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标题: 新手投资建房的一点心得 [打印本页]

作者: dahaus 时间: 2011-8-27 20:20:54 标题: 新手投资建房的一点心得

本人是70末，记得2003年初入房地产界的时候，开发商多是60后的大哥大姐们。我自然以小弟自居了。

如今，80后开始崭露头角，越来越多的青年材俊加入了房地产开发的行列。虽多是小规模开发，但无论是生意经，还是投资的魄力，丝毫不输当年的前辈们。佩服！

面对你们，我不敢当前辈，但多少有些经验，有些教训，借此平台与学弟学妹们分享：
  1. 千万不要对投资回报太过乐观，“随便盖一座房子就赚个10几万的年代”已经是过去时了，是不是将来时还不能确定，但一定不是现在进行时。

  2. 给预算总额再加个5%的“不可预见开支”。当年带我出道的一位60几岁的kiwi老builder告诫我：“盖了一辈子的房子，从来没有一座是完美的。”这并不是说建筑有瑕疵，而是再周全的计划，也会遇到意外的事件。

  3. 买建材不要只看价钱。很多人为了节约成本，选择外来的建材或者装修材料，这无可非议。但是请在购买时确定产品符合NZ Standard。怎么才知道他们的产品优劣？多问问在工地工作的人吧。

  4. 成本控制不仅仅是买便宜的东西和雇廉价的劳动力，工程各个环节的衔接是否顺畅，直接影响你的成本。不仔细看图就开始盖房的“犀利哥”有的是，接着就是拆了重来。

  5. 好朋友之间尽量避免一起投资做开发，但你必须尝试一次，不然你不会醒悟！

作者: pategao 时间: 2011-8-27 20:39:38

肺腑之言，好贴顶啦

作者: 风继续吹 时间: 2011-8-27 21:39:16

没错，同意楼主说的。支持了

作者: 阿海 时间: 2011-8-27 22:04:38

LZ说得好！

作者: 阿海 时间: 2011-8-27 22:14:08

LZ, 后辈能问几个问题吗？

1) Auckland City里分割一块地都要a) 多少钱 & b)多长时间呢？例如council contribution, surveyor, planner等等分类都需要多少钱多少时间？
2) 盖个一层房子大概多少钱1平米，例如150m2单层
3) 盖个两层房子大概多少钱1平米？例如300m2双层
4) 盖房子是不是都需要registered builder呢？
5) 能解释下建房什么步骤都需要council inspection呢？
6) Council inspector都是council自己人吗？还是请来的contractor?
7) Council inspector严吗？有腐败现象吗？

本人是建房文盲，谢谢！

作者: dahaus 时间: 2011-8-28 17:36:41

大伙儿太客气了！

阿海：

我没有在AUckland City 分割过地，但是在Waitakere有刻骨铭心的经验，是恶梦，所以我给你的答案，足以应付Auckland CIty.

1) 分割一块地，至少准备个6~8万的预算，1年以上的等待。Reserve Contribution 1 万出头，Development Contribution 6% of market value. Surveyor （主持工作）不贵，Engineer 很贵，因为主要问题是Engineer 处理。

2 & 3) 盖一层的房子比两层的快，但是不要误以为就便宜多少钱。报价必须根据图纸来。$1100~$1300+GST per squ meter.

4) 2012年3月开始要licensed builder, 没商量。

5）foundation slab, under slab plumbing, drainage, framing, building wrap, cavity, brick veneer, preline, postline, waterproofing, final....这是基本的inspection，还要看你有没有其他的特殊设计。

6）inspectors有的是council自己，也有PBC, Compass, Manukau Building都是contractors, 连building consent 都是他们一起审。

7）我只能说绝大多数很公正，也有几个臭名昭著的。也不知道是谁把他们带坏的！脏了新西兰的名声。

作者: v2 时间: 2011-8-28 19:41:43

去年在Manukau 的Half Moon Bay分过一块地，Resource Consent 收了$5000, 224C下来时烂起八糟又收了$2350. Building Consent 收了$5835, Development Cotributions 收了$6700, Reserve Contributions收了$14243. Water Network 收了$5271. Manukau water还收了630, 这些加一起就4万多了。还不算给分割师，工程师，设计师的钱。我想现在应该会更贵些。分割的过程还满快的，从材料递上去倒批，一共只用了1个多月。

作者: Elfin 时间: 2011-8-28 21:12:16

本帖最后由 Elfin 于 2011-8-29 16:55 编辑

一定要有自己的SUBCONTRACTOR，必须自己一家一家问，一家家的看他们的作品。不然成本下不来的。

作者: 狂风暴雨 时间: 2011-8-29 08:32:15

谢谢lz对大家的指点。请教lz一个问题，因为没有时间全职建房，请问如果买了地然后包给市面上的建筑公司做的话，周期掌握得当的前提下，回报率一般能有多高呢？这样建房的过程种需要特别注重哪些方面的问题？

作者: 风继续吹 时间: 2011-8-29 09:52:44

回报率跟你的投入资金有关，主要看贷款多少，现金多少了。现金越少，贷款越多，利润不变的情况下，那回报比例就大，现金很多的话则反之。但是利润都差不多，只是比例不同而已。

作者: Milan28 时间: 2011-8-29 15:25:42

本帖最后由 Milan28 于 2011-8-29 15:28 编辑

请问lz一般是不是夏季建房比较好控制建房时间呢？
还有想问手头上有多少资金可以考虑土地分割建房了呢？不知道银行能贷款多少？谢谢

作者: dahaus 时间: 2011-8-29 18:20:51

很遗憾，如果你直接申请分割土地和建房，银行肯定不贷款。找个好的会计师或者贷款经理，他们会帮你想办法。

作者: dahaus 时间: 2011-8-31 22:44:08

9# 狂风暴雨

我建议您还是请专业的承建公司，无论从工程质量、进度和成本控制，都要比自己摸索有效的多。成本不仅仅指写在账单上的数字而已，因为工程拖沓、用人不善、返工而造成的无形的浪费是做预算时想不到的。

作者: 狂风暴雨 时间: 2011-9-1 19:58:05

9# 狂风暴雨

我建议您还是请专业的承建公司，无论从工程质量、进度和成本控制，都要比自己摸索有效的多。成本不仅仅指写在账单上的数字而已，因为工程拖沓、用人不善、返工而造成的无形的浪费是做预算时想不到 ...
dahaus 发表于 2011-8-31 22:44

好的,多谢你了

作者: dahaus 时间: 2011-9-21 20:41:43

补充一点：找有执照的builder啊！

作者: 牛A的弟弟 时间: 2011-9-22 11:51:21

好贴，长知识了，进来膜拜下。

作者: 阿尔伯特 时间: 2011-9-22 12:39:26

真是肺腑之言啊！

LZ好人！

作者: 金锁银锁 时间: 2011-9-23 19:59:35

阿尔伯特发表于 2011-9-22 12:39
真是肺腑之言啊！

LZ好人！

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

作者: jvc 时间: 2011-9-24 10:43:38

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作者: numbie 时间: 2011-9-28 13:16:37

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作者: 恋恋纽西兰 时间: 2011-10-8 15:44:58

好贴，学习了

作者: zucailin 时间: 2011-10-11 17:47:10

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