第一次准备投资房地产，向前辈门请教,应该去哪里开始学习呀？

all02

阿海 发表于 2011-11-11 22:53
一开始够deposit买2个unit，之后6个月top up到105-110% mortgage base on purchase price，就是1分钱不花买 ...

佩服，这年头能做到这样不简单呀。你师傅跟一个姓陆的长得很像，是不是同一个人那

阿海

Ron Hoy Fong, 豆腐店的创始人

watsoever

阿海 发表于 2011-11-11 22:53
一开始够deposit买2个unit，之后6个月top up到105-110% mortgage base on purchase price，就是1分钱不花买 ...

如果方便请pm回答下 你投资的都是unit吗，如果是全款买入，你的租金能够cover贷款利息吗，是不是必须得有工作，才可以1买2，2买3，3买4，谢谢

阿海

watsoever 发表于 2011-11-12 08:42
如果方便请pm回答下 你投资的都是unit吗，如果是全款买入，你的租金能够cover贷款利息吗，是不是必须得有 ...

都是unit, 房子暂时不是时候，也养不起啊

回报率都是7-9%之间，当然100%贷款情况下租金能cover所有expense, 包括利息。

有工作当然容易很多，不然怎拿到贷款？

c.s.ross

阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base,  unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能给你带来一些被动收入，那很好，但这些是不是都是建立在目前低利率的基础上的，一旦利率上涨，（我相信不可能一直这么低吧），比如说就从目前的5.5%上涨到7%吧，那你就需要往里贴钱了，而unit在最近几年的涨价空间是很小的，而且不好卖，更何况利率上涨，投资被动收入的人也都会开始卖房，应为RENT 不能COVER MORTGAGE 了，那 UNIT岂不是更难卖吗？ 你也肯定不会亏着卖吧？请问这时候你和你的师傅会怎么处理？还有你师傅带徒弟要收费的吗？怎么收？谢谢。

all02

c.s.ross 发表于 2011-11-12 09:06
阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base,  unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能 ...

这种房地产投资方法风险很大。规避风险的操作步骤具体如下：
1。选择入市时机
   必须在房地产周期的低谷并准备反弹，或刚开始反弹的时间入市
   理由：房贷利率低，房价低
2。房产买入价格
   最理想的买入价是低于市场价10% 到20%
    理由：增加了在市场波动的情况下抗风险的空间，也更容易安排贷款
3。选择区，房，租客
   理由：易出租且租金理想，少维护，避免难缠的租客
4。必须有比较理想的固定收入，而且做到量入而出
   理由：有固定的收入可以应付没有租客时的还贷跟预想不到的支出。
         量入而出就是根据个人收入及租金收入安排贷款，留有20%左右的余地，坚决避免蛇吞象
5。选择容易谈判的银行或好的中介
   理由：1。容易top up 2。 生存还是死亡最终决定权在银行

这种房地产投资的最大好处在于：启动资金小，收益大，但想在两三年就能见到成效的人免入。
                最大坏处在于：一个环节或一个房产出问题就可能导致崩盘

至于贷款利率上升后还贷能力下降的问题：提高房产估价，提高租金收入评估从银行贷出更多的款还贷（就看大环境是否允许，还有个人的道行如何了）。其实这样做本身也加大了自己的风险，但在没有其它外来收入或注资的情况下这是为数不多的选择之一。另外一个选择就是抛售一到两个房产，因为买入价低所以可能会有部分获利。

其实说来说去，个人觉得房地产投资的最重要两点一是眼光二是实力，这是你立于不败之地的基本前提。空手套白狼跟蛇吞象的例子不是没有，但大部分情况下不是被狼吃了就是被象踩死了。

Elfin

强哥你说的太好了！这样的投资模式必须得有稳定的固定收入。虽然启动资金少是优点，但是约束性太高，收效性时间相对很长。机会成本的流逝也要算进去的。不过风险相对其他投资来说较低，个人偏爱土地开发和买入老破freehold房子并进

c.s.ross

all02 发表于 2011-11-12 12:27
这种房地产投资方法风险很大。规避风险的操作步骤具体如下：
1。选择入市时机
   必须在房地产周期的低 ...

非常感谢你的回复。
DON HA 在鼎盛的时候拥有200多房子，最后还是倒了。。原来是这么回事，，，
谢谢

阿海

c.s.ross 发表于 2011-11-12 09:06
阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base,  unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能 ...

很多人都考虑将来利息上升怎办, 很多人都怕了不敢踏入投资房.

Propertytalk上一大堆人都这么想，结果手上就那2-3套房子顶天。

Property什么时候进手都可以，最重要要看property cycle到哪了，不同时候策略就要改变。

利息升高是为什么？ 是有原因的，不是白白升上去的。

我还希望利息升高呢，这样我赚得更多equity，能买更多房子（反正我也不卖）。

PS租金也在飞快增长啊

阿海

c.s.ross 发表于 2011-11-12 09:06
阿海，请教你一些问题，你说到你top up 到了100% mortgage base,  unit 目前是不花你一分钱就属于你了，还能 ...

unit难卖？ 呵呵，你有看过unit吗？状况好的，sandringham和onehunga一个砖瓦单层unit都卖30万高了，都高过remuera了，royal oak都40万了，Epsom双校网要价都50万了（去年才40万）。

02-04年之间EPSOM的unit估计也就十几二十万。

unit价钱低，但不代表没有它的市场。

利息升到7%，没关系，我的回报率都8%或更高，还是能cover啊。

利息从5.5升到7%就证明inflation高

有inflation物价升涨房子就更贵。

PS: 我们的unit都是我们的退休金，卖了不就断了passive income了？ 而且卖了就买不回来啊， 价钱就不一样了。

别老想着卖，那是中国人投机的想法。

要做房地产就要象洋人那样，buy and hold long term.

阿海

c.s.ross 发表于 2011-11-12 16:13
非常感谢你的回复。
DON HA 在鼎盛的时候拥有200多房子，最后还是倒了。。原来是这么回事，，，
谢谢 ...

Don Ha就是个salesman.

他刚开始推广mentoring的时候我去听过，一塌糊涂。

说白了就是卖他自己手上的房子，谁叫他是Raywhite中介啊

nihao123

阿海可以PM一下你的师傅的联系方式吗？

大师致富

阿海 发表于 2011-11-8 09:33
PM给你了

有空来上课见识见识。

阿海，PM我一下，谢谢。

阿海

http://www.nzherald.co.nz/proper ... p;objectid=10766002

Be careful who you learn from!

一根筷子

能PM我一下么？非常感谢

要啥自行车

不是很明白。你只有2个uint的首付，你的房租cover掉贷款。怎么买第3套？第3套的首付怎么来的呢？

阿海

要啥自行车 发表于 2011-11-18 17:06
不是很明白。你只有2个uint的首付，你的房租cover掉贷款。怎么买第3套？第3套的首付怎么来的呢？

从第1和第2套里再贷款啊 =)

要啥自行车

阿海 发表于 2011-11-19 12:08
从第1和第2套里再贷款啊 =)

哦。次贷危机啊。

阿海

要啥自行车 发表于 2011-11-19 12:46
哦。次贷危机啊。

呵呵, 不懂操作就是危机.

懂操作就是金矿.

要啥自行车

阿海 发表于 2011-11-19 14:33
呵呵, 不懂操作就是危机.

懂操作就是金矿.

嗯。双刃剑。。。。

kilihelsey

也请PM我一下吧，谢谢阿海。

rac1609

阿海 发表于 2011-11-8 09:33
PM给你了

有空来上课见识见识。

有没有课程可以PM给我呢，谢谢

tomorrowj6

请问可以pm我一下，我也很想去上上房产方面的课，跟个师傅学学

我的假如

高手好多啊。。。

zjy

阿海，能不能把你师傅和课程/聚会的信息PM给我？谢谢。

我的假如

我也想要，能不能pm一下啊，谢谢。。

junyiking

也请PM我一下吧，谢谢阿海

45124831

麻烦也PM我一下，谢谢

wcx1987521

麻烦PM我下,您的分析让我收益非浅
多谢

好运来

wcx1987521 发表于 2012-1-14 19:04
麻烦PM我下,您的分析让我收益非浅
多谢

麻烦PM我下,您的分析让我收益非浅- l' D& L- I0 G
多谢