刚买的新房出问题了，大家帮帮忙！！

爱无限

对了，找花花理论吧，他就是council的人。
Highlander 发表于 2011-3-5 22:53

既然这样花花那我就找你来了！！！！！

你说他consent有问题，可是又有ccc刚下来。那到底还有问题吗？要是有问题又是怎么一回事啊！！！

花天堂

既然这样花花那我就找你来了！！！！！

你说他consent有问题，可是又有ccc刚下来。那到底还有问题吗？要是有问题又是怎么一回事啊！！！
爱无限 发表于 2011-3-6 18:54

市政府又不是我家......

爱无限

首先肯定的，overland flowpath 不是什么步道哈，就是给发洪水时大水走的‘path’。

按我的经验，这好像应该是包括在building consent condition 里面的，因为它需要工程师确认一个 Free Board，从而确定这个房子 ...
Highlander 发表于 2011-3-5 22:50

说得我太长知识了。。。。。
现在我的状况是，卖房律师回复：不管了。我的律师回复：拍完了对方不管也没什么办法了 {:7_330:}
那请问，这房子在这种不得不买的情况下到底接下来需要我做什么那？我能做到吗？需要话费多少啊？

爱无限

市政府又不是我家......
花天堂 发表于 2011-3-6 18:57

我只是征求下建议啦{:7_356:}

花天堂

我只是征求下建议啦{:7_356:}
爱无限 发表于 2011-3-6 19:56

建議你去市政府, 跟他們說你要一個能說中文的跟你解釋

btw, 你之前什麼市政府?

grantstreet

关键是那个overland flowpath有没有按图纸建，如果没有，还是要施工的，construction的费用就要看工程的大小，另外，如果你需要帮忙出statement的话，你可以和我联系。

Highlander

一定要去找council。这种情况下，卖方是肯定两手一摊的。

你就问他们为什么会签发CCC的，还有那么重要的一项没完成呢。

律师不行，跟你讲这些，不是扯蛋吗。应该他们出面的话更有效。

爱无限

关键是那个overland flowpath有没有按图纸建，如果没有，还是要施工的，construction的费用就要看工程的大小，另外，如果你需要帮忙出statement的话，你可以和我联系。
grantstreet 发表于 2011-3-6 21:25

感激。

爱无限

建議你去市政府, 跟他們說你要一個能說中文的跟你解釋

btw, 你之前什麼市政府?
花天堂 发表于 2011-3-6 20:40

Auckland city council

EnviroEngineer

请问如果只是要求工程师出一个statement的话，请问费用是多少那？
爱无限 发表于 2011-3-5 21:36

..................

花天堂

Auckland city council
爱无限 发表于 2011-3-6 22:44

AC我沒有認識的. 不好意思阿

hitye

康嫂乱搞啊


- 发送自我的 iPhone 大板凳应用

一定要幸福

刚才重看了楼主的情况，汗，我好像很多东西都搞错了……
那我先前写的反正楼主就随便看看硌……如果能给到你启发也是好的不是。。。

*****

嗯，我是觉得楼主如果经济上可以承受的话，三方准备，第一个搞 ccc第二个搞卖房合约第三个考虑转手。。。
就合约顶锅盖说说……签完约之后合约就生效了，甲方义务也履行了，严格来说也没什么好argue的了。。。因为只要你签字了，就是证明你接受了那些条款了。。。不过呢，我记得如果你签合约的时候是被misled的，或者你根本不知道没有ccc这回事的话，合约可以被判无效on ground of unconsciablity[不知道有没有拼错，汗！]. 如果合约被判无效，其中一个remedy你可以选择的叫specific performance，就是可以让甲方帮你弄ccc。 你要问律师的不是能不能在合约已经履行之后能不能再要求甲方做什么，你应该咨询律师如何推翻之前签订的合同。我觉得你可以翻翻illegal contracts act and the consumer guarantees act里面关于auction的部分，还有关于real property的法案硌。。。还有合同有没有被专业律师看过呢？ 如果律师自己没有都没有看出来这个risk，你也可以告他misrepresentation的。。。

说错了不要拍砖啊……我今年这几门课才刚刚读，也是半桶水的知识，所以也就是随便说说，希望能帮到你，看你肯定很着急了。

爱无限

我在这里澄清一件事，也是我今天从council打听来的。我的房子现在是有ccc的。两个星期前下来的，拍的时候是没有的，这个中介已经跟我沟通过了。
coucil的人很明确的跟我说现在我的问题是出在resouce consent上，也就是文里所写的flewpath上。这个有问题跟ccc没有直接关系。换句话说，ccc 下来了不代表consent没有问题。
我的经验教训够深刻了。大家买房子功课要做足了。一个report都不要少。

花天堂

我在这里澄清一件事，也是我今天从council打听来的。我的房子现在是有ccc的。两个星期前下来的，拍的时候是没有的，这个中介已经跟我沟通过了。
coucil的人很明确的跟我说现在我的问题是出在resouce consent上，也就 ...
爱无限 发表于 2011-3-7 23:41

lovely resource consent...

Highlander

我的看法是他们有人犯了错，当然是个人都会犯错，council犯错的机会更是多。但这个人，应该是在糊弄楼主呢。

给你吧这个逻辑搞搞清楚好吗。Council要求申请resource consent的理由林林总总五花八门，有的更是牧民骑庙，但假如你申请building consent时要求你同时申请resource consent，那两者一定是有关联的。

的确，有的resource consent 和 CCC 之间并不很相关，比方说挖土的土方量或者site coverage 等等。但是那些牵涉到 infringement  的或是像这个关于flood zone的，就一定和 CCC 有关。基本上在Building Consent Conditions 里面就会提到，需要工程师或Surveyor来certify 等等等等。

Highlander

另外，auction的时候还没有CCC，是仅仅中介告诉你的，还是 auction document上有写？一般这种情况会写上CCC拿到后多少天交割的，假如没有，楼主就直接毁约都可以的。不过相信中介公司应该不会犯这种错误。

你那个律师相当的不行了，要是律师出面，council 应该不会这样打发的。

sammy1112

Auction 都是无条件的！所以这个恐怕很难！只有自己解决了！不要以为新房就没问题，还是要做一些必须的调查和检查的，为了保护自己！
kelongrenwei 发表于 2011-3-5 11:19

拍卖是无条件的，所以任何事情都要在拍房子之前弄清楚。
现在房子在你手上拍下了，一切都是你的责任了！
所以祝楼主好运！

RenewMyLife

有几个地方我不是很理解： 为什么是律师建议你申请resource consent呢？为什么要申请呢？如果你申请是申请什么resource consent? 如果需要resource consent 那么council是不会issue CCC的，因为会有个s37在building consent 里，根本没有办法issue CCC. 还有你说的很重要的关于overland flowpath好像是resource consent 的一个condition，因为你的地在overland flowpath上，一般有个minimum floor level的要求，在Osbourne Consultants Ltd 做的report里有具体的要求。你要找个chartered engineer 出个statement 证明你的房子有按照Osbourne Consultants Ltd report里的要求。我觉得这是土地分割的一个condition. 可能你的房子已经按照Osbourne Consultants Ltd report 建造了，但是resource consent team要求你交这个statement,这样所有resouce consent conditions can be complied with. If this is a newly subdivided site, I would suggest that you contact the resource consent compliance team and talk to the engineer in the team.

RenewMyLife

。。。。。。。。。

爱无限

有几个地方我不是很理解： 为什么是律师建议你申请resource consent呢？为什么要申请呢？如果你申请是申请什么resource consent? 如果需要resource consent 那么council是不会issue CCC的，因为会有个s37在building  ...
RenewMyLife 发表于 2011-3-8 21:19

首先律师让我查resource consent under Lim report, 当时的担心是绿地面积可能不够。结果查出来overland flowpath的statement还没有交到council给那个leader.
你讲的太对了，现在的情况就是现在的有一条resource consent condition has not yet been complied.
现在我多方咨询，主要是在council都查不出来这个overland flowpath到底做到那一步了。council的人也一直跟我说这个东西没有完成，我要去找chartered engineer去核实到底是什么情况。所以我现在可能下一步就只能联系一个工程是去看看了。希望能看个究竟。

爱无限

另外，auction的时候还没有CCC，是仅仅中介告诉你的，还是 auction document上有写？一般这种情况会写上CCC拿到后多少天交割的，假如没有，楼主就直接毁约都可以的。不过相信中介公司应该不会犯这种错误。

你那个 ...
Highlander 发表于 2011-3-8 19:22

没有ccc是看房子的时候和拍卖的时候都有提到的。拍卖的时候拍卖官还说交割日期是ccc后三天或者约定的时间哪个靠后按照哪个交割。
但是今天律师跟我联系说，不知道为什么合同上没有了这一条提到买房时没有ccc，和日期的问题。他也怀疑我是不是被忽悠了。
再有，律师提醒我我的ccc上只有房子的门号没有unit 号，就比如说一个号码有3栋房子， 1/100, 2/100,3/100, 可是奇怪的是ccc上的地址写的是 100号xxx road. 律师奇怪了这三栋房子在这块地上，这份ccc到底是发给谁的啊，为什么没有unit号那。我回去一看果然如此。有没有人能解答这个疑问的。
当然没有我明天也是要去council的，太邪乎了。

starcub

求PM律师资料.

陌生的香港人

有几个地方我不是很理解： 为什么是律师建议你申请resource consent呢？为什么要申请呢？如果你申请是申请什么resource consent? 如果需要resource consent 那么council是不会issue CCC的，因为会有个s37在building  ...
RenewMyLife 发表于 2011-3-8 21:19

我同意這應該是土地分割(Subdivision Consent)的問題 一般來說 普通resource consent （因為違反District Plan規定才又申請) 是不會有關於drainage 水管方面的條件的 而且 就算是不符合resource consent 的某些要求 就一般住宅房子而言 也不會有你律師所說的“可大可小"的問題 因為一般resource consent 根本沒有如building consent 的CCC 之類的compliance 證書 最多是council會發信要求你做什麽改善措施 不做的話 才會有具體檢控行動

但Subdivision Consent （subdivision consent 在Resource Management Act 下面法律上是resource consent的一種）就不同了 council在批subdivision consent時會發出很多有關水管和車道的條件 要完全符合之後 他們會發一個叫 Section 224C Certificate (under Section 224C of the Resource Management Act 1991) 以證明所有要求的工程都已完成 - 到那時你才可以憑這個s224到土地注冊處 (Land Information New Zealand) 為新分割的小地段申請地契（Certificate of Title) - 這個時候你才可以將地叫作 1/100, 2/100,3/100，而不再是一個大的100號 - 這個時候 你才可以獨立的將它們分開的賣出去 在拿到地契前你是不能將新分割的地分開處理出售的

這和Building Act/Building Consent 的CCC 沒有直接關係

照你所說 CCC 所記錄的都是舊有這個大地的單位號碼（100號） 這就證明CCC發出之時還沒有新地契發出給新分出來的小地段了 你看看LIM裡面有s224C了嗎？沒有的話 大概就是這項水管的條件還沒符合了

花天堂

我同意這應該是土地分割(Subdivision Consent)的問題 一般來說 普通resource consent （因為違反District Plan規定才又申請) 是不會有關於drainage 水管方面的條件的 而且 就算是不符合resource consent 的某些要 ...
陌生的香港人 发表于 2011-3-8 23:55

The professional has arrrived.

陌生的香港人

The professional has arrrived.
花天堂 发表于 2011-3-9 09:14

爱无限

我同意這應該是土地分割(Subdivision Consent)的問題 一般來說 普通resource consent （因為違反District Plan規定才又申請) 是不會有關於drainage 水管方面的條件的 而且 就算是不符合resource consent 的某些要 ...
陌生的香港人 发表于 2011-3-8 23:55

Firstly a 224C is a subdivision process - in short once the 224c goes through, it means that each lot goes onto a separate title! In this situation the development is on a X-lease section, therefore it is significantly different and it does not go onto separate title. This is something that your lawyer maybe better at explaining


上面的事council刚回给我的。也就是说我的地是x-leased的。所以没有分割的问题。看起来好像是不存在在拿到地契前出售的问题。
是不是可以简单的解释道：地契和ccc应给都是没有问题的。
清高人指点！

philipqi

同情楼主个，不知道应该怎么解决

陌生的香港人

Firstly a 224C is a subdivision process - in short once the 224c goes through, it means that each lot goes onto a separate title! In this situation the development is on a X-lease section, therefo ...
爱无限 发表于 2011-3-9 13:26

It is really getting odd, but can you let us know:

- What was the original resource consent actually about? I have been involved in this
  sort of thing for nearly 10 years but have never seen a NON-subdivision resource
  consent would contain a condition about drainage/stormwater, it really opens my
  eyes! Mind you, even a site was cross-leased, it still required a subdivision
  consent and s224c, etc.

- It sounds really weird to me that it was Council first pointed out the problem then
  directed you to your lawyer for further information. I suggest you to contact that
  council's officer again and ask for further information:

  What you should do now and what is the consequence if you fail to comply?

  If Council asked you to talk to your lawyer, in a cross-lease situation, it may be
  simply a civil matter, which means it is not Council's business.

- I suggest you to get a new lawyer if this may help. I dont think your lawyer is very
  knowledgable in this area.

- As I said before, there is no mechanism for a compliance certificate for resource
  consent conditions (other than s224) under the Resource Management Act, so non-
  compliance with some resource consent conditions is sometimes inevitable/possible.

  Unless someone lodges a complaint or the matter was found out by Council, it may
  not be even known to Council. Even if it was identified, it is not really the end of the
  world but rather subject to the seriousness/nature of the non-compliance before
  Council decides what action(s) to take. You will be given sufficient time to remedy
  any problem/issues by this non-compliance.

- Finally, if you are not confident at all and the matter is not sorted, simply dont buy it -  you got the choice and it is the owner's loss!!!

雨过天晴

好复杂啊，看得我头都疼了。