房市有趣的情況出現了

angelee123

其实大家说的都没错，租房中短期内的确是划算，毕竟现在的政策面上不利于房产投资

当然了，如果是理性计算的话，可以得出很多结论，买房子赔钱呀，租房子省钱呀

这就像是现在很多丁克一样，不要孩子，养孩子多费钱，以后也指望不上养老，不如把钱攒下来自己养老，唯一的问题就是，你见过哪个人靠不生孩子攒下来钱过

不过，既然利息已经高到这个地步了，再加上乱七八糟政策，短时间内房市的确没什么吸引力

songinator

太极宗师001 发表于 2023-1-14 19:59
大家恐惧的时候你应该贪婪。
抄底入场。过几年就是赢家了。

嘘。。。。。。。。。。。

joeistheman

我要有全款 还轮得到你在这逼逼？？？

金庸大师

市场预计美联储将在2月1日和3月22日分别小幅加息25基点，随后停止加息，然后在之后的18个月里降息200个基点，到12月24日是美联储利率预计为2.75%。按这个预计2024年年底新西兰的OCR在3-3.25%左右，银行一年期贷款利息在5%左右.
还是提供个预测数据做个参考吧，掂量一下自己口袋的银子能不能支撑到2024年底？2024年以后房子出租的收入能不能COVER一年的贷款利息？多学习点宏观经济知识，闭门造车只能自己越来越迷茫

V7

今年能撑住的人不多了，毕竟新西兰是2重枷锁。一个是贷款一个是税务。
如果不能加杠杆，不能抵税，似乎商业房产更加简单。

珍珠小太阳

楼主是懂的人

Regards

V7 发表于 2023-1-23 12:48
今年能撑住的人不多了，毕竟新西兰是2重枷锁。一个是贷款一个是税务。
如果不能加杠杆，不能抵税，似乎商业 ...

长期来讲，完全不能抵税不太可能一直执行下去。这个税法改动是非常奇葩的世界独一份，而且完全不合理，甚至不合法。虽说工党总是引用英国先例，但是真实情况是英国并没有完全不允许投资房贷款利息抵税，只是方式改了一下，从边际税率改成了固定税率抵税。工党的这种自顾自说的胡说八道，业内人士都知道，看破不说破而已。这种胡来的恶果也会非常严重，害死不少无辜单纯的投资者，加重租户负担，不过对于实力雄厚，头脑清醒点投资人反而是机会。

长期投资应该还是按照至少一定程度可以抵税来做投资决策。利息应该也是按照长期利率，不管当前利息多少，一律按照6%左右来判断收益，压力测试8%到10%。

按照这些标准进行投资，这两年应该没什么问题的。

好梦成真

Regards 发表于 2023-1-23 14:10
长期来讲，完全不能抵税不太可能一直执行下去。这个税法改动是非常奇葩的世界独一份，而且完全不合理，甚 ...

你很有经验，这个指点很及时，请教一下，这个6%是不是就是租客应付的一年的租金除房贷金额？多谢！

tv1

新西兰已经够仁慈了。 澳大利亚出租房直接2% land tax , 每年。 不管你自住， 出租。 只要每年不在澳大利亚200天， 就收2% 。 这样出租房就是4% 每年。
现在新西兰收的是极低的。 你买那么多房子， 本身就是有钱人， 不耗你的羊毛。
日子没法过， 穷人太多， 福利要发。

本次这么弄， 就是把垃圾散户房东扫出市场。 让实力买家做房东

tv1

专业大房东， 各种设施， 安全都能做到位。 抠抠索索小房东， 不交税， 房子破破烂烂不维护
恨不得一分钱不花， 房客准时交租。 坐等升值， 散户房东就是垃圾， 肯定要被清除市场。


补充内容 (2023-1-23 14:26):
各种安全， 防火， 税收。 大房东都能合法去做， 小房东， 各项收支抠抠索索。 留在市场隐患多

V7

Regards 发表于 2023-1-23 14:10
长期来讲，完全不能抵税不太可能一直执行下去。这个税法改动是非常奇葩的世界独一份，而且完全不合理，甚 ...

大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的。本地投资渠道十分有限，大部分人的一辈子的资产都在房产上，其实也是最后的养老底线了。下杀的就是杀这帮上班族， 由于明线条例无法变现，等到可以卖的时候，就要交翻了翻的利息和收入税啦！不想交税就要卖了交明线税！看来伸头一刀缩头一刀。这还是18年买投资房的。
21年买投资房的，哈哈哈那可是高点+10年的明线+利息不抵税啊（真正勇敢者的游戏）。

V7

好梦成真 发表于 2023-1-23 14:19
你很有经验，这个指点很及时，请教一下，这个6%是不是就是租客应付的一年的租金除房贷金额？多谢！ ...

他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的利息。

基本上这个做不到。

无色咖啡

V7 发表于 2023-1-23 14:34
他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的 ...

拿至少一套投资房必须要达到9%-10%一年的回报率，比如100万的房子，一年租金9万左右才行，一周1700-1800.. 不太可能吧。

angelee123

无色咖啡 发表于 2023-1-23 14:41
拿至少一套投资房必须要达到9%-10%一年的回报率，比如100万的房子，一年租金9万左右才行，一周1700-1800. ...

stress test 8-10% including all his income, not just rent, he means 6% return on rent only

好梦成真

V7 发表于 2023-1-23 14:34
他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的 ...

谢谢你的回复！8%可能做不到，假设1M 的贷款周租要到1538，6%能做得到。希望我这次理解对了。谢谢你。

Regards

V7 发表于 2023-1-23 14:34
他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的 ...

你说的差不多…

如果看现在这个时间点，主要的几个城市几乎没有可以房租扣掉地税保险和税以后可以负担6%利率的。所以现在绝对不是开始一个新投资的合适时机。

但是，我说的是长期，长期按平均比如说6%做计划。这里有一个重要的假设，就是房租的增长和房屋的增值都是能跟上通胀的。这个假设长期看是合理的，但是目前一两年的短期不一定。

实际上如果你买房的时候房租能基本打平长期利息是最理想的，可能还是损失一些地税保险这些费用，但是几年以后房租随通胀上涨，慢慢就全部打平，开始有余钱还本金，进入良性循环。加上房屋价值也至少随通胀上涨，如果购入多套房产，就会有机会明线到期以后卖掉一套兑现增值部分加速还款。做计划最少十年，甚至20年往上。

既然是长期利息6%，就有些年高于6%，有些低于6%。这就是为什么要压力测试8%-10%。看你其它收入有没有能力支持你度过像现在这样的困难时段。这也是为什么最好开始投资在降息通道，这样等下次升息通道开始，你已经有一定积累了。

现在算不过帐，就等等，要么房租涨上去，要么房价降下来。如果成本继续提高，房价大幅长期下跌的可能就越来越小，房租上涨压力会增大。虽说决定价格的是供求不是成本，但是这个供求不是静态的。随着工资和成本双双上涨，供求曲线是会向上平移的。

短期还是比较悲观，长期的机会是留给头脑清醒又有准备的人的。

Regards

V7 发表于 2023-1-23 14:26
大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的。本地投资渠道十分有限，大部分人的一辈子的资产都在房产上，其实 ...

你说得很对，大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的，所以真正能赚到钱的是少数。

Regards

无色咖啡 发表于 2023-1-23 14:41
拿至少一套投资房必须要达到9%-10%一年的回报率，比如100万的房子，一年租金9万左右才行，一周1700-1800. ...

现在不是时候，等机会来的时候要看得见。

压力测试指的是你有手段应付这个范围的利息波动，比如其它收入，可变现资产，家人支持，等等。房租只要能长期支持平均利息就可以了。

金庸大师

各位大佬左算右算，都是属于事后分析。房价和利率是绝对的负相关，利率什么时候涨什么时候跌，才是预判房市涨跌的核心。最新世界央行会有什么动作？新西兰央行二月份的加息幅度博弈已经开始的如何？这才是立于房市潮头的秘密。一句话，入群吧，了解宏观经济形势的变化

无色咖啡

Regards 发表于 2023-1-23 18:42
现在不是时候，等机会来的时候要看得见。

压力测试指的是你有手段应付这个范围的利息波动，比如其它收入 ...

现在利息不抵税，要完全靠房租抵押贷款是不可能做到的。
100%贷款买100万的房子，最多租700-800. 但是，算刚刚的利息6.84%一年和39%的税，要租到差不多10万一年，也就是每周2000左右才能cover贷款利息很多交的税。 新房利息可以抵税会好一点。
所以，要不就是等利息下降，要不就是等房价下降到一个平衡点。

Lease

金庸大师 发表于 2023-1-23 19:36
各位大佬左算右算，都是属于事后分析。房价和利率是绝对的负相关，利率什么时候涨什么时候跌，才是预判房市 ...

听我一句劝吧， 别宏观了.

你宏观研究的再牛逼能比美联储那帮人更厉害吗？你如果诚实的话， 应该承认不会比他们更厉害. 但就他们那帮人， 也经常制定些垃圾的政策.

实惠一点， 搞点微观-在目前的环境下， 好好跑跑市场， 找出一， 两个undervalued property进货守个一，两年后， 说不定就让你大赚一笔.

宏观的东西， 除了吹牛没屁用.

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2023-1-23 21:56
听我一句劝吧， 别宏观了.

你宏观研究的再牛逼能比美联储那帮人更厉害吗？你如果诚实的话， 应该承认不 ...

此言差矣。。。宏观是方向。。。微观是行动。。。没了方向怎么行动？猜大小啊？

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2023-1-23 22:21
此言差矣。。。宏观是方向。。。微观是行动。。。没了方向怎么行动？猜大小啊？ ...

不用太精准（因为没人能精准）， 只要认定NZ Property 未来依然会雄起就行.

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2023-1-23 22:21
此言差矣。。。宏观是方向。。。微观是行动。。。没了方向怎么行动？猜大小啊？ ...

其实不用猜，房地产市场掉头很慢，惯性又很大，等利息下降通道已经形成，市场已经启动，租售比开始进入合理区间，确认了市场信号，这时候出手也一点不迟。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2023-1-23 22:25
不用太精准（因为没人能精准）， 只要认定NZ Property 未来依然会雄起就行.

你说的这是信仰。。。哈哈。。。问题信仰是信仰。。。人民内部也有王明博古。。。党里还有派呢。。。

金庸大师

Lease 发表于 2023-1-23 21:56
听我一句劝吧， 别宏观了.

你宏观研究的再牛逼能比美联储那帮人更厉害吗？你如果诚实的话， 应该承认不 ...

论坛大佬，房产投资能指导我的人应该不会太多。上一个周期我的房产增值的幅度不比阿海差，而且我2021年还成功出货了两套投资物业。只是现在有点闲，等待机会而已，到处瞎逼逼。同时还可以找到有共同爱好的人一起聊聊未来的布局，这不一聊，就聊出了近期是债券的最佳投资机会



补充内容 (2023-1-23 23:25):
选垃圾债还是投资级债还是国债，目前还在思考中

tv1

什么都不用看， 就看银行利息， 他停止增长， 房价就立马稳住了。 他如果开始减利息， 你赶快进货。 入市。
当利息降到最低。 3% 左右， 赶快出货， 你没法踩到最低点。 这个区间买房子都会赚。
现在房事不好最主要原因， 利息太高， 你长期持有， 你的利息搭进去一大把， 持有成本过高， 就是交点增值税， 问题也不大。 横竖挣钱。 如果错过出货点。 跌幅很大， 也不划算。

补充内容 (2023-1-23 23:43):
如果你按照这几个时间点， 踩准， 一般都不会赔钱。 去年卖出去的房价很多比今年高50 万。 所以这个进出要踩准

'豪.

能全款买房的, 在什么时候都是划算

金庸大师

tv1 发表于 2023-1-23 23:41
什么都不用看， 就看银行利息， 他停止增长， 房价就立马稳住了。 他如果开始减利息， 你赶快进货。 入市。 ...

从历史的统计数据来看，开始降息并不意味着房价就会停止下跌，其中的原因慢慢品，有兴趣可以将07-12年利息曲线和房价曲线进行相关性分析，去寻找其规律

补充内容 (2023-1-24 09:09):
做投资不是拍脑门的事情，是需要大量的数据分析和知识积累的

补充内容 (2023-1-24 09:10):
历史的规律也并不意味着现在就一定发生，但是可以给自己的投资提个醒

金庸大师

'豪. 发表于 2023-1-24 00:07
能全款买房的, 在什么时候都是划算

房地产是趋势性很确定的投资标的，不加杠杆进行投资那增值太不划算了。杠杆是个双刃剑，退场时机的把握非常重要。最近发生的币圈危机，瑞信危机，英国养老金危机等其根本原因就是资产贬值时加杠杆的很容易爆雷