谈点个人对房市的理解

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-13 09:17
今天我算了算，2010年我用180k的revolving credit到现在3年后我赚了equity 1.3mil

这才算充分利 ...

不是很懂，请教一下，18万贷款也不能买什么房子啊，最多能多买1套，怎么能多赚1.3m

2010年买的房子到现在，就算1幢能赚40万，也需要买进3幢房子才能赚1.3m，那是后一个房子怎么也得30万多，要hold3幢房子怎么也得100万，也就是说你自己本金也准备了80万，可以这样理解吗？

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 09:33
不是很懂，请教一下，18万贷款也不能买什么房子啊，最多能多买1套，怎么能多赚1.3m

2010年买的房子到现 ...

这就是为什么我找师傅带我的原因啊。

talkaboutvision

阿海 发表于 2013-8-14 09:49
这就是为什么我找师傅带我的原因啊。

你已经开始为转行做准备了

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 09:49
这就是为什么我找师傅带我的原因啊。

就算有师傅带，也需要本金啊，能稍微透露一下吗？你是完全用银行额度hold住了房子还是自己也出很大一部分本金

SKYPIERE

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-13 11:14
问题是比你没钱的也有的是，看看我的调查，你应该排在中产，100+equity无贷款，有投资，年收入30万。比你 ...

equity是说意思？净资产

我真不是孙红雷

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 09:56
equity是说意思？净资产

肯定啦，理解就好了，10个房子怎么也得超这个数了。在会计里就是net assets, equity-liability。在金融里可以说equity, 广东人可以叫(yi shu)，realized+floating-balance=equity。别较真

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 09:53
就算有师傅带，也需要本金啊，能稍微透露一下吗？你是完全用银行额度hold住了房子还是自己也出很大一部分 ...

no money down strategies:

buy under value -> renovate/hold -> top up -> buy and repeat.

80年代就有的策略了。

阿海

talkaboutvision 发表于 2013-8-14 09:51
你已经开始为转行做准备了

做什么事情之前都要准备才会做的好啊。

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 10:02
no money down strategies:

buy under value -> renovate/hold -> top up -> buy and repeat.

10年价格便宜，买进比价值低的房子，装修一下出租，hold在那里，循环这个过程，多买多hold，这个我可以理解

我不能理解的是你说18万就能做到130万，按照我的经验和理解，你要是说你用60万做到了赚130万，那我倒可以理解了。

呵呵，纯讨论，不是拍砖啊，希望能赐教一下，因为你写的购房心得我也看过，大部分我能理解，但今天你说18万搏130万么，我瞬间就凌乱了

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 10:13
10年价格便宜，买进比价值低的房子，装修一下出租，hold在那里，循环这个过程，多买多hold，这个我可以理 ...

18万revolving credit，当时都是20%deposit的。

20万一个unit，deposit = 4万。

装修后估价27-28万左右，top up = 270k x 80% = 216k > 200k 买进价格+装修费。

把top up的钱还给自己的revolving credit里，4万+装修就拿回来了。

如此类推，9套房就这样来的啦。

talkaboutvision

阿海 发表于 2013-8-14 10:18
18万revolving credit，当时都是20%deposit的。

20万一个unit，deposit = 4万。

你这还是赶上好年头了

个人觉得，现在这么玩风险就高多了。当然也许5年后回头看也不一定，这就要看魄力了。

论，抓大时机的重要性！哈哈

阿海

talkaboutvision 发表于 2013-8-14 10:25
你这还是赶上好年头了

个人觉得，现在这么玩风险就高多了。当然也许5年后回头看也不一定，这就要看魄力 ...

赶上时机非常重要啊，很多前辈包括我师傅都是抓好时机投资了都发财了。

但错过时机更可惜。

阿海

作为一个投资者，最重要是要懂得按照不同时机改变自己的投资策略，懂得充分利用当前时机才是王道。

2007年-2009年很多投资者特别是在南区的就没有因为时机的改变去改变自己的策略而倒了。

talkaboutvision

阿海 发表于 2013-8-14 10:29
作为一个投资者，最重要是要懂得按照不同时机改变自己的投资策略，懂得充分利用当前时机才是王道。

2007 ...

确实，但是这个也是最难的

说实话我觉得这个有一定的个人天份在里面，对市场的敏感性和判断力

这个不是简单师傅教两天能教出来的，就好像巴菲特徒弟成不了巴菲特一样

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 10:18
18万revolving credit，当时都是20%deposit的。

20万一个unit，deposit = 4万。

说实话，看了10分钟才感觉看懂。

你有本金4万，买20万的房子，贷款80%是16万

买来装修一下，（接下来是我理解的，如果我说错请纠正），然后让银行或是估价师重新估算价值，20万变28万，然后你去银行refinance,现在价值28万了，你要贷款80%给我就是22.4万，拿出6.4万是你的本金加装修费，

用这6.4万再重复以上过程，但由于银行不会无限贷款给你，会根据你的收入到一个比例不再贷款给你，所以你买了10套, 10套x20万x0.8=160万的贷款，即使你还能用这个模式无限循环下去，但银行考虑贷款数目过多，会卡紧贷款

我这样说对吗？

阿海

talkaboutvision 发表于 2013-8-14 10:34
确实，但是这个也是最难的

说实话我觉得这个有一定的个人天份在里面，对市场的敏感性和判断力

所以我师傅每个学生的成绩都不一样啊。

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 10:39
说实话，看了10分钟才感觉看懂。

你有本金4万，买20万的房子，贷款80%是16万

恩差不多吧。

银行会不会继续贷款下去就看你/我的Equity和serviceability了。

当时买的都是8+% gross yield的，所以银行就会乐意继续贷啊。

阿海

Vinyz 发表于 2013-8-14 11:08
master sifu...i need your master sifu

不好意思我看不出你是开玩笑还是认真的哦。

你自己联系他好了：

Ron Hoy Fong
021 888 298

www.ronovationz.com

legacyGT

阿海 发表于 2013-8-13 11:59
我师傅是Justice of Peace，房子比我多3倍，自住比我的大，车比我的好。

他都不怕我怕什么？

主要是担心你碰上劫色的怎么办

阿海

legacyGT 发表于 2013-8-14 11:17
主要是担心你碰上劫色的怎么办

劫色？

拜托，比我帅的多的是。

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 11:00
恩差不多吧。

银行会不会继续贷款下去就看你/我的Equity和serviceability了。

买来装修一下，然后让银行或是估价师重新估算价值，20万变28万，然后你去银行refinance,现在价值28万了，你要贷款80%给我就是22.4万，

这点是关键，我想问，银行会给你这样refinance吗？贷款之后一小段时间，然后再去银行，叫他们重新贷款？可以这样做吗

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 11:35
买来装修一下，然后让银行或是估价师重新估算价值，20万变28万，然后你去银行refinance,现在价值28万了， ...

一般从房子交割日期开始，6个月后就能找银行做refinance/top up，必须提供新的registered valuation。 当然银行可以拒绝，具体要看你个人经济状况和你投资房的经济状况。一般我都是收到银行确认能做我才去花钱做RV的。

如果是大装修，把房子翻新不少，那有可能3个月（甚至更短时间）就能refinance/top up，具体要看银行经手的人的权利和愿不愿意为你卖力吧。

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 11:38
一般从房子交割日期开始，6个月后就能找银行做refinance/top up，必须提供新的registered valuation。 当 ...

懂了谢谢

不过现在这样做风险大了吧，因为现在的市场房价贵，然后租金低

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 12:04
懂了谢谢

不过现在这样做风险大了吧，因为现在的市场房价贵，然后租金低

现在策略就是按照自己经济状况，能买多少就多少，然后等升值。

现在cashflow的地方基本都在西区边界和南区了，那边投资也是有风险的。

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 12:05
现在策略就是按照自己经济状况，能买多少就多少，然后等升值。

现在cashflow的地方基本都在西区边界和 ...

阿海， 那你现在有没有趁着房价高卖掉1～2套让自己贷款减少一点，还是继续hold着？