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##原创-------买房子的要缺和程序##
第一步当然是要了解自己需要甚麼房子 (通常first home buyer会喜欢3室1厅的，投资者则喜欢2室1厅的)。
很多人都问，买那区的房子好 - 其实这个很难说，要看你自己的社交圈子在那区吧。如果要在city上班，当然买近city的好。我建议看房最好锁定2-3个区域，例如1个first choice的区域，和两个在这区附近的。
当选好区域之后，就要找房子~ 我自己比较喜欢www.realestate.co.nz 和 trademe , 还有週六的NZ Herald。当然，如果你对英文的信心不够，你可以看中文的房產报纸，每週四出版的。
看房子了~~~
要问agent多一点问题，例如：房子新旧/rates多少钱一年/房东為什麼卖房 - 等等等等~ 我建议看房要早到，agent还没有到之前你可以在外边看看~ agent 一到了就很烦人~
看屋时应注意的地方 (ZT from nzhomebuyer.com)
屋外
屋顶：有没有生锈，有洞，或瓦片有没有破裂。
外墙：有没有腐烂的木板，墙身是否有裂痕。
油漆及灰泥：是否破旧剥落，如果有部份是新做的，注意是否用来掩饰一些问题。
屋顶边的排水管道(spouting /gutter) ：是否破裂或严重生锈。
屋内
地板：注意地面是否有不平或移动的感觉。
天花及墙身：查看是否有水渍，发霉。墙身可有不平或部分涨起，或有明显裂痕，这可能是漏水或屋有下陷的跡象。看看天花板有没有下坠的情形。
门及窗：试试门及窗是否可平隐地开关。
中央暖气系统：是否运作正常，最好是厅房不同地方也有风口，及有多个调控掣。
抽气扇：抽气扇出口应通到屋外為最安全。
水喉：把所有水喉一起扭开，可测试水压。
电掣：开关掣，灯座等，是否需要更换，插苏位是否足够。
屋底
有可能的话，往屋底检查是否潮湿，可有漏水，看看地板，地基有没有腐烂，裂痕或缺口。屋底最重要是空气流通，保持乾爽。
我觉得看房子最重要是不要急! agent当然想你急。。。可能他會说一些说话。。。
例如：这房子很多人有兴趣了。
你可以问：那有offer吗？(心想有合约的你带我看干麼？)
其实通常是没有人下过offer的，只是agent很想令你焦急
问：Offer了，我应该出多少钱呢？
我个人认為应该是asking price -10%以内的范围。例如：开价400，000的房子，你可以试试$360,000。
若低於360,000，除非你的offer是无条件的cash offer，否则我不觉得屋主会卖给你。。。
问：甚麼是无条件的offer？
无条件就是你签了之后，约对方同意你的价钱，你是必要买的，不能反悔。我个人不太建议这个做法。
问：能有甚麼条件？
有很多 - 例如finance - 就是你能够拿到贷款才买，能不到就可以不买
builders report - 你可以找个inspector(自费，约$300-500不等)来验这个房子有没有问题，如果builder说没有问题你才买。
LIM Report - 这个就是Land Information Memorandum - 是city council对於你这个房子的记录，能看到之前是否製毒工场，有没有违规等等。
Due Dilligence - 这个condition就是说你可以在某个日期之前随时改变主意说不买，是一个对买家有理的条件。可是很多屋主看到这个条件都不太愿签~ 因為对於他们来说实在没有保障。这个report 最好要找律师看。
***如果你买apartment的，我会建议你放Due Dilligence或要求卖方给你一份body corporate minutes - 就是每一个apartment都有的年度会议内容，如果有甚麼问题 (例如漏水) 都能在这份mins内看到
如果卖方的房子能够满足到你所开出的条件的时候，你就一定要买这房子了。
Offer的文件，其实是Sales & Purchase Agreement，当双方都同意价钱之后就变了一个受法律约束的合约了。
问：怎样找律师？
其实我不方便介绍了，但通常找个华人会比较容易沟通吧
问：builders report验过没漏水就代表以后都不漏吗？
其实builders report的结果只供参考之用，我看过有房子之后还是漏的。所以我不喜欢较新的房子。
交割：通常交割的日期是在unconditional(所有条件都满足之后) 4-6週左右。
也说说auction (拍卖)
通常适合较贵的房子，一般50-60w以上的。或是银行拍卖(mortgagee auction。其实这个和trademe中的auction道理是差不多。
卖家要定一个底价 (reserve price) - 如果你的叫价(bid) 高於底价，那就成交了。
auction的不同之处是 - 你不能放任何条件，所以一旦成交了就是必买必卖，不能反悔。
其实说起来非常惭愧了，我还没有试过在auction买到房子。(我出价通常较低)。而且我觉得auction也挺烦的，所以builders report, finance, LIM都要在auction之前弄好，买不了房子还花了几百刀。
问：我能在auction之前出价买了这房子吗？
基本上是可以的，但你的出价一定要很高，还有不能帶任何条件。
问：auction的房子会比较贵吗？
其实不一定，但是有很多笨蛋会在auction裡把房子的价格叫的很高，所以感觉比普通的买卖贵。有时候如果在auction时没有人出价你可能可以拿到很好的good deal。
Tender - 投标
和auction差不多，但是投标是买家以书面形式出价竞投物业。当然，条件越小越优胜~~~
Tender我也没有视过成功的。感觉Tender多数是较贵的物业~
再转栽一些有用的terms
Auction 拍卖，公开竞投物业，价高者得
Body Corporate 大厦式或多单位建筑物所有业主组成的团体，负责公共地方的管理及维修。
Capital Value 这是物业的价值，包括土地及房屋(或任何建设)，但不包括屋内装饰，如窗帘，地毯，灯饰等。市政府发出的税单上可见到这物业的价值。
Certificate of Title 房地契，物业拥有权的证明书，内容含房屋及土地资料。
Chattels 包括在屋内可移动的装饰如窗帘，灯饰，地毯等。有时傢俬也列入此内。
Commission 由卖方支付地產代理之佣金，一般於买卖合约转為无条件(unconditional)时支付。
Cross-lease 凡有两间或以上房屋建在同一块土地上，所有业主共同拥有该土地。Cross-lease意思是每一户业主向其他业主租借该土地。
Fixtures & Fittings 加设在屋内不移动的傢具，如煮食炉，储物架，入墙柜等。
Freehold 这是最常见的物业权。意思是无限制地拥有土地及房屋的权利。另一意思是解物业没有任何按揭或借贷。
Land Information Memorandum 土地资料备忘录，又简称 (Lim Report),内容包括土地用途，地质，排水系统，地税及所有曾申请许可証及验妥的工程。
Leasehold 土地用此名称意思是解租借地，每年必须缴交租金予拥有该土地业权的人。您可拥有建在土地上的房屋，当售卖房屋时，必须一同转让土地租借权。
Market Value 物业在当时市场需求下的价值。
Mortgage 物业按揭。一法律文件给予贷款人以物业作扺押。如无法还款，贷款人有权力把物业出售索回欠款。
Mortgagee Sale 业主因无法还款而贷款人把物业出售。
MREINZ 这是纽西兰地產协会会员的简称，所有地產代理都应该是这协会的会员，亦要遵守协会所订的指引及规条。
Private Sale 房屋是由业主私人出售，不经地產代理。
Rateable Value 市政府在地税单上的估价，用作计算应付的地税。
Sale & Purchase Agreement 买卖合约
Settlement Day 这是买卖交易的最后阶段，买方付了钱，物业权转了名及交锁匙的时候，亦可称交收日。
Tender 投标。有兴趣买家以书面形式出价竞投物业。
Unconditional 无附加条件的买卖合约，或所附条件已完满办妥。无条件的买卖合约是有法律的约束，买卖双方必须依照合约上所定日期，以合约上同意的价钱交易。
Unit Title 这通常用於多单住的建筑，业主拥有各自的单位，而公用地方如楼梯，车库等则由所有业主组成的团体管理。
Vendor 卖家，业主
[ 本帖最后由 clam 于 2007-10-5 22:13 编辑 ] |
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发表于 2007-9-30 00:19:10
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