阿海对奥克兰房市2019的看法，和2020的预测

阿海

天维网的房哥今天问我对奥克兰房市2019的看法，和2020的预测。

那我就顺便给大家分享下吧。

2019上半年 vs 下半年

上半年可以用三个字形容

Capital Gains Tax

增值税

我记得3月份时是市场最淡的时候。

Auction success rate 拍卖成功率降到20%左右。

价格特别是传统好区和贵区，例如Remuera下降特别厉害，成交价甚至比2016年高峰低于20-30%。

华人多的地方，例如北岸某些学区降幅也是很高。

下半年房市开始回暖
因为三点：
1）增值税取消
2）银行利息降低，从年初3.99%-4.15%左右，降低到现在3.39%左右，降幅15-20%
3）银行贷款难度降低10%左右，ANZ领先

这导致市场拍卖成功率飙升，现在在50-60%左右市区内（排除郊区和Pukekohe）

房市明显竞争者更多，而且经济还不错，卖房的少，需要急卖低价卖的更少

所以现在中介们又开始在脸书Facebook里分享在场拍卖的视频，和成交后和买/卖家的宣传照更多了


2020年会怎样呢？
美国和中国经济战会继续下去，不会停的，香港暴乱其实就是两大国较量的其一战场。

估计经济还是会慢慢下滑

但利息1到2月有可能还会降，自然给房市会带来一点点激情

而且银行应该会跟着澳洲银行一样放松贷款难度（澳洲servicing test rate 5%左右，新西兰最低ANZ 6.65%来算还款能力）

估计房市这个夏天会很暖，甚至会到2015年那样有激情


策略
需要卖房的，比如贷款太多，贷款压力太大（特别是收入不够不能延长Interest Only的开始给不起本金的），要卖房这个夏天就是你们的春天，赶紧卖吧，是好时候卖。

需要买自住的，随便吧，家庭第一不多解释，什么时候都是好时候买自住换自住

投资者，就要理性买了，奥克兰买房现金流第一，不用考虑将来增值，奥克兰增值长远来说新西兰第一，不信我也不会解释。


祝福大家过个安全与美好的圣诞节和新年！

阿海

沙发~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

天宇天天宇

谢谢阿海！

还是回国吧

发财发财！！！

hj_win_1

发财发财

rzrljb

说得挺好，赞一个

V7

谢谢阿海的分享，我也说说我得想法，明年会比较平稳上涨，之前我讲的开小会的7%--15%的增长应该跑不掉，除非小概率事件。 真正的起飞应该在2021。

shirly.

ABSCAM 发表于 2019-12-4 14:37
争取2025 平均价500万

绝对不可能  但是2040年均价$300万是绝对可能的

shirly.

基本完全赞同你的说法 只有最后一点现金流还是capital gain 感觉要是买南区 高现金流的话 recession可能会破产

bodyhaven

还要看谁上台

新移民

谢谢海哥！

captainkook

这是昙花一现，会继续不死不活很多年~ 下一轮上涨的基础在整体债务削减，降息是果，债务是因~

什么时候开始加息，什么时候房价开涨~

yangranwu

captainkook 发表于 2019-12-4 16:57
这是昙花一现，会继续不死不活很多年~ 下一轮上涨的基础在整体债务削减，降息是果，债务是因~

什么时候开 ...

哈哈，又一个哗众取宠不懂装懂的，过去20年新西兰整体债务什么时候消减过，影响过房价翻倍么？都不值一驳。有钱就买没钱就看吧

longwang

有钱也不买，我到要看看，Auckland房市能有多大动静，最多是季节性反弹，总之，还是那句话，调整的时间不够，外来增量资金不多。以后降息幅度有限，经济下滑可能更大。我以前算过，最大的反弹也就20%，可能还到不了。

[email protected]

shirly. 发表于 2019-12-4 15:54
绝对不可能  但是2040年均价$300万是绝对可能的

那太遥远了。先说哪天会到150万？

captainkook

yangranwu 发表于 2019-12-4 18:06
哈哈，又一个哗众取宠不懂装懂的，过去20年新西兰整体债务什么时候消减过，影响过房价翻倍么？都不值一驳 ...

傻逼，你看老子哪里提新西兰债务了？

yangranwu

captainkook 发表于 2019-12-4 20:52
傻逼，你看老子哪里提新西兰债务了？

哈哈，傻逼着急了

261874939

买家：买买买

卖家：卖卖卖


总结：房价涨！

take-away

阿海现在是银行内部人士了，看了个新闻，储备银行期望要求四大澳洲银行在新西兰的分行增加200亿的银行准备金在五年的时间，新闻提到这个200亿可能会将银行的贷款利息提高1个百分点，而且还会让银行收紧贷款额度。不知道专业人士如何看？

tiannz

take-away 发表于 2019-12-5 09:08
阿海现在是银行内部人士了，看了个新闻，储备银行期望要求四大澳洲银行在新西兰的分行增加200亿的银行准备 ...

就是有一点不明白，房市要是真的前景光明的话，海哥怎么会变成银行内部人士的

espedd

不错，还算比较客观。
明年利息和银行政策应该是继续下降和放松的
不过因为全球政治经济不确定性。到底回暖到什么程度和时候真心很难说。
刚需一波释放完，大家又要观望大选了。。。如果工党继续执政，那大概率房地产还要走软。如果国家党上台马上解禁，那上涨预期就要大幅释放。等着看看吧。
大部分人还是多看少动。

AKL_CBD

没谈反洗钱法正把一大帮中国人搞得死去活来解释不清财产来源正在面临被银行关闭账户的事？

Elddies

tiannz 发表于 2019-12-5 09:34
就是有一点不明白，房市要是真的前景光明的话，海哥怎么会变成银行内部人士的 ...

不是很懂你的上下逻辑，你意思是说炒房的人都不用上班的？

我公主我怕谁

Elddies 发表于 2019-12-5 09:58
不是很懂你的上下逻辑，你意思是说炒房的人都不用上班的？

他的逻辑是房产市场好的话，靠收学费就能财富自由，不用朝九晚五替别人打工吧，毕竟帮人打工的大多数的原因都是缺钱

先森表酱紫嘛

Elddies 发表于 2019-12-5 09:58
不是很懂你的上下逻辑，你意思是说炒房的人都不用上班的？

几十套房的人分分钟几万上下，还在乎那点钱。

我真不是孙红雷

中国就算没挑战美元流通地位，也挑战了美元韭菜收割，美国搅和乱了某个国家，自己付出了战争成本但没得到相应的优质资产回报，反而中国承建了基建，资源换劳力。美国当然不爽，中美贸易战一定会打下去，不管谁上台，中国都是根刺。。。

take-away

tiannz 发表于 2019-12-5 09:34
就是有一点不明白，房市要是真的前景光明的话，海哥怎么会变成银行内部人士的 ...

阿海已经洗脚上田了，成功进入BNZ工作了。https://www.stuff.co.nz/business/117888646/reserve-banks-huge-decision-on-bank-capital-may-leave-noone-untouched

yangranwu

take-away 发表于 2019-12-5 09:08
阿海现在是银行内部人士了，看了个新闻，储备银行期望要求四大澳洲银行在新西兰的分行增加200亿的银行准备 ...

不是专业人士，但是写这个新闻的人明显缺乏基本的常识。储备银行之前一系列降息动作都是为了释放流动性来刺激经济。然后现在又要银行大幅提高准备金，从而相当于加息一个点，这种操作是自己抽自己？储备银行真要担心房地产过热可以通过提高lvr来解决，提高准备金那不是打压房地产而是打压经济，所以我觉得写这条新闻的人最近是准备买房了。

hj_win_1

最后的总结：要卖就现在赶紧卖，要买的理性买，是不是说这阶段是反弹，过了这段反弹，又会下降？所以趁着这段反弹，赶紧找接盘侠？反正看着这样的总结，给我这样的体会。。。。。。