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标题: 第一次買房求解！ [打印本页]

作者: eerinnn 时间: 2012-4-1 23:00:12 标题: 第一次買房求解！

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作者: 梅梅 时间: 2012-4-1 23:38:42

没买过CITY的房
至少确定是不是漏水房吧
而且一定要是FREEHOLD的吧
最少要查查最近几年它的管理费吧~~

作者: kingscat 时间: 2012-4-1 23:45:50

要管理公司的年度会议记录，有没有大项的修整房屋的费用，排除漏水的嫌疑；

作者: Venox10111 时间: 2012-4-1 23:49:33

管理费很重要，不过最重要地是银行能贷给你多少。。。

作者: selina.barfoot 时间: 2012-4-2 09:47:37

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作者: eerinnn 时间: 2012-4-2 10:35:25

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作者: eerinnn 时间: 2012-4-2 10:36:29

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作者: selina.barfoot 时间: 2012-4-2 14:59:06

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作者: selina.barfoot 时间: 2012-4-2 15:01:43

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作者: LU99 时间: 2012-4-2 20:01:48

CITY RAY WHITE 的广东小伙子，小朱还行。

作者: 是金子就會發光 时间: 2012-4-2 22:36:00

小心為上啊....看仔細啦

作者: R33 时间: 2012-4-2 23:49:58

管理费几乎年年加,而你又沒可能转管理公司,三思!

作者: avaxes 时间: 2012-4-3 00:09:45

eerinnn 发表于 2012-4-2 10:36
另外現在公寓的政府估價都很低成交價格比估計高多少是合理得呢

其實政府估價在估的那一個時間點來說是蠻準的 (相較於平均值)

其實自己多看房就會有點概念
建議第一次購屋要有看百間的心理準備
然後我不覺得要吊死在一個仲介上
重點要多看多聽多學不要衝動下決定

倒是有一個問題要先想清楚:
請問最主要目的是投資還是自住?

作者: speedoice 时间: 2012-4-3 05:21:57

昨天去CITY看了个公寓，高层，永久产权，还有海景呢！因为是最后一次看房，本周三就拍卖，很多人看，要轮流进去。
被中介讲的天花烂坠，就去看了下，回来又仔细研究了保险维修CV等，最后确定是漏水房啊！
周三拍卖会不会有人高价拍到漏水房呢! 担心！

作者: 开始行善 时间: 2012-4-3 15:03:16

speedoice 发表于 2012-4-3 06:21
昨天去CITY看了个公寓，高层，永久产权，还有海景呢！因为是最后一次看房，本周三就拍卖，很多人看， ...

拍卖的房子要是漏水合同上会说的非常清楚吧，还用研究？再说现在一但是漏水房中介都会告诉的，看你的说话很不中肯。

作者: eerinnn 时间: 2012-4-3 16:56:17

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作者: eerinnn 时间: 2012-4-3 16:58:01

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作者: avaxes 时间: 2012-4-3 17:33:46

开始行善发表于 2012-4-3 15:03
拍卖的房子要是漏水合同上会说的非常清楚吧，还用研究？再说现在一但是漏水房中介都会告诉的，看你的说话 ...

不一定是這樣, 有的屋主自己都不確定是不是漏水房 - 很多漏水的症狀不明顯, 不拆牆根本不知道
另外, 也有可能你這一戶沒漏, 隔壁的隔壁漏, 這仍然影響你的房產的未來行情, 而當漏水公寓 body corp 收錢維修的時候你還不能說你的沒漏不給錢...

作者: avaxes 时间: 2012-4-3 17:38:47

eerinnn 发表于 2012-4-3 16:56
投資但如果家裡有人過來玩兒的話就會讓他們在那裡暫住

既然是投資, 那就要看你的投資目的跟路線
你是想收租賺錢還是想靠升值賺錢
你想捂多久
你自己收入如何? 風險承受能力如何?
你預期投入多少? 投入的錢短期間拿不出來, 你是否有準備其他應急的手段?

以上的問題搞清楚了, 才能開始計算實際的數字
這數字才有可依據的標準可以衡量

作者: eerinnn 时间: 2012-4-3 21:47:41

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作者: avaxes 时间: 2012-4-4 00:15:56

本帖最后由 avaxes 于 2012-4-4 00:19 编辑

eerinnn 发表于 2012-4-3 21:47
一次性付款不貸款也不急於套現就是收租賺錢

這樣... 聽你的狀況應該是手頭很寬不急著賺錢, 有賺就好, 著重於不賠錢不吃虧為主... 對嗎?
這樣其實不困難, 因為保守所以簡單. 基本上怎麼買都可以, 也都抗通膨, 重點在避免採地雷 :P

我分析幾個狀況, 您自己看哪一個適用:

freehold city 公寓: 好租, 好管理; 自己要花的維修費一般不高; 另外因為好管理, 有些 property manager 的抽成可以 negotiate 的空間不小. 缺點是 body corp 的費用有可能難以控制, 萬一有漏水的狀況也可能超出你的掌控. 重點在清查 body corp 過去紀錄. 然後回報率要算清楚. 避免買鳥籠, 最好連車位一起買.

市場中位成長區 house/townhouse: 買普通的就好 (太好的價錢高, 房租不成比例), 格局合理有車庫. Builder's report 要做, 小心 90年代初期的房子. 很無聊, 可是穩定而且容易脫手, 還可高可低; 可以直接賣給 first home buyer, 也可以裝修增值.

不買高價房是因為一般而言房租不划算, 基本上是一路虧到賣房為止... 只等套現賺差價
不買高回報的低價房是因為管理費心, 家人來也住不舒服.

其實都說雞蛋不要放一個籃子裡... 所以如果本金夠, 可以考慮分散投資, 買不同類型不同地點的房產. so not only you diversify your asset (資產分散避險) you also diversify your income (收入分散避險). 另外貸款其實有貸款的好處, 方便分散投資, 節約淨資金, 提高報酬率... (也適當提高"好的風險" - 基本上是損益放大器)

作者: speedoice 时间: 2012-4-4 01:15:28

avaxes 发表于 2012-4-3 17:33
不一定是這樣, 有的屋主自己都不確定是不是漏水房 - 很多漏水的症狀不明顯, 不拆牆根本不知道
另外, 也有 ...

还是说周一的看房体会。多谢帮忙进一步澄清。中介确实没告诉是漏水房，还说海景啦，开阳啦，近奥大啦，投资很值得啊。
OPEN HOME是集中11点半一起去看的，所以要分拨进去。我看到几组留学生看房的估计他们也看不出毛病。
如果你要物业管理的资料和 BODYCORP的会议记录，中介是会给的。但看不看得出问题，中介是不会负责解释的。我就是从上两份资料和康嫂的 CV 上发现不妥的。再结合实际的看房，结论就出来了。。。
“开始行善”，我告诉大家的是我看房的真实经历，非常中肯的。。。。

作者: 开始行善 时间: 2012-4-4 11:45:18

speedoice 发表于 2012-4-4 02:15
还是说周一的看房体会。多谢帮忙进一步澄清。中介确实没告诉是漏水房，还说海景啦，开阳啦，近奥大啦 ...

我想知道你在CV上是怎么看出漏水的，真心请教。还有那两份资料是什么资料？

现在基本漏水房大家都知道，中介应该也不会去隐瞒，拍卖会相对更安全，因为拍卖合同都是律师看过的，有什么漏水情况都会声明的。

作者: speedoice 时间: 2012-4-4 16:46:31

开始行善发表于 2012-4-4 11:45
我想知道你在CV上是怎么看出漏水的，真心请教。还有那两份资料是什么资料？

现在基本漏水房大家都知道 ...

您是中介吗？如果是，你比我更清楚，否则就不会有那么多人买完房才发现有漏水问题的啦。

中介发给我文件很难读，中介没告诉是漏水屋，我也不想100%去证实是漏水屋。反正即使有潜在问题的房我也不会买。以下几点发现供你判断：
1. 上次CV25万，这次CV降到14万。将幅44%，有点离谱。
2. 物业管理会议记录上，业主们投票决定漏水的修理方案，最后决定不用脚手架的方案，改用吊绳从上往下。
3. 每年大厦的保险费15万，维修费等5万。管理费也比类似的大厦高很多。
4. OPEN HOME 看房时，墙边天花有被水浸过的痕迹，尚未完全清除。
5. 外墙是PLASTER. 这是最容易漏水的建筑材料。
你自己判断啦，也不是很难。

附带说明：刚打电话问经纪了，她说不是漏水屋。如果是，物业管理会告知经纪。
再说一下，今天中午拍卖，拍出去了，价格也不低。

作者: speedoice 时间: 2012-4-4 16:53:48

eerinnn 发表于 2012-4-3 16:58
怎麼研究出來的？我估計就看不出來哎～就怕買壞了今天聽一個人說還要看看物業那裡管理費漲價問題

把回答“开始行善”先生的内容部分发给你，自己判断下：

中介发给我文件很难读，中介没告诉是漏水屋，我也不想100%去证实是漏水屋。反正即使有潜在问题的房我也不会买。以下几点发现供你判断：
1. 上次CV25万，这次CV降到14万。将幅44%，有点离谱。
2. 物业管理会议记录上，业主们投票决定漏水的修理方案，最后决定不用脚手架的方案，改用吊绳从上往下。
3. 每年大厦的保险费15万，维修费等5万。管理费也比类似的大厦高很多。
4. OPEN HOME 看房时，墙边天花有被水浸过的痕迹，尚未完全清除。
5. 外墙是PLASTER. 这是最容易漏水的建筑材料。
你自己判断啦，也不是很难。

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