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标题: 北岸大桥收费后北岸房价会涨？ [打印本页]

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 00:24:57 标题: 北岸大桥收费后北岸房价会涨？

本帖最后由 netghost1861 于 2012-9-8 09:59 编辑

   n次看到一种理论，叫做：大桥收费后，南部的贼人不去北岸了，北岸犯罪率降低，社会环境变好，房价上涨。

   我觉得很可笑。大桥收费是双刃剑，阻挡南贼的同时，也在阻挡你自己。

成本对比：
   犯罪率（主要是盗窃率）是一种风险成本，可以用保险cover。假设财产保险每月60刀（约等于略大于失窃风险成本）。大桥收费以后阻挡了部分南贼，假设失窃率降低30%。则每月节省18刀。此乃收益。
   而大桥收费的成本，假设单趟1刀，每天2刀，对于南下的上班族来说每周10刀每月42刀。42》18，远超失窃率下降带来的收益。

假如过桥费2刀会怎样：
   单趟2刀：每周20刀，相当于你被减了0.5刀的hourly pay。每月成本高达84刀！相当于一半的电费或者全部的电信费。此时受影响的低收入的家庭开始因经济拮据而逃离北岸南迁，以租客居多。租房市场开始变冷，租金下降，房屋投资回报率下降，价格敏感型房屋买家撤离北岸，房价萎靡。

过桥费5刀或怎样？
   一天10刀每月220刀，别说底层，连中产都开始大批逃离，中低价位房屋大量抛售，连锁效应至所有房屋价格狂跌。这时候还有人关注失窃率吗？还有人管南贼来不来吗？基本上跌到和小镇房价差不多，均价30w。也不会完全没人住，总有人不用往南走，留守本地就可以的。其实，说到底小镇、甚至蛤蟆屯为啥便宜？不就是因为交通成本高吗？和北岸被隔绝起来收过桥费不是一个道理吗？还有极少数豪宅可能还坚挺。
   当然了，如此高的过桥费在现实中是不可能的，极端假设而已。

   所以事情不要光想一面，捡芝麻丢西瓜。大桥收费的好处坏处孰重孰轻，还是要比较以后才知道的。而有些中介的坏处就在于，事情只说一面，假话全不讲，真话不讲全。

作者: adsl2 时间: 2012-9-8 00:46:27

搭伴过桥就不收过桥费了以后养殖宠物狗每天载着它过桥

作者: adsl2 时间: 2012-9-8 00:47:23

又抢了个沙发看来在这个点很容易抢沙发啊板凳now

作者: 花样年华 时间: 2012-9-8 00:49:11

有没有可能不收费呀，不然以后我没事不会去北岸了

作者: 高帅富 时间: 2012-9-8 00:56:22

adsl2 发表于 2012-9-8 00:46
搭伴过桥就不收过桥费了以后养殖宠物狗每天载着它过桥

如果这样的话我每天在副驾驶上放一个充气娃娃如何

作者: adsl2 时间: 2012-9-8 01:01:24

高帅富发表于 2012-9-8 00:56
如果这样的话我每天在副驾驶上放一个充气娃娃如何

恐怕不行吧需要是实际的生命那要是警察抓到了在T2 T3开车的孕妇 T2上说她有BB了 T3上说她怀了双胞胎能行吗？

作者: 一星风 时间: 2012-9-8 01:03:26

我好像一个月去北岸一,两次差不多。。如果收费，几个月去一次吧。。

作者: 高帅富 时间: 2012-9-8 01:07:35

adsl2 发表于 2012-9-8 01:01
恐怕不行吧需要是实际的生命那要是警察抓到了在T2 T3开车的孕妇 T2上说她有BB了 T3上说她怀了双胞胎能 ...

..........

作者: BJ0108 时间: 2012-9-8 01:31:10

有道理的分析。

作者: sylviaji 时间: 2012-9-8 01:32:17

有道理/////////

作者: webb 时间: 2012-9-8 02:08:07

在民主国家里，没人不在意选票，哪个政客会冒天下之大不韪选择大桥收费呢？全奥克兰至少有三之一的选民要经常性过大桥。

作者: totororo 时间: 2012-9-8 02:22:28

现在的北岸大桥是不会收费的。你说的有可能会收费的是未来30年...交通项目规划中的新建跨海通道.

根据奥克兰未来的交通规划，优先发展的交通项目中第三项是新建跨海通道，这个要收费还会有点可能（这个主要取决于跨海通道的主要资金来源）

当年北岸大桥刚建玩时也是要收费的，但后来建桥的债务偿还后，就变成免费了

作者: webb 时间: 2012-9-8 02:29:25

楼主的意思是想制造舆论，不让大家买北岸房子，我支持楼主。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 09:40:07

adsl2 发表于 2012-9-8 00:46
搭伴过桥就不收过桥费了以后养殖宠物狗每天载着它过桥

对，有很多方法可以避免过桥成本但是却又增加了其他生活成本，比如：搭伴付出的时间精力和额外车程、养宠物狗造成的更高成本等等，当然乐在其中就另当别论了啊。只是如果因为大桥收费再这么做的话，必然有被迫因素在里面；既然是被迫的，则是成本。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 09:44:38

高帅富发表于 2012-9-8 00:56
如果这样的话我每天在副驾驶上放一个充气娃娃如何

购置充气娃、违法冒充也是一种成本。另外大桥到底怎么收费细则还没出来，说不定以后每辆车都收一样的费，买充气娃也没用。因为假如T2就不收费的话，那大桥怎么判断你这个车是T2还是T1呢？假如不做判断必然一大批T1直接逃费。所以最有可能的方案还是用摄像头拍车牌，所有车都记一样的费。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 09:49:37

webb 发表于 2012-9-8 02:29
楼主的意思是想制造舆论，不让大家买北岸房子，我支持楼主。

其实我和12楼的观点是一样的，大桥应该不会收费，因为收费对北岸的负面影响较大，这就是我顶楼贴想表达的。

既然我不觉得大桥会收费那么也无所谓买不买北岸房子了。

作者: 假装多好 时间: 2012-9-8 09:52:07

是不是还要算上保险的垫底费？

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 09:56:26

假装多好发表于 2012-9-8 09:52
是不是还要算上保险的垫底费？

呵呵呵。。。估算而已，不用太精确了。垫底费可以当做冲抵保险公司内部成本和盈利，而保险费则就算是失窃风险成本吧。我计算的不是保险费，而是失窃风险成本，借用一下保险费做参考而已。

作者: Luanna 时间: 2012-9-8 10:00:43

你几次提到“想事情不能想一面”，可是遗憾地是，也你同样是没能避免。

假如过桥收费，无论是2元还是5元，大批租客会逃离北岸，租金下跌导致房价下跌，这就是一面。你有没有想过另一面？

那就是在北岸工作又不住在北岸的人，为了避免过桥费，从其它区搬到北岸来居住，导致房源紧张，租金上涨，进而吸引大批投资者在北岸买房投资，导致北岸房价大涨呢？

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 10:12:02

本帖最后由 netghost1861 于 2012-9-8 10:20 编辑

Luanna 发表于 2012-9-8 10:00
你几次提到“想事情不能想一面”，可是遗憾地是，也你同样是没能避免。

假如过桥收费，无论是2元还是5元 ...

当然想过了。只可惜北岸这块地方更倾向于住宅区而非工商业区。拿个google地图出来看看，北岸的工商业区密度和中区比还是低了很多吧。奥克兰的核心就业区还是在中区。CBD地区的职位数量，因其高密度高楼层，更是远远超过其面积所能表示。我觉得至少要面积乘以5，来显示其规模。是住在下面北上上班的人多呢，还是住在北岸南下上班的人多？

其实有个最好最好的办法，一眼就可以看清楚了：上班高峰期和下班高峰期去北岸大桥看车流量，南往北多，还是北往南多？中间那个车道分隔线经常变化的，怎么变的？留意一下。

我只是把这个事实当做大家都承认的大前提了，没有提。

作者: aucklanddiy 时间: 2012-9-8 10:15:29

本帖最后由 aucklanddiy 于 2012-9-8 10:18 编辑

那再加上进入奥克兰CBD的8刀“进城”费，不但对北岸，对整个在奥克兰生活的中产阶级真的是血上加霜，楼住能分析一下如果买city公寓在city上班，成本上能减少多少吗？

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 10:17:28

aucklanddiy 发表于 2012-9-8 10:15
那再加上进入奥克兰市的8刀“进城”费，不但对北岸，对整个在奥克兰生活的中产阶级真的是血上加霜，楼住能分 ...

这个有点复杂。。。我只能精确到“质”，至于“量”，算不准。

作者: aucklanddiy 时间: 2012-9-8 10:23:51

本帖最后由 aucklanddiy 于 2012-9-8 10:35 编辑

奥克兰CBD的8刀“进城”费实施后, 企业和商铺会搬离CBD吗？他们在人才成本上又会受到如何影响呢？客户会减少吗？因为每次到访都要有额外成本。

作者: my1318 时间: 2012-9-8 10:45:03

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作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 13:35:14

本帖最后由 netghost1861 于 2012-9-8 13:35 编辑

my1318 发表于 2012-9-8 10:45
前述不是說奧克兰會火山爆發南區大部分成紅色海洋北岸房價會否上漲些

东区貌似也没有火山（最近的在中区mt wellington）。西区记不得了。
火山这种事情不能作准的，说不定一万年、十万年也不爆发。最近是因为坎特伯雷大范围持续地震导致大家都着眼于地质灾害，而09年前貌似很少有人在置业上提火山地震的因素。等个10年都没事的话，人们又会逐渐淡忘地质威胁的。

作者: vvzhuang 时间: 2012-9-8 14:56:04

如果北岸大桥要收费，那么基于公平原则，南区，西区上CBD的高速/铁路政府都要设卡收费，结果是CDB公寓飞涨！

作者: netghost1861 时间: 2012-9-8 15:01:58

vvzhuang 发表于 2012-9-8 14:56
如果北岸大桥要收费，那么基于公平原则，南区，西区上CBD的高速/铁路政府都要设卡收费，结果是CDB公寓飞涨！ ...

设卡收费。。。基本上政府等着倒台了。

作者: 狂风暴雨 时间: 2012-9-8 15:24:27

奥市还要出台高峰时期去city收费的政策呢,一个月80刀,如果某人住在北岸又刚好在city上班的话,工资还没到位,一个月300刀就已经捐献给市政建设了.

作者: aucklanddiy 时间: 2012-9-8 15:52:33

狂风暴雨发表于 2012-9-8 15:24
奥市还要出台高峰时期去city收费的政策呢,一个月80刀,如果某人住在北岸又刚好在city上班的话,工资还没到位, ...

是啊，此政策还是特别针对亚洲黄种人，保护毛利岛民福利，从CBD出去到Auckland city其它地方的话，不是毛利岛民多收50%的费用，如果某人不住在CBD又刚好在city上班又刚好不是岛毛，工资还没到位，一个月500刀就已经捐献给市政建设了。

作者: winny 时间: 2012-9-8 16:56:49

赶紧去北岸买房

作者: Luanna 时间: 2012-9-9 09:10:55

netghost1861 发表于 2012-9-8 10:12
当然想过了。只可惜北岸这块地方更倾向于住宅区而非工商业区。拿个google地图出来看看，北岸的工商业区密 ...

先姑且你说的什么“密度”“核心就业区”什么的你随意设计的词汇都是准确的，至少有一点你没有提到，你目前看到的人流车道什么的都是可以改变的。
一旦收费，情况也随之会发生变化。比如，原来在北岸没有分公司的可以设一个分公司，招收北岸人员就业，原来缺少某些类别的生意可能会有人抢夺先机在北岸创办一个，等等。
那个时候。你看到的北岸大桥，车流车道的变化可能和现在是相反的。

总之是重新洗牌，洗牌之后的格局不是你用目前的情况推算出来的。

作者: allanatnz 时间: 2012-9-9 10:28:05

楼主的定量分析非常不错，不过这个分析有个前提，就是人是一个非常理性的经济人。但是楼主没有想到人还是一个感情感性的动物，有时很多决策是非理性的，个人的好恶，背景有时会压过理性。鉴于新西兰的主流文化是喜欢安静的社区，喜欢有景有海的房子。我个人觉得北岸大桥如果收费，在短期内，洗牌的过程当中，可能会出现楼主所说的情况，但是慢慢的就会加强北岸富人区的地位，使得北岸的房子特别是东边的房子更加坚挺。北岸西边的房子就很难说，讲不清楚。

作者: vvzhuang 时间: 2012-9-9 11:49:04

allanatnz 发表于 2012-9-9 10:28
楼主的定量分析非常不错，不过这个分析有个前提，就是人是一个非常理性的经济人。但是楼主没有想到人还是一 ...

可是令人遗憾的是现在北岸是西边的房子受追捧，比如hillcrest,sunnynook,pinehill,其涨幅超过了Bay区。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-9 12:24:20

allanatnz 发表于 2012-9-9 10:28
楼主的定量分析非常不错，不过这个分析有个前提，就是人是一个非常理性的经济人。但是楼主没有想到人还是一 ...

要是收1刀过桥费的话，我也觉得东边没事，中西部受影响。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-9 12:25:26

vvzhuang 发表于 2012-9-9 11:49
可是令人遗憾的是现在北岸是西边的房子受追捧，比如hillcrest,sunnynook,pinehill,其涨幅超过了Bay区。

那是因为现在大桥还没收费。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-9 12:49:12

本帖最后由 netghost1861 于 2012-9-9 12:49 编辑

Luanna 发表于 2012-9-9 09:10
先姑且你说的什么“密度”“核心就业区”什么的你随意设计的词汇都是准确的，至少有一点你没有提到，你目 ...

车流车道绝不会和现在相反。奥克兰的重心也绝对不会变成北岸。良港、机场、铁路、重工业区等等现代经济的基础设施北岸统统没有。奥克兰的核心绝对是中区，在我们有生之年都不可能变的。北岸要是和中区的交通成本增加、被隔离化，只会导致北岸“自绝于人民”。

你说的“比如，原来在北岸没有分公司的可以设一个分公司，招收北岸人员就业，原来缺少某些类别的生意可能会有人抢夺先机在北岸创办一个，等等。”这段话，把里面的“北岸”换成“汉密尔顿”，也一样成立，可是汉密尔顿的经济和房价呢？

从来不可能有一个地方因为被“隔离”于经济主体、重要基础设施以外反而因此而获得大发展的，不可能的。交通成本直接影响经济发展，这是不变的定律！你反过来想，要是交通成本降低了，难道经济还变差了不成？太荒唐了！不能着眼于某些围观案例而忽视了这个经济世界的宏观规律。

作者: NZWESTK 时间: 2012-9-9 15:18:16

LZ的分析比较理性但不能就说将来事实就一定如此很简单的例子：
NZ都是在跟OZ看齐而奥克兰和悉尼又是非常的相像
但目前悉尼的情况就是北岸过桥收费但北岸还是富人区还是好区
并且商业什么的一点都没受影响甚至隐约有出现第二个市中心的趋势

作者: netghost1861 时间: 2012-9-9 22:24:10

NZWESTK 发表于 2012-9-9 15:18
LZ的分析比较理性但不能就说将来事实就一定如此很简单的例子：
NZ都是在跟OZ看齐而奥克兰和悉尼又是非常 ...

悉尼的情况我不太了解。

作者: lzx 时间: 2012-9-10 16:38:50

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作者: choc 时间: 2012-9-10 20:15:15

如果我是岛毛, 收过桥费后肯定每次作案得多偷几家, 因为成本增加了.

作者: netghost1861 时间: 2012-9-10 20:16:59

choc 发表于 2012-9-10 20:15
如果我是岛毛, 收过桥费后肯定每次作案得多偷几家, 因为成本增加了.

这也不是没可能，合并起来一次偷完。

作者: beck@ 时间: 2012-9-10 20:53:26

北岸大桥收费都不知道要等到哪一年才能实现呢

作者: beck@ 时间: 2012-9-10 20:56:12

不过换句话说。要是收费后北岸属于是真真的有钱人的地方了。。。没钱的人都不会住那里。或者搬走了

作者: 我行我素我酷 时间: 2012-9-11 13:01:59

本帖最后由我行我素我酷于 2012-9-11 13:03 编辑

大桥收费后，南部的贼人不去北岸了，这种想法太天真了吧，贼是不交费的，你可以去看看，那些很多没有工作的毛利人，岛人，从来不买 wof和路税，家里，没有电话，没有网络，何况是贼，他们更不会交费了。只有我们这些上班族，才会老实交罚单，交各种费用，有这样想发的人，绝对是意淫了。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-11 16:44:58

我行我素我酷发表于 2012-9-11 13:01
大桥收费后，南部的贼人不去北岸了，这种想法太天真了吧，贼是不交费的，你可以去看看，那些很多没有工作的 ...

你的话让我想起以前上班的地方，一些垃圾人来卖货，车子前后车牌不一样的。
要是贼用废牌和被盗车牌去哪里，的确是不用交费。

作者: 我行我素我酷 时间: 2012-9-11 18:33:53

netghost1861 发表于 2012-9-11 16:44
你的话让我想起以前上班的地方，一些垃圾人来卖货，车子前后车牌不一样的。
要是贼用废牌和被盗车牌去哪 ...

他们自己的车也不交费的，我过去认识个岛人，还算是比较好的，罚款，路税，从来不交过，照样领救济，新西兰，我就是没有钱，政府根本没有办法，最多抓住关两天，这些人也不在乎，有免费吃的地方

作者: Sky-Police 时间: 2012-9-23 17:52:07

LZ的观察和思考能力真的是入乡随俗了。。。

作者: netghost1861 时间: 2012-9-23 20:31:37

Sky-Police 发表于 2012-9-23 17:52
LZ的观察和思考能力真的是入乡随俗了。。。

要不你说说你的高见呢？

作者: Redjeans 时间: 2012-10-8 14:32:49

世上无民主，水电涨你不商量，民主吗。大桥一定会收费，哪有免费的。20号隧道没钱了也要收费，爱走不走。到时又会重新布局了。中区王牌。

作者: Ardell假睫毛 时间: 2012-10-9 21:18:47

对我倒是无所谓，收就收吧，只要使用起来方便就行了，也不会贵得离谱。

作者: ninir 时间: 2012-10-9 23:19:53

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