从经济路径看，房价的走势不言自明

DAHUA仔

AKL目前的房地产市场处于自2002年开始持续15年大周期末端，其中08年本来有可能顺欧美周期跌下去，然而新西兰政府抓住机会跟中国签订了自贸协定，三鹿事件后国内对食品安全的关注更是拯救了NZ的国际收支，4万亿刺激计划催生大量城市“中产阶级”，这个阶层是新西兰留学、移民经济主要支撑力量。自2012年开始国内资本开始海外配置，直到2016年达到最高峰，更是直接推升NZ房地产市场。

时间拉近一些，美欧日英以货币扩张完成去杠杆过程，经济转向复苏。同时新兴经济体为对抗经济下滑保持社会稳定而大量加杠杆。纽澳介于两者之间，但是在经济压力下，经济政策更靠向新兴经济体。

目前的尴尬是当美欧日英开始货币收缩时，纽澳经济组成中逆周期形成的巨大杠杆压力如何释放。

更危险的是，以国内目前的经济形势，城市“中产阶级”现金流透支，一个非常有代表性的是最近统计数据，中国游客在NZ的人均消费较上年下将20%。中美贸易是中国外汇储备最主要来源，美国对巨大的贸易逆差非常不满，然而根据统计局数据截至目前，今年中国贸易顺差中对美国依赖度不降反升，如果两国谈不好，中国会面临潜在的贸易缺口。同时欧日英在经济复苏阶段，不出意外的话以保护本国就业为目的的贸易壁垒会加剧。因此在“城市中产”透支以及外汇储备压力下，国内资金对NZ房地产市场的支撑会越来越弱。

回到房价，如果通盘考虑以上因素，房价的走势是不言自明的
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下面是158L 回贴时对正文的一些补充，挪到前面看起来更完整一些

dodololau 发表于 2017-7-23 01:23
原来和气讨论的帖子，怎么后面这么多页成了互相指责，枉费楼主一片心机写文字。

我不同意楼主的观点，有 ...

终于有人不再用供需论讨论问题了，此处应该有掌声。

不想再说供需，并不是因为它不对，而是有不足。从人类学会用一片羽毛交换一个贝壳开始，以供需为核心的交易行为就形成了。它是一切经济活动的基石，如果谁说供需论是错误的，那么就太狂妄了。但是房地产不同于普通商品，它具备特有的金融属性，涉及到债务周期，资本流动，心理预期等等，是非线性的，如果仅用供需来解释它的涨跌就显得不足了，打个比方就像 1+1=2是数学里的真理（0，1，0，1世界里的同学请绕行），但是如果想用它来解一元二次方程，恐怕就力有不逮，至少要学到开根号才行。看到这里应该就明白了，每当有人拿出供需跟你讨论，就像拿着尚方宝剑一样，无论如何你也无法说服他。

供需论打住，接下来说M2。

我本身一直观察M2，之所以没有引用，主要有2个原因，一是在等2017年4月的数据出来印证判断；第二是M0和M1数据在今年初发生过比较大的震荡，不知道政府和央行做了哪些调整，所以对M2的可靠性也略有怀疑。不过dodololau同学既然提出来了，那么就说一下。

看了你的说法，我对用M2来衡量价格有疑问，举个简单的例子，我们摒除所有干扰因素，假设一个国家M2总值100万，同时有10所房子（不考虑任何其它资产），那么可以说10所房子的总交换价值100万，每个10万。5年后，国家的居民又要盖10所房子，从银行贷款200万。此时M2为300万，房子20个，每个房子交换价值15万。问题来了，平均房价15万，新房子20万一套，而如果看M2增幅300%，按照153楼的算法，房价应该涨3倍，达到30万一套。那么房子到底值多少钱？ 这个例子如果调整参数，能得出不同的结果，互相没有关联，所以反向验证，用M2增量衡量价格是有不足的。

接下来说一下我对M2的观察

我们都知道，M2的温和扩张是经济正常运转的保障，上图前2个红圈分别对应1997和2007经济危机，而目前我们处于第三个圈，其最高点为2016年4月份。M2停止扩张表明信用开始坍塌，我从来不相信事情会简单重复，但是当一些苗头出现时，至少应该引起足够的警觉。

接下来说一下为什么把这次房地产上身周期定义从2002年开始的15年，如下图：

租售比和房价收入比从2002年开始陡峭一发不可收，与留学移民经济完全正相关。房价上涨的过程也是中国加入wto后积累巨额贸易顺差，为减轻结汇压力逐步放开个人购汇的过程。然而2017年此时此刻发生的事情是，中国的外汇储备压力日益增大，对购汇限制越来越严格，过去15年发生的事情已经逆转。
下图是截至2017年7月20日，中国境外投资数据，

即使将前半年数据翻倍，也就堪堪接近2012年，由此可见目前的跨境资金管控程度。当富商们对外投资都受到限制时，普通城市中产还能向外转移多少资金呢？豆腐教心心念念的6个城市开放换汇限制最终没有发生吧。

回到租售比那张图，总有人说什么房价每10年翻一倍，结合数据我们可知，在2002年之前的几十年，两个指标在相对稳定区间内震荡，也就是说是经济内生性的增长推动房价上涨，房价有支撑，而2002年以后，由外部资金推动房价上涨，就像坐在氢气球上一样，越飘越高，直到气球内外部压差过大爆掉，当然在爆掉之前，气球飘的越高，看到的风景越好，坐在气球上的人也就越高兴，不过常识告诉我们越高里爆破就越近了。

SheungYu

超发货币是由交易量而不是由存量吸收的，所以价格对货币的相应比想象的要敏感，但这也意味着货币超发上瘾完全停不下来。。。

dodololau

DAHUA仔 发表于 2017-7-31 16:16
首先，是信贷创造M2，而非M2创造信贷，这是定义，不需要多说。

第二，在前面定义下，银行资产负债表两端 ...

发完贴，就回国了1个月，才刚刚回来。国内无法访问论坛，回来后看到回复非常精彩，多谢各位展开讨论。

信贷决定M2是对的，但我的公式是M2-GDP-CPI的剩余部分堆在房价里，10个房子，然后造出20个房子的类比，是不对的，因为10个房子的体系，新造20个房子，GDP会飞起来，甚至CPI也会起来，不可能造房子M2增加200%而GDP不增加的，对应的，减除上述2项后，结果就是精确复合房价上涨幅度。 所以推论说我的公式不对，用这个方式推翻不了的。

但是这个公式，没有前瞻预测能力，只能提供一定的均值回归概率，我不否认房价存在回调的机会，但会M2的收缩，是整体经济根本不能承受的重量，所以可以推断出一定的调整幅度。

商业银行本身在创造货币，基于货币的双重所有权，个人存入银行会认为是保管，所以这些钱是自己的，可以支配，而银行认为是借贷，这些钱也是自己支配的。本质上银行释放贷款可以没有存款，因为释放了贷款，一样存回银行，观察货币存量已经对应的资产价值，是非常有效的。

DAHUA仔

021027 发表于 2017-7-31 12:40
因为原来m2是100万。不考虑其它资产，假定存贷比考核1,无其他规定。只需要m2增加100万，加上原来的，就可 ...

首先，是信贷创造M2，而非M2创造信贷，这是定义，不需要多说。

第二，在前面定义下，银行资产负债表两端，原本有一笔资产100万（假定是发放给上个建筑商的贷款），一笔负债100万（假定是居民的存款。举例子而已，所以就不考虑真实情况下资本金等等那些）。那么现在借款人A到银行贷款200万，银行以自有负债100万+从外部融入100万，形成200万贷款发放到A的账户上。银行放款的同时，200万贷款以A公司存款的形式存到银行账户。此时此刻，整个体系的货币供应为300万，居民存款100万+A公司存款200万，一个简单的信贷创造货币供应的过程就完成了。

现在回到楼上，你说的M2只增加100万，是认为银行融入100万就能完成贷款流程，多融入的100万是M2，这是有问题的，M2其实是银行放贷+A公司存款整个过程完成后，看银行负债端的。

说的有点啰嗦，希望解释清楚了

欧领

资金决定高度，好玩！

021027

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 20:12
愿闻其详，除了扣帽子，如果你能有所指正就再好不过了

因为原来m2是100万。不考虑其它资产，假定存贷比考核1,无其他规定。只需要m2增加100万，加上原来的，就可以贷款200万。。。。所以我个人觉得，你这个逻辑不严谨。扣帽子是我不对。但是你逻辑不严谨，基于这样的预测，还不如说房价长久了，肯定要跌一会儿。

NewLynnHse

hitye 发表于 2017-7-30 20:55
用多军的话说这叫我不听我不听...

hitye

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 20:31
我从来都认为市场决定一切。不过我好奇的是，如果我说房价还得涨，你还会这样怼吗 ...

用多军的话说这叫我不听我不听...

DAHUA仔

espedd 发表于 2017-7-30 19:13
首席经济学家都买房了。。。。经济学。。。你用宏观经济学，还是微观经济学。。。或者用货币银行学来分析。 ...

我从来都认为市场决定一切。不过我好奇的是，如果我说房价还得涨，你还会这样怼吗

DAHUA仔

021027 发表于 2017-7-30 19:10
你的经济学基础比较差，只是听过一些，就随便分析。我不懂为什么原来m2是100万，贷款200万买房后，m2会变 ...

愿闻其详，除了扣帽子，如果你能有所指正就再好不过了

DAHUA仔

021027 发表于 2017-7-30 18:50
的确言论自由，所以你也要做好被拍的准备。刚需并没有顶住或者没顶住的说法。它本身受因数的改变而改变。 ...

被拍很正常，人身攻击都有，你有来言我有去语，这没什么。

同时我完全同意多种因素导致指标变化，也正是因此才不认可有净移民需要住房，房价就还能涨这种简单的推断，提醒也多看看其他数据。

论坛上大部分都是普通人，不管看涨看跌大家都是依赖公开资料，如果只有专家才允许说话，那谈房说地或者property talk之类的就不要存在了。不过有一个说法，全世界的经济学家总有一半是对的一半是错的。美联储的专家们够牛了，怎么就不能避免经济周期性波动呢，可见他们也不是全知全能。

至于牵强附会没逻辑什么的，这种主观定性的大帽子太飘渺，我就没什么说的了

espedd

首席经济学家都买房了。。。。经济学。。。你用宏观经济学，还是微观经济学。。。或者用货币银行学来分析。。。。
还是随行就市吧，市场决定一切，而不是经济学。。。。

021027

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 18:13
首先，探讨与预测是个人自由，这个帖子能有大家参与讨论也是开帖的荣幸，如果你不赞同，欢迎理性探讨，也 ...

你的经济学基础比较差，只是听过一些，就随便分析。我不懂为什么原来m2是100万，贷款200万买房后，m2会变成300。类似这样的错误概念太多，所以我觉得你不该预测。应该多学习。

021027

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 18:13
首先，探讨与预测是个人自由，这个帖子能有大家参与讨论也是开帖的荣幸，如果你不赞同，欢迎理性探讨，也 ...

的确言论自由，所以你也要做好被拍的准备。刚需并没有顶住或者没顶住的说法。它本身受因数的改变而改变。引发危机的深沉次原因还需要学者探讨，在现有一般人能拿到资料的情况下，我们的总结都是徒劳的。你的看法牵强附会，没有起码的逻辑，中国中产阶级什么，都是虚无缥缈的联系到一起。影响房价因数太多，只有你新闻积累，有样学样在这分析。

DAHUA仔

021027 发表于 2017-7-30 16:40
首先你要明白，次贷危机日期大概2007年八月。其次，你和别人说08刚需消失，的确因为金融危机，全球资产避 ...

首先，探讨与预测是个人自由，这个帖子能有大家参与讨论也是开帖的荣幸，如果你不赞同，欢迎理性探讨，也可以另外开帖进行其他分析，那也是你的自由。

08并非指08年，而是指代那件事，或许写的不严谨产生了歧义，不过你如果看到了191楼，就会明白我问的是：“次贷危机”时刚需怎么没顶住？

所以按刚需论，那一波是应该是刚需没顶住导致次贷危机进而诱发金融危机，都是刚需抗鼎不力惹的祸。

至于危机发生后所谓刚性变弹性就没必要说了

021027

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 16:22
08是房地产次级贷款诱发了金融危机，所以学名叫次贷危机。也就是所谓“刚需”先顶不住才导致了后续的事情 ...

其实你说的那些，四万亿啊，货币供应量啊，投资者情绪，心里等都是影响供给和需求的因数，正因为这些因数的正负偏离导致了房价波动。挑战供需模型，这个世界上还没有经济学家做到。呵呵，起码能在herald上发表几篇文章，在预测房价吧。要不各国央行，多位经济学泰斗，都不如你啊。

021027

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 16:22
08是房地产次级贷款诱发了金融危机，所以学名叫次贷危机。也就是所谓“刚需”先顶不住才导致了后续的事情 ...

首先你要明白，次贷危机日期大概2007年八月。其次，你和别人说08刚需消失，的确因为金融危机，全球资产避险情绪高涨，减少了需求，很多人需要卖房，加大了供给，所以房价不在是刚需。真的，看了点新闻，自学了点经济，不要乱预测了。

DAHUA仔

021027 发表于 2017-7-30 16:09
确实是这样。因为金融危机，确实美国房地产市场由刚需转变为弹需。

08是房地产次级贷款诱发了金融危机，所以学名叫次贷危机。也就是所谓“刚需”先顶不住才导致了后续的事情，不要本末倒置

DAHUA仔

mnstar 发表于 2017-7-30 14:47
分析来分析去屁用没有,你就告诉我房价什么时候能降到2007年水平就好了

对很多人来说，只要知道明年房价比今年低的概率大就好了。
至于什么时候降到2007年水平，就跟你问科学家什么时候地球末日一样，只有神仙才能回答你

021027

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 13:57
用“刚需”这两个字就能解释房价的起起伏伏？难道08的美国刚需一夜之间就消失了 ...

确实是这样。因为金融危机，确实美国房地产市场由刚需转变为弹需。

021027

整这么多没用的，牵强附会！！美联储几万个数据，几百个模型都难以预测房价。别装了，丢硬币猜都好。

DAHUA仔

NewLynnHse 发表于 2017-7-30 13:50
不是吗？刚需越来越强，因为人类越来越多

用“刚需”这两个字就能解释房价的起起伏伏？难道08的美国刚需一夜之间就消失了

NewLynnHse

DAHUA仔 发表于 2017-7-30 13:45
这么说的话，从山洞里出来后人类就需要房子了，一个存续几十万年的概念，牛 ...

不是吗？刚需越来越强，因为人类越来越多

DAHUA仔

NewLynnHse 发表于 2017-7-30 10:20
我觉得是，只要有人需要住房子，就是刚需。买不买没关系

这么说的话，从山洞里出来后人类就需要房子了，一个存续几十万年的概念，牛

DAHUA仔

hkw516 发表于 2017-7-30 09:49
这年头工资不涨，啥都涨，房价就是不准涨

房价跟收入脱钩很久了……

DAHUA仔

欧领 发表于 2017-7-29 22:03
听的最多的就是刚需，只要有刚需就会涨。
不明白，什么是刚需？
是手上有钱的多，房子少，只能抬高价来买？ ...

次贷危机美国的“刚需”在哪，怎么没顶住呢？不用回顾更远的历史就知道这是泡沫期的伪概念

NewLynnHse

欧领 发表于 2017-7-29 22:03
听的最多的就是刚需，只要有刚需就会涨。
不明白，什么是刚需？
是手上有钱的多，房子少，只能抬高价来买？ ...

我觉得是，只要有人需要住房子，就是刚需。买不买没关系

欧领

听的最多的就是刚需，只要有刚需就会涨。
不明白，什么是刚需？
是手上有钱的多，房子少，只能抬高价来买？
还是不管有没有钱，只要没有自己的房子，就算刚需？