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标题: 求助Flood risk问题 [打印本页]

作者: RedlilyD 时间: 2015-1-15 12:04:01 标题: 求助Flood risk问题

看到一个很中意的房子，但是看到LIM报告说这个房子存在Flood risk问题
This site is potentially at risk of flooding during heavy rainfall events.
The extent of this flooding is shown on the attached special land
features map as "Overland flowpath".
The overland flowpath has been determined after detailed hydraulic
analysis and/or modelling of the stormwater system and represents
the general overland route that stormwater may take.
The council may also hold a catchment or flood hazard report giving
detailed flood maps and flood levels in this area. These are held, and
available for viewing (for a fee), at 35 Graham Street, Auckland.

Any proposed development on this site may require a detailed flood
risk report to be completed by a qualified drainage engineer. This will
confirm the extent of risk and action required. Proposed development
must have regard for established flood flows and levels and the need
to ensure that flood plains and flow paths are not impeded.

求助各位大牛，这个房子能买么？

作者: 吃草的狮子 时间: 2015-1-15 12:21:47

可以的话我不会买

作者: 6mh 时间: 2015-1-15 12:24:16

不怕一万就怕万一

作者: NewLynnHse 时间: 2015-1-15 12:28:45

说得不够详细，不知道

作者: imimim 时间: 2015-1-15 12:30:19

现在city council把很多房子都归入flood risk区域，过去不是flood risk的现在也变成是flood risk，你要看他的heavy rainfail有多heavy，是10年一遇，还是50年一遇，还是100年一遇

作者: leonfish 时间: 2015-1-15 12:37:37

楼上，关键是这个 .... Overland flowpath

作者: RedlilyD 时间: 2015-1-15 13:22:57

leonfish 发表于 2015-1-15 13:37
楼上，关键是这个 .... Overland flowpath

英语不够好的求解，这个是什么意思啊

作者: RedlilyD 时间: 2015-1-15 13:24:15

imimim 发表于 2015-1-15 13:30
现在city council把很多房子都归入flood risk区域，过去不是flood risk的现在也变成是flood risk，你要看他 ...

这个房子其他都蛮好的，地点，学区，环境都很满意，空间也够了。设计我们也都喜欢。就是价位稍微超过了点我们的预期，勉强可以接受。现在看到这个flood risk有点迟疑了

作者: not419 时间: 2015-1-15 13:28:00

就是加建的话要求高一点

100年一遇还是可以滴，

作者: jacksonzhou_25 时间: 2015-1-15 13:29:08

这个不好说，最快最便宜的方法就是去council调出之前做过的那个olfp report看一下大概的flooding area，然后再做决定。

作者: harryrei 时间: 2015-1-15 13:48:06

新的Lim写了这条的房子在到处都是，不用理会。

真要是暴雨如98年那样，什么房子都要淹

作者: leonfish 时间: 2015-1-15 14:01:50

本帖最后由 leonfish 于 2015-1-15 15:19 编辑

RedlilyD 发表于 2015-1-15 14:22
英语不够好的求解，这个是什么意思啊

就是自然排水路线，就是如果淹水了，council 雨水管不能及时排走的雨水，都会按这条路线排走，
还有如果地震或者别的情况（例如不当施工等等），把council 雨水管堵了，
那所有的雨水也都会自然地从这条路线排走，

以上都是可能发生的极端情况，还有不极端状况就是，

在一块地上（一个房子），一部分雨水是走管道走，一部分雨水就让他自然排走，
不能走管道的雨水会流到 Overland flowpath，也就是说，如果你的邻居的房子不在这条路线上，
那么他家的一部分雨水就会汇总到你家........ 然后 ............

虽说对你房子没啥太大影响，但谁也不想家里院子总是湿湿的吧，院子不等于情人对吧

综上所述，淹水已经够惨了，如果这房子还在 Overland flowpath 上，也就是说比淹水还要惨一点，呵呵

作者: RedlilyD 时间: 2015-1-15 14:42:38

leonfish 发表于 2015-1-15 15:01
就是自然排水路线，就是如果淹水了，council 雨水管不能及时排走的雨水，都会按这条路线排走，
还有如果地 ...

太感谢了，估计是这个原因这房子两个月还没卖掉

作者: 日蚀 时间: 2015-1-15 15:08:18

是不是这样的房子本身也比较潮湿?

作者: dxk101 时间: 2015-1-15 15:17:44

http://www.aucklandcouncil.govt. ... aterseminar2012.pdf p8~p12有图解释各种等级行洪线（overland flow path）
best practice对照LIM report 的Special land features map
Attached map indicates wind, flood, soil warnings, soils register and contamination, if
recorded.
http://www.aucklandcouncil.govt. ... ndflowfactsheet.pdf

作者: quad5 时间: 2015-1-15 15:35:29

院子低一点而已，只要房子都是足够高的，其实没什么。

作者: 月上中天 时间: 2015-1-15 15:44:23

买这种房子无非是给自己找麻烦，现在的房子都块上百万了，难道花这么多钱还要加个风险吗？先别说它的具体危害到底有多大，就说住了几年后想出手都不容易的，谁愿意花这么多钱还给心里添个堵啊。。。

作者: 取暖基本靠抖 时间: 2015-1-15 16:56:55

月上中天发表于 2015-1-15 16:44
买这种房子无非是给自己找麻烦，现在的房子都块上百万了，难道花这么多钱还要加个风险吗？先别说它的具体 ...

现在刚上个百万真心不能太挑。。。。。。。

作者: 狂风暴雨 时间: 2015-1-15 18:04:26

RedlilyD 发表于 2015-1-15 15:42
太感谢了，估计是这个原因这房子两个月还没卖掉

估计卖了这么久的原因不会是flooding zone. 现在的市场这种万一才会出现的问题不会影响这么大,这多半还是房子本身有问题.

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-15 18:08:20

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-15 19:11 编辑

"Overland flowpath" 一般比普通flood plain 或者 flood prone zone 麻煩意思是明確有一條洪水帶流經這裡所以建任何東西其重點不只是要地面層的高度要調高來防止被水淹更麻煩的是確保所有在有Overland Flowpath 土地上面的建築物都不會在這條flowpath 上面而影響流向如果物業有Overland Flowpath 甚至建個fence Council 的engineer 也要看看其平面圖 elevations 來查看這個fence 會否阻擋洪水流目的已經不是不只是調高一下 floor level 防止水淹那麼簡單而是容許洪水無障礙的流過.......

作者: 肉肉妈 时间: 2015-1-15 20:52:54

本帖最后由肉肉妈于 2015-1-15 21:55 编辑

陌生的香港人发表于 2015-1-15 19:08
"Overland flowpath" 一般比普通flood plain 或者 flood prone zone 麻煩意思是明確有一條洪水帶流經這裡 ...

这个path感觉很普遍，满地图都是啊。那我院子的四个角中的一个角有这个path，那这个path上就不能建东西了么？加建也不能压过它了么？

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-15 21:31:54

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-15 22:35 编辑

肉肉妈发表于 2015-1-15 21:52
这个path感觉很普遍，满地图都是啊。那我院子的四个角中的一个角有这个path，那这个path上就不能建东西了 ...

Overland Flowpath 應該沒有Flood Plain 普遍不是說不能建只是要確保建什麼都不會阻檔這個洪水流他們要檢查也要drainage engineer 評估如果要挖土那就更不用說了如果只有一個角有overland flowpath 那問題應該不大吧反正除了擋土牆和 fence 你能在邊界上建什麼呢？

作者: 肉肉妈 时间: 2015-1-15 21:43:02

本帖最后由肉肉妈于 2015-1-15 22:50 编辑

陌生的香港人发表于 2015-1-15 22:31
Overland Flowpath 應該沒有Flood Plain 普遍不是說不能建只是要確保建什麼都不會阻檔這個洪水流他 ...

房子当然能建多大建多大啦。嗯，这明白多了，成本看来要走高些。坦白讲我还是觉得淹水区更麻烦些，土质影响不说，光是那些水沟淹水时候的场景，看过就忘不掉了，随之带来的蚊虫老鼠我亲眼目睹。flow从来连积水都没有见过，下大雨后那path从来也没有和别的草地有啥不一样。

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-15 21:59:50

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-15 23:03 编辑

肉肉妈发表于 2015-1-15 22:43
房子当然能建多大建多大啦。嗯，这明白多了，成本看来要走高些。坦白讲我还是觉得淹水区更麻烦些，土质影 ...

就算沒有Overland Flowpath 恐怕你都不能在邊界上建房子除非是非常矮那些至少不超過陽光角的（一般不能超過2m 或者2.5m 視乎所屬區域陽光角規定是什麼) 很多區像北岸的還有yard setback controls 管制規定邊界旁邊1.2m (side yard) 3m (rear yard) 什麼的不能有任何建築物檔土牆高過現成地形 0.5m 都不行等等不然要拿鄰居同意呢

作者: walker123 时间: 2015-1-15 22:33:30

听起来好像蛮复杂的

作者: RedlilyD 时间: 2015-1-16 08:57:56

dxk101 发表于 2015-1-15 16:17
http://www.aucklandcouncil.govt.nz/EN/environmentwaste/stormwater/Documents/bcfloodriskinaucklandsto ...

非常感谢！

作者: RedlilyD 时间: 2015-1-16 08:58:36

狂风暴雨发表于 2015-1-15 19:04
估计卖了这么久的原因不会是flooding zone. 现在的市场这种万一才会出现的问题不会影响这么大,这多半还是 ...

搞不清楚，昨晚查了下，好像是附近有几个公屋

作者: 建筑设计院 时间: 2015-1-20 21:02:24

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作者: ihaveacoolhouse 时间: 2015-1-20 21:16:43

地上有overland floodpath的话，是不是设计新房时drainage engineer 设计一个floodpath redirection 就可以了？请指教。

作者: EnviroEngineer 时间: 2015-1-20 21:39:11

建筑设计院发表于 2015-1-20 22:02
之后加建房屋如果阻挡住了 overland flow path 可以请 drainage engineer 来设计改道去申请 resource cons ...

你们有好的Drainage Engineer介绍吗？

作者: panys 时间: 2015-1-21 08:40:23

我看的房子的LIM上也有同样的问题，整条街斜度较大，我看的这个房在街的中部，也很担心啊到底要找什么人来看呢？
SITES MAY BE SUBJECT TO SURFACE WATER OVERLAND FLOWPATH IN HEAVY RAINFALL EVENTS. PRIOR TO ANY CONSENT TO SUBDIVISION OR BUILDING THE
COUNCIL MAY REQUIRE ANY OR ALL OF THE FOLLOWING. 1) DETAILED FLOOD
ASSESSMENT BY A REGISTERED ENGINEER. 2) SPECIFIC FLOOR LEVEL DESIGN. 3) THE CREATION OF AN OVERLAND FLOWPATH EASEMENT IN FAVOUR OF THE COUNCIL. 4)
ISSUE OF A SEC.36 (2) CERTIFICATE IN TERMS OF THE BUILDING ACT. 5) SPECIFIC
DESIGN OF ANY PROPOSED SITE WORKS. THE ABOVE MEASURES MAY PRECLUDE THE PLACEMENT OF ADDITIONAL BUILDINGS ON THE SITE OR THE CONSENT TO A SUBDIVISION OF THE LAND.

作者: 陌生的香港人 时间: 2015-1-21 11:23:53

本帖最后由陌生的香港人于 2015-1-21 12:26 编辑

回复Panys - 同之前發的回复一樣你要是不打算進一步發展只是自住的話大概不用擔心這些要是真的那麼怕那就付錢找 Stormwater Engineer 去看看吧

作者: panys 时间: 2015-1-21 16:18:12

陌生的香港人发表于 2015-1-21 12:23
回复Panys - 同之前發的回复一樣你要是不打算進一步發展只是自住的話大概不用擔心這些要是真的那麼怕 ...

谢谢您，如果您了解到话，麻烦问一下找个工程师看一般收费多少？

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