卖房导读 -- 茶余饭后的闲聊- 二月八日更新

wozuomeng

大家问的问题和答案在帖子下半部分 ，请往下拉~~

在中介这行有一些时间后， 越来越多的人问到我们不同的问题， 我突发奇想 ，为何不把大家问的问题集中到这里， 让更多的人从中收益。 这里所放的内容仅供参考 ，因为我们不是权威， 只是普通的房产销售 ，只不过是在市场里的时间多一些， 市场敏感度高一些，说的话都仅供参考， 大家全当茶余饭后的闲聊。

一般我们讲卖房有四大要素。

一： PRICE

这里的价格指的是价格策略。

不明码标价， 是我们卖房的原则， 除非你想急售。 一个价格放上去 ，引来的就是无止境的砍价， 你放八十人家开70， 你放高了开85， 人家觉得你要的太多， 根本就不跟你谈 ，所以不明标价要记住了。

这就是为什么我们是议价， 议价的目的就很明显 ，不说明要多少钱， 让买家来主动出价， 所谓见招拆招就是这个道理。

拍卖是我们推荐的 ，很多卖家不想花这个钱 ，不过说实话 ，区区1300 刀， 就可以做到2万，甚至几十万的区别， 我实在不理解为什么不拍卖， 拍卖大家都很熟悉 ，我就不介绍了。


二：SHOW GREAT

很简单， HOME STAGING 还有 PROFESSIONAL PHOTOGRAPH.

对的 ，又得花钱， 但是绝对值得 。

没有好的照片 就没有吸引力， 放在网上的广告也不会好看， 再简单不过的道理 。

当买家踏入一间房子的时候，情绪上是可以有“连接”的 （CONNECTION), 让这个房子看起来很温馨， 有很好的品味， 立刻就可以抓住一个买家的心，所以强烈推荐的HOME STAGING.  

三：EASY TO SHOW

消费者是上帝这个道理我们在中国天天在听。

买家想什么时候看房 ，一定就要什么时候看房， 不然很快就会失去兴趣, 因为买家都觉得自己是上帝， 咱拿着这么多钱买房， 咱还不能做一盘儿爷吗？ 也是这个道理。

这就是为什么我们在周末做OPEN HOME， 周末对大多数人来讲， 都是DAY OFF。

在门口装LOCK BOX方便所有的人在其他的时间随时看房， 这也是为什么我们建议房东先把房子空出来再卖， 这样对于买家来说方便。

四： AGENT
最后是我们中介。 选择靠谱的中介是很重要的 ，卖的越多， DATABASE 就越多， 也就是客户数据库， 选择好的中介等于选择了优质的数据库， 卖房就更容易。



Q: 有一些投资房有很多的房间， 上下或者前后可以分开， 这样是不是就算是HOME AND INCOME 投资房呢？

是， 但也不是。 我们一般人所谓的HOME AND INCOME 投资房概念就是自己家里人可以住一部分， 可以租出去的一部分， 这样在我们的概念里就算是HOME AND INCOME 了。
但是从CITY COUNCIL 角度来讲 ，必须要在TITLE 上是 HOME AND INCOME 我们才可以打HOME AND INCOME 的广告。

如果一个房子有OFFICE， 实际上可以用来出租 ，你是达到了HOME N INCOME 的目的，但是从法律角度来讲不能用 睡房 的名义出租 ， 那么这样的房子肯定不能叫HOME N INCOME ， 我们也不能用自住加投资的名义去宣传它。

但我们可以换用另外一句话： 此房可上下（或前后分开）具有无限投资“潜力”。

我们说的是潜力， 所以没有触犯到法律的界限 ，又帮房主正确做到了宣传，投资客买家看了也明白。

Q: 我家的房子有违建部分， 我们卖房会不会引来CITY COUNCIL?

Answer: 绝对不会 ，对于有这样情况的客人 ，我们的系统里的内容都会注明CONFIDENTIAL，  在广告上是不会打出来 ，所以不会在PUBLIC 公布家里违建部分的情况 ，买家有知情权 ，所以当买家看房的时候 ，我们会告知买家，并且是SALE AS IT IS。


Q: 东区MACLEAN 校区房什么时候房盘比较好？
你好，第一句话先说清楚我是中介。
第二句话： 我只是看你比较纠结，纯粹回帖而已。

什么时候放盘。
在新西兰有一句老话，翻译成中文是如果你想卖房，那就在春天或者夏天。这是一种排除大市场的传统看房，一般在春天夏天都是每年盘最多的时候，因为天气好，新西兰到了冬天风大，下雨，做OPEN HOME 的话也不好看。所以大部分房东愿意夏天的时候卖房。

不过作为中介来讲，我们一般都是在11月，2月，3月，4月，然后就是最冷的天气的时候7月，8月业绩最好，从数据上来看，冬天的时候房子好卖， 虽然天气不好 ，但是这个季节买房的人都是认真买房的 ，不是来你OPEN HOME 瞎转悠的，不是来随便逛逛参观你房子的，而且房东在这个时候房盘的少，然而市场上买家的数量却又不变 ，尤其是有实力的中国当地买家和中国海外买家， 所以这几个月份适合上盘。

再说说你房子的情况，你虽然地大， 但是说房子比较老， 而且HERITAGE zoo， 不能分割嘛， 所以拿去拍卖自然争的人少 ，要卖到130，以现在房子的状况来讲 估计也是个很好的价格了 ，加之你说里面的有个游泳池，游泳池这个东西反而会让你丢失部分买家，很多信风水的人家里不可以有喷泉或者泳池，他们一般会填平了做GARDEN 或者 VEGE GARDEN。

现在全幅地，三房一卫在校区里面的大概价格在80 到 90 (DEPENDS ON THE CONDITON), 之所以价格这么宽是因为我们曾经在WYCHERLEY DR上面卖过一个三房， 但后面加了个MINOR , 拍到了107万2, 当时在那条街上也算是个新闻。 废话少说 ，我不是来打广告的， 关于你房子可不可以加盖三层 ，那只能算是POTENTIAL ，那不能给你现有的房子增加太多的价值。 如果毛算85三房全副， 四房三卫浴三百平米上120是没有问题，上了130 有点勉强如果不装修的话， 因为很可能会出现有价无市，人家知道这个房子值那么多钱， 但是就不愿意买 ，因为人家必定来买的是一个家，不打理的话没有温馨的感觉。 但是如果你装修到了点上，然后在适当的时候上市，做HOME STAGing （这个真的很重要，一般6周时间包括帮你运进来，那些公司会收2000 左右），空房出售，可以随时看房，周末做OPEN HOME， 用专业照相师， 愿意花点钱做AUCTION (大概是在1300左右可以搞定拍卖加大篇幅广告的所有费用+专业照相师），这些因素加在一起应该会给你想要的价钱。


建议花大价钱在还地毯，油漆，然后在装修厨房上面 ，一般最吸引人眼球的就是厨房
装修费控制在三万

HOME STAGING 2000

MARKETING + AUCTION 1300

你的投入控制在四万，这样的回报率大概在10万左右，所以卖140万不是没有可能的。

另外说到房子的市场 ， 谁说的东区的房子要大涨？也许在FLATBUSH 是这样，那些被开放商炒起来的超小地的双层小洋楼。 在MISSION HEIGHTS一带甚至出现了开价一万一十多万的房子， 我们去年才卖的94万几，我的感觉就是到头了 ，快崩盘了 ，MISSION HEIGHS 一带怎可能出现百万豪宅？ 要学校不是顶级校区，要地没地 ，要社区也没社区都是新建 ，交通也不算太方便，还怎么炒？

校区房多年以来一直都很平稳， 但是大涨是不可能的。 建议你该出手就出手， 房子永远HOLD 在手上就升值，HOLD 十年肯定赚， 卖的时候就不要瞻前顾后， 多下点功夫， 卖个好价钱就行了。

你如果现在开始装修估计三月中下旬可以上市。

如果来不及就赶冬天那一趟6月，7月，8月。 利率的事情说不清楚 ，所以还是尽早， 利率上来了 可就不好卖了 。

希望这些建议会帮到你。

Q: 熊猫团队能不能请教一下关于FLAT BUSH 这边的情况，mission heights。

谈不上请教， 一点点建议 ，大家听了就罢了， 我们本职工作是卖房， 自然在市场里的时间长一些， 所以信息比较多， 大家不用把我们建议做专家的感觉 ，作为参考吧 。

ORMISTON TOWN CENTRE， 固然很大， FLAT BUSH MISSION HEIGHTS 一带也必当成为东区的新贵， 但是 ，当年BOTANY TOWN CENTRE 开发的时候， 不就是跟FLAT BUSH 一个意思吗？

从POINT VIEW 开始 ，现在一直延伸到 EAST TAMAKI HEIGHTS, 搞的现在到处都是DANNEMORA 的牌子 ，实际上只有POINT VIEW 才是DANNEMORA， DANNEMORA 已经被无限扩大， 说偏题了 ，我实际想说的 是， FLAT BUSH无论如何不可能超越东区顶级学区房 ，现在实际上已经很失衡了 ，已经过去疯狂 ，我们在MISSION HEIGHTS 一带卖过多套 ，实际上是被海外的买家炒上去的 ，海外买家一来 ，看了东区MACLEAN 一带的房子 ，都觉得旧， 海外买家对于地多半没有太多要求， 因为他们觉得地大了反而麻烦 ，要除草什么的他们也不懂 ，必定从小就生活在没有地的国家 ，这个我们都懂 ，所以他们看完了学区 ，觉得一般般 ，我们就会带他们去看MISSION HEIGHTS 的新房 ，往往新房虽然地小 ，但是却很能吸引人的眼球， 必定是新的，而且自己可以参与设计， 而且干净 ，设计也新颖， 这就是为什么新房能炒上去的原因 ，但是这种情况不可能一直持续下去的。 世界上不变的道理就是学校越好 ，社区越健全， 历史越长， 价钱越高， 例如北京的名校区 ，都是在老胡同里面， 建筑虽老， 但是历史悠久， 社区健全， 一定会是价钱最高的地方。

一点点拙见， 仅供参考。

肉肉妈

熊猫，我给你个意见吧，其实大家最需求的东西之一是最新动态。能把房子成交的近况做个总结，再加简短的评论，一定比较多人看，光是某些问题的分析反而观众众口难调。上微信就更好了，意见靠谱别忘了以后帮我哦。

v2

东区的中介你们来的也太晚了点吧，看看人家北岸的。唉，什么也不说了。

wozuomeng

肉肉妈 发表于 2014-2-2 20:20
熊猫，我给你个意见吧，其实大家最需求的东西之一是最新动态。能把房子成交的近况做个总结，再加简短的评论 ...

近况总结也就是粘贴个拍卖结果给大家往这里一放， 说实话 ，真没什么技术含量 ， 我还是有什么说什么吧 。

wozuomeng

v2 发表于 2014-2-2 20:36
东区的中介你们来的也太晚了点吧，看看人家北岸的。唉，什么也不说了。

做事情不分先后， 什么事情从今天开始做永远不算晚 。

love_3_month

地摊油漆厨房只要4万左右啊，那do up 的房产看来还是可以做的

kingscat

love_3_month 发表于 2014-2-2 21:20
地摊油漆厨房只要4万左右啊，那do up 的房产看来还是可以做的

6，7万可以买个mini studio 在city ，光地毯厨房用不了那么多

wozuomeng

love_3_month 发表于 2014-2-2 21:20
地摊油漆厨房只要4万左右啊，那do up 的房产看来还是可以做的

市场是在往上走的时候是可以这么做的，市场往下就怕做了有价无市 ，所以要小心 。

夢泡泡

wozuomeng 发表于 2014-2-2 22:40
市场是在往上走的时候是可以这么做的，市场往下就怕做了有价无市 ，所以要小心 。

这个是重点。

wozuomeng

夢泡泡 发表于 2014-2-2 23:00
这个是重点。

短线就是挺有风险的 ，不了解市场的人 ，真的很容易亏一笔。

igotpower

希望大家继续关注熊猫，我们一定会用最好的服务，务实的工作态度来回报大家！！！

wozuomeng

我们在这里发表一些建议， 大家别太当真。

wozuomeng

james 是我的搭档， 大家有什么问题也可以让他解答~

wfsr

WYCHERLEY DR上面卖过一个三房， 但后面加了个MINOR , 拍到了107万2.
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几年前，这条街的三房全幅地也就50万左右。这个房子一出，附近的房子都得上七、八字头。

wozuomeng

我们当时卖的那套的确有些特殊， 实际上是两栋房子， 在一个TITLE 下面， 后面的房子算成是MINOR，租金可达九百以上， 所以卖出个高价 。

wozuomeng

wfsr 发表于 2014-2-3 15:24
WYCHERLEY DR上面卖过一个三房， 但后面加了个MINOR , 拍到了107万2.
====================
几年前，这条 ...

的确是， 现在这条街见8是很普遍的 。

wozuomeng

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igotpower

26 Wycherley Drive, 本周末下午1-2点开放。欢迎大家参观！！！
Macleans校网内的又一潜力房源。

onetreehill1

LZ 好帖子。。。

我要买车

这才是中介嘛，有一说一，好就说好，不好就是不好，不吞吞吐吐。客人看的明白，理解客人的想法。支持

wozuomeng

onetreehill1 发表于 2014-2-6 21:18
LZ 好帖子。。。

谢谢谢谢~~ 受宠若惊

wozuomeng

我要买车 发表于 2014-2-7 00:23
这才是中介嘛，有一说一，好就说好，不好就是不好，不吞吞吐吐。客人看的明白，理解客人的想法。支持

感谢支持， 我们打的是靠谱的招牌， 那就要有一说一， 不打谎语。

孤愤者

。。。。。。。。。。。。。。

我要买车

孤愤者 发表于 2014-2-9 17:12
说得有点道理，不过LZ我家坡下面街的一个房子上周刚卖，80多的CV拍到141万，装修很一般，去了100多号人，我 ...

看你也不急卖，随便找个中介，然后议价2m，低了不卖，爱谁谁

怎么也比那个copperfiled tce那个卖的好

wozuomeng

孤愤者 发表于 2014-2-9 17:12
说得有点道理，不过LZ我家坡下面街的一个房子上周刚卖，80多的CV拍到141万，装修很一般，去了100多号人，我 ...

您说的141 W 是在 COPPERFIELD ， 看来您是住那条街， 141万确是拍的很高 ，但是也要看房子的具体情况， 我们在没有看到房子的情况下尽量保守 ，因为在没有看到实际房子的情况下说一大堆天花乱坠的话实在对房东不很负责任 ，去年我们卖了一套在CHARLES DICKENS 上面 ，一个CROSS LEASE, 室内三百 ，情况一般， 跟邻居连体， 卖了85万， 在你家附近 ，您应该清楚 ，所以房子最终能卖个什么价格， 这个判断是复杂的 ，我们说的都是通过看市场的整体， 然后来判断 ，不敢给您估高了。

BUCKLANDS BEACH MELLONS BAY 一直都不是BARFOOT AND THOMPSON 的强项， 这边的房源大多由洋人所持有 ，尤其是高端房地产， 尤其是150 到200 万的房子 ，华人中介代理的少一是因为洋人还是喜欢找洋人 ，就跟我们中国人愿意给中国人卖一样，二是以为中国的中介打心底里就觉得这个区竞争激烈 ，很多洋人高手中介在这里 ，所以没有往里面的高端市场发展。

我们拿的高端房源， 一百五十万以上的很少， 去年有一套WYCHERLEY 卖了个107万2， 仅此而已， 不过我现在华很多精力在高端房校区里。 最近也拿了两套校区里的， 一套正在上市， 很多事情都是学习进行时。

wozuomeng

我要买车 发表于 2014-2-9 17:31
看你也不急卖，随便找个中介，然后议价2m，低了不卖，爱谁谁

怎么也比那个copperfiled tce那个卖的好

哈哈哈 ，这个有点难。。。。。。