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标题: 谈下影响奥克兰房价的几个因素 [打印本页]

作者: youngswheel 时间: 2013-4-26 23:33:12 标题: 谈下影响奥克兰房价的几个因素

本帖最后由 youngswheel 于 2013-4-26 23:36 编辑

1、银行利率
就目前国际和新西兰的情况来讲，利率不降已经很不错了。因为像美国，日本，欧洲经济都不好，都争相贬值来拉动本国出口。如果新西兰加息，就意味着纽币继续升值。作为一个出口型的国家，这样做无疑是自杀。如果降息，又怕在很热的房地产市场火上浇油。所以我估计目前的利率会在此水平徘徊直到2015年。
2、供需
估计现在大家都直到，奥克兰的房子是处于供小于求的情况。就拿北岸和中区举例，已经没有很多成片成片的土地供开发了，有的也只是把原先的大地小房拿出来分隔以及一些老的政府房推了卖给开发商重建。除非把高尔夫球场及一些公园都作为开发用地。
3、汇率
如果纽币继续保持较高的汇率，肯定会吸引很多海外的资金过来，过来以后估计就还是买物业。如果纽币汇率很低，譬如说跌到4：1和人民币，我想同样会吸引很多国际买家过来购买物业，因为对他们来说，奥克兰的房子是变的便宜了。
4、移民
新西兰是个移民国家，虽然移民的人数不能和美国加拿大澳洲比，但是对一个人口只有400多万的小国来说是不能小看的，而且移民过来的人我相信其中的绝大部分会选择居住在奥克兰。
5、奥克兰是新西兰最大的城市
一般来说一个国家的最大城市其人口也是最多的，这就意味着这个城市的土地是比较稀缺的。这也是金融危机过后，奥克兰的房价能迅速反弹，而新西兰其他地区的房价有的到现在还在跌。
6、物价的上涨
回顾十年以前，再看现在的物价水平及工资收入，大家都会发现涨了，只是不同的东西涨多涨少的问题。这就意味着，土地的成本在涨，建房的成本也在涨。10年前，在ALBANY10万能买到一块很好的建地了。我一直在想在ALBANY还有机会花25万买到同样品质的地吗？
7、房地产对新西兰的重要性
新西兰的经济主要是靠1，农林牧渔产品出口。2，旅游业。3，留学。4，房地产。其实房地产行业能带动的相关行业很多，对就业也拉动很大。如果房地产市场不行了，其实对政府是没有好处的。但是涨的太快，对政府来说也不是好事情。所以政府最希望的房价能平稳增长，最好比物价上涨稍微高一点点。
8、资本利得税
据说政府又肯能增收资本利得税，如果这个政策一实施，短期来看，肯定会对市场有负面的影响。但是长期来看就不见得了，因为像其他有资本利得税的国家，该涨的还是会涨的。除非这个税率达到50%以上。其次，这些政策是政府制定的，这些既得利益者手上都有几套房，我在想他们愿意吗？
9、限制外国投资者
如果政府现在说外国人不能在新西兰买房了，或者外国人可以在新西兰买房，但是要交50%或者更多的资本利得税，那我估计奥克兰的房价会回落了。
这只是我的一些个人想法，希望和大家交流。请勿拍砖啊！

作者: DoubleX 时间: 2013-4-27 00:09:34

你的第2点，奥克兰的房子，你用北岸和中区土地开发来举例，你觉得说的过去吗？

作者: cizzzzk 时间: 2013-4-27 20:16:34

DoubleX 发表于 2013-4-27 00:09
你的第2点，奥克兰的房子，你用北岸和中区土地开发来举例，你觉得说的过去吗？

albany 已经45万一块了根本没有25的地

作者: winny 时间: 2013-4-27 22:02:16

作者: frzheng 时间: 2013-4-27 23:02:46

能我财务管理老师分析的一样。

作者: xpd2000 时间: 2013-4-28 09:40:37

虽然认同奥克兰的房价会持续上涨，但是不觉得房价上涨会拉动其他产业。新西兰跟中国不同，中国是国资垄断，投资拉动，新西兰还不敢这么干。现在房价上涨拉动最大的是地价，政府当然会受益一部分，但是确实也吹大了资产泡沫。很多本地工作的人，收入是无法承担这样的房价的，但对来自国内的有钱人来说实在不算啥。从长远看，有可能造成排外。
另外，现在纽币升值，利率相对较高，所以很多人愿意把钱换过来。将来如果趋势反转，肯定有不少人要把钱换出去，而进来的钱会减少，即使到时候汇率会显得划算，所以一定会对房价造成负面影响。

作者: youngswheel 时间: 2013-4-28 09:55:07

xpd2000 发表于 2013-4-28 09:40
虽然认同奥克兰的房价会持续上涨，但是不觉得房价上涨会拉动其他产业。新西兰跟中国不同，中国是国资垄断， ...

房价上涨会刺激建房的热情，建房就可以带动建材，物流，家具，通信等行业。不过我始终觉得，房价应该小幅稳定增长为宜。
另外，一般能到国外投资买房的人我相信一般都是有闲钱的人，哪里有投资机会就投资哪里。等纽币跌倒4块钱人民币的时候，100万钮币的房子现在要520万人民币，到那时就只要400万人民币了，您说会不会有人买？纽币跌是会导致资金外流，但同时也会吸引资金进来抄底啊。做空和做多两股势力永远是存在的。

作者: joyjoyjoy 时间: 2013-4-28 10:06:43

正解。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。可是还是坐等纽币跌。。

作者: youngswheel 时间: 2013-4-28 10:43:16

DoubleX 发表于 2013-4-27 00:09
你的第2点，奥克兰的房子，你用北岸和中区土地开发来举例，你觉得说的过去吗？

南区开发的地相对要多一点，向TAKANINI那一带，所以相对南区的房价涨幅也要小一点。当然KARAKA除外，因为那是南区的新开发的高档区，主要是在南区工作的富裕人群购买的！

作者: onetreehill1 时间: 2013-4-28 10:57:25

本帖最后由 onetreehill1 于 2013-4-28 10:59 编辑

LZ 说的有道理，不过经历过NZ房屋萧条的时候，银行贷款利率不断上涨达到百分之十几，很多房主Hold不住，Mortagage Sale的房子到处都是，人们害怕利息上涨，没有人敢买房子，房价直往下掉，这个就象股票一样，人有恐慌心理，也有一窝蜂的心理。

作者: youngswheel 时间: 2013-4-28 11:09:52

onetreehill1 发表于 2013-4-28 10:57
LZ 说的有道理，不过经历过NZ房屋萧条的时候，银行贷款利率不断上涨达到百分之十几，很多房主Hold不住，Mor ...

对，还有这个问题我一直想不明白，新西兰和澳洲属于高息货币国家，08年金融危机以前，新西兰的利息应该很高的。但是房价却也是涨的厉害，一直涨到07年的高位。所以我觉得利率对买房的影响不是最大的。其实银行在控制风险方面的能力应该是不用怀疑的，其实银行也不希望看见自己手上有很多MORTAGAGE。现在有些银行能给出4.85%的贷款利息，就说明短期应该利息不会涨了。

作者: GoToNorthAKL 时间: 2013-4-28 11:23:41

onetreehill1 发表于 2013-4-28 10:57
LZ 说的有道理，不过经历过NZ房屋萧条的时候，银行贷款利率不断上涨达到百分之十几，很多房主Hold不住，Mor ...

2007-08年的世界性金融危机，那时候的房市是停滞的，很少的人买房，很少的房子上市，没有你说的房价直往下掉的现象，一瞬间房价下跌10%左右，很快就恢复了，然后就停滞了。

利率一上涨，就得卖房，这是很少一部分极端投机客的做法，绝大多数人在买房子时，无论是自住还是投资，还是会认真掂量自己的承受能力的。

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