免费看地分割交流，看好的地或者自己想开发的地可以抛上来聊聊

陌生的香港人

庙小二 发表于 2019-12-28 08:23
感谢感谢 应该后面会放房子，否则肯定不会到400.
现在就是前后车道你说的 我也没太明白。前面的房子也没啥 ...

好吧 那就不要說前面這個是車道 就是說前面房子汽車出入的地方也行  分割設計需要兼顧新車道和這個地方的距離和關係  反正前面fence後兩條車道水泥面積多少也有規定  看來共用/合併是比較好的解決辦法 (雖然要做ROW easement)

不過 就是建房子後面目測也不是很大 所以這個新房子恐怕也不能建太大了

bodyhaven

drkrain 发表于 2019-12-27 01:39
大神你好，可以帮我看看1 Locke Ave, Mt Roskill, 谢谢！

suburban zone，/809平米，雨水污水都有地方连，没有洪水问题。在高压线底下，在高压塔旁边。我记得离高压塔14米还是多少米内不能建住宅，这个最好问问陌生的香港人。如果高压塔没影响，老房子拆了可以建4个小独栋。

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2019-12-29 20:33
suburban zone，/809平米，雨水污水都有地方连，没有洪水问题。在高压线底下，在高压塔旁边。我记得离高 ...

高壓塔就在隔壁 是挺麻煩的 還要說national grid yard uncompromised 的overlay 政策是不鼓勵在這些高壓線旁邊再多建房子/分割  不只是考慮居民健康/安全 也為了它們Transpower 的整體電網運作不受密集化影響   所以最好先和Transpower 打個招呼和拿他們同意  這基本是必須的

視乎電塔等級 (Transpower 會告訴你) 其最低距離 （架空/地面的）都會有所不同  如果達不到要求至少要電力工程師（electrical engineer 證明footprint /分割是安全的 他們才會考慮  但另一方面 unitary plan 的政策也說明這些地區不鼓勵分割  所以在開始投入任何金錢前和council先溝通（例如開個pre-app）也是必要的

sagier

大神看看 11 blampied Road otara 这个房子怎么样

bodyhaven

sagier 发表于 2020-1-10 07:40
大神看看 11 blampied Road otara 这个房子怎么样

suburban zone, 733平米平地，雨水管接口在街上，污水管可以接在自己家。整个site都在洪水区。分割的话要做洪水报告抬高基础。老房子不动后面可以做一个独栋，老房子拆了可以做三个独栋

RickyCai

大神帮忙看看 167 Everglade drive, Totara Heights？万分感谢~!

bodyhaven

RickyCai 发表于 2020-1-14 12:45
大神帮忙看看 167 Everglade drive, Totara Heights？万分感谢~!

suburban zone， 660平米基本平地，雨水污水都较好连接，没有洪水问题。分割的话，老房子拆了分两个独栋倒是可以，分三个就很小了。不过这么大一房子拆了多可惜。

RickyCai

bodyhaven 发表于 2020-1-14 13:00
suburban zone， 660平米基本平地，雨水污水都较好连接，没有洪水问题。分割的话，老房子拆了分两个独栋 ...

谢谢谢谢。最近周围有几家都在推了重搞 有一个推了建了3个，所以有点小心思~哈哈~

bodyhaven

RickyCai 发表于 2020-1-14 13:19
谢谢谢谢。最近周围有几家都在推了重搞 有一个推了建了3个，所以有点小心思~哈哈~
...

不客气，如有需要就来找我吧谢谢。最近是发现接的分割比去年多了耶。

OHenryO

请教热心楼主和陌生香港人大神帮我看一下3 Banff AVE, Epsom怎么分割合适？
1.geo map查有四颗notable tree是不是代表砍得难度很大？找了个aborist看了下说两颗瘦高的palm没必要砍，最靠近外墙的karaka砍不了，最碍事的粗一点palm可以出aborist report跟RC一起递上去申请砍掉。
2.好像在flooding zone,需要抬高地面，aborist建议盖木桩地基这样可以离两颗瘦高palm近一点。
3.existing house九几年重新装修过，不新不旧但是住得不舒服。扒掉比较可惜都是实木bungalow，不扒的话只够盖一套新房。问了一家移房公司的不收，说房顶太尖。

目前就是上边这3个问题比较困扰，这块地别的方面都挺适合开发。很平整的apartment zone。如果可以的话想盖四栋小独栋，或者留老房再分割一套新房出来，联排也可以但是朋友说不如小独栋。

information有点多请见谅，真心求教两位大神给出意见我应该怎么办，怎么开发合适。如果这几个条件造成成本太高或者开发难度大是不是还不如另外买一块地做开发，很纠结。也欢迎其他热心网友给出意见。

非常感谢

陌生的香港人

OHenryO 发表于 2020-1-15 00:44
请教热心楼主和陌生香港人大神帮我看一下3 Banff AVE, Epsom怎么分割合适？
1.geo map查有四颗notable tree ...

1. Unitary Plan 資料顯示這四顆樹都是所謂scheduled trees  屬重點保護樹 由於不知道具體位置好難評論如何影響  但要砍基本比較難 相信至少需要notified （就是申請要做公眾諮詢）建議先和council 開個會再看看有沒有可能砍或者遷移？ 但如果非要砍 哪怕一顆也不容易 （除非arborist 能證明要砍的這個樹其健康有嚴重問題甚至可能塌下來對公眾安全有威脅） 因為要砍這些樹 不單是council的事 政客 社區 保育團體等也會盯著council   而如果真的批了 本地傳媒例如Herald等更會推波助瀾出報導批評- 這些都是council想避免的

2. 這個看不懂是什麼問題

3. 如果你不移走現在這個房子那大概就只能做一兩個獨棟房子而已  


這塊地目測沒有公用雨水管道啊 問過工程師沒有？

bodyhaven

OHenryO 发表于 2020-1-15 00:44
请教热心楼主和陌生香港人大神帮我看一下3 Banff AVE, Epsom怎么分割合适？
1.geo map查有四颗notable tree ...

1. 参照陌生的香港人的回答。这些树留一个都很影响设计。
2. 我觉得填土做挡土墙吧，我看洪水问题不是很严重。华人做桩基的很少。
3. 现房肯定要拆或者移走了。这个位置做小独栋是真浪费了，当然是做联排啦不用想的。
4.雨水管离得太远，打soakage hole吧，先找civil问问council给不给批。

OHenryO

陌生的香港人 发表于 2020-1-15 02:03
1. Unitary Plan 資料顯示這四顆樹都是所謂scheduled trees  屬重點保護樹 由於不知道具體位置好難評論如 ...

非常感谢，树这个问题还真是无解。aborist也不理解我家这几棵树为什么受保护。

happitom

请教楼主和陌生香港人， 36A Hogans Road, Glenfield 好分割吗？怎么分割合适？谢谢！

bodyhaven

happitom 发表于 2020-1-15 15:22
请教楼主和陌生香港人， 36A Hogans Road, Glenfield 好分割吗？怎么分割合适？谢谢！ ...

suburban zone, 1907平米不规则地，前后高差超过10米，雨水接口在邻居家并且在高位，就算邻居同意你接高度也不一定够。。。假设雨水能连，三家share driveway，要经过邻居同意。你再量一下整个车道前后宽度是不是全都够5.5米，够的话还好一点。假设车道也ok，邻居都同意，雨水也能连，这前后高差超10米，光地基挡土墙挖土的钱都上天了，在glenfield这区你先估算一下能卖到多少吧。。。我觉得做下来不赚钱。你再看看帖子第一页我写的

陌生的香港人

OHenryO 发表于 2020-1-15 12:03
非常感谢，树这个问题还真是无解。aborist也不理解我家这几棵树为什么受保护。 ...

要在保留現在房子的情況下 單在前面那4棵保護樹的範圍裡建房/分割恐怕是不太可能的了

但如果你可以拆了現在後面那房子 在後院騰出來的空間就可以在不碰前面四棵樹的情況下建個apartment/聯排什麼的（當然還有之前說的雨水管的問題要處理）THAB zone 建房子不用提供停車位  所以應該也沒有什麼車道問題 (除非你非要每個單位做車位不可 那就要做符合規定的車道 那就可能會碰到這些保護樹 要知道在它們的樹根旁邊做車道施工什麼的本身也需要他們arborist 的嚴格審核和令申請複雜化) -  看你想怎樣了

happitom

bodyhaven 发表于 2020-1-15 22:37
suburban zone, 1907平米不规则地，前后高差超过10米，雨水接口在邻居家并且在高位，就算邻居同意你接高度 ...

非常感谢， 解释很到位！

蓝色010

请大神帮忙看一下，54 Hindmarsh Street, henderson的分割潜力 如果保留老房 后院可以建房吗谢谢

bodyhaven

蓝色010 发表于 2020-1-20 08:29
请大神帮忙看一下，54 Hindmarsh Street, henderson的分割潜力 如果保留老房 后院可以建房吗谢谢 ...

urban zone, 834平米缓坡向上，share driveway，需要邻居同意。污水好连，雨水manhole在邻居家需要邻居同意。老房子不动后面的面积足够建个独栋了。

HILLLIU

2 Finchley Road, Torbay.请看卡这块地怎么样，能做连排的吗？

bigheadboy

大神帮忙看下这个房子，40 Marendella­s Drive, Bucklands Beach。不知道后面可不可以分割一栋？

bodyhaven

HILLLIU 发表于 2020-1-28 09:12
2 Finchley Road, Torbay.请看卡这块地怎么样，能做连排的吗？

这块地之前在哪个微信群里好像讨论过，尖角，陡坡，洪水问题，分割难题基本全有，而且还是suburban zone加尖角地，联排我觉得很不好做，普通的独栋都不好做。你看我帖子首页写的啥

bodyhaven

bigheadboy 发表于 2020-1-28 11:35
大神帮忙看下这个房子，40 Marendella­s Drive, Bucklands Beach。不知道后面可不可以分割一栋？ ...

suburban zone, 638平米缓坡向上，雨水污水都有的连，没有洪水问题。老房子不动，后面分割不太行，我看你那车道后面都占到邻居家去了，后面分出来新房子进车不能从邻居家走吧。不过老房子要是拆了可以分割建三个独栋。

CNELL

您好，麻烦看一下58 muir ave mangere bridge的这块地怎样规划比较好，谢谢

bodyhaven

CNELL 发表于 2020-1-30 15:28
您好，麻烦看一下58 muir ave mangere bridge的这块地怎样规划比较好，谢谢

suburban zone, 1091平米，有污水管没有雨水管，估计可以打sockage，没有洪水问题，平地。老房子拆了分5个双层独栋。老房子不拆车道不够宽。

cctv5

哇，大神帮看一下163 russell road, manurewa 呗，谢谢了

bodyhaven

cctv5 发表于 2020-1-31 12:49
哇，大神帮看一下163 russell road, manurewa 呗，谢谢了

THAB zone， 809平米，平地，雨水污水都有的连，有洪水问题要做报告抬高level。老房子拆了做5个联排，老房子不拆后面建个双拼但是车道不太够宽，可以问问planner能不能argue下来。还是建议如果做就全做，如果只动后面估计不是很好卖，前面一个老房子。

cctv5

bodyhaven 发表于 2020-1-31 13:32
THAB zone， 809平米，平地，雨水污水都有的连，有洪水问题要做报告抬高level。老房子拆了做5个联排，老 ...

多谢大神，再请问如果拆老房子建五个联排，从设计到分割大概多久，多少钱？

bodyhaven

cctv5 发表于 2020-1-31 13:52
多谢大神，再请问如果拆老房子建五个联排，从设计到分割大概多久，多少钱？ ...

RC粗略估计4-5个月，BC估计3个月左右，期间如果那个环节跟不上了，总共就按9-10个月算吧，就是从开始设计到consent批下来10个月，施工估计半年左右。现在开始搞，顺利的话估计11月可以开始施工，刚好雨季结束。价格的话，建筑设计费用，我知道的能用的华人设计师价格基本差不多，连RC+BC基本在40-50每平米+gst，低一点的至少在35以上，再低就难保质量了。其他consultant就我知道的来说，planner+civil+surveyor+flooding report+RC+BC申请费粗略估计8万左右，建房子双层按2300一平米假设一栋120平米三房两卫单车库138万，加上分割费用砍四刀按40万算，总共下来估计190万内基本能打住。建筑设计尽量做的简洁大气一些，施工费用会少一些。

cctv5

bodyhaven 发表于 2020-1-31 14:17
RC粗略估计4-5个月，BC估计3个月左右，期间如果那个环节跟不上了，总共就按9-10个月算吧，就是从开始设计 ...

太棒了，这些信息很有用，灰常感谢