免费看地分割交流，看好的地或者自己想开发的地可以抛上来聊聊

陌生的香港人

abc888 发表于 2020-4-4 00:40
物业管理是代替我给邻居提条件，但是没有我的书面签字同意，反倒让邻居签字承诺那2条。没有跟我谈做EASEM ...

這個恐怕你真的要找房產律師諮詢問問了 包括你房管在過程中有沒有做錯讓對方誤會你已經同意 而easement 是在雙方的title 上顯示這條屬於他的管卻在你家地下流過的一個法定標認 也是律師負責的範圍 一般也應該需要你參與吧

zhong5487

麻烦看下12 Fitzherbert Avenue, West Harbour, Auckland 0618，这个房子有什么分割潜力？

abc888

zhong5487 发表于 2020-4-4 10:48
麻烦看下12 Fitzherbert Avenue, West Harbour, Auckland 0618，这个房子有什么分割潜力？ ...

我这个非专业人士回答个皮毛哈：
Mixed Housing Urban，不规则地，大坡，高低差6米，路冲
买了收租合适，开发还是算了，当然重点分析还要看楼主和香港人的意见

zhong5487

abc888 发表于 2020-4-4 16:32
我这个非专业人士回答个皮毛哈：
Mixed Housing Urban，不规则地，大坡，高低差6米，路冲
买了收租合适， ...

是啊，加盖应该可以，它现在要价84万开发有点够呛的

abc888

zhong5487 发表于 2020-4-4 18:12
是啊，加盖应该可以，它现在要价84万开发有点够呛的

现在不可以加盖MINOR 屋了，只能分割了盖，或者推掉。。。

zhong5487

abc888 发表于 2020-4-4 18:19
现在不可以加盖MINOR 屋了，只能分割了盖，或者推掉。。。

可以吧，我前几天还问过设计师啊，说是可以的，只是很多人觉得那种urben zone的地＋个两房非常不合适，都会选择更好的开发计划

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-4 19:14
可以吧，我前几天还问过设计师啊，说是可以的，只是很多人觉得那种urben zone的地＋个两房非常不合适，都 ...

只能說你的設計師可能誤會了  Auckland Unitary Plan 下 mixed housing urban zone 不太能做最多65平方米大的 minor dwelling  如果非要做 需要申請resource consent  因為和這個zone的政策相違背  級別還是難度最高的 non-complying activity  所以不一定能批  但有趣的是 這個zone 卻可以做達3個"dwellings"  "dwelling" 要求當然比"minor dwelling" 多  與其申請minor dwelling  council 可能索性叫你多建一個一般房子(dwelling) 算了

如果你非要建minor dwelling 不可  又不想冒險  只能找 single house zone 的地了

如果只是兩個房間這個可是sleepout  (是 accessory building  而不是minor unit)  不放廚房的前提先下  如果符合其他規定例如建築覆蓋率這些則可以

zhong5487

陌生的香港人 发表于 2020-4-4 21:19
只能說你的設計師可能誤會了  Auckland Unitary Plan 下 mixed housing urban zone 不太能做最多65平方米 ...

哦，你的意思是说两房一厅只要不加厨房，也是可以的，也是最大65平米吗？

zhong5487

zhong5487 发表于 2020-4-4 21:34
哦，你的意思是说两房一厅只要不加厨房，也是可以的，也是最大65平米吗？ ...

其实没厨房也无所谓，还不用那个贡献费。盖好整个台面就完事。就是租金要少个30-50刀

陌生的香港人

zhong5487 发表于 2020-4-4 21:34
哦，你的意思是说两房一厅只要不加厨房，也是可以的，也是最大65平米吗？ ...

不加廚房的話就不是 minor dwelling了 本身沒有65平方米的限制  但和主房子加起來不能超過這塊地面積的百分之45 這個是建築覆蓋率的規定 - 當然 還有其他的例如花園面積 房子退後距離這些

abc888

请教LZ和香港人
如果假设，是同一块地，其他都一样，只是ZONE不同而已，上面有个老破小房子，规正面积640平，Mixed Housing Urban 和 Mixed Housing subUrban, 在推掉旧屋开发使用上有什么差别？？这2块地仅仅因为ZONE的不同，价值差别大概有多大？？

求教！！

陌生的香港人

abc888 发表于 2020-4-4 21:43
请教LZ和香港人
如果假设，是同一块地，其他都一样，只是ZONE不同而已，上面有个老破小房子，规正面积640平 ...

看不懂你說的是什麼意思呢？ 是哪一塊地? 你給人鋪管道那個？ 開始時說同一塊地 但結尾為什麼又會說有兩塊地？

不好意思 看不太懂呢 還是你只是想問mixed housing urban 和suburban 的分別？

猩猩都叫兽

zhong5487 发表于 2020-4-4 21:35
其实没厨房也无所谓，还不用那个贡献费。盖好整个台面就完事。就是租金要少个30-50刀 ...

这个操作的话，你合法的情况下只能租给一个家庭，而不是2个。如果2房东去分租的话，你起码不用担责。否则的话碰上职业租客够你喝一壶的。现在法律越来越严格（变态），你这么弄从纯租金回报来说可能比较好，但是你浪费了块地啊。。。。你80万买个破房，加10万分出来，盖个4房200平米40万，转手卖100至少（新房），旧房卖70或者继续租。比你盖Minor怎么看都划算。当然我这估价师按正常算啊，你场地特殊或者管道难接等问题没考虑进去。这是为啥自从unitary plan出来后，就没人愿意再盖minor了毕竟从升值、售价看，肯定盖房回报高多了。

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2020-4-4 22:19
这个操作的话，你合法的情况下只能租给一个家庭，而不是2个。如果2房东去分租的话，你起码不用担责。否则 ...

所以，我还是找个single  zone的算了，因为分割的话太多不确定因素，不懂也拿不准，也没这财力和精力，single zone可能还便宜，没人抢，当然，真的遇到都合适的大地潜力房肯定也会入手先放着的，到时候再好好看看吧，毕竟前几年有人入手的大地，今年转手就多卖好几十万，也是很羡慕的

wobabamamajieji

请港神帮我分析下这块地，67 alberton avenue 我想在前院建一个180平米的两层房子，草图画好了，地下有两条公共管线通过需要做搭桥，最低点靠近马路需要抬高1米五因为有洪水，地下可能有岩石POLE FOUNDATION, 这样的造价会很贵吗？怎么做比较好呢谢谢。

陌生的香港人

wobabamamajieji 发表于 2020-4-5 15:20
请港神帮我分析下这块地，67 alberton avenue 我想在前院建一个180平米的两层房子，草图画好了，地下有两条 ...

抱歉 管線/建築成本這些就不是我的專業了 幫不了你啦

abc888

陌生的香港人 发表于 2020-4-4 20:58
看不懂你說的是什麼意思呢？ 是哪一塊地? 你給人鋪管道那個？ 開始時說同一塊地 但結尾為什麼又會說有兩 ...

只是想問mixed housing urban 和suburban 的分別, 价值的差别，使用的差别！

bodyhaven

abc888 发表于 2020-4-5 17:29
只是想問mixed housing urban 和suburban 的分別, 价值的差别，使用的差别！

对于设计上来说主要是building coverage的差别，urban 是net site area的45%, suburban 40%。另一个是阳光角，suburban是2.5m+45度，urban是3米+45度，另一个是建筑高度的差别，suburban是8米urban是11米，所以urban可以建3层，suburban一般建不了3层除非是坡地往下挖半层出来。所以相对而言urban比suburban更适合做联排，综合来说差别就是urban能比suburban建的大一些。相应的urban的地也应该比suburban的地更有价值一些，但是也体现在地的具体位置，如果是好区就会明显一点，如果是南区或者更远，urban和suburban在当下这个时间段来说价值区别不大。

wobabamamajieji

陌生的香港人 发表于 2020-4-5 16:03
抱歉 管線/建築成本這些就不是我的專業了 幫不了你啦

那根据你的经验，这块地能不能分割？

sjx806

您好，楼主，8a carrick place， mt eden, 这个地块可以建多大的面积？如果两层的话，楼上楼下个是多少面积？另外building area 和floor area 的换算比例一般是多少？

陌生的香港人

wobabamamajieji 发表于 2020-4-6 11:55
那根据你的经验，这块地能不能分割？

在這個zone  如果可以建房的話就可以分割 （當然坦白說你這塊地還有現房子前面空間其實就不是很大）  但管線這些必須先要和工程師先處理好 也有你說的成本方面的因素要考慮 -  這也是所謂 ‘可以建房’ 的一個條件

bodyhaven

sjx806 发表于 2020-4-20 11:45
您好，楼主，8a carrick place， mt eden, 这个地块可以建多大的面积？如果两层的话，楼上楼下个是多少面积 ...

single house zone, building cover 按net site area 35%算，你这块后座地要减去driveway的面积才是net site area。第二层可以按第一层的70-80%算。不准，但差不太多。

云迪

陌生的香港人 发表于 2020-4-5 16:03
抱歉 管線/建築成本這些就不是我的專業了 幫不了你啦

陌生的香港人你好，上次就请教过LIM上面那些叉叉点点的东西，非常感谢你的回答，让我了解，我想借着再问一下(希望楼主不要介意）如果房子TITLE上面有CERTIFYING THE LINE OF A TRUNK SEWER, 然后LIM里面有蓝色的叉叉，上面看是STORM WATER MANAGEMENT AREA CONTROL FLOW 1 (rp).这个是有什么问题吗？是想开发才需要担心吗，如果只是买了住有问题吗？谢谢哈

陌生的香港人

云迪 发表于 2020-5-2 02:43
陌生的香港人你好，上次就请教过LIM上面那些叉叉点点的东西，非常感谢你的回答，让我了解，我想借着再问 ...

Title上面的中國trunk sewer 大概就是說你想買這塊地有條大污水管吧 具體還是要看相關有號碼的那個文件才知道 一般應該也有council 的easement in gross 在上面讓council 或者watercare 有權進入院子維修？ 最好找律師看看 雖然說白的 我不覺得律師（尤其是華人的）好懂這個 他們大概就和你拿著文件然後看原文照讀吧

至於LIM上的那些藍色xx 是所謂的洪水管理區 這個卻是非常普遍（不是說會有洪水 是他們想管理而已）  一般如果你增加所謂“不透水面積”（例如加建 鋪水泥等）多於50平方米都要做所謂的 mitigation measure 就是要做雨水罐的意思 如果自住什麼都不做也不需要擔心這個  

521baby520

abc888 发表于 2020-4-4 15:32
我这个非专业人士回答个皮毛哈：
Mixed Housing Urban，不规则地，大坡，高低差6米，路冲
买了收租合适， ...

的确回复的不大专业 , 我分了6个或者4个独栋

NZ人间蒸发

请问这个在single housing zone的要怎么分比较好！43 Lawrence Crescent, Hill Park

陌生的香港人

NZ人间蒸发 发表于 2020-5-5 14:40
请问这个在single housing zone的要怎么分比较好！43 Lawrence Crescent, Hill Park

代樓主答一下 除非你能把前面房子移一下 後面騰出600+ （不包括車道）否則不要想分割了 還不用說這個房子有歷史古蹟overlay 呢 移房子也不一定容易

NZ人间蒸发

陌生的香港人 发表于 2020-5-5 15:41
代樓主答一下 除非你能把前面房子移一下 後面騰出600+ （不包括車道）否則不要想分割了 還不用說這個房子 ...

谢谢你，还有一个问题，因为这个是行洪线和flood zone的地，目前的房子是两层结构，楼下有卫生间没有厨房， 有可能申请把楼下改为两个两房带厨房unit吗？

陌生的香港人

NZ人间蒸发 发表于 2020-5-5 16:17
谢谢你，还有一个问题，因为这个是行洪线和flood zone的地，目前的房子是两层结构，楼下有卫生间没有厨房 ...

房子如果是2013年9月已經存在的 可以申報building consent 加廚房變成屋裡的2nd dwelling  但這個屋裡的 2nd dwelling 也是一樣  要有600+ 淨面積的地才能分割

但是由於有洪水帶的關係 在洪水帶上面現房子改建變成更多的所謂 “more vulnerable activities“ （第二住宅/2nd dwelling當然是一種） 需要另外申請resource consent  也要先做洪水報告看看要不要墊高房子

NZ人间蒸发

陌生的香港人 发表于 2020-5-5 17:02
房子如果是2013年9月已經存在的 可以申報building consent 加廚房變成屋裡的2nd dwelling

但是由於有洪 ...

回答很专业，谢谢你！