刚买的新房出问题了，大家帮帮忙！！

爱无限

不知道这个帖子是不是能放这。不能放版主千万别删，告诉我改放哪我移走就好了啊！ auction买的房，因为是新房很多朋友都说没有必要做Lim report就没有去做，现在后悔莫及。合同转到律师那里律师建议去council要个resource consent，给council打电话他们告诉我说有几条没做到，其中很重要的是要： the consent holder shall provide to ACE Resource Monitoring Team Leader a statement from an engineer certifying that the overland flowpath detailed in Osbourne Consultants Ltd dated 5 August 2009 has been constructed and completed on site. This shall be provided prior to occupancy of the building. Engineers certifying the works shall be any of the following: chartered engineer, R.E.A. Civil Engineer or Technical/ Professional members of IPENZ. 房子还有一个月才交割，律师跟对方律师联系了可是卖家拒绝完成这件事。大家有谁知道这个是什么，或者如何去完成，有多麻烦，费用是多少的请帮帮忙。 我的律师讲实话我也不是很满意，他只说这事可大可小闹得我的心里一点底都没有。也不知道要如何去解决这件事情。 拜托拜托有谁知道请尽快告诉我。

陌生的香港人

73# 陌生的香港人  

请教香港人。

我理解楼主的事情，overland flowpath 可能并不一定会影响到CCC，因为只要那个minimum FFL 符合了工程师的设计，有Surveyor的certificate，就OK了。但假如这样的话，它在sub ...
Highlander 发表于 2011-3-11 17:46

不敢當 不算是什麼專家 只是以前工作關係有接觸過這些東西而已 分享一下我所知道的-主要在resource consent 方面

看過LZ的consent  它並不是個土地分割的許可 而只是因為當初建新房子時因為違反住宅密度要求而要申請的resource consent   一般的resource consent 沒有什麼s224c 也沒有CCC  -   這個條件是council 在審批時交到工程部門給意見 然後工程師提出的 用來降低這個房子的影響而定這個條件

不是說不用遵守 只是在"緊急"程度上來說 這些條件相對沒有CCC和是224C 裡面的那麼高 council 主要視乎不符合條件的環境影響和有沒有人因為條件不符投訴而決定要不要採取法律行動 這不像你沒有s224C 便肯定拿不到地契 沒有CCC 便房子根本不能住人般 - 這是我所謂沒那麼"緊急"的意思 (當然 要是有人投訴的話又或者council發現你沒符合而和你較真的話它就會變得很緊急了)  雖然 法律上它們的地位都是一樣的

再說 這些和洪水有關的事情按理應該在building consent 時工程師已經更嚴謹的看過（本人對BC其實不算太熟 如果情況不是這樣的話歡迎各位engineers/architects指正） 除非是一些很大型的項目 resource consent 的重點是項目的環境影響和它本身符不符合一眾 planning policy documents (RMA, National Policy Statement, Regional Plan, Regional Policy Statement, District Plan等等) 的立法意圖和目的 等等  一般是不會那麼technical 和detailed 的 這些和水engineering有關的事情通常應該是building code/building consent 的範圍 -  因為並不是所有項目都要拿resource consent 的

至於那個地契/CCC 我已經和樓主說過叫他email緣分一份給我 看看能不能和他跟進

爱无限

73# 陌生的香港人  

请教香港人。

我理解楼主的事情，overland flowpath 可能并不一定会影响到CCC，因为只要那个minimum FFL 符合了工程师的设计，有Surveyor的certificate，就OK了。但假如这样的话，它在sub ...
Highlander 发表于 2011-3-11 17:46

你的联想太及时了。没错，现在我的问题已经转移到titil上了。我之前讲过我的ccc和title都是只有房子的大号，没有unit的小号。非常的奇怪。律师是说我的房子没有分割清楚，到底怎么不清楚他说不清我也没理解。就说要我再给3000刀的律师费帮我更正。。。。。。3000刀，我没有。。。

Highlander

73# 陌生的香港人

请教香港人。

我理解楼主的事情，overland flowpath 可能并不一定会影响到CCC，因为只要那个minimum FFL 符合了工程师的设计，有Surveyor的certificate，就OK了。但假如这样的话，它在subdivision上就一定有问题的，没有工程师certify，council的subdivision engineer 或 planner 就应该不会sign off，那就没有224C的签发了呀。

这方面您是专家，还有别的可能吗？

EnviroEngineer

LZ正解，先到reception报道，说要看site file，把名字，地址报给他，然后他就会叫你到右边一个小厅里等叫名字。

PS：看site file是要收费的，打印出来也是要收费的。

不过估计lz看site file也是云里雾里，建议你干脆order一个property file CD，所以council存档的资料都有了，看看这个链接就知道了： http://www.aucklandcity.govt.nz/ ... rtyfile/default.asp

陌生的香港人

就去35 Graham St City 地下有個Property Information Centre 拿這個物業的有關資訊
如果當初申請consents時有這個圖紙 它就會在那裡

爱无限

我建议你看一下你们家的设计图纸，因为如果Overland flow流量不大，而且很容易能把它转移，那费用会很低，你只要让一个工程师帮你写封信给市政府就可以了。

如果你让律师搞这搞那费用可能会很多。你可以加我的qq, ...
wolflake 发表于 2011-3-10 19:06

是不是跟council要这个图纸？跟那个部门要？

爱无限

感觉上是原来的设计当中有Overland flowpath,但是coincil的记录中没有as-built记录，所以会要求注册工程师出一个已经按图纸完工的证明。主要是工程监理和as-built图纸已经statement。只是看你的只言片语猜的，要看具 ...
grantstreet 发表于 2011-3-5 19:40

council有图纸吗？我跟他要了两天了都不给我，也不回消息。

sblawyer

lucky , so much Professionals here!!!

wolflake

我建议你看一下你们家的设计图纸，因为如果Overland flow流量不大，而且很容易能把它转移，那费用会很低，你只要让一个工程师帮你写封信给市政府就可以了。

如果你让律师搞这搞那费用可能会很多。你可以加我的qq, 25730974.

爱无限

拍卖是无条件的，所以任何事情都要在拍房子之前弄清楚。
现在房子在你手上拍下了，一切都是你的责任了！
所以祝楼主好运！
sammy1112 发表于 2011-3-8 19:39

我今天仔细看了下买卖条款。其中第七条vendor's warranties and undertakings，指出了vender需要完成的事情。很明显卖房违反这这一条。请问有没有哪位在场的律师朋友们，或者大家有谁知道的case，通过拍卖买到的房子，因为这个条款没有履行而无效的。

急切等待回应。

爱无限

求PM律师资料.
starcub 发表于 2011-3-8 23:36

律师资料我现在真不方便给，对不住大家了。律师我还在用，也在尽力帮我。可是。。。不说了。看他的能量了，实在不行就换律师了。

RenewMyLife

Overland flow path (OLFP)是雨水的路径，假设所有的catchpits或者grated manholes (不知道中文怎么说）堵住了，那样雨水就会在地表上面流，OLFP是造成奥克兰洪水的主要因素，因为奥克兰是建在山上的。
其实你这个c ...
wolflake 发表于 2011-3-9 21:43

对的，看你家房子建的图纸。如果有condition，一般architect在设计的时候都要考虑到，而且要根据要求设计。

wolflake

Overland flow path (OLFP)是雨水的路径，假设所有的catchpits或者grated manholes (不知道中文怎么说）堵住了，那样雨水就会在地表上面流，OLFP是造成奥克兰洪水的主要因素，因为奥克兰是建在山上的。
其实你这个case不难，首先你倒市政府去看你的Property file,找到你家的设计图纸，图纸上会明确告诉你你的雨水管道，废水管道连在哪儿，还会告诉你你的OLFP应该怎么设计。设计的标准是你的房子不会挡住OLFP，或是你的OLFP不会影响到你的领居等等，具体情况只有看了你家的位置以后才能确定。一般情况下，OLFP还是比较容易解决的，只要把这个overland flow引导到公路上或是小溪等等就可以了。
你可以找一个charted engineer，然后出一份certificate就可以了。

RenewMyLife

57# 爱无限

我觉得cross lease也是有title的，只是你和其它unit的title 会很像，你的title会显示你有1/3 share of land 还有一张图显示你的building footprint还有common area (e.g. driveway) or exclusive area，而邻居会显示他有1/3share of land 然后他的房子的building footprint还有common area or exclusive area。

你现在要做的就是和council resource consent compliance engineer联系到底他们要的是什么那么你的resource consent condition 才能complies with。如果他们要的就是像condition 上写的chartered engineer statement re. overland flowpath in relation to your building，那么就是花点钱找个chartered engineer帮你看下。如果房子建的时候有根据report那那个engineer就可以给你出个statement。如果房子建的时候没有address overland flowpath那你就要另想办法了。

RenewMyLife

52# 爱无限

每个building consent 应该都有个ccc （旧点的房子可能就没有），比如先申请building consent 建了房子就可以申请ccc. 如果后来加建就要再申请一个building consent那就加建的部分申请个ccc，两个ccc针对的是不一样的， 所以你要看看你所说的ccc是针对哪个building consent issue 的。如果ccc是发给你的房子那就是有ccc，不要管是那个unit的，只要ccc发给的那个building consent的图纸是你的房子就好。

Highlander

59# 陌生的香港人


I suggest you to get a new lawyer if this may help. I dont think your lawyer is very
knowledgable in this area.


同意，这个是肯定的了！

网络毛毛虫

以前有人提醒过，不是老手 不要去  AUCTION。。。。
希望楼主可以很快解决这个事情，买了这么痛心的房子，太悲剧了。。。。

雨过天晴

好复杂啊，看得我头都疼了。

陌生的香港人

Firstly a 224C is a subdivision process - in short once the 224c goes through, it means that each lot goes onto a separate title! In this situation the development is on a X-lease section, therefo ...
爱无限 发表于 2011-3-9 13:26

It is really getting odd, but can you let us know:

- What was the original resource consent actually about? I have been involved in this
  sort of thing for nearly 10 years but have never seen a NON-subdivision resource
  consent would contain a condition about drainage/stormwater, it really opens my
  eyes! Mind you, even a site was cross-leased, it still required a subdivision
  consent and s224c, etc.

- It sounds really weird to me that it was Council first pointed out the problem then
  directed you to your lawyer for further information. I suggest you to contact that
  council's officer again and ask for further information:

  What you should do now and what is the consequence if you fail to comply?

  If Council asked you to talk to your lawyer, in a cross-lease situation, it may be
  simply a civil matter, which means it is not Council's business.

- I suggest you to get a new lawyer if this may help. I dont think your lawyer is very
  knowledgable in this area.

- As I said before, there is no mechanism for a compliance certificate for resource
  consent conditions (other than s224) under the Resource Management Act, so non-
  compliance with some resource consent conditions is sometimes inevitable/possible.

  Unless someone lodges a complaint or the matter was found out by Council, it may
  not be even known to Council. Even if it was identified, it is not really the end of the
  world but rather subject to the seriousness/nature of the non-compliance before
  Council decides what action(s) to take. You will be given sufficient time to remedy
  any problem/issues by this non-compliance.

- Finally, if you are not confident at all and the matter is not sorted, simply dont buy it -  you got the choice and it is the owner's loss!!!

philipqi

同情楼主个，不知道应该怎么解决

爱无限

我同意這應該是土地分割(Subdivision Consent)的問題 一般來說 普通resource consent （因為違反District Plan規定才又申請) 是不會有關於drainage 水管方面的條件的 而且 就算是不符合resource consent 的某些要 ...
陌生的香港人 发表于 2011-3-8 23:55

Firstly a 224C is a subdivision process - in short once the 224c goes through, it means that each lot goes onto a separate title! In this situation the development is on a X-lease section, therefore it is significantly different and it does not go onto separate title. This is something that your lawyer maybe better at explaining


上面的事council刚回给我的。也就是说我的地是x-leased的。所以没有分割的问题。看起来好像是不存在在拿到地契前出售的问题。
是不是可以简单的解释道：地契和ccc应给都是没有问题的。
清高人指点！

陌生的香港人

The professional has arrrived.
花天堂 发表于 2011-3-9 09:14

花天堂

我同意這應該是土地分割(Subdivision Consent)的問題 一般來說 普通resource consent （因為違反District Plan規定才又申請) 是不會有關於drainage 水管方面的條件的 而且 就算是不符合resource consent 的某些要 ...
陌生的香港人 发表于 2011-3-8 23:55

The professional has arrrived.

陌生的香港人

有几个地方我不是很理解： 为什么是律师建议你申请resource consent呢？为什么要申请呢？如果你申请是申请什么resource consent? 如果需要resource consent 那么council是不会issue CCC的，因为会有个s37在building  ...
RenewMyLife 发表于 2011-3-8 21:19

我同意這應該是土地分割(Subdivision Consent)的問題 一般來說 普通resource consent （因為違反District Plan規定才又申請) 是不會有關於drainage 水管方面的條件的 而且 就算是不符合resource consent 的某些要求 就一般住宅房子而言 也不會有你律師所說的“可大可小"的問題 因為一般resource consent 根本沒有如building consent 的CCC 之類的compliance 證書 最多是council會發信要求你做什麽改善措施 不做的話 才會有具體檢控行動

但Subdivision Consent （subdivision consent 在Resource Management Act 下面法律上是resource consent的一種）就不同了 council在批subdivision consent時會發出很多有關水管和車道的條件 要完全符合之後 他們會發一個叫 Section 224C Certificate (under Section 224C of the Resource Management Act 1991) 以證明所有要求的工程都已完成 - 到那時你才可以憑這個s224到土地注冊處 (Land Information New Zealand) 為新分割的小地段申請地契（Certificate of Title) - 這個時候你才可以將地叫作 1/100, 2/100,3/100，而不再是一個大的100號 - 這個時候 你才可以獨立的將它們分開的賣出去 在拿到地契前你是不能將新分割的地分開處理出售的

這和Building Act/Building Consent 的CCC 沒有直接關係

照你所說 CCC 所記錄的都是舊有這個大地的單位號碼（100號） 這就證明CCC發出之時還沒有新地契發出給新分出來的小地段了 你看看LIM裡面有s224C了嗎？沒有的話 大概就是這項水管的條件還沒符合了

starcub

求PM律师资料.

爱无限

另外，auction的时候还没有CCC，是仅仅中介告诉你的，还是 auction document上有写？一般这种情况会写上CCC拿到后多少天交割的，假如没有，楼主就直接毁约都可以的。不过相信中介公司应该不会犯这种错误。

你那个 ...
Highlander 发表于 2011-3-8 19:22

没有ccc是看房子的时候和拍卖的时候都有提到的。拍卖的时候拍卖官还说交割日期是ccc后三天或者约定的时间哪个靠后按照哪个交割。
但是今天律师跟我联系说，不知道为什么合同上没有了这一条提到买房时没有ccc，和日期的问题。他也怀疑我是不是被忽悠了。
再有，律师提醒我我的ccc上只有房子的门号没有unit 号，就比如说一个号码有3栋房子， 1/100, 2/100,3/100, 可是奇怪的是ccc上的地址写的是 100号xxx road. 律师奇怪了这三栋房子在这块地上，这份ccc到底是发给谁的啊，为什么没有unit号那。我回去一看果然如此。有没有人能解答这个疑问的。
当然没有我明天也是要去council的，太邪乎了。

爱无限

有几个地方我不是很理解： 为什么是律师建议你申请resource consent呢？为什么要申请呢？如果你申请是申请什么resource consent? 如果需要resource consent 那么council是不会issue CCC的，因为会有个s37在building  ...
RenewMyLife 发表于 2011-3-8 21:19

首先律师让我查resource consent under Lim report, 当时的担心是绿地面积可能不够。结果查出来overland flowpath的statement还没有交到council给那个leader.
你讲的太对了，现在的情况就是现在的有一条resource consent condition has not yet been complied.
现在我多方咨询，主要是在council都查不出来这个overland flowpath到底做到那一步了。council的人也一直跟我说这个东西没有完成，我要去找chartered engineer去核实到底是什么情况。所以我现在可能下一步就只能联系一个工程是去看看了。希望能看个究竟。

RenewMyLife

。。。。。。。。。

RenewMyLife

有几个地方我不是很理解： 为什么是律师建议你申请resource consent呢？为什么要申请呢？如果你申请是申请什么resource consent? 如果需要resource consent 那么council是不会issue CCC的，因为会有个s37在building consent 里，根本没有办法issue CCC. 还有你说的很重要的关于overland flowpath好像是resource consent 的一个condition，因为你的地在overland flowpath上，一般有个minimum floor level的要求，在Osbourne Consultants Ltd 做的report里有具体的要求。你要找个chartered engineer 出个statement 证明你的房子有按照Osbourne Consultants Ltd report里的要求。我觉得这是土地分割的一个condition. 可能你的房子已经按照Osbourne Consultants Ltd report 建造了，但是resource consent team要求你交这个statement,这样所有resouce consent conditions can be complied with. If this is a newly subdivided site, I would suggest that you contact the resource consent compliance team and talk to the engineer in the team.