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标题: 买房子出OFFER？？？ [打印本页]
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 20:50:17     标题: 买房子出OFFER？？？

第一次买房不懂，，请教一下各位，，，我跟LG看到一个不错房子，，给了一个OFFER，，不知道卖家接受不接受，，如果接受了我们的价钱的话，，，我们是不是要签个CONDITIONAL OFFER，，因为贷款还没有谈好，，首期要从国内汇过来，，那签CONDITIONAL OFFER是不是要找律师阿？？？还是等交割的时候找阿？CONDITIONAL OFFER 里面的条件是不是都是律师帮忙写上去阿，，，，，如果签了CONDITIONAL OFFER ，，后来房子因为贷款有问题，，或者房子本身有问题，，买不成，，那律师费是不是也要给的阿？？不好意思，，什么都不懂，，
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 21:03:55

wow，找沙发不容易哦，呵呵，我也来上上课，呵呵呵
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:05:39

留下足迹 发表于 2012-2-6 22:03
wow，找沙发不容易哦，呵呵，我也来上上课，呵呵呵

第一次买房,,什么都不懂,,只能求帮忙,,大家一起上上课,,呵呵
作者: 我的笔记    时间: 2012-2-6 21:13:12

你出OFFEER 的时候要加上条件啊  中介应该跟你说的啊，不是接了以后加条件。。。。
作者: 快乐小天使    时间: 2012-2-6 21:16:34

如果房子是拍卖的话，你提前出offer好象只能是无条件的，就是unconditianal offer.出offer的时候你就要付你出的价的一成作为deposit.屋主如果同意了你的出价。你就得成交！至于你能不能贷得到款，或者你后来发现房子有问题等等，都是你自己的事了！！！！
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:17:29

我的笔记 发表于 2012-2-6 22:13
你出OFFEER 的时候要加上条件啊  中介应该跟你说的啊，不是接了以后加条件。。。。

因为价钱还没有谈好,我们是想看看他接不接受这个价钱,,因为我们没有签任何的文件出OFFER,因为贷款还没有好,我们想先让中介跟卖主谈谈这个价钱可不可以,,可以的话我们再去弄谈及他的条件,,这样可以的吗??
作者: NewLynnHse    时间: 2012-2-6 21:17:53

是啊，觉得你那个条件应该是在第一次给offer的时候就加上去的。
作者: 快乐小天使    时间: 2012-2-6 21:19:01

贷款没谈好你就敢出offer啦？？？你出offer的时候付定金了吗？？？？这很重要啊
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 21:19:40

好吧好吧，谈谈个人的见解哦，你现在看中了房子，如果房主接受你的价格了，你是可以直接就跟中介签合同滴，但是这份合同捏，你必须要列几个条件，1是，管用首付的问题，如果你不能解决贷款什么的，这份合同到时就无效，2是，关于房子内部的问题，你要注明，如果那份房子评估出来说有问题的话，你的这份合同就算无效。当然了，如果那么报告漏了什么，那么就是你倒霉了。不过一般报告都是蛮全面的了。
作者: 快乐小天使    时间: 2012-2-6 21:21:11

如果不是拍卖的房子，而你出价的话就不清楚了
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 21:24:23

快乐小天使 发表于 2012-2-6 21:19
贷款没谈好你就敢出offer啦？？？你出offer的时候付定金了吗？？？？这很重要啊

为什么不可以先出offer？这个在新西兰很普通的做法，只有你在offer的时候写下你的条件不就可以了，你说你如果贷款不落实，就可以不执行的了。
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:30:27

快乐小天使 发表于 2012-2-6 22:19
贷款没谈好你就敢出offer啦？？？你出offer的时候付定金了吗？？？？这很重要啊

我们没有签合同,什么都没有签,,也没有付定金,,中介让我们去办公室出个OFFER,,我说我们先考虑一下,,因为价钱有点高,,所以我们想先给个价钱中介让他先谈谈,,价钱接受不接受,,不接受这个价钱的话,,其他的条件也不用谈了,,
作者: johnz79    时间: 2012-2-6 21:32:56

maomaocat 发表于 2012-2-6 22:17
因为价钱还没有谈好,我们是想看看他接不接受这个价钱,,因为我们没有签任何的文件出OFFER,因为贷款还没有好 ...

随便问问价格，一般专业一点的中介不会那么做的，都要写下来，交给房主看，然后来回谈价钱的。你以为是买小菜，喊喊价？不写下来，买卖双方都不知道中介报的价格是不是真实的。
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:33:04

留下足迹 发表于 2012-2-6 22:19
好吧好吧，谈谈个人的见解哦，你现在看中了房子，如果房主接受你的价格了，你是可以直接就跟中介签合同滴， ...

那就是说如果房主接受我这个价钱,,我才跟他签CONDITIONAL OFFER 咯，，因为我们是看他接受不接受我们出的价钱，，如果接受，，然后再列一些条件，，例如你说的贷款问题，，跟房子问题，，那这些条件都是自己提出的吗？？？不需要律师看过才签吗？？？谢谢
作者: 快乐小天使    时间: 2012-2-6 21:35:27

房子是要拍卖的吗？？还是议价？
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:36:54

johnz79 发表于 2012-2-6 22:32
随便问问价格，一般专业一点的中介不会那么做的，都要写下来，交给房主看，然后来回谈价钱的。你以为是买 ...

那就是说我们要出OFFER,,就要签正式的CONTIONAL OFFER咯????
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 21:38:10

maomaocat 发表于 2012-2-6 21:33
那就是说如果房主接受我这个价钱,,我才跟他签CONDITIONAL OFFER 咯，，因为我们是看他接受不接受我们出的 ...

那些条件不需要律师的，你一定要在那个中介给你的表格上自己写上的，一定要写清楚！例如：subject to finance....
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:38:26

快乐小天使 发表于 2012-2-6 22:35
房子是要拍卖的吗？？还是议价？

是议价的房子....
作者: 快乐的天天    时间: 2012-2-6 21:43:02

本帖最后由 快乐的天天 于 2012-2-6 22:43 编辑

这个，你买房子没有找中介么，一般中介都会帮你解释以及处理这些事情的。 但是，就我的理解，你的这种情况在你给还价的offer的时候应该签的是conditional offer，如果你还价这个offer是无条件的，对方同意了你就必须付钱买的，不然你就要付违约金的。所有的条件中介都可以给你在上面写的，不一定是律师，律师一般是到你价钱谈好了以后要改title的时候才用得上的。之前的一般都是售房中介的工作。
作者: 快乐小天使    时间: 2012-2-6 21:43:46

中介要你去办公室出offer就是想让你签！！你不签字出offer,不下定金，中介是不可能跟屋主谈的，johnz已经说的很清楚了！！！所以，那房子是拍卖呢？还是议价的？？？
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:43:55

留下足迹 发表于 2012-2-6 22:38
那些条件不需要律师的，你一定要在那个中介给你的表格上自己写上的，一定要写清楚！例如：subject to fin ...

好的,,谢谢你的回答,,第一次买房子,,真的是什么都不懂,,只能上来求救,,那中介那里都会有一份比较正式的合同关于,一般要有什么CONDITIONS的吧??因为自己写上去的不知道除了 FINANCE, BUILDER REPORT LIM REPORT还有什么要写,,之前听人说,,律师会帮你把所以条件写上去的,,所以就不知道是不是签CONDITIONAL OFFER也要律师帮忙,,,
作者: johnz79    时间: 2012-2-6 21:44:44

maomaocat 发表于 2012-2-6 22:36
那就是说我们要出OFFER,,就要签正式的CONTIONAL OFFER咯????

对，反正是有条件的，你怕什么？你说要贷款条件，Builder Report，满足了都可以，如果对方签了，就会把合同转给你的律师，如果后来不能贷款，也是通过律师来说，你不能买这个房子。Condition Offer一般只有5天到10天的左右有效，所以你要把时间算好。
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 21:44:55

johnz79 发表于 2012-2-6 21:32
随便问问价格，一般专业一点的中介不会那么做的，都要写下来，交给房主看，然后来回谈价钱的。你以为是买 ...

确实要写下来价格的，这个表格，中介会来回让房主和你改价格，在边上签字的，也就是这个合同，你必须要写下你的前提条件。不然就会有麻烦的。
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:49:09

快乐小天使 发表于 2012-2-6 22:43
中介要你去办公室出offer就是想让你签！！你不签字出offer,不下定金，中介是不可能跟屋主谈的，johnz已经说 ...

哦,,原来是这样的,,,那个房子是议价的,,,我们还没有签字出OFFER,,我只发了个E-MAIL给他,,说我们能出那个可以接受的价钱,,让他跟卖家谈谈,,估计他明天会打电话给我,让我过去跟他签CONTIONAL OFFER,,,

谢谢你的回答,,现在知道流程大概是怎么样的了,,
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:51:51

johnz79 发表于 2012-2-6 22:44
对，反正是有条件的，你怕什么？你说要贷款条件，Builder Report，满足了都可以，如果对方签了，就会把合 ...

好的,,谢谢你的回答,,学会好多东西,,呵呵,,我跟我老公什么都不懂,,唉,,买房子学问真多,,
作者: 快乐的天天    时间: 2012-2-6 21:52:50

本帖最后由 快乐的天天 于 2012-2-6 22:53 编辑

你找的是什么中介啊？小心别被忽悠了。不过，如果你没有签过任何文件，应该也没有问题，不要随便签文件，除非你已经一项一项都读过而且能够正确理解文件上的意思。按照你说的，你是不是只是口头上跟中介说了一个价格然后让中介去帮你试试看卖家的心理价位啊？

一般来说，你看中房子，然后问一下卖家的心理价位，然后让你的中介按照你的情况给你出一份正式的书面Offer，包括，你心理价位，你买房的各种条件，比如贷款成功与否，是否需要房子验收报告，包括什么房子里面有没有合理改建过，有没有漏水之类的，还有就是房子交接日期，一般还有房子里面各种设施以及其他什么杂七杂八的要求。全部都会很详细的列出来的。
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 21:59:01

快乐的天天 发表于 2012-2-6 22:52
你找的是什么中介啊？小心别被忽悠了。不过，如果你没有签过任何文件，应该也没有问题，不要随便签文件，除 ...

对,,我们只是口头上跟中介出个价钱,,看看卖家的心理价位是怎么,,因为还不是很明白这些,,以为可以先给他个价钱,,如果卖家同意这个价钱,,我们才签正式的买卖条件合同,,,原来不是这样的,,要签正式合同才算是出OFFER,,,因为第一次买房,,所以也不懂应该列一些什么条件,,,,这些基本条件,,中介应该都会跟我说的是把,,,,

不好意思,,问太多了,,
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 21:59:16

johnz79 发表于 2012-2-6 21:44
对，反正是有条件的，你怕什么？你说要贷款条件，Builder Report，满足了都可以，如果对方签了，就会把合 ...

嗯，这位同学说的蛮对的，你不用怕的了，你不会写的话，你把你的意思跟中介说了，让他帮你写也可以的，反正到时你说我钱贷不了什么的，就自动无效了呀，有一点想说的，就是你出offer这个阶段，也没必要律师的了。一般这个offer也就一个星期有限了。不理它就是了。中介一般看你写的要求那么多，他就会找其他的人卖的，因为觉得这钱不好拿呀，呵呵呵。
作者: johnz79    时间: 2012-2-6 22:03:38

maomaocat 发表于 2012-2-6 22:51
好的,,谢谢你的回答,,学会好多东西,,呵呵,,我跟我老公什么都不懂,,唉,,买房子学问真多,,

还有，第一次出价要比心里价位底很多，看对方返回回来是什么的价格，这样才有空间以后加价，接近到心里价位。如果一些烂中介说，你的出价太底了，不能交。你就说他们是没有理由拒绝任何Offer的，叫他交给卖主看。中介只是中间人而已。
作者: johnz79    时间: 2012-2-6 22:07:02

留下足迹 发表于 2012-2-6 22:59
嗯，这位同学说的蛮对的，你不用怕的了，你不会写的话，你把你的意思跟中介说了，让他帮你写也可以的，反 ...

有了Offer以后，肯定是要给律师的，让律师来代表你说Offer是不是可以Unconditional了。
作者: maomaocat    时间: 2012-2-6 22:07:04

johnz79 发表于 2012-2-6 23:03
还有，第一次出价要比心里价位底很多，看对方返回回来是什么的价格，这样才有空间以后加价，接近到心里价 ...

谢谢你耐心的回答,,学会了很多,,
作者: 快乐的天天    时间: 2012-2-6 22:07:17

本帖最后由 快乐的天天 于 2012-2-6 23:07 编辑

不过，一般来说，如果出的价钱大家都差不多的话，卖主一般只会选择无条件或者条件少的人，不然到最后，随便一个条件不符合，买家都可以随时溜掉的。所以，如果房子你们觉得合适，价钱又在你们预算范围，最好是条件越少越好。多跟中介说说，虽然不是每个中介都会负责的跟你解释，但是有些必要的问题如果中介不跟你说，最后中介也逃不脱关系的。现在银行都很欢迎新贷款，所以，你可以先去银行做个预批，这样你就心中有数大概能贷多少钱，然后家里首期赶紧先打过来，虽然最近纽币涨很多。。。。中介的话，不能全信，但是你还是要多旁敲测听一下。多跟买过房子的朋友聊一聊呗。
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 22:17:35

johnz79 发表于 2012-2-6 22:07
有了Offer以后，肯定是要给律师的，让律师来代表你说Offer是不是可以Unconditional了。

不需要的，我以前在律师楼干过。
作者: johnz79    时间: 2012-2-6 22:21:50

留下足迹 发表于 2012-2-6 23:17
不需要的，我以前在律师楼干过。

呵呵，有可能法律改了吧，我才买了一个房子，还是Conditional状态。LIM Report都是给律师看的。
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 22:25:35

johnz79 发表于 2012-2-6 22:03
还有，第一次出价要比心里价位底很多，看对方返回回来是什么的价格，这样才有空间以后加价，接近到心里价 ...

这个有点欠妥，因为这个要看人的，亚洲人可以这么瞎砍，但如果是当地人，就别这么干，因为有时候房主会很生气的，到时也有可能就不卖你！（我说的好房子哦）。砍价要合理点好。
作者: 留下足迹    时间: 2012-2-6 22:31:05

johnz79 发表于 2012-2-6 22:21
呵呵，有可能法律改了吧，我才买了一个房子，还是Conditional状态。LIM Report都是给律师看的。

这个完全是你自己的选择呀，其实那个building report ，如果真的是好房子，就像我的房子，我知道没问题的，但我还是让洋人正规的来评估，但我跟他说，我想在你写报告前，就给我一个答复，房子你看下来怎么样？如果就想我说的没有问题，我就给你一半的现金，走人！后来就是这么做的，我不用律师，要不要律师，这个得看你自己的自信度了，律师当然跟你说什么都过问他了，呵呵呵。。。你懂的。
作者: mouseying    时间: 2012-2-7 07:29:28

Ls 的太感谢你们的回答了，真是获益良多啊！还要慢慢来学啊！
作者: 阿海    时间: 2012-2-7 08:21:42

1) 出offer必须写在纸上，不然中介只会跟你说不够高。
2）Sales & Purchase agreement中介会帮你填，你律师暂时不需要参与
3）Sales & Purchase agreement上写上a) 5 working day finance clause, b) 5 working day LIM Report clause,  c) 5 working day builders report clause. 你要求写什么中介就会帮你填的。当然中介会叫你写越少ｃｌａｕｓｅ越好，别听他们的
４）出ｏｆｆｅｒ前先跟银行做好ｐｒｅ－ａｐｐｒｏｖａｌ，不然５个工作日不一定够时间的

还有ＬＳ很多位说的都参考参考。
作者: maomaocat    时间: 2012-2-7 08:23:43

阿海 发表于 2012-2-7 09:21
1) 出offer必须写在纸上，不然中介只会跟你说不够高。
2）Sales & Purchase agreement中介会帮你填，你律师 ...

谢谢阿海的详细回答跟LS很多位的回答,,谢谢了,,,
作者: billxuxm    时间: 2012-2-8 09:29:14

强烈 支持 阿海的 观点！！！
作者: cherry_jack    时间: 2012-3-2 20:15:27

johnz79 发表于 2012-2-6 23:03
还有，第一次出价要比心里价位底很多，看对方返回回来是什么的价格，这样才有空间以后加价，接近到心里价 ...

如果中介说出价太低了，不让签OFFER，能怎么办呢？



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