做做数学题-投资房产时必须的功课

love_3_month

翻页。。。。。。

pkill

理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8%(which is impossible for 20 years)，那么20年后房款刚好还清，房屋价值250万。

但是你每年要投5万进去。如果这5万做基金定投，以anz的kiwisaver为例，因为在基金中，房产属于高风险高回报的投资，所以你这个风险相当于基金的Active Growth档，按照历史表现，这个档的平均收益是：正常年份10%税后, 遇到2008那种情况，3%。因为你假设房子每年涨8%，所以就实际上假设了没有经济危机，所以按照10%算，20年后你的资产是215万左右。

看起来你可以多赚35万，但是只要利息稍微高点，或者房产不景气几年，就死翘翘了，风险太大。你还得去费工夫招租和维护。

love_3_month

pkill 发表于 2016-6-10 10:03
理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8% ...

明白你的说法：
假设不用interest only
假设房租永远不涨，利息也不变，一直要贴5万

那也不对啊，现在80万，8%一年，20年后只有250万？372万吧。

pkill

love_3_month 发表于 2016-6-10 10:14
明白你的说法：
假设不用interest only
假设房租永远不涨，利息也不变，一直要贴5万

好像这个计算器就算错了，可能是这个计算器加了税
http://www.fisherfunds.co.nz/savings-calculator/
我换一个计算器算
房子方案
Results SummaryStarting amount:$800,000.00
Years to invest:20
Additional contributions:$0.00 per year
Hypothetical annual rate of return:8.00% compounded annually
Total amount invested:$800,000.00
Ending investment balance:$3,728,765.73
基金方案

Starting amount:	$50,000.00
Years to invest:	20
Additional contributions:	$50,000.00 per year
Hypothetical annual rate of return:	10.00% compounded annually
Total amount invested:	$1,050,000.00
Ending investment balance:	$3,486,499.97 差25万

狂奔的蜗牛!!!

pkill 发表于 2016-6-10 10:03
理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8% ...

成立以来的回报并不高啊，3-4％而已
还没有去除管理费，而且不到65不能取。流动性是大问题啊！

love_3_month

pkill 发表于 2016-6-10 10:17
http://www.fisherfunds.co.nz/savings-calculator/

如果用这个网站的话，投资基金（8%）20年大概可以有150万  （in today's dollars)

总之你是算错了，不多，100万

pkill

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-10 10:19
成立以来的回报并不高啊，3-4％而已
还没有去除管理费，而且不到65不能取。流动性是大问题啊！ ...

他这个房产，风险相当于Growth Funds(实际上还要大很多，因为基金会投各种资产不会把鸡蛋放一个篮子), 你看到表上都是10%的收益。这个是扣除管理费后的，税按照PIE收，大概只有1个点左右。ASB的收益不算最好的，成立以来的表现不好是因为2008金融危机。但如果发生一样的金融危机危机，我估计你的房子直接就腰斩了，楼主假设8%,这本来就是很乐观的假设，反正都不考虑风险，所以我按照基金最近几年的表现算，没有任何问题。
你买基金可以用kiwisaver身份买，也可以直接买，本质都是一个东西。只是前者政府每年要贴你500块钱，但你不能随便取，你直接买就无任何限制。不说了，我又不是来安利基金的。反正我个人意见，不觉得买房子值，考虑到风险的话。

xpd2000

每年房价涨15%就木有任何问题了

love_3_month

pkill 发表于 2016-6-10 10:17
好像这个计算器就算错了，可能是这个计算器加了税
http://www.fisherfunds.co.nz/savings-calculator/
我 ...

明白了，你是说假设房子一年8%，基金一年10%，然后20年后比较。。。。我以为你都用8%。

love_3_month

pkill 发表于 2016-6-10 10:03
理想情况下，贷20年，按照第一种算法，每年还4万本金(5%)，抵房租后贴1万到利息和开销，房子就算每年升值8% ...

但你没有算过，如果我能在20年里面一直只付利息，20年后可以250-80 = 170万白赚。

基金的话，貌似没有人愿意送钱给我。。。。

Annie911

love_3_month 发表于 2016-6-10 10:42
但你没有算过，如果我能在20年里面一直只付利息，20年后可以250-80 = 170万白赚。

基金的话，貌似没有人 ...

弱弱地问一句：买基金，股票，黄金，期货啥的，有银行肯贷款给偶买么？还有，基金，股票，黄金，期货这些东西，拿油漆刷两下，拿地毯包一下，拿刀切一下，能让我自己Add出新的Value，新的租金收益么？

皇家骑士

love_3_month 发表于 2016-6-9 20:05
五年的话，工资和房租会涨，至少和通胀持平吧，所以扛贷款的能力会加强，即使扛不住，到时候卖了，至少也 ...

妹妹，你有没有见过在新西兰房子8年都不涨的情况。。。

Lease

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:06
妹妹，你有没有见过在新西兰房子8年都不涨的情况。。。

在奥克兰应该是没见过这么长时间不涨的， 所以大家依然信心满满， 呵呵。

love_3_month

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:06
妹妹，你有没有见过在新西兰房子8年都不涨的情况。。。

我是男的！！！！！！妹妹你妹

皇家骑士

Annie911 发表于 2016-6-9 23:51
算得好精细，赞一个！

作为脑筋比较粗的菜鸟，我大概这么算：80万在奥克兰买一个投资房，按奥克兰历史平均 ...

你说的那是平均，怎么算出来我不知道。不过既然是平均就有高低的时候。万一这5年房价一直不动呢？每年好几万的亏损直接要用现金填进去的 —— 很多人填不起这个坑。

在新西兰我见过房价8年不涨的情况。每年8%，想得美。。。有时候一年涨一大截，有时候几年不动。关键看时机。你HOLD住的时候涨了，就赚了。HOLD 不住卖了，就亏了。

炒房并非永不败。关键是要抗住。抗住了，10年，我觉得总归赚得回来。扛不住啥都别说。

我之前没抗住，所以亏了。如今一定要抗住。

皇家骑士

love_3_month 发表于 2016-6-10 11:08
我是男的！！！！！！妹妹你妹

兄弟对不住啊 我一直以为你是女的。抱歉抱歉。不是故意的。

koto8855

NewLynnHse 发表于 2016-6-9 23:52
菜鸟

Your homework is amazing, that enhance my confidence.  thank you very much

狂奔的蜗牛!!!

pkill 发表于 2016-6-10 10:26
他这个房产，风险相当于Growth Funds(实际上还要大很多，因为基金会投各种资产不会把鸡蛋放一个篮子), 你 ...

只是讨论一下，没有其他意思。

Annie911

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:11
你说的那是平均，怎么算出来我不知道。不过既然是平均就有高低的时候。万一这5年房价一直不动呢？每年好 ...

你说的是新西兰其他城市吧，奥克兰没见过8年没涨的奇迹吧。记得阿海师傅有一堂课叫“why not hamilton?"......抱歉，不能再多嘴了，免得豆腐教头派一个弟子半夜来扎我汽车轮胎，麻烦就大了......

truett

皇家骑士 发表于 2016-6-10 11:11
你说的那是平均，怎么算出来我不知道。不过既然是平均就有高低的时候。万一这5年房价一直不动呢？每年好 ...

哥们 你那年来的nz啊 ，能见过8年不涨的 ，梦境吧。 涨幅就没停过，只不过是多或者少，金融风暴那段时间甚至可以低过cv价一点成交。
不过你说对，只要能hold，最终会赢，要自住的就随便吧、

0222999999

世界上没有东西可以持续年涨8%的. 除非通货膨胀也是差不多的范围.

收入与房价之间的比例必定会有一个临界点, 现在这个皮筋一直在拉在拉,我不知道还会拉多久,但临界点必然存在.

假设, 许多年后工资涨到普遍10万一年,但房价升到1亿一套, 这样的比例还能继续下去吗?

所以8%的增长率是不可能一直存在的.可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年. 皮筋总有绷断的一天.

zaclee

每年亏1w 的话一般家庭都能扛，但是亏4w的话貌似就要影响生活质量了。有多少人愿意降低未来5-10年的生活质量来换取多年后的增值呢？

DrRoad

一句话：想赚钱先要有承担相应风险的能力。

love_3_month

0222999999 发表于 2016-6-10 13:12
世界上没有东西可以持续年涨8%的. 除非通货膨胀也是差不多的范围.

收入与房价之间的比例必定会有一个临界 ...

"所以8%的增长率是不可能一直存在的.可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年. 皮筋总有绷断的一天."

确实，都有可能性，但可能性的大小不一样，你这样说，就好像说买彩票，可能赢500万，可能赢1元，貌似正确，但不准确。

比如我认为，还能涨这么多年（然后跌或者平）的概率是

5年 50%
10年 10%
20年 1%
明年 0。1%

DrRoad

房子租金的收入每年也会有小幅的增长，虽然比不上房价的增长

狂奔的蜗牛!!!

不能光做数学题啊，还要考虑政策因素。
房地产现在明显是政策扶持的产业，即推动了GDP，又扩大了就业。光税收优惠这一块就甩其他投资方式几条街！

0222999999

love_3_month 发表于 2016-6-10 13:29
"所以8%的增长率是不可能一直存在的.可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年. 皮筋总有绷断的 ...

只要发生了，就是100%。
0.1%的几率，谁敢1赔1000赌明年房价不会跌？TAB敢开这个盘不？

如果投资房子像买彩票，那就过分了 ---- 大多是一辈子的积蓄，谁敢清家当产地买彩票？

love_3_month

0222999999 发表于 2016-6-10 14:36
只要发生了，就是100%。
0.1%的几率，谁敢1赔1000赌明年房价不会跌？TAB敢开这个盘不？

你这个就太感性了。

开车出门，有可能会有大车祸，难道就不开了？发生了就是全家的100%的灾难啊

还是

开车出门，只有几千分之一的有可能会有大车祸，所以风险很小，还是可以开

love_3_month

0222999999 发表于 2016-6-10 14:36
只要发生了，就是100%。
0.1%的几率，谁敢1赔1000赌明年房价不会跌？TAB敢开这个盘不？

任何投资，都有收益和风险

是否要操作，就是根据收益 + 风险综合评估。

上马一个项目，都可能是赢/亏/平，等于是废话。但是，如果能列出大概的比例，就很有参考型了。

所以，“可能还能继续5年,10年,甚至20年. 但也有可能是明年” - 这个“可能”说的没错，但也永远没有谈到点子上。