出售公寓的卖家请注意！2023.3.28

艾美斯律师所

根据最近报告，新西兰近日的极端天气如洪水和旋风，导致房产受损，房地产市场继续放缓。潜在的买家现在越来越意识到这些危险，同时也强调了卖家的披露义务，包括告知他们房产中存在的损害。

除了与洪水有关的危害，购房者还应该注意其他潜在的问题，如在公寓楼中比较普遍的漏风漏雨问题。

公寓销售中的卖家保证

在标准的买卖协议中，有所谓的 "卖家保证"，简单地说，这是卖家对房产的标准在合同中做出承诺和保证，是协议条款的一部分。

此外，公寓的卖家还提供进一步的保证，买卖双方都需要特别关注这些保证，以便基于合同行使其权利或保护其利益。一些常见的卖家保证包括：

- 该房产和需要许可或同意的进一步工程均符合所有相关的立法和法规；

- 卖方不知道任何可能导致与该房产有关的法律诉讼，从而使业主或购买者承担责任的事实；

- 协议中包括的所有动产在交付时都能够合理的工作；

- 该房产没有任何未清偿的欠款或收费；

- 所有物业的费用（无论是实际征收还是物业的提议）都已向购买者披露；

- 没有任何影响房产的租赁、许可或特殊特权没有被披露。

然而，这些保证有时会被大多数卖家所忽视。虽然这在最初看来是小事或不重要的，但如果后来由于未披露而出现问题，或者发现任何一项保证被违反，就会产生昂贵的后果。

Miles诉Gadd一案

最近，在上诉法院裁决的一个案件突出了卖方保证的重要性。在Miles v Gadd [2022] NZCA 227一案中，由于卖家没有披露该房产可能产生的财务责任产生纠纷，买卖双方就是否卖方违反了保证条款争议。

在本案中，Miles先生和夫人从Gadd先生那里购买了一个公寓单元。交割后几个月，Miles夫妇和同一栋楼的其他业主，在对该楼进行定期维护时发现了大范围的积水损害，维修费用估计为2200万纽币。

因此，买家起诉卖家违反了披露 "任何其他责任"的保证，因为卖家没有适当地披露 "建筑问题"，这可能会导致他们的财务责任。他们以物业会议记录中提到了 "建筑问题"这一事实为依据，声称卖家本应知道潜在的系统性漏雨问题和相应的维修费，但却没有向他们披露。

虽然法院裁定卖方的保证确实要求披露因自然灾害或漏雨而导致的潜在费用，但法院在本案中仍然判决卖方胜诉。因为卖家不知道潜在的漏雨（他不可能知道建筑有重大问题会导致大量的维修），自然也不知道购买者在购买后可能产生的潜在特别征费。

然而，本案强调了卖家适当披露的重要性，以及卖家因未披露建筑物内的已知问题而不知不觉地违反了协议。值得注意的是，责任并不是由这个卖家的房产本身引起的，而是由整个公寓楼引起的。

出售公寓时

在出售公寓或单位产权房产时，在同意标准保证之前，你不仅要对自己的单位，而且要对整个公寓楼保持警惕，你必须彻底进行披露，例如关于公共区域的已知缺陷。因此：

- 确保披露所有已知的缺陷、任何未完成的通知、征用或任何其他影响所售单位和公寓楼的问题；

- 披露所有与单位、建筑、公共财产和物业有关的信息，包括会议记录和信函；

- 仔细观察并充分了解你在卖方保证中所承诺的内容；以及

- 在律师的指导下，考虑删除或修改协议中的保证部分，以保护自己。

给购房者的提示

在房产交易中，有一个被称为 "caveator emptor "的概念，翻译过来就是 "买家要当心"，但卖家的保证为购买者在签署协议或交割时的房产状况提供了一定的法律确定性。

如果你有兴趣购买公寓房产，以下是你买之前可以考虑的一些事情：

- 检查所有包含的保证，以及可能被卖家在协议中划掉的保证；

- 仔细阅读合同前的披露声明，注意向物业收取的任何税款或欠款，正在计划或进行的主要维修工程等。通过会议记录和通信来检查物业内部的事务状况；

- 为了帮助你的尽职调查过程，考虑获得材料，如议会文件、LIM报告、建筑商报告，以评估单位或建筑本身的状况，如果认为合适，可将其作为条件纳入你的报价中；

- 在签署协议之前，寻求适当的法律意见，并确保包括适合你的情况和需要的相关条款（例如，律师的批准，尽职调查，建筑报告条件）。

请注意，这些只是一些一般性的考虑，不构成法律意见。如果你有问题或有疑问，请向你信任的房产律师寻求建议，他们可以指导你并给予适当的指导。

如果你对你的财产问题有疑问，或希望讨论你的具体情况，请随时通过[email protected] 或09 969 1493与我们的财产律师和专家取得联系。