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Jimmy1025

曾经在雨中奔跑，也弄湿过衣裳.....现在想和大家风雨同路，也想给别人撑把伞！
如果有兴趣成为LBP-Design或Carpentry的朋友；
有想改造，装修自己房子，但对建筑申请及法规不了解的朋友；
有想分割开发，加建自己的地块，为自己的物业增加价值，但对建筑资源许可不了解的朋友；
有想买卖自己物业，想获取专业规划信息，想更了解地块的潜力及开发风险，以及开发的可行性方案有疑问的朋友；
我们有LBP-designer，有Certificates Builder， Civil Engineer及结构工程师，欢迎小伙伴们来加入我们，这里没有大活小活，没有大神小白，来了都是朋友，给你们说说我们踩过的坑，给你说说我们与council的爱恨情仇...加我微信Arcstone-Homes 拉您入群！

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Jimmy1025

在买卖房屋前，时不时有朋友问在property file发现未经报建的部分怎么办？ 或者自己的房产有前屋主留下的未经申报建筑部分，如果有需要报建的部分现在怎么办？ 什么是COA？
您在房产上进行翻新或建造新的结构时，都需要在开始前从您当地的市政委员会获得建筑许可。未能这样做可能导致罚款和法律诉讼。

在新西兰，这涉及申请获得一份“验收证书”（COA）。这绝非一项廉价或简单的过程。与提前申请建筑许可相比，COA更为复杂、耗时且昂贵。

COA是市政出具的文件，用于验证已完成的建筑工作是否符合当前的建筑法典。

只有在1992年7月1日后进行的建筑工作才有资格获得COA。重要的是要注意，即使工作是十年前进行的，它也必须符合您申请COA时的建筑法典标准，而不是建筑时的标准。

COA还可以事后认证因公共卫生和安全原因而不得不紧急进行的工作。

对于1992年7月1日前进行的建筑工作，您将需要一份安全和卫生报告，这可以由建筑顾问或工程师准备。这份报告实际上并不批准任何工作，它只是陈述建筑是否安全。

而且其实一些违建或加建项目就算满足了COA也有可能会触发需要重新做资源许可申请（Resource Consent），我们常说的RC申请。

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Jimmy1025

随着新的建筑保温法规实施，过渡期也已经过去，从2023年的11月2号起递交的建筑申请将全部按照新的建筑保温法规了。

相信建筑设计和结构工程师同行们为了帮业主省下些银子在10月底没有少熬夜肝申请....
随着新的法规，我们的气候区域也从原来的三个变成了六个气候区域：

今天话题倒不是这些大家都已经知道的东西，而是今天看到由David Hindley - 1 December 2023, Build 199
写的关于外墙：140mm Framing instead of 90mm ， 大概总括就是140mm的木框外墙有更多的保温隔空，一些施工的实际便利和关于对待140mm替代90mm外墙木框架的施工要求区别，有兴趣的可以去看看。当中对于bottom plate的固定的我觉得是比较有实际意义的：140mm木框可以实现更大的悬挑（地基边缘需要保温部分），在实际施工，使用140mm木框有一个实际好处，更容易按照推荐距离从地基混凝土边缘安装固定件。

当然又到了开发老板不高兴的环节：成本上去了！当然其实这个文章中也有提及：改善外墙的热性能的所有选项都会增加总建筑成本，但在房屋的使用寿命内，这将通过为居住者提供更舒适的生活环境和可能降低运营成本，特别是供暖成本而得到抵消。在开始阶段设计和构建具有更高热性能的墙壁（例如，使用140毫米外墙构架）比事后改造墙壁更为便宜和容易...
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Jimmy1025

今天有个朋友工地因为现场原因导致已经放置的地下水罐（Retention-Detention/Dual Purpose Tank）不能按照需要的Retention水量设置出水连接，需要再单独购置一个地面水罐用做Retention，原来想Dual purpose tank只能用做Detention 单一功能水罐了，多了费用之余花园后面多了一个地面水罐了....
今天想聊的是很多人都把这些Stormwater Mitigation Devices（雨水缓存设备）统称雨水罐，但其实他们和Rainwater tank还是有区别的哦，简单区别就是说那个雨水缓存设备用途的雨水罐是为了开发建筑许可必备的（某区域或是在资源许可中要求）；而Rainwater tank应该算是顾名思义收集雨水用作冲厕所，洗衣服，花园甚至可以用作灌充泳池，甚至农场一些地方可以加过滤后饮用及淋浴，算是非强制再利用水资源的设施，是政府鼓励的设施。我要聊的是其中一点这个地面雨水罐（stormwater tank)和Rainwater tank在我们建筑设计上的定义区别（是否定义为建筑物），Stormwater Tank地面水罐（如高于ground level-1m或多余25，000L和高于1m的地面部分可是定义为建筑）而Rainwater tank是有豁免定义为建筑物的，具体有兴趣的可以看看：https://content.aucklanddesignmanual.co.nz/regulations/practice-notes/Documents/rc-3-2-31-rainwater-tanks.pdf

另外之前有在工地见过这种地面罐很靠近边界的，其实大家想，如果是定义为建筑物的水罐，那么建筑物靠近边界是会有违反yard setback rules和这样的地面罐也是算占building coverage（容积率）的部分....对于总想把土地利用率用到最大化的屋主和开发商，在这个问题上肯定不高兴了.......

我们的Civil Engineer与我们Designer都很熟悉这类水罐了，需要水罐设计及水罐产品也可以和我们聊聊

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Jimmy1025

今天帮一个客户朋友考察一个物业，客户朋友目前的想法是先自住着，也想看看分割潜力，为以后经济及房市变化后做好开发准备，话说大佬们不都是这样的想并这样做的嘛....不自住也是出租着并开始做着land bank或者RC...
本来想说给各位看看我们大概怎么做个可行性分析（preliminary），后来想想还是不展示了，其实也就是看看Zone和雨污水线...大神都懂，我就别故作神秘了...当然主要涉及保护客户的发展策略和投资方向
但是就此可以说说之前热议的PC78（plan Change 78）- MDRS（Medium Density Residential Standards）现在为什么又凉了不少呢...
在2022年8月，奥克兰市议会引入了一项规划变更（规划变更78号），其中包含了新的中密度住宅标准（MDRS），这是根据2022年《资源管理法修正法案》（新住房供应标准）所要求的。《资源管理法修正法案》的目的是迅速加速住房供应，并帮助解决住房选择和可负担性的一些问题。

关于规划变更78号已经收到了大量意见书。听证过程已经开始，原计划在2024年初做出决定。后来，由于奥克兰市议会需要处理发生的重大洪灾事件，这个时间表被推迟了一年。同时，还有一个指示要求Council考虑规划变更78号未包括的地区——“轻轨排除区”。最后决定将要到2025年才会做出决定。最近甚至产生了一些疑虑，即立法可能会进一步更改。因此，这绝对是一个“拭目以待”的过程，但与此同时存在一些不确定性，包括与可能部分依赖于MDRS的资源许可申请的评估相关的不确定性。

在事态发生变化之前，除非奥克兰的大部分住宅城区符合新标准，否则根据新的住房规则，允许在每个地块上建造3层楼和3个住宅，前提是该地块不超出3个住宅单位及其他相关规定，否则需要资源许可，并且仍然适用旧的（规划变更前）标准。

计划变更的zone map相信大家都知道了，链接如下：
MDRS Zone Map (点击这里）
屋主们想查看的还是可以参考一下的。
我想说的是当然能盖更多的房子，更高的建筑以容纳奥克兰大都市更多的家庭，但是因此配套的学校及周边基建设施要跟上哦...不能只收了纳税人和开发的缴纳费用去挥霍了，如果学校因为学生太多没有政府拨款做学校配套的，然后学校上电视叫苦连天，然后转移视线说怪在校区做了太多开发和设计做了太密的规划建了太多的房子....这样的锅我们提前说好，我们都不背哦！

Jimmy1025

最近几个BC 申请的房子，和一些同行小伙伴设计申请BC的房子都遇到Council-RFI for G7 Natural Light的issues了
我就不在这里叙述这个G7/AS1 和 G7/AS2的具体专业内容了，我个人甚至觉得AS2有一些提到的acceptable solutions and verification methods 是不那么practical的，很多想吐槽的点，但过于繁琐，不在这里展开了，想和我私聊的，我们找时间再说吧...
今天就想说一下要求符合G7，首先要界定Habitable Space，这个界定如下：
For the purpose of determining the habitable space for compliance with Building Code clause G7 Natural Light; a habitable space is one used for activities normally associated with domestic living, but excludes any bathroom, laundry, water-closet, pantry, walk-in wardrobe, corridor, hallway, lobby, clothes-drying room, or other space of a specialised nature occupied neither frequently
nor for extended periods. The intent is to ensure occupants within buildings are able to have access to adequate natural light and to have an awareness of the outside to maintain their health and wellbeing. General

相信大家多数的issue都出现在Kitchen这些位置吧，因为其他卧室和厅肯定都比较容易满足条件。
我想吐槽的就是这个Kitchen，我个人觉得这个 “kitchen” should not necessarily fall within the definition of ‘habitable room’,
因为厨房： it is not a room that occupants are likely to frequent for extended periods of time...
而且很多设计kitchen和dinning 及 大厅是连在一起的，开放式厨房，其中的要求的光线来源及kitchen空间的长宽有关系，但这个厨房很多时候没有明确的边界性吖，那么这些G7/AS1 和AS2提及的方法怎么解呢？另外还涉及窗户外的环境因素，要一并测量这个光线来源窗户外对面邻居的屋子这位置的实际高度？（G7/AS2）.....很多时候我们的设计被很多这些规矩法规所局限，我们其实没有想象的那么可以任意发挥去设计房子的layout,这就是现实....
当然我这种设计狗觉得并没有什么实质意义，要Council觉得应该如何，而且Building code是怎么定义的，我这等屁民哪敢妄议呢....澳新都是定义kitchen是在这个Habitable room里面的，但有些国家是不把kitchen定义其中的...

Jimmy1025

照例坚持每天一回帖今天不知道是否年底邻近，各位公司大佬们开始准备年会尾牙总结过去也展望将来...今天也看到那边板块和FML都有在讨论未来建筑及房市走向，可以说是吵得不亦乐乎...其实每个人结合自己的过往经验和自己见解肯定会有不一样的预期展望，而且当今的舆论都是有导向性的，你看的论调都是迎合你的，大数据时代别低估了这些新闻及媒体对你的洗脑方式，所以并没有必要非要争个结果，因为未来都会给大家答案，哈哈~~

我们群内的讨论气氛就好多了，大家有各自的见解之余也交换了一下各种的看法
总的来说，代表自住及包租公的业主们表示这房价也算挺高的，明年应该也是继续持平甚至小降，因为都觉得过去很长的一段时间房价一直涨，这次的回调应该是中长期的...
直接quote 我们陈总的： “购买群体在长时间的下跌通道中，对于底的判断几乎是没有的，所以会出现越跌越没人买的情况。这时候需要等政府做出政策引导，但现阶段政府刚组阁，等稳定下来才会讨论经济提振的事，当然还要考虑国际经济形势。”
我们的中小开发及业内代表则：“这次的回调与过往不一样，这次大家（大中小开发商）口袋都是鼓的，比08年那会好太多了，大部分人还是可以抗的住这波低潮。接下来市场还是挺乐观的。”
我作为搬砖代表觉得：市场在2023年下半年暖了不少，比起2022年至今年的第一二季度市场明显有所好转，当然个人觉得里面的原因比较复杂，不排除是一些移民政策的红利滞后表现，或者是一些数据给了投资人与信心...这个市场很多时候都是看大多数人的预期表现。老生常谈就是：投机资者，如鸟之投林，投资者，如鸟之投海，投机者如鸟之投鸿
如果下面大家都觉得经济面有好转，利息开始下调，信心提振过后这个市场肯定要稳中小幅上涨的，毕竟成本都已经上了不少了...

Jimmy1025

最近完成了一个1分三独栋三层的资源许可，虽然也做的时间不短，当中地块的问题不少，但总的来说Council分到审理的第三方规划审理公司是专业及正常的。
另外有个project，一分四，是独栋2层的建筑，这个资源许可刚刚破了我经手审理最长纪录！对于不算复杂，而且没有特别的原因，这个花费的时长那么长，完全是因为这个Council的审理委派第三方公司的员工在拖沓。我跟他会议后，双方都同意了的方案下，立马给他们图，然后还经历了12封email...个中的故事太多，我也不方便透露，但是我可以负责任地说完全是这个极个别员工的个人原因....
还有现在很多熟地也经常因为阳光角或者高度需要做RC申请，也各有各的故事...听过BC跑出来了，RC通过不了，只能申请BC修改了...我们还是希望少一些这样的事请，我们还是希望做的稳妥一点，更顺畅一点...
对于大众，你们知道与否，Council对于一些资源许可的审理是委派到第三方的公司的规划部门去做审理的，但其实你们业主是有权利要求council不委派去某个特定的公司或者要求council内做出审理的，只要你们出具processing request letter...真心希望以后各位老板及朋友们都申请顺利!

P.S 今天几个工种消息反馈行业忙起来了....怎么解读，你们自行理解消化，我不做导向性分析，只说我个人的实际遭遇..

Jimmy1025

最近有个马上要结束资源许可的案子，审理的规划师对于马上要批复资源许可的地块需要加个Angier Condition,因为这个地块的Title上有BLR-Building Line Restriction，对于这个我们已经提早做了AT‘s permission for cancel this BLR，AT是认可了，但AT's permission doesn't suffice....对于这个在title上的BLR，业主需要在title上也更新去掉BLR。业主需要把这个情况在LINZ上做更新，业主让律师处理了一下，title update，这样就正式从title也去掉了BLR，再把这个情况跟planner沟通了一下，这个Angier condition就去掉了。
其实在挺多title上会有这个BLR...

大部分这个BLR都是个历史遗留问题，BLR规定了场地上的建筑不得位于距离道路或道路边界的指定距离之内。这些限制通常是在分割地块时设置的，当时创建的道路宽度小于20米。建筑线限制使得当局能够在以后进行道路拓宽。建筑线限制可能会在土地的所有权登记中或包含在地方当局规划中。

尽管建筑线限制可能是许多年前放置在title里，但只要建筑线限制仍在title中，这一限制仍然是有效的，所以在地块开发的时候要么选择遵守BLR限制规则，或者就是申请取消BLR限制。这类向AT申请取消BLR，一般都会获得批准，如果申请被拒绝，AT也将以书面形式通知。等拿到AT的permission之后，就可以由你的律师去更新Title了。

Jimmy1025

那天讨论关于Habitable room的定义问题，搜索到了关于一些定义变更的文章及内容，估计同行专业规划师早已知道了，我作为建筑设计狗估计忙于画图后知后觉了....原来1991年《资源管理法》（RMA）第3A附表第2部分中用于中密度住宅标准（MDRS）的单词与奥克兰市议会在《奥克兰统一计划》（AUP）的《计划变更78：密集化》（PC78）下通知的并入规定中使用的单词存在差异。这是因为2021年《RMA（促进住房供应和其他事项）修正法案》使用了环境部2019年国家规划标准第14条中列出的术语。另一方面，AUP和相关计划变更使用的单词和定义已经包含在AUP的J1章中。我还一直以J1章节的AUP（OP）为指引，实际上：在MDRS（附表3A）中使用的一个术语，如果在国家规划标准中定义，则具有与这些标准中设置的相同含义，而不是来自AUP定义。 这与PC78是否在此时建议纳入新的国家规划标准定义就无关了。

例如：
Habitable room—MDRS-定义
Means any room used for the purposes of teaching or used as a living room, dining room, sitting room,
bedroom, office or other room specified in the Plan to be a similarly occupied room.

Habitable room—AUP（OP）定义
Any room in a building used for a residential nesting table activity and in a care centre or healthcare
facility with an overnight stay facility, excluding a laundry, bathroom, toilet or any room used solely as an
entrance hall, passageway, garage, or other space of a specialised nature occupied neither frequently
nor for extended periods
额....这个貌似在民宅中并无什么不同


再例如大家关心的Building Coverage：
Building coverage—MDRS
Means the percentage of the net site area covered by the building footprint.
Net site area means the total area of the site, but excludes:
(a) any part of the site that provides legal access to another site;
(b) any part of a rear site that provides legal access to that site;
(c) any part of the site subject to a designation that may be taken or acquired under the Public
Works Act 1981.
Building footprint means... the total area of buildings at ground floor level together with the area of any
section of any of those buildings that extends out beyond the ground floor level limits of the building
and overhangs the ground


Building coverage—AUP（OP）定义
The part of the net site area covered by buildings.
Includes:
• overhanging or cantilevered parts of buildings
• any part of the eaves or spouting that projects more than 750mm horizontally from
• accessory buildings.

Excludes:
• uncovered swimming pools
• pergolas
• uncovered decks
这区别在于MDRS似乎对于building coverage更严谨没有多余了...其他的各位自行去比较看看....

Jimmy1025

圣诞前还是很忙，陆续有小伙伴们的朋友圈已经定位在中国的大江南北了，还有些也已经在配图发文：人在机场了....
我还是坚持水一天吧，总有朋友们问Resource consent  申请Auckland Council的收费如何，我会给他们以下这个网站：
Auckland Council-​Fees and charges for resource consents

当然不排除有在奥克兰外的朋友们也问这个，可以私信我，我给你们链接，你们google应该也会找得到（所以我在划水）

另外有个Development Contribution Estimator，小伙伴们也可以试试：

Auckland-Development Contributions estimator

Jimmy1025

继续水一期，用ChatGPT直接翻译一些内容给各位讲讲PC78（plan Change78）：

2023年10月30日，奥克兰市议会要求不安排奥克兰轻轨走廊（ALRC）或自然灾害的听证会，并寻求2024年2月9日的未来报告日期。这是由于新政府和它将做出的更改所带来的不确定性，特别是与MDRS要求和奥克兰轻轨有关。其他相关问题包括自然灾害决策制定的国家政策声明的影响，尚未进行有关自然灾害的参与，以及与轻轨走廊相关的要求通知尚未提交（先前预计在2023年8月）。

由于新政府的政策，计划变更78号可能会发生大规模变化，例如删除轻轨项目，从PC78建议的升级区域中删除站点和土地区域，更改更宽松的MDRS开发控制和更严格的自然灾害规则。由于政府的变化，奥克兰市议会的规划、环境和公园委员会至少在2024年2月的第一次会议之前将无法为两个变化提供明确的指导方针。奥克兰市议会表示，他们打算与即将上任的政府讨论这些问题。

由于上述问题，奥克兰市议会要求独立听证小组不要继续安排有关ALRC和自然灾害的提交的听证会，并将进一步的报告日期设置为2024年2月9日，即2024年市议会规划、环境和公园委员会的第一次会议之后。

听证小组对奥克兰市议会的请求进行了考虑，但目前已经拒绝了该请求。这是由于听证小组的法定和部长要求在2025年3月31日之前完成工作并做出决策。这些法定要求可能会因即将上任的政府的政策变化而发生变化，但在这个中间期内，法律要求仍然是相同的。据此，预计将在接下来的两周内发布有关听证会的时间表。

然而，正如上文所述，奥克兰轻轨和自然灾害的听证会将从2024年5月开始安排，但时间表可能会根据与即将上任的政府的讨论结果而发生变化。听证小组鼓励奥克兰市议会将这些问题作为“优先事项”与中央政府商讨。

目前还是“观望”阶段，但MDRS寻求的更宽松规定和与轻轨走廊有关的变化无疑会有所回退。

Jimmy1025

对于需要分割的地块，首先大家经常会看的就是雨污水是否在地块或在地块附近，但在新的PC78 proposes a new control area to restrict development in areas served by a combined sewer network.

目前可以怎么查呢？ 如下：


Plan Change 78 map viewer

Jimmy1025

大家都在忙着圣诞假期前的最后忙碌了，我也一样，忙并偷乐着并进吧...当大家去做分割前的investigation或者看一个地块的分割潜力，相信大家一定先看看雨污水管，这大家都比我熟络了，嗯，我又再水一篇...
相信挺多老区，中区等地块都遇到过没有雨水管在地块，现有的房子雨水汇集可能是直接走地面往下渗了，这就有个可能是这个地块可能有足够的渗水率，相信大家也是听说过这类找soak pit的，于事我节选一章关于做此类测试的文章，大伙随便看看吧：
Soak Pits