【新闻】价格低回报率高 AKL“鞋盒公寓”仍受热捧

天维新闻

天维网10月17日报道，援引Stuff消息 在奥克兰市中心，不乏那些面积窄小的“鞋盒公寓”。虽然不少自住客对此不感冒，但在投资者眼里，这种小公寓却能提供很不错的回报率。

　　对近期物业成交的研究显示，这些市中心“鞋盒公寓”所带来的回报率，丝毫不亚于大型商用物业。

　　在新西兰，“鞋盒公寓”主要集中在奥克兰。不过其较佳的投资回报属性，决定了业主分布在全国甚至海外。目前在奥克兰中区约有24,000间公寓，“鞋盒公寓”占了多数，大多为投资者所拥有。除了奥克兰，惠灵顿是新西兰唯一存在公寓市场的城市。相比之下，惠灵顿的公寓更多是自住者所购买。

　　近期，奥克兰两间面积不足50平方米的“鞋盒公寓”通过拍卖售出，从中不难看出这类物业的回报率。

　　其中42平方米的一间studio位于Heritage Tower，虽然面积不大，但住客可以使用相邻酒店的游泳池、健身房和网球场等设施。地段加上配套设施，令该公寓颇受商务客青睐，租期通常在6个月到2年。最后带家具的成交价，为200,000纽币。

　　另一间公寓则是两卧室的套间，位于Queen St上的Kiwi on Queen大楼。虽然有两间卧室，但房子的面积只有34平方米，这已经不是“鞋盒子”，而是“火柴盒”了。这套公寓的卖点在于地段，除了位于市中心大学区边缘，还靠近声色犬马的K Rd，对学生和希望在市区生活的年轻打工者来说颇有吸引力。最后，这套公寓不带家具以175,000纽币成交。

　　负责销售的中介估计，Heritage的studio如果带家具出租，每周可收回370纽币到400纽币。若以380纽币的周租金计算，其年收益率达到9.9%，现金流非常可观——若以每年空置4周计算，总的租金收入为18,240纽币，而业主要支出4317纽币的法人团体物业费用和1008纽币的地税。

　　由于房子比较新，加上物业费用覆盖了大部分的维修费用，因此业主一般无需再承担额外的支出。扣除这两部分费用后，每年的租金收入还剩下12,915纽币。

　　有些投资者会全款支付200,000纽币房款，以避免产生房贷利息。如此一来，税前现金回报率为6.5%。如果向银行贷款100,000纽币，以5.65%的利率计算，每年的利息为5634纽币。换言之，投资者掏出的100,000纽币房款回报率达到7.3%。

　　中介对两卧室小套间的租金估价是每周350纽币。如果配上全屋家具，预计还能涨30到40纽币。

　　若以租金每周350纽币、每年空置4周计算，每年的租金收入达到16,800纽币。扣除967纽币的地税和3500纽币的法人团体物业费用，租金收入还剩下12,333纽币。

　　根据这一计算，如果投资者自己支付全额房款，税前年回报率达到7%。如果房款的一半靠贷款支付，还是以5.65%的年利率计算，投资者的税前回报率可达到8.5%。

　　有业内人士认为，带全套家具的公寓相对好租，而且还能提高回报率。不过在选择投资小公寓物业时，也要考虑到其他因素，比如利率的上调。此外如果聘用物业经理，费用也必须考虑在内。

　　此外，“鞋盒公寓”的供求关系波动，也会直接影响到投资回报率。最近的调查发现，海外留学生的数量有所减少，这一群体向来是“鞋盒公寓”的主要租客来源。不过，奥克兰整体住房短缺的问题多少能抵消这部分损失。根据REINZ最新的数据，过去一年奥克兰CBD房屋租金水平保持稳定。

　　业内估计，则可预见的未来，类似的公寓数量不会大幅增加。目前，奥克兰市中心的公寓项目开始增加，但大多数新项目都相对高端，主打自住客市场。

　　根据REINZ数据，6月到8月间奥克兰CBD共有479宗住宅交易，成交量比去年同期增加24%，其中绝大部分都是公寓。这些住宅的成交中位价是255,000纽币，比去年同期上涨21%。

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