法律确定性。

如果你有兴趣购买公寓房产，以下是你买之前可以考虑的一些事情：

- 检查所有包含的保证，以及可能被卖家在协议中划掉的保证；

- 仔细阅读合同前的披露声明，注意向物业收取的任何税款或欠款，正在计划或进行的主要维修工程等。通过会议记录和通信来检查物业内部的事务状况；

- 为了帮助你的尽职调查过程，考虑获得材料，如议会文件、LIM报告、建筑商报告，以评估单位或建筑本身的状况，如果认为合适，可将其作为条件纳入你的报价中；

- 在签署协议之前，寻求适当的法律意见，并确保包括适合你的情况和需要的相关条款（例如，律师的批准，尽职调查，建筑报告条件）。

请注意，这些只是一些一般性的考虑，不构成法律意见。如果你有问题或有疑问，请向你信任的房产律师寻求建议，他们可以指导你并给予适当的指导。

如果你对你的财产问题有疑问，或希望讨论你的具体情况，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的财产律师和专家取得联系。

艾美斯律师所

政府已经宣布，对《信贷合同和消费者金融法2003》（CCCFA）的修改将在下个月，即2023年5月4日生效。

什么是CCCFA？

CCCFA规定了贷款人在借出资金时必须遵守的规则。除其他要求外，贷款人必须遵守披露义务，调查借款人的财务状况，以及进行负担能力和适合性评估，以确保借款人有能力支付还款。

2021年12月，政府修订了CCCFA，制定了更严格的借贷规则和标准，以防止不负责任的借贷，并保护消费者免受剥削性借贷。它还要求银行董事对违反CCCFA的行为承担个人责任，导致银行对贷款采取了极其谨慎的态度。

然而，这对许多信贷消费者产生了意想不到的后果，包括购房者因开通健身房会员、Netflix、乐透或点外卖而被拒绝融资，这些消费行为被认为是随意消费。此外，拥有信用卡的借款人可能会发现他们的信贷申请很难被批准，因为法律要求贷款人假定借款人会使用全部的信用额度，且每月只会支付最低要求的还款额，这一规定使得贷款人无法评估借款人的实际经济状况。为了解决这个问题，政府进行了调查，并在2022年7月对CCCFA进行了一些初步修改，在调查期间对法律进行了微调。

2023年5月生效的主要变化

在完成对新CCCFA影响的一系列调查后，政府宣布了将于2023年5月4日生效的进一步变化。

这些变化包括：

- 缩小贷款人需要考虑的费用范围，明确将借款人的可支配费用排除在负担能力测试之外。也就是说，贷款人只需要考虑必要的开支或借款人在面临财务困难时无法放弃的开支；

- 使贷款人能更灵活计算借款人的还款能力，这可以使拥有循环信贷合同（如信用卡、AfterPay或LayBuy）的借款人受益。例如，当借款人经常按时还款而不产生利息时，将现有的信贷排除在费用评估之外；

- 扩大对现有信贷合同再融资的例外情况。

这些措施实际上将缓解CCCFA的一些过于严格的方面，可以改善安全获得信贷的机会，并可能帮助目前难以获得融资的潜在买家进入住房市场。

随着房价的下降和借款规则的放宽，预计一旦这些变化生效，消费信贷和房地产市场活动将会增加。

如果你想了解更多关于CCCCFA的新变化，你可以查看政府的网站：https://www.mbie.govt.nz/about/n ... -cccfa-regulations/。如果你有关于贷款或金融合同的法律问题，或希望讨论你的具体情况，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的律师和专家取得联系。

艾美斯律师所

新西兰储备银行最近将官方现金利率（OCR）提高到5.25%，以控制通货膨胀，因为新西兰进入了经济衰退。

衰退意味着经济活动显著和广泛的下降，并会持续几个月以上，也会导致失业和商业损失增加。

在劳动力市场紧张的情况下，衰退对新西兰经济的影响不仅体现在房主和消费者的财务，也影响到企业董事的财务。随着大流行的持续，许多公司已经开始建立机制，以确保稳定和可持续性。

董事的职责
减轻风险作为保护企业运营的关键战略之一。虽然成立公司可以为董事提供一层保护，使其免于承担个人责任，但必须注意的是，根据新西兰1993年《公司法》第131至137条的规定，公司董事有一系列必须履行的法律责任。

这些责任包括：
1.  诚信行事，符合公司的最佳利益。 作为一名董事，你必须诚实行事，以公司的最佳利益为重，而不是以你自己的个人利益或某个特定股东或股东群体的利益为重；

2. 行使应有的谨慎、勤勉和技能。你必须在类似情况下行使与一个合理的董事相同的谨慎、勤勉和技能。这意味着要及时了解公司的运营、财务和合规义务；

3. 避免利益冲突。你必须避免利益冲突，确保关联方的交易是公平的，并符合公司的最佳利益；

4. 妥善管理公司的财务。你必须妥善管理公司的财务，确保公司的财务报表符合适用的法律和会计标准，并保持适当的财务记录；

5. 遵守法律和监管义务。你必须确保公司遵守所有法律和监管要求，包括提交年度报表和缴税；以及

6. 确保公司的偿付能力。你必须确保公司有能力支付到期的债务，并且在无力偿还债务的情况下不进行交易。

如果董事履行了这些职责，那么公司将对其运营所产生的任何责任负责。但是，如果董事违反了这些职责中的任何一项，他们可能要对由此产生的任何损失或损害承担个人责任，包括罚款、法律诉讼或取消今后担任董事的资格。因此，至关重要的是，董事要对自己的义务有一个正确的认识，并认真对待这些义务。

有效的规划、积极的准备和自信的执行是在具有挑战性的经济条件下保持弹性的关键，以利用经济衰退中可能出现的机会，并履行公司的使命，实现商业成功和增长。

请注意，上述信息并不构成法律建议。如需商业和商业法方面的帮助，请随时与我们的律师联系，电话：09969 1493，或发送电子邮件到[email protected]。

艾美斯律师所

奥克兰地区法律协会（ADLS）和新西兰房地产协会（REINZ）本周初5月9日发布了最新的房地产买卖合同新版本（第11版）。

ADLS和REINZ共同合作，提出了一个标准合同版本，供法律和房地产专业人士在协助客户买卖房产时使用。该模板也会根据新的立法和实践变化进行定期更新。

这次和新合同模板的发布和《2022年单位产权修正案》第二阶段生效是同一天，最新版本的协议中引入的变化反映了对单位产权房产（公寓）买家的购买前信息披露的新要求。
其他值得注意的变化包括

1.  允许各方插入土地备忘录LIM、建筑报告、毒理学、海外投资和土地法的条件，这实际上修正了上一版本第9条中关于如何满足或放弃这些条件的程序；

2. 对赔偿条款的修正，以澄清和明确界定每一方在提出索赔时的权利；

对于单位产权销售：

3. 定金给放松现要求满足或放弃《单位产权法》规定的所有取消或推迟结算的权利；

4. 卖方有更明确的义务在结算单中反映出对单位产权财产的定期贡献；以及

5. 在第8条中加入了新的卖方保证。

买方和卖方在签订买卖合同前，了解新的相关要求至关重要，因为一旦签署协议就会受到法律约束。

如果您买卖房产需要签订房产买卖合同，建议在签署协议之前，彻底审查协议的所有条款，并与您信任的律师或房产转让专业人士讨论您的具体情况。得到适当的建议，了解协议中包含和插入的条款的含义和影响，并确定是否有必要删除或修改这些条款，以适应你的情况或提高谈判条件对你有利的机会。归根结底，重要的是确保协议反映你的意图，保护你的利益，以帮助促进所有相关方的顺利和公平交易。

请注意，上述信息并不构成法律意见。如果您想讨论您的情况或需要关于您的财产问题的专业法律意见，请随时通过09 969 1493或[email protected] 与我们的房产律师。

艾美斯律师所

新西兰最近的恶劣天气状况和全球突出的气候变化促使人们在购买房屋时更加谨慎。政府的国家适应计划指出，新西兰全国约有67.5万或七分之一的人生活在易发生水灾，且住宅价值超过1000亿纽币的地区。

完成土地信息报告LIM可以是买卖协议中的一个关键条件，也是在购买房屋或投资最大资产之前完成尽职调查的一部分。

什么是土地信息报告LIM？

土地信息备忘录报告（LIM）是由地方议会发布的文件，提供议会持有的关于住宅物业及其周边环境的信息。对于奥克兰市议会，这可能包括：

- 紧急状态后快速建筑评估的红色、黄色或白色 "贴纸"；

- 洪水、强风、侵蚀或滑坡的风险，以及可能存在的危险物质；

- 私人和公共雨水和污水管道；

- 建筑、管道、排水信息或问题；

- 建筑同意书和法规遵从证书的发放；

- 该地区的分区、资源规划同意书或任何拟议的结构开发；

- 特殊情况，如新西兰历史遗迹信托，iwi持有的利益；

- 差饷和其他理事会费用。

你需要吗？

LIM报告的目的是帮助业主和买家调查他们所拥有或考虑购买的物业的事项。你应该考虑获得一份。在LIM报告中的信息可以影响到对房产适用性的判断，在提出报价或谈判购买价格时的价值，在出售房产时的披露义务，以及供应商的保证。

另一个问题是LIM报告要看什么？除了议会掌握的有关房产和相应风险的信息外，确保获得一份最新的LIM报告也很重要。一份超过三个月或六个月的LIM报告可能不再准确，并可能缺少相关信息。此外，LIM报告可能没有显示物业的其他问题，因此有必要将LIM报告与其他文件一起阅读，如物业文件、建筑报告等。

最终，清楚地了解对你即将进行的购买的所有方面，并获得资源或一个值得信赖的 "支持团队"，可以让你安心，并有信心在这个过程中经受任何风暴，并取得成功。

关于LIM报告的更多信息，查询你当地政府的网站，或者如果你想寻求建议或讨论具体的情况，你可以通过[email protected] 或09 969 1493与我们的房产团队取得联系。