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标题: 阿海来估个值啊， BLOCK OF FLAT [打印本页]

作者: 剑客浪心 时间: 2013-8-30 12:09:53 标题: 阿海来估个值啊， BLOCK OF FLAT

http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-629330297.htm

作者: Cobraking 时间: 2013-8-30 13:10:23

2 M 。.............

作者: 阿海 时间: 2013-8-30 13:21:00

本帖最后由阿海于 2013-8-30 13:21 编辑

5个1室，每个每周350刀。

1个2室，每周400刀。

收入= 350 * 5 + 400 = 2150刀/周

每年gross income = 2150刀 x 50周 = 107,500刀简单点说是11万吧。

按照6%回报率来算，110k / 6% = 1,833,333刀

因为是Point Chev好地点，就算是185万吧。

因为是一个title下面的，只能卖investor，所以也就这个钱吧，但不排除有人真的花200万买。

如果是developer的话，9号分割成3块地了，那如果把这栋全推倒，2百万买入，10万分割，那变成3块地后每块地成本70万。

建个250-300平方的房子，1500/平米（看上去挺平），那每间建筑成本大概45万。

一共成本大概120万。

分割新房在那应该能卖150万吧，那除去中介费每个赚20万还算可以吧。

看来分割建房也许能行。

作者: myself2662 时间: 2013-8-30 13:34:29

Gst没有算进去那。

作者: 剑客浪心 时间: 2013-8-30 13:34:55

myself2662 发表于 2013-8-30 13:34
Gst没有算进去那。

恩，还有利息。。。。。。。。。。

作者: myself2662 时间: 2013-8-30 13:40:27

剑客浪心发表于 2013-8-30 13:34
恩，还有利息。。。。。。。。。。

3.6m 一年利息就18万，再算上gst可能都白玩了。

作者: leonfish 时间: 2013-8-30 14:16:03

阿海发表于 2013-8-30 13:21
5个1室，每个每周350刀。

1个2室，每周400刀。

这个没法用简单的 cap rate 算吧，就算你用 cap rate 也得做一个 10年的 DCF 来算你current investment value的，而且还有 n 多不确定因素，例如利息，inflation，vacancy rate 等等. 用cap rate 来做个风险回报分析还行，估价就算了吧，又不是commercial property。不过DCF可以用来算最高投资额，回报率，等等。

这房子用 sales comparison 做估计也不成，应为类似的sales record 应该不多吧。个人认为应该用 replacement cost 来算，先用 sales comparison 算地价，然后再算出房子现在的造价，最后根据现有屋况算 depreciation，当然这个必须找老的估价师来做。

作者: Cobraking 时间: 2013-8-30 14:19:50

这块地不能分，所以不能买来做分割用途！

作者: 阿海 时间: 2013-8-30 14:21:25

Cobraking 发表于 2013-8-30 14:19
这块地不能分，所以不能买来做分割用途！

那就没戏了。

只适合钱多的投资者了。

作者: 阿海 时间: 2013-8-30 14:21:58

leonfish 发表于 2013-8-30 14:16
这个没法用简单的 cap rate 算吧，就算你用 cap rate 也得做一个 10年的 DCF 来算你current investment ...

呵呵，我只是做个简单的比方而已。

到时候会有有钱人买的。他们不会怎考虑回报率高不高的。

作者: Cobraking 时间: 2013-8-30 14:24:57

现在不能分，新的plan也不能分

作者: 根本英俊 时间: 2013-8-30 22:12:48

去过这家，楼上住着个老太太房东，很老了，多年前去做过油漆。

作者: JY2010 时间: 2013-8-30 22:25:22

投资者非7%回报不会太愿意在这个楼里出手。主要是不能分别出售，capital gain有限。我觉得160万左右差不多了。

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2013-8-30 22:49:23

leonfish 发表于 2013-8-30 14:16
这个没法用简单的 cap rate 算吧，就算你用 cap rate 也得做一个 10年的 DCF 来算你current investment ...

这个可行。。。

作者: Davidshi 时间: 2013-8-30 23:21:20

蓝山小野猫商铺发表于 2013-8-30 22:49
这个可行。。。

是不是这个版的人都反对工党，因为他们有CGT，这个令人讨厌的东东！！！！

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2013-8-30 23:25:27

Davidshi 发表于 2013-8-30 23:21
是不是这个版的人都反对工党，因为他们有CGT，这个令人讨厌的东东！！！！

错。。。

木有买房子的人是无比赞成共党的的。。。

但是有房子有投资物业或者有准备要进军投资市场的肯定就不喜欢了。。。

作者: Davidshi 时间: 2013-8-30 23:29:15

蓝山小野猫商铺发表于 2013-8-30 23:25
错。。。

木有买房子的人是无比赞成共党的的。。。

怪不得工党输了，原来现在的华人都不支持了。

作者: 芋头妈 时间: 2013-8-31 21:43:29

Leofish 厉害，当年学的估价方式竟然还记得！佩服！

作者: winny 时间: 2013-8-31 22:09:27

作者: Cobraking 时间: 2013-8-31 22:42:11

1.8 m 能买到吗？

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