我也来说说建房/盖房这事体验123(上图）更新12/10/2009

Westp

"在买地的过程中地质报告也很重要"  what is the "地质报告" ? Could you please translate into English ? Thanks kindly.

foris

121# Westp

谢谢ＬＳ关注本帖，如果能认真系统地看看这个帖子就应该知道价格是什么时候的价格了包含ＧＳＴ与否了，每个建筑商建筑案例也不一样很多东西也不能一概而已论，所以这里就不再回答了。

关于地质报告，如果是认为专有名词就翻译一下“Geologic Report”或者“Soil Report”。其实很惭愧的说本人英文也不是太好，与建筑商和律师沟通的时候往往也会遇到专有名词，其实不用太担心因为很多都是可以通过简单的描述，还是会互相明白是什么意思的，不用过于担心的。而且你是顾客，他们还是相对会比较尊重你的。毕竟你是给钱请他们干活的啊！

foris

其实选取那个Ｂｕｉｌｄｅｒ作为自己建房的公司都是大家各自的选择啦！如果有好的Ｂｕｉｌｄｅｒ，大家也是可以互相在这里推荐的，只要不要偷工减料，乱报价，超预算，坐地起价，建筑工艺和质量好，有保障，讲诚信，守法纪的Ｂｕｉｌｄｅｒ不管是洋人还是华人，相信大家还是愿意选用的。

Highlander

121# Westp

Geotechnical Report，相应的，这方面的工程师称为Geotechnical Engineer。可能叫它土质报告更合适，因为下面基本都是泥地。当然奥克兰中区好多地方挖开表层土下面就是火山石了。

新开发区都会有一个overall的报告，具体到每个Lot。这主要和基础扯上关系，跟据这个，可以知道你房子的基础是typical design就行了，还是需要specific design。

Westp

Million thanks. Much appreciate!  I have contacted three of you mentioned company, three of them has a office in Wellington. Golden home told me my design is not suit them.  I think they selling kit-set homes.

Thanks again!

Westp

"只要不要偷工减料，乱报价，超预算，坐地起价，建筑工艺和质量好，有保障，讲诚信，守法纪的Ｂｕｉｌｄｅｒ不管是洋人还是华人，相信大家还是愿意选用的"  Strong agree !!

Highlander

其实选取那个Ｂｕｉｌｄｅｒ作为自己建房的公司都是大家各自的选择啦！如果有好的Ｂｕｉｌｄｅｒ，大家也是可以互相在这里推荐的，只要不要偷工减料，乱报价，超预算，坐地起价，建筑工艺和质量好，有保障，讲诚信， ...
foris 发表于 2009-10-23 18:00

呵呵，这个我同意。

事实上，在新西兰，冠以xx homes,xx construction,xx builders的公司多如牛毛，其中有一部分专做大公司的Subcontractor（真正的大公司，如Fletcher，Hawkins，Mainzeal等），一小部分是一些开发商建商的固定Suby。剩下很大一部分都是做自己的，不隶属于任何其他公司，当然也没有什么加盟的说法。

LZ所列的这些“大公司”，他们用的Builder，基本上是这个行业中的average level，他们当然不会找滥的，但好的也谈不拢价钱。我认识不少洋人同行，有的真的是top，多复杂的detail他都能漂漂亮亮的做出来。但也见过不少cowboy的！我不想评判这些“大公司”，但有一点可以说的是，他们的做法是用最简单的方法吧房子盖起来，交货，收钱，当然这无可厚非，工业化嘛。Placemakers等好多建材店收款的地方都有卖“House Of the Year”，买本来看看，上面的基本全是“私人Builder”盖的。

不好意思，LZ，还要谈一下所谓的“仓库”和“存货”。我倒宁愿相信这是您的想象，您不是行内人，这无伤大雅。但要是GJ或是其他什么公司的人这么跟您说的，那就太扯了，不可能！我都不必要跟您讲这些公司他们每做一个project的cashflow有多紧，在新西兰，做residential的，可能除了Fletcher外，没有哪个公司有能力去搞个仓库来堆放他的建材，而且这根本没有必要。只可能会有一些Order多了，或错了的材料，退回去不值得，就找个地方来堆一下。不过，话说回来，对客人来说，不需要深究到底是怎么回事的，只需要确定价格够便宜就行了。

foris

很多人说一回事做一回事，我也只相信做的不相信说的，所以那些大公司的房子，为什么我一定要看在建工程就是那样，大公司还是相对有保障这是毋庸置疑的。在新西兰想建房的华人也基本上想省点事省点钱，谁不希望能找信得过的华人干活一来照顾同胞肥水不流外人田二来沟通方便三来以为价格便宜，可惜某些华人builder就是不给华人争气，自己把自己的招牌砸了，只会吹不会做，只为挣钱，埋没良心地干，而且还特黑！一个老鼠屎坏了一锅汤，很多都经不起考验啊！可惜了。

不过可以肯定的就是私人的Builder拿一样建材，他们确实拿的没有大公司便宜。关于这些建筑公司的库存和仓库这回事，其实有也好没有也好，还是那句话世上无绝对，那些建筑公司告诉你的，有些话你听听就好，有时候老外说话你也别都当真，你自己心里有数就好了。当然大的建筑商搞促销搞推广，也是别人的能耐。大的建筑商如果真能做到向丰田汽车学习做到零库存也未尝不是好事，新西兰的建筑设计本来就是工业化了。其实作为最终的消费者，大家关心也的就只是质量和价格而已。自己建房找那个建筑公司还是自己的选择，只是不要轻易相信到些自吹自擂的垃圾公司就好。

elaine0714

寫的很好很詳細啊，想知道樓主在哪裡買了地呢？

Westp

Above are very helpful. Foris, would you mind tell me the builder you used? Thanks inadvance. It looks your builder has done very good job for you. Lucky you!
In NZ you do need very careful. It is excellent idea for us to share these info. Some people are very mean, both kiwi and Chinese.
My section is not flat at all as I would like to see a piece of water. (silly me) I am worry now how much more it will cost me to build.

Westp

Foris, if you do not like to talk here, could you please email me at [email protected].. Thanks kindly. Or I am more than happy to call you.

Westp

楼主哪个区？consent申请了吗？花了多少时间申请这个？
荒岛余生 发表于 2009-10-6 21:37

Buiding Consent in Wellington is 20 working day, Resourse Consent will longer. You can  call your local  concile.

Westp

You are better to ask your architectur to do the consent for you. Do not do it by youself as you do not know much all the rules. Do not try to save your money here. A Indian want to save some money, did it by himself. Guess what? It took him a year to get it. How much interests he lost?

foris

134# Westp

Westp,选择哪个公司都是自己的选择啦！其实你自己喜欢哪个公司就选哪个公司就好了，我上面也说过选择builder的一些标准，不过相信在master builder里面做选择就相对会有保障一些。最近的天气也不怎样，图纸还都在报价，建房子这事情也看得也不太着急，我自己就是锁定了上面我写的那四家公司而已，毕竟master builder太多了，没有太多精力全部的master builder都去做对比。自己建房子的话也是自住和投资考虑，也有考虑建好了马上出租也难说，或者最终房子造价太高，不合符自己的要求，可能不建就把地扔在哪也难说。世事难料，谁知呢？如果你真需要帮助，这里skykiwi网友好像弄了个QQ群，我想哪里也会有更多人帮到你的，你可以多上哪里聊聊哦！

Westp

Thanks Foris!!!  I guess you are in Auckland. I strogn agree what you said.  I bought a section, got my own design. I am looking for builder now. I went to the QQ.
I have  lots to worry and headache as I watched the a TV programe which is report biulders took the money, but not finish the job, or do not keep their promise. Worst than Chinese.

Westp

I am not going to hire a Chinese builder as I think Kiwi are better buider. But I do not mind hire a Asian prainter  or tiler. They did a excellent job for me. Price is not bad.

Highlander

谢谢LS，你说的以上那两种材质当然比Long Run Iron好些，毕竟从外表看形状都做成瓦了，不仔细看还真以为是瓦，但是毕竟金属材质就是金属材质，和瓦是没有办法相提并论的，但是这些材质也有人喜欢用，因为还是萝卜 ...
foris 发表于 2009-10-6 23:57

在民宅来说，Zinc Iron 现在已用的很少了，多见于厂房。Colour Steel只是一种材料，它可以做成 Longrun Sheet，Metal Tile，Fascia，Downpipe，Flashing。。。。还可以拿来做车库门。

有些材料确实有比较明显的缺点，但总的来说，不同的外墙屋顶材料，是和不同的设计相匹配的，总不能给Villa安上水泥瓦吧。

Longrun是相对便宜些，但Metal Tile真的不比水泥瓦便宜多少。同时，房子保暖与否，主要取决于Ceiling Space内的保温棉，和屋顶材料没有很大的关系。在我看来，假如没有保温棉的话，水泥瓦的房子会更冷，至少它的温度下降的更快，因为它更透风。铁皮瓦下大雨时比较热闹，这是真的。

foris

所以说偷工减料不给放保温棉就可恶了，唉！！！不过我去看那些建筑公司的在建房子还没有不放的，暂时没有发现，而且材质都还用的不错。

whshen75

受益匪浅阿

乐乐乐

太有用了，支持！！！

Westp

受益匪浅阿
whshen75 发表于 2009-10-27 00:28

agree. there are expert here.  I do not mind listen rain sing or a little grumpy. Not at storm time.

Highlander

谢谢LS，对于律师真的感触颇深，律师把关是很重要的哦！现在和大公司签的合同都应该是UNCONDITIONAL CONTRACT，合同签完后，包给了建筑公司，就算建材怎么加价都和我们没有关系，都是建筑公司的事情，我们无须加 ...
foris 发表于 2009-10-13 17:08

一个正规的合约，它的价钱应该是所谓的Fixed Price，但这并不意味着就是Final Price。超过90%的合约会把Site Preparation和Excavation这部分作为PC Sum。同时几乎所有的Project都会有Variation。这两部分就已经会让你的Contract Price发生变化了。

另一方面，如何一个正规的合约，一定会有一个条款，Cost Fluctuation。这里规定了你的Builder是有权利把在合约签署后发生的材料和人工的价格变化加到Contract Price上。只不过这种情况不常发生，因为一般在签署合约前，Builder已经拿到了大部分材料和Subcontractor的报价，同时民宅的周期又比较短，发生大幅度价格变化的几率较小，略有变化，一般Builder都自己消化了。最有可能发生的，是那种Design and Building的合约形式，它的时间跨度大一些。

200多个平方，单层，砖瓦。不说3个月，4个月绝对应该完了，这和偷工减料，抢工时没有关系。要到6，7个月，有点离谱。当然有人说我不急着住，慢工出细活，那OK的。

foris

GOLDENHOMES STANDARD SPECIFICATION

Westp

Hi, Highlander, you sounds expert.  if two bathroom plus a third toilet . How much it may cost for plumbing quote?   For a two level, 200m2 electrician, for average lighting, how much is the rough price? Thanks kindly.

foris

G.J.GARDNER CLASSIC SPECIFICATION

cdlnz

这个是要顶的

惠灵长老

在民宅来说，Zinc Iron 现在已用的很少了，多见于厂房。Colour Steel只是一种材料，它可以做成 Longrun Sheet，Metal Tile，Fascia，Downpipe，Flashing。。。。还可以拿来做车库门。

有些材料确实有比较明显 ...
Highlander 发表于 2009-10-26 23:54

您觉得十几平米的保温棉，多少钱呢？

我是准备利用政府的保温棉计划，得到30%的REFUND；可因为家里有些建筑属于不合法加盖的，那冲保温棉的公司，是否可以把不合法的房屋也算入政府补助之内呢？

THANKS TO  HIGHLANDER.........

Highlander

145# Westp

Plumber $2500-2800
Electrician $6000 +-
GST exclu

惠灵长老

各位业内人士：

我们家独立的房子，IRON铁皮顶，纤维板外墙，感觉白天较热，现在晚上很冷

你们觉得，房屋散热哪里最厉害？是屋顶，还是外墙？是否在室内内墙再加层木板，这样暖和效果更明显吗？哪种更经济些

yuemeng

非常有用，太感谢楼主了