谁关心tamaki regeneration （Glen Innes, Point England, Panmure)的，一起来聊聊

love_3_month

我收集了一点基本资料，等待会有空了慢慢写，互相讨论。

http://www.tamakiregeneration.co.nz/

http://www.tamakiregeneration.co.nz/shaping-t%C4%81maki-together/masterplan/map-development

中区的最后一块可以大力开发的地点了，优点和缺点同样明显，前途不明。。。

优点，有火车，有大地，即将有密集型住宅，离海边不远，离高档区不远
缺点，公屋，人口组成，福利人员为主，犯罪率不低
前途：已经在开发，10几年将造7500栋房子。
前途如果顺利：变成高档住宅新区，混有很大比例的福利人员
前途如果不顺利：变成穷区，混有很大比例的新房


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通过询问，得到一些信息

- tamaki regeneration，是个“国有企业”，但是相比政府部门，工作效率和热情还是有所提高的，更象corporate的感觉
- 这个公司的主要责任是管理目前租客和改造小区，重点是后者。至于管理租客，更多的是协调，比如有一片公屋，里面住了租客（福利房），他们需要去解释以后的变化，帮他们找房子，把他们搬空之后，安排私人公司拆/分割/造，造完之后，一部分再卖（交）给政府 (MBIE)，政府来根据公屋的申请者优先顺序安排租客
（换句话说，他们只负责清空房子，造房子，不负责租客的素质等等。当然，政府也不会说，这是新房子，所以租客需要品学兼优。。。）

我还和开发商聊过。有一个小区的第三期，造了58个，17 （30%）个卖给政府做公屋，12（20%）个作为“可负担”房卖给市场（低价，小户型）（应该有特殊条件比如收入不超过多少，或者抽签，但我没问），29个（50%）作为普通房子上市，但合同上注明 1）本人居住至少2年以上，2）首次买房。

我问他，为什么有这个限制，他说，这是 tamaki regeneration 的要求，因为他们 1）不希望转手倒卖的人把这里炒高 2）提高自住比率 3）希望未来几年房价平稳。

这是几个房子的价格，
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1488
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1590
四房 95万左右，3房90万左右（已经造了有100多套了）

另外一个开发商：（也已经造了有几十套了）
http://www.classicbuilders.co.nz ... len-innes-auckland/
再贵个5-10万
（注意，这个公司网上有几个1房的，48万，应该是属于“可负担”的房子，估计购买要求更多，甚至可以要抽签）

此外，也有非公屋的，房主或者开发商小块的开发。价格也不便宜 （这个就没人管你是自住还是出租还是转手之类的了）
http://www.realestate.co.nz/2995053 , 三房92万。

所以这些新房子的价格都差不多，一个字，贵，尤其是一个目前还是“中下”的区，三房至少要90万上下（连排略便宜）。另外，这些新房的地都很小，基本在180-220之内。这些房子要买的起（或者租的起），至少要夫妻两个正常收入才可能。


好处，新房，新电器卫浴厨房，双层玻璃保暖省电做的好。交通方便，购物方便，硬件设施完善。不好的，就是软性的社区环境未知。

路人甲1

Glen Innes 这个区其实很好，政府已经停止造公屋了，而且新入住的有很多医生，律师，政府人员，治安很好，设施也齐全，还有租金回报率高。

take-away

love_3_month 发表于 2017-10-9 19:16
买进卖出隔了几年，赚了亏了？

隔了五六年左右，全款买了中区另外一个好区的一套房

love_3_month

take-away 发表于 2017-10-9 18:40
认识的朋友已经卖掉走人了，不看好未来，盖房的密度太大掺杂政府房，未来的平民窟趋势。 ...

买进卖出隔了几年，赚了亏了？

take-away

认识的朋友已经卖掉走人了，不看好未来，盖房的密度太大掺杂政府房，未来的平民窟趋势。

dlg112233

love_3_month 发表于 2017-10-9 14:01
说的不错，但3b 好像涨幅也还行啊？

沒有喔 3B幾年前被全奧克蘭房價帶動
現在房市不好的時候 跌得像什麼 爛房一輩子不用賣了 卡在那邊
就因為是傳統垃圾區 而且難翻身 因為離高速遠 又潮濕

love_3_month

dlg112233 发表于 2017-10-9 13:53
垃圾區之一
看起來離cbd近 其實距離遠
上高速要五年

说的不错，但3b 好像涨幅也还行啊？

dlg112233

垃圾區之一
看起來離cbd近 其實距離遠
上高速要五年
人口複雜
沒學校
重點房價沒比較便宜

要談火車? 他媽車程已經可以跟西區南區比了 跟我扯什麼中區
任何一點可以贏過中區otahuhu再來討論
對我來說就是北岸3B垃圾區一樣檔次的

love_3_month

有谁买那里了吗，最近开始完工了。。。

love_3_month

ThinkOutLoud 发表于 2017-2-9 10:22
也觉得基本是赌博
靠近st heliers border一边的还放心点，但价格已经挺高了，机会也就小很多
GI这边增值机 ...

昨天问一个中介，他也说，谁知道呢，搞不好几年之后就后悔没多买几个，就象当年的stonefield一样。。。

确实啊。。。1/3的公屋。。。。

jack_2016

房奴甲 发表于 2017-2-7 14:19
我赌15年以后，那个地方就是现在的New Lynn.

我觉得现在比newlynn好，个人意见

ThinkOutLoud

也觉得基本是赌博
靠近st heliers border一边的还放心点，但价格已经挺高了，机会也就小很多
GI这边增值机会多，陷进坑里的机会同样多

love_3_month

阿海 发表于 2017-2-8 18:12
10 - 15年的未知数。。。还是算了吧。

哈哈，机会和风险同在啊

love_3_month

clam 发表于 2017-2-8 21:09
校區不一樣啊.... 1分tamaki college 校區和 10分glendowie 校區只有一街之隔 ...

一条马路，价格差好多。。。

clam

onlinexxoo 发表于 2017-2-8 14:57
West tamaki附近 现在根本就是个 Glendowie.  从价位上看，可以当成好区了～

现在这种范围有扩大到Tani ...

校區不一樣啊.... 1分tamaki college 校區和 10分glendowie 校區只有一街之隔

阿海

love_3_month 发表于 2017-2-8 14:19
刚收到的email，更新一下

Thanks for contacting us here at Tāmaki Regeneration Company (TRC). As you ...

10 - 15年的未知数。。。还是算了吧。

take-away

Pt England政府房密度太高, 小偷特别多。panmure贩毒的比较多，好几条街都是鞋子刮电线上。GI 除town centre附近其它地方居民比例相对较高。

kikilulu

love_3_month 发表于 2017-2-8 14:19
刚收到的email，更新一下

Thanks for contacting us here at Tāmaki Regeneration Company (TRC). As you ...

中东好邻居，点赞

onlinexxoo

clam 发表于 2017-2-7 18:50
基本上是一場賭搏....
GI, 靠west tamaki路一帶如castledine 或eastview, weybridge, paddington, 這些街會 ...

West tamaki附近 现在根本就是个 Glendowie.  从价位上看，可以当成好区了～

现在这种范围有扩大到Taniwha ST 以上的趋势了。  就像你说的，整个过程里面可能就剩 PT England 除沿海以外的区域会需要点时间。 但是在我看来，这个区除了人文方面的问题，几乎都是完美， 最后怎么都会比那些远的不行的新区要强的多。

clam

love_3_month 发表于 2017-2-8 14:19
刚收到的email，更新一下

Thanks for contacting us here at Tāmaki Regeneration Company (TRC). As you ...

3月真的是中東好鄰居啊~

love_3_month

刚收到的email，更新一下

Thanks for contacting us here at Tāmaki Regeneration Company (TRC). As you may be aware, TRC will replace approximately 2500 social houses in Tāmaki with at least 7500 new social, affordable and private market houses over the period of 10-15 years. In regards to the long-term plan, we take a whole of Tāmaki approach to make sure the programme is delivered efficiently.

The boundaries for each neighbourhood development are agreed between TRC and its development partners who take into account a variety of constraints and opportunities.
These include:
- the zone boundaries within the Auckland Unitary Plan
- other development projects that are underway or planned
- infrastructure delivery projects- pipes roads power etc
- TRC's ownership (TRC doesn't own all the houses in Tāmaki. Therefore, development boundaries will need to be based on efficient delivery of new housing. For example, it’s easier to develop a cluster of five properties versus one isolated property
- it can be more efficient to develop a "block" rather than a street

Rehousing families is also an important part of the process and we start having that dialogue with families and individuals at least one year before they need to move. We are committed to making sure that people who wish to remain in Tāmaki will have the opportunity to stay in the area. As part of this process, we take into consideration the specific needs of each tenant and, where possible, move them to a house in the same neighbourhood.  

You have also enquired about development timelines around Glen Innes town centre. TRC is in the process of securing a development partner for the area between Point England Reserve and West Tāmaki Road. This is for the houses that are not part of the current Fenchurch and Overlea neighbourhood developments. Work in this northern part of Tāmaki is expected to get underway by late 2017 or early 2018. Because of the complexity mentioned above, construction will go on in different parts of the area for several years.

love_3_month

take-away 发表于 2017-2-8 09:00
应该比new lynn 强多了，最新的400多平的地200多平的四房要价已经到160万多了。成交记录已经到150万了。楼 ...

400平的根本没考虑过啊哈哈。。。

lionel

难民营啊。

take-away

应该比new lynn 强多了，最新的400多平的地200多平的四房要价已经到160万多了。成交记录已经到150万了。楼上列的90-110万的地都很小。

love_3_month

觉得比new lynn还是好很多。new lynn硬件也差不多了，也有火车，但是没有海，附近没有好的区，属于矮子里的高个。gi 正好相反，是高个里面的矮个。

new lynn的大部分是私人房产，可以开发但大部分是单独开发，或者选择不开发继续捂着。gi 那里以公屋为住，可以大片的开发，适合大公司上规模的造，提高效率也节省成本。

很早以前应该差不多。。。new lynn前两年发力，但也就一波而已。GI应该能轻松赶上，而且开发10-15年，后劲足很多。

至于和hobsonville point, pinehill, flatbush之类的新区比，估计还是有距离的，毕竟人家里面几乎没有穷人（政府房）啊。

love_3_month

通过询问，得到一些信息

- tamaki regeneration，是个“国有企业”，但是相比政府部门，工作效率和热情还是有所提高的，更象corporate的感觉
- 这个公司的主要责任是管理目前租客和改造小区，重点是后者。至于管理租客，更多的是协调，比如有一片公屋，里面住了租客（福利房），他们需要去解释以后的变化，帮他们找房子，把他们搬空之后，安排私人公司拆/分割/造，造完之后，一部分再卖（交）给政府 (MBIE)，政府来根据公屋的申请者优先顺序安排租客
（换句话说，他们只负责清空房子，造房子，不负责租客的素质等等。当然，政府也不会说，这是新房子，所以租客需要品学兼优。。。）

我还和开发商聊过。有一个小区的第三期，造了58个，17 （30%）个卖给政府做公屋，12（20%）个作为“可负担”房卖给市场（低价，小户型）（应该有特殊条件比如收入不超过多少，或者抽签，但我没问），29个（50%）作为普通房子上市，但合同上注明 1）本人居住至少2年以上，2）首次买房。

我问他，为什么有这个限制，他说，这是 tamaki regeneration 的要求，因为他们 1）不希望转手倒卖的人把这里炒高 2）提高自住比率 3）希望未来几年房价平稳。

这是几个房子的价格，
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1488
http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1590
四房 95万左右，3房90万左右（已经造了有100多套了）

另外一个开发商：（也已经造了有几十套了）
http://www.classicbuilders.co.nz ... len-innes-auckland/
再贵个5-10万
（注意，这个公司网上有几个1房的，48万，应该是属于“可负担”的房子，估计购买要求更多，甚至可以要抽签）

此外，也有非公屋的，房主或者开发商小块的开发。价格也不便宜 （这个就没人管你是自住还是出租还是转手之类的了）
http://www.realestate.co.nz/2995053 , 三房92万。

所以这些新房子的价格都差不多，一个字，贵，尤其是一个目前还是“中下”的区，三房至少要90万上下（连排略便宜）。另外，这些新房的地都很小，基本在180-220之内。这些房子要买的起（或者租的起），至少要夫妻两个正常收入才可能。


好处，新房，新电器卫浴厨房，双层玻璃保暖省电做的好。交通方便，购物方便，硬件设施完善。不好的，就是软性的社区环境未知。

AOI

房奴甲 发表于 2017-2-7 23:38
这个具体什么程度就要看时间长短和其他自身条件了。比方说交通，地势等等。首先脱贫，成为中下等，达到十 ...

时代是在不断进步中的. 这些区会慢慢变好比以前. 如果以前会是30-40w多买的，长期持有是不错的选择. 现在或者晚些时候入手，可能投资上来说回报会有赌的成分了个人观点.

房奴甲

AOI 发表于 2017-2-7 21:54
不会变成学霸的 :). 中等生最多, 但不会再是差生.

这个具体什么程度就要看时间长短和其他自身条件了。比方说交通，地势等等。首先脱贫，成为中下等，达到十年前New Lynn的程度，就是有些有工作收入的家庭去住了，有一定比例的自住买家了，这个过程是最关键的，我觉得可能要五年以上吧？这个就是实质性变化了。但是房价还未必能大起。然后就要看继续这个方向以后，它究竟能给人提供什么舒适程度的居住条件，交通如何。我拿它和New Lynn比还有个原因就是它也在铁路线上，也有bus总站。New Lynn的好处是政府公屋没有那么多，它的腾飞就快，所以没几年就起来了，象放卫星一样。但是New Lynn周边全都是穷区，它能飞多高是有上限的。但是GI可不一样，周围被好区围着。这个阶段它的发展就要参照北岸Northcote了。Northcote是没爹没娘只有公屋，全靠自己的，政府这些年没投什么钱（在2016年之前），没有什么大的公用设施上的建设。Northcote跟GI比起来，靠近市中心和好区的程度差不多，GI有铁路，Northcote近高速和大桥，各有千秋，都是交通便利之所。Northcote的发展变化要比New Lynn慢，我个人觉得和政府没有投入有关系，GI在这方面的条件更好一些，政府的改造态度更积极。但是Northcote起点高一些，毕竟它有一部分地区历史上就是好街区。有人说Northcote前途不可限量，以后是北岸的ponsonby。 我倒觉得，GI改造成功以后，也会很好。但是它不可能象三月列举的那几个新区那样上得那么快，因为它毕竟不是新区，旧城改造都是需要时间和金钱的，但是它最终所能到达的高度将超过那些新区。

AOI

love_3_month 发表于 2017-2-7 22:43
恩，是这个道理，肯定有改善，但如果满分10分，本来2-3分，是变成4-6分的中下水平还是7-8的中上水平，需 ...

不会变成学霸的 :). 中等生最多, 但不会再是差生.

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-2-7 22:32
根据北岸northcote的发展道路推演，我对GI还有panmure挺乐观的。七八年以前，我一个人都不敢在lake road北 ...

恩，是这个道理，肯定有改善，但如果满分10分，本来2-3分，是变成4-6分的中下水平还是7-8的中上水平，需要猜测啊。

新区（区域内几乎都是新房，超过500栋规模的）不多，比如东南 西北中分别有flatbush hob point pinehill  stonefield，都已经是所在地区的尖子生了。就是好奇这个起点差的差生能混到什么地步。