从经济路径看，房价的走势不言自明

DAHUA仔

AKL目前的房地产市场处于自2002年开始持续15年大周期末端，其中08年本来有可能顺欧美周期跌下去，然而新西兰政府抓住机会跟中国签订了自贸协定，三鹿事件后国内对食品安全的关注更是拯救了NZ的国际收支，4万亿刺激计划催生大量城市“中产阶级”，这个阶层是新西兰留学、移民经济主要支撑力量。自2012年开始国内资本开始海外配置，直到2016年达到最高峰，更是直接推升NZ房地产市场。

时间拉近一些，美欧日英以货币扩张完成去杠杆过程，经济转向复苏。同时新兴经济体为对抗经济下滑保持社会稳定而大量加杠杆。纽澳介于两者之间，但是在经济压力下，经济政策更靠向新兴经济体。

目前的尴尬是当美欧日英开始货币收缩时，纽澳经济组成中逆周期形成的巨大杠杆压力如何释放。

更危险的是，以国内目前的经济形势，城市“中产阶级”现金流透支，一个非常有代表性的是最近统计数据，中国游客在NZ的人均消费较上年下将20%。中美贸易是中国外汇储备最主要来源，美国对巨大的贸易逆差非常不满，然而根据统计局数据截至目前，今年中国贸易顺差中对美国依赖度不降反升，如果两国谈不好，中国会面临潜在的贸易缺口。同时欧日英在经济复苏阶段，不出意外的话以保护本国就业为目的的贸易壁垒会加剧。因此在“城市中产”透支以及外汇储备压力下，国内资金对NZ房地产市场的支撑会越来越弱。

回到房价，如果通盘考虑以上因素，房价的走势是不言自明的
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下面是158L 回贴时对正文的一些补充，挪到前面看起来更完整一些

dodololau 发表于 2017-7-23 01:23
原来和气讨论的帖子，怎么后面这么多页成了互相指责，枉费楼主一片心机写文字。

我不同意楼主的观点，有 ...

终于有人不再用供需论讨论问题了，此处应该有掌声。

不想再说供需，并不是因为它不对，而是有不足。从人类学会用一片羽毛交换一个贝壳开始，以供需为核心的交易行为就形成了。它是一切经济活动的基石，如果谁说供需论是错误的，那么就太狂妄了。但是房地产不同于普通商品，它具备特有的金融属性，涉及到债务周期，资本流动，心理预期等等，是非线性的，如果仅用供需来解释它的涨跌就显得不足了，打个比方就像 1+1=2是数学里的真理（0，1，0，1世界里的同学请绕行），但是如果想用它来解一元二次方程，恐怕就力有不逮，至少要学到开根号才行。看到这里应该就明白了，每当有人拿出供需跟你讨论，就像拿着尚方宝剑一样，无论如何你也无法说服他。

供需论打住，接下来说M2。

我本身一直观察M2，之所以没有引用，主要有2个原因，一是在等2017年4月的数据出来印证判断；第二是M0和M1数据在今年初发生过比较大的震荡，不知道政府和央行做了哪些调整，所以对M2的可靠性也略有怀疑。不过dodololau同学既然提出来了，那么就说一下。

看了你的说法，我对用M2来衡量价格有疑问，举个简单的例子，我们摒除所有干扰因素，假设一个国家M2总值100万，同时有10所房子（不考虑任何其它资产），那么可以说10所房子的总交换价值100万，每个10万。5年后，国家的居民又要盖10所房子，从银行贷款200万。此时M2为300万，房子20个，每个房子交换价值15万。问题来了，平均房价15万，新房子20万一套，而如果看M2增幅300%，按照153楼的算法，房价应该涨3倍，达到30万一套。那么房子到底值多少钱？ 这个例子如果调整参数，能得出不同的结果，互相没有关联，所以反向验证，用M2增量衡量价格是有不足的。

接下来说一下我对M2的观察

我们都知道，M2的温和扩张是经济正常运转的保障，上图前2个红圈分别对应1997和2007经济危机，而目前我们处于第三个圈，其最高点为2016年4月份。M2停止扩张表明信用开始坍塌，我从来不相信事情会简单重复，但是当一些苗头出现时，至少应该引起足够的警觉。

接下来说一下为什么把这次房地产上身周期定义从2002年开始的15年，如下图：

租售比和房价收入比从2002年开始陡峭一发不可收，与留学移民经济完全正相关。房价上涨的过程也是中国加入wto后积累巨额贸易顺差，为减轻结汇压力逐步放开个人购汇的过程。然而2017年此时此刻发生的事情是，中国的外汇储备压力日益增大，对购汇限制越来越严格，过去15年发生的事情已经逆转。
下图是截至2017年7月20日，中国境外投资数据，

即使将前半年数据翻倍，也就堪堪接近2012年，由此可见目前的跨境资金管控程度。当富商们对外投资都受到限制时，普通城市中产还能向外转移多少资金呢？豆腐教心心念念的6个城市开放换汇限制最终没有发生吧。

回到租售比那张图，总有人说什么房价每10年翻一倍，结合数据我们可知，在2002年之前的几十年，两个指标在相对稳定区间内震荡，也就是说是经济内生性的增长推动房价上涨，房价有支撑，而2002年以后，由外部资金推动房价上涨，就像坐在氢气球上一样，越飘越高，直到气球内外部压差过大爆掉，当然在爆掉之前，气球飘的越高，看到的风景越好，坐在气球上的人也就越高兴，不过常识告诉我们越高里爆破就越近了。

hitye

你要相信刚需的力量

我追我的影

好，放假要跌，期待腰斩      

261874939

说这么多有屌用。 。 。。   

我真不是孙红雷

说这些的从12年开始就有了，现在找12-14的空军都不在了，还是那句话一年换一个号出来说早晚会中的，到那个时候你就把自己封为神了，然后的口气就是“我早就说过了。。。”云云。成神了又怎样？还不是穷光蛋一枚？没有系统的投资理念和风险控制，跌了又怎样？涨了又怎样？跟你没关系。继续下你的世界宏观大棋，这盘棋下的真大

我真不是孙红雷

你这么看跌不现在去买个CDS? 哦，好像这些derivative都消失了，监管更严了，钱连赌博的机会都没有，不杠杆房地产，估计没别的出路了。lz有钱吗？没钱别bb，有钱告诉新西兰人民投资哪，谢谢

tiannz

2002年的房价是现在的20%-25%

rzrljb

说的没错，分析的有道理

topsky

LZ说的很好 回帖同意的不多

BNC2015

这都是些间接的因素，太牵强了点。

Quad

必须腰斩，                                

我真不是孙红雷

topsky 发表于 2017-7-20 17:05
LZ说的很好 回帖同意的不多

不懂的人才说好吧？整篇文章乱花渐欲迷人眼，太remote。影响本地房价直接因素就是供需关系，人口数量，购买力等基本面。连大选，利率都不算。什么时候基本面被撼动了再说，其他都是bb，到时候我也是空军

GoldenRetriever

我清楚记得楼主从2014年开始就一直说着类似的话，如果再坚持10年或许能言中

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-20 17:57
不懂的人才说好吧？整篇文章乱花渐欲迷人眼，太remote。影响本地房价直接因素就是供需关系，人口数量，购 ...

也不能完全这么说， 全球，尤其是大型经济体的经济表现， 还是对这里的房地产市场有影响的。本地（尤其是奥克兰）房地产的基本面一直非常强劲， 但分别在1998年和2008年由于大型国际经济风波而导致房价有所下跌。

不过， 现在根本看不到什么大型国际经济风波， 全球经济都在稳健的由复苏走向繁荣。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2017-7-20 18:13
也不能完全这么说， 全球，尤其是大型经济体的经济表现， 还是对这里的房地产市场有影响的。本地（尤其是 ...

你这是double扇lz脸

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-20 18:17
你这是double扇lz脸

嗨， 这也不能说是扇脸吧。大家的视角不一样， 得出的结论自然南辕北撤。彼此包容， 相互尊重吧。

topsky

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-20 17:57
不懂的人才说好吧？整篇文章乱花渐欲迷人眼，太remote。影响本地房价直接因素就是供需关系，人口数量，购 ...

嗯 钞票可以随便印 房子不能随便盖

DAHUA仔

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-20 16:41
说这些的从12年开始就有了，现在找12-14的空军都不在了，还是那句话一年换一个号出来说早晚会中的，到那个 ...

上房版晚，没见过几年前那些多空轶事，倒是对多军印象深刻，从2017年还要大涨到小涨到持平到至少不会跌，从看三月数据到六月数据到看大选后，口风变个不停。

封不封神的，像小学生拌嘴吵架的语气，这么个论坛里还能有神，小泥坑里的泥鳅也叫龙王吗？

从你的气势看，风控很好啊，那何必气急败坏人身攻击呢。

宏观你不看，只在微观世界里打转吗，有个词叫坐井观天好像也是小学生课本里教的

DAHUA仔

我真不是孙红雷 发表于 2017-7-20 16:46
你这么看跌不现在去买个CDS? 哦，好像这些derivative都消失了，监管更严了，钱连赌博的机会都没有，不杠杆 ...

至于有钱没钱，看跟谁比，不过跟你比多半还是屌丝。投资的世界很精彩，也种类繁多，是一条越走越宽学无止境的路，借用一下轩辕的话，多读书吧，没人会告诉你投资哪儿

DAHUA仔

GoldenRetriever 发表于 2017-7-20 18:08
我清楚记得楼主从2014年开始就一直说着类似的话，如果再坚持10年或许能言中 ...

14年也许回复过帖子？但是我自己都不记得了。我印象里是从15年8-9月份开始写帖子的，因为8月份人民币有一次跳贬，非常非常不好的信号，那时候感觉这里房价快到顶了，但当时认为会横几年。到去年大概二季度强烈感觉到要玩儿完，去年底呼吁接盘侠们冷静。大概是这么个过程，真用不了10年

DAHUA仔

Lease 发表于 2017-7-20 18:13
也不能完全这么说， 全球，尤其是大型经济体的经济表现， 还是对这里的房地产市场有影响的。本地（尤其是 ...

对美日欧英几个经济体的看法是一致的，但对新兴国家及新兴国家的朋友们看法不同，所以结论南辕北辙

我真不是孙红雷

DAHUA仔 发表于 2017-7-20 20:34
至于有钱没钱，看跟谁比，不过跟你比多半还是屌丝。投资的世界很精彩，也种类繁多，是一条越走越宽学无止 ...

就当你打错了吧，算我屌丝吧 真应该好好读读书

Quad

感觉到要玩儿完

espedd

说这么多有屌用。 。 。。   
keyboard expert

Lease

DAHUA仔 发表于 2017-7-20 20:52
对美日欧英几个经济体的看法是一致的，但对新兴国家及新兴国家的朋友们看法不同，所以结论南辕北辙 ...

Global Equity Market Year-to-date Performance

MSCI World Index(including 23 major developed countries):       +10.7%
MSCI Emerging Markets Index:                                                +18.4%

新兴国家股市今年的表现远胜发达市场。说明了什么？

轩辕剑仙

Lease 发表于 2017-7-21 10:47
Global Equity Market Year-to-date Performance

MSCI World Index(including 23 major developed countr ...

真是笑死我了，假设某发达国家股市市值10万亿，上涨10%需要1万亿。某新兴市场股市市值500亿，那么只需要50亿就能达到10%的升值。所以这说明了新兴市场一片大好，发达国家即将灭亡？

Lease

轩辕剑仙 发表于 2017-7-21 11:04
真是笑死我了，假设某发达国家股市市值10万亿，上涨10%需要1万亿。某新兴市场股市市值500亿，那么只 ...

确实是笑死我了。

中纽风行者

奥克兰房价正在做实，货币紧缩这么多个月了，看看还能坚持多久？对于投资客来说，大不了今年少赚点或者不赚钱，一点都不影响正常生活。对于那些喷子屌丝来说，房价再怎么走平走低，即便房价是从脚后跟砍，你还是买不了，原因很简单，当富人都买不了房子的时候，屌丝们更买不了。现在的情况是富人继续买，投资客只要贷到钱还是继续买，首次购房者被条件所限想买但是买不起，喷子屌丝们还在屎盖里唱腰斩呢。

我真不是孙红雷

轩辕剑仙 发表于 2017-7-21 11:04
真是笑死我了，假设某发达国家股市市值10万亿，上涨10%需要1万亿。某新兴市场股市市值500亿，那么只 ...

long time no see 最近哪搓澡呢？