阿海2015年奥克兰买房策略

阿海

这周末比较忙，明天再回复以上回复吧

阿海

caustal 发表于 2015-10-9 17:33
海哥请问，现在估价师的价格是多少？我买的房子分割的cv还没出来，银行要我做估价。 谢谢您。 ...

要看你的房子多大，新房估计都要$650+吧，而且估价师现在都是要用银行指定的了。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 20:50
我知道你买了很多房子，而且是贷款的。也听说过可以用已经贷款买的房子做抵押再贷款。（具体实施起来的难度 ...

你现在自住没贷款，买投资房就：
1）用自住100%抵押贷款买投资房，只能跟同个银行贷
2）或自住里申请revolving credit几十万，然后用RC当30%首付去同个或其他银行贷买投资房

如果你有额外的钱，并且因为你的自住已没贷款，那就把额外的钱拿来做首付去买投资房。 怕没钱防身就用自住抵押给银行申请2-30万revolving credit，想用随时都能用，用了才算利息。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 20:55
所以想向您请教几个贷款的问题：

问题1：我应该尽最大可能增加第一套首付比例，并且尽可能最快地还完第一 ...

1）你有那么多钱不如买多几个投资房，投资房等30年让它自己还清，有闲钱买房胜于还贷款

2）看1）

3）看1）

4）看1）

5）如果你cashflow/收入养不起下一个房了，那就停止别买了啊。等将来租金升了，有闲钱（收入）了，再继续买。如果因某些特殊情况短期资金周转不来，那就用revolving credit先挡一挡

6）具体继续买要看你的个人收入和总体租金收入。cashflow跟的上自然银行就贷款给你啊。   贷款利率多少房子都一样的（有时房子多了贷款跟一个银行多了反而利息更低）

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 21:01
引用阿海的话：

“４）为什么不只买ｕｎｉｔ而买半腹地房子呢？

5房租给洋人啊，只有洋人才会要那么大的房子并租高价。

最好租给一个家庭别分租，也不能允许这个租客分租。

一般中介收费是每周租金7%+gst。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 21:08
看阿海也是2010年开始的，到现在5年买了好多房子了。

我2010年也是有钱做首付的，只是迟迟没有行动。不然 ...

我也是保守型啊（没你保守），所以我才找师傅壮胆啊

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 21:19
你在考虑贷款比例最大化啊？我在考虑首付比例最大化，尽量降低贷款总额和降低贷款年限，并且尽可能提前还 ...

你这样太保守，反而买不到多少房子，然后房价就升了你就错失良机了。

最好是房市淡的时候（2001或2010年那样）拼命一年买N套，胜过每年买一套。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 21:25
关于投资房的性价比和容易出租的问题

按照价格平均算的话，2-3个卧室的比1个卧室的性价比更好。4-5个卧室 ...

2房1卫，3房1卫，3房2卫，4房1卫，4房2卫都行。

大过5房的就难租点了吧看地区，我没那么大的房所以不知道了。

而且你投资买那么大的房干啥？越大越贵通常租金回报越低啊。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 21:27
如果贷款期限是20年，前6年基本上已经还了一半的利息了。

即使这样，有剩余存款的话，还是还了贷款比较好 ...

你想太多还不如看能贷款多少和考虑哪区买什么样的房子。。。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-9 21:30
nevernew 发表于 2015-8-22 00:00
是不是银行在评估贷款人还贷能力时，出租房收入只能折75成？
是的      ...

出租房收入银行贷款时只算75%，BNZ好像算80%但不知道有没有变。

阿海

love_3_month 发表于 2015-10-9 21:33
lol这么多问题，阿海可以收300元了，估计都不够哈哈哈

华人，正常。

阿海

mailbox 发表于 2015-10-10 00:14
阿海谢谢回复， 那现在买投资房还值得吗如果每周要贴钱进去？ 是不是只能从capital gain 获利？ ...

目前现在买投资房是每周要贴钱进去（90-100%贷款情况下）。

获利是看你长期持有还是短期炒房。

短期炒房当然只能靠capital gain啊，什么时候都这样。

长期持有就是像电梯那样，踏上了时间长了房价就自己升了。

还有就是现在是负现金流，但租金会顺着时间而增长的，大概每10年涨70%吧没仔细算过。

10年后也许不用现金流可能就变正的啦。

阿海

李小鹏 发表于 2015-10-10 19:25
自住房 一套
投资房 一套

建议你找贷款中介问问贷款的情况。

能贷款自然就能继续买。

阿海

Spring.Miao 发表于 2015-10-10 21:13
感谢海总今天的演讲，感觉还是蛮有收获..

祝一切顺利，另外可以有你联系方式么？        ...

呵呵2年没联系了，谢谢你来捧场啊，第一次华语演讲，但时间太短了也没讲什么深层东西。

pm我吧。

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-10-12 09:23
2房1卫，3房1卫，3房2卫，4房1卫，4房2卫都行。

大过5房的就难租点了吧看地区，我没那么大的房所以不知 ...

5房的估计不如3房2房的好租。

我是觉得每个房子都要买房，贷款，交税，找租客。所以干脆买个大点的，两房并一房，省点事。不过也担心找租客是个问题。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-12 11:13
5房的估计不如3房2房的好租。

我是觉得每个房子都要买房，贷款，交税，找租客。所以干脆买个大点的，两 ...

2个2房unit一般租金会比一个5房房子多吧。

而且一个空了另外一个还有收入。

5房的空了就没收入了啊。

李小鹏

阿海 发表于 2015-10-12 09:28
建议你找贷款中介问问贷款的情况。

能贷款自然就能继续买。

有好介绍吗？？？？？

阿海

李小鹏 发表于 2015-10-12 11:38
有好介绍吗？？？？？

我签名里的链接有介绍

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-10-12 09:23
你想太多还不如看能贷款多少和考虑哪区买什么样的房子。。。

嗯。 你说的很有道理。

Spring.Miao

阿海 发表于 2015-10-12 10:28
呵呵2年没联系了，谢谢你来捧场啊，第一次华语演讲，但时间太短了也没讲什么深层东西。

pm我吧。 ...

哈哈，是好久不联系了，听了你的“show off” 其实收获挺多的，太励志了，都没想到现在你房产都两位数了.. 羡慕嫉妒没有恨，我总结的就是timing其实才是特么全部重点的重点..
你youtube上的英文视频我也看了，后面估计我会向你请教的地方还很多，希望多多指教

阿海

Spring.Miao 发表于 2015-10-12 13:17
哈哈，是好久不联系了，听了你的“show off” 其实收获挺多的，太励志了，都没想到现在你房产都两位数了. ...

天时地利人和，人和才是最重要的啊
讲座结束了你也没来聊几句啊？你当时坐哪排啊？

Spring.Miao

阿海 发表于 2015-10-12 13:22
天时地利人和，人和才是最重要的啊

唔..  这三样确实缺一不可，回头想想我12年卖掉的那套房真的是个很差的开始，年轻，没多想也没多问，现在真像你说的，有的地方的厕所都买不了了..
我会继续努力的，希望最近看的那些unit能带来些希望

你平时都是跟着Ron演讲么？你近期还有新的安排我可以参加么？

阿海

Spring.Miao 发表于 2015-10-12 13:27
唔..  这三样确实缺一不可，回头想想我12年卖掉的那套房真的是个很差的开始，年轻，没多想也没多问，现在 ...

这次是第一次华人群体里演讲啦，Ron也是第一次。

一般Ron和我在Auckland Property Investors Association分开演讲多。

最近没有免费的了，这两天就够他们忙的了。

我不算跟Ron一个团队吧，我不参与他这次招生和平时带学生的。

Spring.Miao

阿海 发表于 2015-10-12 13:35
这次是第一次华人群体里演讲啦，Ron也是第一次。

一般Ron和我在Auckland Property Investors Associatio ...

OK, 收费没问题的，我刚加你微信了，不在这儿聊了        

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-10-12 10:16
2个2房unit一般租金会比一个5房房子多吧。

而且一个空了另外一个还有收入。

这边2房的好像没有那么高

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-10-12 10:16
2个2房unit一般租金会比一个5房房子多吧。

而且一个空了另外一个还有收入。

唉 想想2个2房的话，要贷款2份，买保险2份，地税交2份，......全都要再做一遍。相对支出和付出的时间精力，似乎要比5房的多？

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-12 20:06
唉 想想2个2房的话，要贷款2份，买保险2份，地税交2份，......全都要再做一遍。相对支出和付出的时间精力 ...

分开风险啊，而且五房贵不一定一次能买下吧

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-10-12 20:12
分开风险啊，而且五房贵不一定一次能买下吧

3房的好出租是真的 也好卖。
5房的似乎真的是既不好租也不好卖。（房子在投资出租区，房子本身挺好，可是看了看周围房子不怎么好，似乎出租的居多。所以卖的时候还是要针对投资的。）

请问那么多房子出租，不是要交很多税吗？虽然租金够COVER房贷，还是需要每年自己拿出很多钱交税啊？

love_3_month

NZyimin_new 发表于 2015-10-13 15:22
3房的好出租是真的 也好卖。
5房的似乎真的是既不好租也不好卖。（房子在投资出租区，房子本身挺好，可是 ...

你真的需要咨询一下啊，付点小钱，省大钱。。。。

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-13 15:22
3房的好出租是真的 也好卖。
5房的似乎真的是既不好租也不好卖。（房子在投资出租区，房子本身挺好，可是 ...

租金剩的多不就能不用工作啦，或者买多几个房不就租金剩的少了没税可交啊