对于明年新西兰地产一些瞎想

espedd

又到差不多预测明年的时候 真心不好说
仅个人一些思考 随便聊聊

因为疫情大概率还将延续 (除非神或者超自然力让病毒消失)疫苗不能根本解决 因为今年的救市和发钱政策 真正的经济危机可能滞后明后年出现在具体的行业领域 比如大规模企业破产倒闭失业潮。央行散钱降息的边际效应越发明显，效果越来越弱。经济滞胀或者继续衰退。我个人觉得很难大幅度恢复增长，百姓收入停滞或者加速倒退。政府必然出台一系列举措刺激实体经济而不是刺激房市。这波行情还是基于低利息预期下的刚需爆发并因为疫情央行加快印钱降息qe步伐下超发或者借贷的货币大量流入房市(很多购买开发用地的未必是真会开发的 而是需要把低利息融资的资金用到未来最有可能增值的地方就是土地。。。) 这个并不深奥的现实政府也是看得显而易见的。不管是有意无意抑制过度增长的房市或者为了增加财政收入或者是为了未来还债 政府比如会割房市的韭菜 各种税收政策必然粉墨登场。。。。可以这么说 不管是本地政府还是中央政府都会盯着房市这块蛋糕。实现财政收入增加和转移支付。比如说个人所得税最高档上调。想想现在哪个行业整个产业链最赚钱。 这只是开始。。。。新西兰这个官方 我是看清楚了。最喜欢养肥了再宰再割。。。喜欢玩放长线钓大鱼。。。

到底房价跟哪个数据会更有相关性呢。。。建议大家关注下个人房贷余额增长。。最好是直接银行拿到的数据 同比或者环比。 明年如果月贷款相比今年月份下降 而且是持续的下降 说明刚需或者投资客能进场的都进场了 只有存量 增量的需求在减少，同时可能出现增多的贷款无法偿还造成的mortgage sale从而让存量贷款减少 那房价基本是要回调走势了

回头有想到什么再写

DaMaFan

kikilulu 发表于 2024-6-16 14:32
2021年的房价比2020年高不少了。

他其实那个觉得难以大幅恢复的主语是什么我没看懂，因为前面提到了诸多主语，如房价，经济，就业，滞涨，衰退。。但21年明显是过热了，所以都不准就是了
那个结论贷款余额增长和房价强相关那个结论，我都没懂他说的那个贷款余额是什么
“明年如果月贷款相比今年月份下降 而且是持续的下降 说明刚需或者投资客能进场的都进场了”
这句话我理解是贷款增量少了，但贷款批的少了和房价降了，这应该是不需要预测的吧，这属于必然而且同时发生相辅相成。。
不过客观来说还是比我强，我发不出预测，为论坛贡献少于楼主

kikilulu

DaMaFan 发表于 2024-6-16 14:10
实话说感觉预测的不准啊
你预测的明后年是21-22，什么难以大幅恢复，但无论经济房价啥的都比20高啊。。还高 ...

2021年的房价比2020年高不少了。

DaMaFan

实话说感觉预测的不准啊
你预测的明后年是21-22，什么难以大幅恢复，但无论经济房价啥的都比20高啊。。还高不少
经济危机和失业率到现在也没有。。
唯一对了的是政府加税，但也不是什么养肥了杀，纯是现在经济不好开源节流+宏观调控。。属于瞎猫碰上死耗子
通篇预测，上下逻辑没有强相关，更像是专业名词的堆砌。读起来晦涩难懂
预测文章怎么写，你得像红雷学习

supidog

另外你也是想当然以为新西兰政府会有什么杀猪理论，这个在新西兰的决策清单上我怀疑都排不上号

脑子正常的新西兰决策者第一大部分都是只考虑最近这几年 （因为老子的党派就这几年 我的任期也就这几年）

然后决策顺序是 国际形势 比如美国涨利息啦，澳洲现在大规模吸引新西兰人跑路啦，中国现在资本貌似不怎么来新西兰啦，印度人把钱投回印度市场啦诸如此类的

然后是国内形式  通常是 老子的党派头头做了什么承诺 一定要压房价 哪怕做样子也必须要做什么政策  或者是选区我们承诺了年轻人一些什么东西 不做什么就无法交代  或者就是反对党tmd那个贱人天天攻击老子这个那个  我们要调整调整  或者就是根据目前的政策 我们预计买不起房的年轻人会有概率把愤怒打我们头上 我们必须要采取以下措施 哪怕糊弄呢 也必须先糊弄一下

然后才是各方私利 但是通常是小集团私利 比如惠灵顿某块地能不能开发  某个项目哪个集团来做  你说的那个骗猪来杀顶多在这个层级 还是很靠后的。。

补充内容 (2024-6-16 13:39):
你所理解的骗猪来杀就是比如那种5000万豪宅可以允许外国人来买。。。我们某个集团的人手下刚好有这么一批房产 lobby了一下推了这个政策

supidog

espedd 发表于 2024-6-16 12:43
你能理解为什么国内很多人要提前还贷 而且是在利息持续下行的情况下。银行就是想办法不让提前还贷的根本 ...

风控过不了的意思就是借钱还不起 一个意思~~~  

中国现在使劲拉低利率 给各种利好政策 但是房市还是完蛋 就是典型的经济下行周期 根本就没人愿意借钱 而且大家也预测不会涨 无利可图

至于中国银行不让提前还贷，那是因为中国银行现在利润低到吓人，坏账却多，房贷算是少数的优质资产，提前还房贷等于是釜底抽薪，所以哪怕你提前还房贷合法，他非法也要把你干回去，老子都要破产了还管那些。。。

只要有的赚干的起就有人干  事情就这么简单

补充内容 (2024-6-16 13:25):
对于中国银行来说，存款现在是负债，合格借款人，合格的贷款才是资产  太多人愿意存钱，太多人不愿意贷款，而且存款跟贷款利差现在极低

espedd

snow777 发表于 2024-6-16 08:34
房价跟银行个人贷款总额有很大的关系？新西兰的银行也没那么大能量，能影响的了啊！ 就算他们降低贷款要求 ...

你能理解为什么国内很多人要提前还贷 而且是在利息持续下行的情况下。银行就是想办法不让提前还贷的根本原因就能理解了， 昨天国内M1数据其实就是这个的结果。。。

我为什么2020年去预判，因为我能理解内部的这种逻辑关系。

现在新西兰房市刚需一直有，带贷不到款。不是银行不想借，风控过不了。

snow777

房价跟银行个人贷款总额有很大的关系？新西兰的银行也没那么大能量，能影响的了啊！ 就算他们降低贷款要求，尽可能放贷出去，但经济的周期是下行的，也没人去借钱啊，借钱第一要还的起，第二要有上涨的预期，有利可图。

espedd

我要买车 发表于 2024-6-15 20:33
都没人帮你顶

谢谢帮我顶，我只是发跟感慨，现在的房地产和经济局面，2020年已经种了因了，现在只是开花结了这个果而已。我等皆凡人。非未卜先知，而只是因果循环。

我要买车

都没人帮你顶

espedd

看到了自己以前发的贴 感触颇深 顶起来

espedd

看到了自己以前发的贴 感触颇深 顶起来

espedd

看到了自己以前发的贴 感触颇深 顶起来

261874939

借回来的钱，发出去的补贴，总要有人买单，看什么时候买，是谁买。。

现在很明显，全国人民一起买单。

kazama2007

Lease 发表于 2020-11-9 14:22
好消息还是有的：https://www.keanewzealand.com/returning-kiwis-opportunity/

这个调查表明目前在海外的 ...

这25万人回流看来是够支撑房市好几年了。

ButterflyWing

rzrljb 发表于 2020-11-8 09:39
利好出尽就是利空，现在利好只有一个就是QE，印钱，通货膨胀，但是这个不能持久，因为本质上就是一个馒头掰 ...

最后一句亮了，哈哈哈

john@liverpool

espedd 发表于 2021-3-26 13:28
我现在不太喜欢多发言，不过回头看看我这贴，还是很玩味的。。。
诸位如何看  ...

牛！只能說牛

AKL_CBD

nzrover 发表于 2020-11-12 12:13
软不软文不知道。工党如果保不住房价，一定会打开移民之门。到时候买房送PR，之前就这么干过。没必要担心 ...

你不去从政，真是屈才。

espedd

我现在不太喜欢多发言，不过回头看看我这贴，还是很玩味的。。。
诸位如何看

冬天的风

Winte-c 发表于 2020-11-13 19:42
别忘了还有几万套断供房被loan holiday掩盖了，wage subsidy 也停了，等loan holiday结束后，看看银行怎 ...

会不会再继续延长下去，直到经济好转这些人都找到工作。

Winte-c

espedd 发表于 2020-11-13 15:13
刚才看了一些关于本地政党批评政府和央行的新闻

这次央行的激进货币政策很快就会处于暴风眼。这一波房市狂 ...

别忘了还有几万套断供房被loan holiday掩盖了，wage subsidy 也停了，等loan holiday结束后，看看银行怎么收拾这个残局吧

espedd

刚才看了一些关于本地政党批评政府和央行的新闻

这次央行的激进货币政策很快就会处于暴风眼。这一波房市狂热的上涨可以说是央行一手促成。
央行虽然独立于政府之外，自行决定货币政策。但都是人管的， 只要你是个凡人，就会受到 外部的压力。。
我不相信央行行长在即将处于暴风眼的位置能任然不受到影响。。。（LVR上调也许就是信号，后续也许还会调整）

以前我关注英国央行货币政策， 他们一般都有个前瞻性政策释放，让市场能在真正出台政策前消化掉，不会引起强烈的市场波动。。。。感觉新西兰的央行还是嫩。

正所谓成也萧何，败也萧何。对于明年央行货币政策， 拭目以待。

wyrainman

这数据一定不是真的，海外回流可是刚需呀，海外还有50万人要回新西兰发展，在路上，接盘侠跑步进场，备好了货卖给他们，必须赚钱。人有多大蛋，地有多大颤。我们努力吧

yangranwu

take-away 发表于 2020-11-13 10:08
最新的数据已经出来了，4月到9月净移入2500人，历史同期为20000人左右。房子卖给谁，自己内部嗨而已。250 ...

疫情期间.... 你这个比较有点...

take-away

雪中漫步 发表于 2020-11-13 09:54
请问楼主，海外回国kiwi有多少？有多少净流入和净流出的，有具体数字吗？ ...

最新的数据已经出来了，4月到9月净移入2500人，历史同期为20000人左右。房子卖给谁，自己内部嗨而已。2500人中40%有意向在奥克兰

雪中漫步

老麦2019 发表于 2020-11-12 16:29
这个比较有道理! 新西兰房市和移民息息相关，这次是海外回家kiwi导致，又有低利率。房价跌是工党政府不愿 ...

请问楼主，海外回国kiwi有多少？有多少净流入和净流出的，有具体数字吗？

老麦2019

nzrover 发表于 2020-11-12 12:13
软不软文不知道。工党如果保不住房价，一定会打开移民之门。到时候买房送PR，之前就这么干过。没必要担心 ...

这个比较有道理! 新西兰房市和移民息息相关，这次是海外回家kiwi导致，又有低利率。房价跌是工党政府不愿意看到的 疯涨能带动经济还是可以忍耐，等经济好转再来收拾房价，比如空置税，涨地税...越是经济不好房价越不可能下跌 那么只有一条路上涨，明年会怎样岂不一目了然!!!
进一步降低利率会是火上浇油，失控的危险也是政府不想看到的，但是为了经济新西兰政府什么都可以!

nzrover

zoehuang2002 发表于 2020-11-12 08:51
因为这两周房市开始冷了，大家害怕撑不到移民放开的那天。。你看今天nzherald头条的lvr解读，说重新加上l ...

软不软文不知道。工党如果保不住房价，一定会打开移民之门。到时候买房送PR，之前就这么干过。没必要担心房价会大跌。新西兰经济体量小，其实很容易搞好经济的。那些天天喊腰斩的人只能期待世界大战了。没什么因素可以让房价下跌。

espedd

2点钟太阳热度的理论， 中午12点后太阳就开始下落。不过你得等到2点才觉得最热。。

且行且看。。。。不做误判

V7

zoehuang2002 发表于 2020-11-12 08:51
因为这两周房市开始冷了，大家害怕撑不到移民放开的那天。。你看今天nzherald头条的lvr解读，说重新加上l ...

短期会影小的投资人。会应该造成进一步的上涨，像上次lvr之前的疯狂一样。
不过这次后劲不足，确实是挺明显的。各个拍卖场流拍很多，也不是那么变态疯狂。
很明显的刹车政策，为什么放到3月，是否也是因为不想紧急刹车，变相让房地产再火一把，让建筑行业房东都好好过个圣诞节吗？然后呢。。。。明年贷款holiday到期，航空旅游留学年底如果没有政策出来，等于明年一年都是空的，失业人口呢，难道都再就业了。走一步看一步，还是边走边看。
哈哈哈，有意思！