谈点个人对房市的理解

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 12:53
阿海， 那你现在有没有趁着房价高卖掉1～2套让自己贷款减少一点，还是继续hold着？

卖了不就少了一套，那不就退步了？

要卖也不是这个时候。

再过10年再说吧。

剑客浪心

他怕IRD抓他，肯定不敢卖。

剑客浪心

阿海 发表于 2013-8-14 13:00
卖了不就少了一套，那不就退步了？

要卖也不是这个时候。

我觉得时间到了的时候，还是要甩出去南区的房子。。。。。

阿海

剑客浪心 发表于 2013-8-14 13:20
我觉得时间到了的时候，还是要甩出去南区的房子。。。。。

南区再过2-3年吧。

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 13:00
卖了不就少了一套，那不就退步了？

要卖也不是这个时候。

你这种模式炒低价房的时候特别好用

我买的房子那时候一般都50万左右，现在一般要80～90万，突然发现现在中区已经不能用你这个模式炒房子了，因为房租cover不了贷款，那么银行也不会贷出那么多套房子给我，20万你弄10套是200万，80万的弄3套就不错了，租金还没有你10套收取的多

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 13:45
你这种模式炒低价房的时候特别好用

我买的房子那时候一般都50万左右，现在一般要80～90万，突然发现现 ...

现在时机已跟2010年时候不同啦，所以策略要改变啦。

剑客浪心

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 13:45
你这种模式炒低价房的时候特别好用

我买的房子那时候一般都50万左右，现在一般要80～90万，突然发现现 ...

10套费用也多，INSURANCE， RATE， 维护，空值

SKYPIERE

阿海 发表于 2013-8-14 14:20
现在时机已跟2010年时候不同啦，所以策略要改变啦。

那现在应该是什么策略？请指教

阿海

SKYPIERE 发表于 2013-8-14 14:29
那现在应该是什么策略？请指教

好区能买多少就多少等增值吧。

不建议去差区买cashflow。

我的天哪

阿海 发表于 2013-8-14 14:32
好区能买多少就多少等增值吧。

不建议去差区买cashflow。

你不怕ird查你么？

阿海

我的天哪 发表于 2013-8-14 15:25
你不怕ird查你么？

我又没逃税我怕什么啊呵呵。

我的天哪

阿海 发表于 2013-8-14 15:38
我又没逃税我怕什么啊呵呵。

好吧，需要交很多税么？

阿海

我的天哪 发表于 2013-8-14 15:40
好吧，需要交很多税么？

租金收入没多少，没多少税。

校草

阿海 发表于 2013-8-13 09:17
今天我算了算，2010年我用180k的revolving credit到现在3年后我赚了equity 1.3mil

这才算充分利 ...

你这个1.3M，抛去银行贷款，你还剩什么？

我真不是孙红雷

校草 发表于 2013-8-14 20:08
你这个1.3M，抛去银行贷款，你还剩什么？

他这个1.3m应该说的是净资产，总不会130k一套买10套吧，你当是leasehold apt了。freehold studio都15起了吧

校草

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-15 03:31
他这个1.3m应该说的是净资产，总不会130k一套买10套吧，你当是leasehold apt了。freehold studio都15起了 ...

不可能是净资产！

我真不是孙红雷

校草 发表于 2013-8-15 07:51
不可能是净资产！

不要用accounting的算法，那都是book value。用金融的算法，realized+floating-balance=equity

校草

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-15 03:31
他这个1.3m应该说的是净资产，总不会130k一套买10套吧，你当是leasehold apt了。freehold studio都15起了 ...

别忘了，他基本多是银行贷款买的房子，按80%贷款来说，1.3里面有起码1个M是贷款，哪剩下的30万才是自己真正的钱。可是，30万对于很多从事房地产业的人来说，不值一提，根本没什么好骄傲和炫耀的。

我真不是孙红雷

realized估计是0+floating怎么也有130k乘以10=1.3m+初始本价-初始本价=1.3m,不管你信不信，反正我信了

Lease

1.3m是净资产，他从2010年开始，基本上买的都是中区的unit, 这些unit从那时到现在每幢增值十几万并不过份，这十几万就是每幢的净资产，他共有9幢，因此总共有1.3m的净资产是合理的结论。

FM811

校草 发表于 2013-8-15 07:55
别忘了，他基本多是银行贷款买的房子，按80%贷款来说，1.3里面有起码1个M是贷款，哪剩下的30万才是自己真 ...

从2010年开始买房，每套capital gain 100k，我觉得不稀奇！阿海的成功是在对的时间做了对的事，一方面是他的运气，另一方面是他的胆识，初生牛犊不怕虎！一个人一生中总有那么几次机会，就祝福所有的人抓住吧！

我真不是孙红雷

校草 发表于 2013-8-15 07:55
别忘了，他基本多是银行贷款买的房子，按80%贷款来说，1.3里面有起码1个M是贷款，哪剩下的30万才是自己真 ...

当然这里要澄清一点，我们可以理解为净资产，但金融里的floating和会计里的净资产又有本质区别。所以我把他那1.3m归结于floating。因为floating今天可能是正1.3m，明年遇到什么天灾人祸，房子都没出手，房价掉下去，有可能就是负数。所以阿海用equity来表述是完全正确的。如果按今天这个市场价格，他把9个+自住房全卖了的话，realized就是全部（包括本金+capital gain), floating则为零（因为没房子了），然后减去他所有贷款（本金），最后得到equity=capital gain=1.3m

阿海

校草 发表于 2013-8-14 20:08
你这个1.3M，抛去银行贷款，你还剩什么？

剩1.3m啊。

阿海

Lease 发表于 2013-8-15 08:44
1.3m是净资产，他从2010年开始，基本上买的都是中区的unit, 这些unit从那时到现在每幢增值十几万并不过份， ...

还是高人懂我啊大哥

阿海

我真不是孙红雷 发表于 2013-8-15 09:11
当然这里要澄清一点，我们可以理解为净资产，但金融里的floating和会计里的净资产又有本质区别。所以我把 ...

恩，如果我把9个投资房都卖了，扣除中介费和租家具等广告费用，估计怎样也能拿回来1百万吧。

阿海

FM811 发表于 2013-8-15 08:44
从2010年开始买房，每套capital gain 100k，我觉得不稀奇！阿海的成功是在对的时间做了对的事，一方面是他 ...

谢谢！

SilverFern

我觉得大家眼界可以放宽，3年赚到1.3m是相当不错的成绩，但这个世界上还有很多人一年可以赚 100m, 世界上不是只有房产一个行当可以赚大钱，搞贸易做实业一样可以。

阿海这个只是一个以小搏大的事例，对于想屌丝逆袭的朋友比较有参考意义吧...但是这真的要赶上好世道，走势,利率等要素缺一不可，有些成功无法复制...

我真不是孙红雷

SilverFern 发表于 2013-8-15 09:41
我觉得大家眼界可以放宽，3年赚到1.3m是相当不错的成绩，但这个世界上还有很多人一年可以赚 100m, 世界上不 ...

这么有唐骏的味道，呵呵

剑客浪心

阿海，还是低调点，仿小人。