关于CASH BACK 和贷款年限的问题

henarelu

最近听到很多人说REFINANCE的时候拿到多少CASH BACK， 我就想说那是不是每次REFINANCE的时候都有CASH BACK呢？ 那为什么大家不签半年或者一年的FIX呢，这样不是利率也相对较低，而且每次REFINANCE的时候都有钱拿？

henarelu

欢迎老鼠哥，小野猫姐，阿海等大神解答

buggie

Good question and would like to know it as we'll

NewLynnHse

是的，我相信有人就是每半年refinance然后拿钱的。现在有些银行会要你签个协议，比如你两年内refinance，他们会要你把cash back还回去。不过我也不知道老refinance的人会不会被列入黑名单。。。哈哈

henarelu

NewLynnHse 发表于 2013-5-12 21:35
是的，我相信有人就是每半年refinance然后拿钱的。现在有些银行会要你签个协议，比如你两年内refinance，他 ...

那我跟我的银行签的时候是不是也要先看看他有没有这个协议啊？要不然我还不如签个半年每次拿几千，两年就一万多了。哈哈

NewLynnHse

henarelu 发表于 2013-5-12 22:24
那我跟我的银行签的时候是不是也要先看看他有没有这个协议啊？要不然我还不如签个半年每次拿几千，两年就 ...

是啊，上次也有人说了，还是cash back比较实际。

喜马拉雅大山猫

短期利率相差不多，一年也多还不了多少钱。cashback多的话就能把利率的差价补回来还有的赚

蓝山小野猫商铺

当然如果每年利率都如现在这般这么低 其实你订1年fix也无妨。。。

而对于银行来说 撇开cash back来看的话 最好你每年都订 1 年 fix 因为这样的话银行背的风险不大。。。

反而如果你订长期利率的话 对于银行来说会非常大风险。。。

举个简单的例子 如果你订了3年fix 4.99% 但是2014年 银行利率可能去到5.99% 那中间 就会出现1%的差价。。。

那么由于你订4.99% 所以这中间1%的差价是银行亏了的 这就是这中间的风险问题了。。。

所以相对于你订了长期利率来说 当然是为了规避利率上扬的风险了。。。

再来1年或者2年 其实利率相差不会很大 所以这时候cash back就会显示它神奇的作用了。。。

话说refinance要每次都拿 cash back的话 你是需要每次都换银行 一般同银行的都不会给你cash back 但不排除这种可能 就是当你拿着其他银行的offer去问吧 但是由于你refinance涉及律师费用还有一大串的费用 费时又费神 除非你每次都很有时间去谈 一般如果同银行能给你不错的利率的话 其实没有必要refinance不过也因人而异啦。。。

话说全新西兰现在比较有名的也就 ANZ BNZ ASB TSB KIWI BANK HSBC WESTPAC 7间银行。。。

而且这7间银行可以给你好的offer其实也许就只有3间。。。

所以你每年都换 总会换到以前打过交道的。。。

第一次可能会给你很好的offer。。。

第二次也许就没有那么幸运了 所以refinance每2-3年做一次倒是可以 每年或者每半年做一次就劳民伤神了。。。

再来也像小老鼠说的一样会有协议的。。。

最后说一句也并不是每次refinance都能保证有cash back 。。。

以上都是我自己片面认识啦 不过也希望能帮到楼主一点点啦。。。

蓝山小野猫商铺

michael3011 发表于 2013-5-13 09:40
回ls的，正好你说的3间主要银行我都有房贷。
如果要refinance最好一年以上才换，这样比较好。如果时间太短 ...

童鞋。。。

麻烦看清楚我的回帖可以么？？？

我知道你3间银行都有房贷。。。

而我和你说的好像无甚冲突。。。

请不要说的我在建议楼主每年都换银行。。。

我的建议是最好2-3年换一次。。。

而且请你别回楼上的。。。

楼上的没有建议楼主每年或者半年换银行 再次重申。。。

蓝山小野猫商铺

michael3011 发表于 2013-5-13 12:17
其实我的建议就是一年换一次，而不是2-3年换一次

喔。。。

如果利率持续走低 当然每年一换会比较划算。。。

但是一旦利率走高 每年一换会增加自己的风险。。。

所以这就涉及你自己怎么看利率 利好消息 不利消息 自己怎么准确判断利率走向了。。。

如果明知道可能要加息 还要订1年的话 那么即便你cash back拿得再高都有可能cover不回你自己一年的损失。。。

而且refinance的话一般cash back肯定不会一直给很高 这个问题需要自己思考了。。。

毕竟新西兰最高利率的时候高达21% 3年前也是6%以上。。。

所以如果你能锁定一个很好的利率 并且能长期的话 对自己来说是一个很不错的选择。。。

蓝山小野猫商铺

michael3011 发表于 2013-5-13 12:28
个人看法不同，这点没必要争论啦。
我觉得就算贷款利息涨了。我都是划算的。
cash back是拿在自己腰包里头 ...

多口说一句吧。。。

cash back还要看你找的banker的人品怎么样。。。

因为cash back或者refinance 对于banker来说是没有commission的。。。

他可以给你的材料做的好一点的话 你可以拿到相对高一点的cash back。。。

但是有一些banker可能爱做不做的话 可能你的refinance cash back不高甚至可能还没有。。。

所以这就视乎你找的banker了。。。

还有一些refinance的时候直接给你的是legal fee而没有任何的cash back。。。

所以有些人可能拿到很高的cash back但是有些却没有。。。

有些人贷相同amount也会出现不一样的结果。。。

银行最喜欢说的一句叫做case by case。。。

fatsoso

其实真的是要看个案的。利率问题，谁也不能说一定升或者降，但是从目前的情况看，降的可能性不大，因为再降银行都没有钱赚了，所以我建议是可以订2年。

henarelu

蓝山小野猫商铺 发表于 2013-5-13 09:18
当然如果每年利率都如现在这般这么低 其实你订1年fix也无妨。。。

而对于银行来说 撇开cash back来看的话 ...

哦，谢谢普及，我不知道REFINANCE是要换银行的，那这样的话最多也就换几次而已，如果过几年后又换到以前的银行还会有CASH BACK吗？

henarelu

michael3011 发表于 2013-5-13 09:40
回ls的，正好你说的3间主要银行我都有房贷。
如果要refinance最好一年以上才换，这样比较好。如果时间太短 ...

你的意思是说比如我有3个房，一个WESTPAC，一个ANZ， 一个ASB， 一年后三个银行名下的都互相转换，或者转去其他银行是吗？

henarelu

蓝山小野猫商铺 发表于 2013-5-13 12:14
童鞋。。。

麻烦看清楚我的回帖可以么？？？

恩，谢谢小野猫姐提醒，他是说他是这么操作的对吧，我没有那么多房才刚买第一个

henarelu

蓝山小野猫商铺 发表于 2013-5-13 12:24
喔。。。

如果利率持续走低 当然每年一换会比较划算。。。

嗯，同意，当然也不排除那位仁兄的意思可能是一年以后看利率的走势，如果高了就签一个长期的。一年也不会变化太大。同样的如果市场持续走高，那即使是定了两年或者3年，到时候再续OFFER还是按照高的。

henarelu

蓝山小野猫商铺 发表于 2013-5-13 12:35
多口说一句吧。。。

cash back还要看你找的banker的人品怎么样。。。

小野猫姐推荐的就很好

所以REFINANCE有没有的拿还要先问清楚才行，现在就是不知道是会跟风澳洲降呢，还是考虑房价疯涨的问题升呢。

henarelu

fatsoso 发表于 2013-5-13 17:47
其实真的是要看个案的。利率问题，谁也不能说一定升或者降，但是从目前的情况看，降的可能性不大，因为再降 ...

如果升的话定长点当然好

henarelu

henarelu 发表于 2013-5-13 18:45
小野猫姐推荐的就很好

所以REFINANCE有没有的拿还要先问清楚才行，现在就是不知道是会跟风澳洲降呢 ...

想补充问下，如果签两年的FIX，如果换银行REFINANCE，那贷款金额就是按照我原来贷的减去我这两年还的本金的剩余金额吧?

另外比如我贷40万，可以签一个1年10万，一个2年20万，剩下的浮动吗？如果我一年的那个到期了我可以把10万剩余的部分换其他银行吗？