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标题: 关于投资房，一直有个问题不清楚，请叫各位投资大神 [打印本页]

作者: yakitori 时间: 2013-11-27 01:42:42 标题: 关于投资房，一直有个问题不清楚，请叫各位投资大神

准备入手一个投资房，可能以后给家人自住。想在北岸一般的，不是太差的区买，大约70-90万，cross lease的都可以。可能自己对房子要求比较高，看了几个月的房，错过了3，4个房子，都是很多人喜欢的，也就很多人抢，就没拍上。

现在越来越想不通。感觉还不如不买。因为现在如果全额贷款70-90万，租金和还的利息差不多，有可能还要往里面填钱。以现在的房价，未来短期的capital gain也可能不是很多。那何必现在现在去高价抢一个房子，之后狂还利息，坐等房价升值。比如还了一年的贷款，本金都没怎么还上，而房子也没怎么升值。倒不如一年后以后有现金了，利率上去了，房市不是那么热了，慢慢挑个自己喜欢的。

你们怎么看？

作者: lulucqg 时间: 2013-11-27 01:50:22

现在拍卖会上流拍的太多，再等等更好的机会将会来临。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2013-11-27 05:39:22

只要还有像lz这样想买房子的不管投资还是自住，房价就跌不下来，回调也不能确定比现在低还是高，除非再来个大的经济危机，不过到了那个时候1.你还是不敢买2.你根本贷不到钱去买3.好房子还是很贵很多人抢

作者: 歡·墮＆顏落 时间: 2013-11-27 07:10:01

LZ..我只能说..你就这样等下去吧..越等越贵
今年还70或80w..明年就再买就可能贵了5W..敢买LZ一年能赚5W吗?
要是不能还是快点买吧..
AKL人是越来越多的..地就是越来越少的..供应根本就不满足(当然除非你买到很偏僻啊..列如 Silverdale那种地方啊）
一直租房也不是办法的..还是中国人那句老话..自己有个家才是最实在的

作者: nasi_chilli 时间: 2013-11-27 07:44:36

歡·墮＆顏落发表于 2013-11-27 06:10
LZ..我只能说..你就这样等下去吧..越等越贵
今年还70或80w..明年就再买就可能贵了5W..敢买LZ一年能赚5W吗? ...

升五万賣了干吗?给了中介费可能还亏了利息

作者: houbaobao123 时间: 2013-11-27 07:57:55

lz你不是一个人

作者: 肉肉妈 时间: 2013-11-27 08:37:24

多了理性的声音。

作者: NewLynnHse 时间: 2013-11-27 08:38:17

嗯，再等等吧

作者: Scofield 时间: 2013-11-27 08:50:37

全额贷款70-90万，租到什么价格，才能收支平衡啊

作者: jinglie-liu 时间: 2013-11-27 09:00:42

当許多人不那么往前冲的時，你的机会來了。$80w-$90W 北岸可以买到不错的投資房。
1）不要买无潜力的。如：单个Unit, 娤俢彯亮的，半副地的。伱可买Glenfield 大地加房。（18 neal Ave $90.3W 卖出）
2）流拍的房。当然你要多看房，Trademe 先看，有好的再Open Home 细看.

作者: 蓝山小野猫商铺 时间: 2013-11-27 09:04:46

我真不是孙红雷发表于 2013-11-27 04:39
只要还有像lz这样想买房子的不管投资还是自住，房价就跌不下来，回调也不能确定比现在低还是高，除非再来个 ...

红雷。。。

你这么说。。。

LZ又要去超市买啥巾了。。。

你是在潜在推高啥巾的价格啊。。。

作者: watermelone11 时间: 2013-11-27 09:54:17

Scofield 发表于 2013-11-27 08:50
全额贷款70-90万，租到什么价格，才能收支平衡啊

我也想问，得首付多少，租出去才能收支平衡啊。现在想收支平衡不太容易咯。

作者: talkaboutvision 时间: 2013-11-27 10:05:40

支持理性声音

北岸如果按租售比来说已经几乎很难找到合适的投资房了，大家都在赌capital gain

房租不涨房价涨的形势能持续多久，这就只有天知道了。。。

但又说回来，帝都的租售比就是个shit，房价嘛。。。

作者: yakitori 时间: 2013-11-27 10:35:15

看到那些‘现在不买明年就又涨多少多少` 看到就像没看一样。
北岸以出租投资回报来看，除了很差的地区的房子租了个好的价钱外，没什么健康的回报。都是在买了房子等未来的升值。感觉除了现金一次付清外那种，贷款投资真的要考虑下投资回报，和未来的走势。

作者: FM811 时间: 2013-11-27 10:39:42

yakitori 发表于 2013-11-27 10:35
看到那些‘现在不买明年就又涨多少多少` 看到就像没看一样。
北岸以出租投资回报来看，除了很差的地区的房 ...

+1.

作者: lookdi 时间: 2013-11-27 11:02:03

钱都是辛苦赚来的，等房价真跌了到时候别犹豫，要是涨了也不要后悔。从来都是机遇与风险并存！

作者: klwss 时间: 2013-11-27 11:34:45

我真不是孙红雷发表于 2013-11-27 05:39
只要还有像lz这样想买房子的不管投资还是自住，房价就跌不下来，回调也不能确定比现在低还是高，除非再来个 ...

想等的就隨他們等貝，咱們老早被人冠上“忽悠大神”，無所謂了

作者: xp_theman 时间: 2013-11-27 11:47:32

本帖最后由 xp_theman 于 2013-11-27 11:52 编辑

人总是先想后做。那些已经出手的，发言都很短，直接就buybuybuy完事。真正在这长篇大论的应该还没出手，因为想的多才来这侃。所以有人苦口婆心的劝你买的时候，你就知道他自己也没拿定主意。想拉你来壮胆。

作者: leonfish 时间: 2013-11-27 12:01:01

本帖最后由 leonfish 于 2013-11-27 12:07 编辑

一般是商业投资，apartment 投资或者个别unit 投资，才比较看重租金回报的，原因是这类投资， value 基本上是基于income 的多少。

而民宅 house的投资，主要是看重升值 capital gain，而且这个升值和租金关系真的不大，很大因素是取决于地点，也就是 location，人口，学校等等其他因素.

如果把租金回报作为一个重要指标来看民宅投资的话，那目前只能买南区，西区都快不行了。如果真的很看重租金回报的话，可以试试商业房产还有apartment。city apartment 买的好 net 8% 回报都有可能。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-11-27 13:34:26

本帖最后由我行我素我酷于 2013-11-27 13:36 编辑

全额贷款的话，我劝你别买了，一般情况，我算过，按照目前的低利率，你要交 50%-40%，你的房租基本 cover 住你的贷款和各项花费，然后你就是赚个涨房子的差价。比如 70万的房子，你首付 20万，贷款 50万，目前大概一周还630左右吧，估计房租也就是这个价格了。而且你还要补贴房屋的保险，地税还有假如每一年有两个星期的空窗期，房子维护费用。每一周应该至少补进去 100，差不多，一周花费700左右。你70万的房子，能租 700，就是不亏不赚，就赚房子的capital gain。你如果全额贷款，至少一周多补进去 200块。除非你就短线出手，炒房子的 captal gain。

作者: leonfish 时间: 2013-11-27 13:39:23

本帖最后由 leonfish 于 2013-11-27 13:40 编辑

我行我素我酷发表于 2013-11-27 13:34
全额贷款的话，我劝你别买了，一般情况，我算过，按照目前的低利率，你要交 50%-40%，你的房租基本 cove ...

楼上，本金不能算作expenses 的，楼主贷600k， 5.5%利息，木有问题，租金cover 利息和其他expenses。首付30%，买个850k的房，租金650 - 700每周，刚好 cover。

作者: yellowfishs 时间: 2013-11-27 13:44:17

似乎楼主家的实际情况吧。例如你是P.A.Y.E啊，还是其他。如果你们两公婆都是P.A.Y.E，那么你还有退税的份啊。买HOUSE本来就不是太讲INCOME的，按照现在的市场。升值不升值看你自己点看啦。如果你是想长期HOLD的话，肯定升的。工资追不上楼价。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-11-27 13:48:18

leonfish 发表于 2013-11-27 13:39
楼上，本金不能算作expenses 的，楼主贷600k， 5.5%利息，木有问题，租金cover 利息和其他expenses。首付 ...

肯定不太够，如果租金 650 -700，如果光还利息一周 700，不还本金，这是算 100%出租，没有任何空置期，加个几周的空置期，而且不带你的保险和地税，如果算你一周应该补进去100左右 , 这也是你投资房子的 expense 你至少首期付 40%以上，才有可能租金完全 cover住你的房子投资的 expense, 这都算你投资的expense

作者: leonfish 时间: 2013-11-27 13:54:07

本帖最后由 leonfish 于 2013-11-27 13:57 编辑

我行我素我酷发表于 2013-11-27 13:48
肯定不太够，如果租金 650 -700，如果光还利息一周 700，不还本金，这是算 100%出租，没有任何空置 ...

贷600k， 5.5%利息, 每周利息是 635刀，周租700，差不太多，可以cover了。何况现在一年利息还没有5.5%。

作者: xp_theman 时间: 2013-11-27 14:13:56

本帖最后由 xp_theman 于 2013-11-27 14:15 编辑

一年两千多地税，几百块水费。百来块换个把手或者灯。或者几千块修个厕所或者浴室。换租客空置两三个星期。卖的时候还要算上中介费和staging费。

作者: 我行我素我酷 时间: 2013-11-27 15:10:29

xp_theman 发表于 2013-11-27 14:13
一年两千多地税，几百块水费。百来块换个把手或者灯。或者几千块修个厕所或者浴室。换租客空置两三个星期。 ...

对，至少 40%，甚至 50%，才能 cover 住，楼上想的太理想化了。

作者: 歡·墮＆顏落 时间: 2013-11-27 15:55:20

nasi_chilli 发表于 2013-11-27 07:44
升五万賣了干吗?给了中介费可能还亏了利息

我指的是买啊。。不是卖啊。。
晕

作者: klwss 时间: 2013-11-27 16:06:45

歡·墮＆顏落发表于 2013-11-27 15:55
我指的是买啊。。不是卖啊。。
晕

哈哈哈哈

這都能有誤解

作者: winny 时间: 2013-11-27 22:16:45

作者: mimisa 时间: 2013-11-27 23:03:35

房价永恒的话题

作者: BJ0108 时间: 2013-12-5 00:41:41

我觉得一片buy buy声的时候，决不是好的投资时机。
除非自住，投资房产也会亏的。天底下没有只挣不赔的买卖。
还是需要理智，谨慎。

之前看过一个房，07年前屋主买的。到12年，除去中介费，才刚刚回到购入的价格。

作者: 阿海 时间: 2013-12-5 11:47:22

可能以后给家人自住.

这样很难买投资房的。

全款70万买个投资房，租金是绝对不够给利息的。

作者: klwss 时间: 2013-12-5 11:50:34

阿海发表于 2013-12-5 11:47
可能以后给家人自住.

这样很难买投资房的。

租金和房價龜兔賽跑。。

作者: xeedavid 时间: 2013-12-5 21:36:21

阿海发表于 2013-12-5 11:47
可能以后给家人自住.

这样很难买投资房的。

现在市场上貌似很难找到租金回报率超过5%的房子了，这样就说明100%的贷款的房子租金连利息都COVER不了。这样理解对吗？

作者: 阿海 时间: 2013-12-6 09:10:00

xeedavid 发表于 2013-12-5 21:36
现在市场上貌似很难找到租金回报率超过5%的房子了，这样就说明100%的贷款的房子租金连利息都COVER不了。这 ...

对。

作者: clam 时间: 2013-12-6 19:21:23

700-900k 的還能叫投資房。。。

作者: 微苦蓝山 时间: 2013-12-6 22:09:19

全额贷款
楼主你不是在投资，是在投机
负资产就是这么出现的。
新西兰这地方，有个破刚需，我还就不信了
2年之内，一定会限制外国人买房，
5年之内，一定会开征capital gain tax
走着瞧吧！

作者: walker123 时间: 2013-12-6 22:52:28

微苦蓝山发表于 2013-12-6 21:09
全额贷款
楼主你不是在投资，是在投机
负资产就是这么出现的。

有这种可能性。

作者: yimowang 时间: 2013-12-10 13:25:42

if you really want to buy and hold it for long term investment, anytime is a good time to buy. don't hesitate for it. i bought 2 during the last economic recession, at early 2009, everybody telling me it is not the time, wait for more dropping. ....

sometimes all you need is 20 seconds of courage.

good luck.

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