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标题: <== 如何建立庞大的投资房portfolio ==> [打印本页]

作者: 阿海 时间: 2015-6-23 13:44:26 标题: <== 如何建立庞大的投资房portfolio ==>

本帖最后由阿海于 2015-6-23 13:49 编辑

上周我分享了抓住天时，地利和人和对投资房地产的重要性。

这周我分享下如何建立庞大的投资房portfolio。  当然这概念是比较generalised的，具体还是要跟property clock的走动，和地利（奥克兰和外地的策略会不同）混合运用到现实生活上。

如何建立庞大的投资房portfolio，其实基本上就以下三个主要步骤：
1）Buy and Hold
2）Buy cashflow (in capital gain areas) in recession & recovery phase
3）Buy capital gain in boom phase
4）Repeat steps 2 and 3

1）Buy and Hold - 长期持有
为什么要长期持有呢，因为假如你买入一个房子，装修了或直接短期内卖了，首先IRD不会感谢你帮政府赚了你50%的利润（GST+income tax），而且你本来有一个房子，卖了后又变零了，又要重新开始。而且你得不到投资房带来的passive income来support更多的贷款去买更多的房。  如果你是大款当然另谈，我指的是平民大众打工上班族怎样用最少钱买最多房，慢慢致富

有些人是从事建筑行业的，他们的收入来源就是开发地建房卖房来生存的，那不一样性质。这类人士他们建房卖房是生意，是通过这种business生意来得到收入，其实跟打工或其他生意模式是一个概念，都是为了拿到收入。

我指的buy and hold是投资模式。这个要先说明区分好。

2）Buy cashflow (in capital gain areas) in recession & recovery phase - 在市场低迷时买增值高的地方的现金流房产
为什么在市场低迷时买增值高的地方的现金流房产呢？因为等市场好了，这些好区的现金流房产就很快消失。
最好的例子是09年到13年之间，中区唯一的现金流房产unit，现在买入已经是负现金流，因为价格已经上去了。
所以遇到市场在recession和recovery的时候，你也可以去买apartment和去南区买全副地，那些也可以现金流，但升值怎样就不好说了。

而且在recession和recovery买好区的房产最大作用就是能短期跟银行top up equity作为更多的首付继续买。如果你09年买公寓或南区的房子，估计银行就会多多限制不容易top up了。毕竟08年GFC倒霉最多的就是南区和公寓投资者，银行都怕怕。

最后在recession和recovery期间，这是难得的天时时机，能买房的就全在这个时间买最好，因为等到boom时，好区的房子都很贵，现金流都是负的，那时候买入只是负担

3）Buy capital gain in boom phase - 在好市场时买增值高的地方的房产
这个为什么跟2）不一样呢？不是都在好区买房子吗？唯一不一样的是没有现金流了，但为什么负现金流还买呢？
因为假如你买了个区不大好的，但现金流的房子，每周给你回报剩100刀/周，那一年也就5200刀最多，那靠这5千块，什么时候才能存够钱买下一个房子啊？你自己算算吧，至少10年。
所以要短期买多房还是要靠top up，所以一定要买增值高的地方，不然equity来的慢，那就少时间能top up继续买了。
记得房地产cashflow是小钱，只是为了满足银行而已，最终大钱还是靠capital gain来赚的

What to do now? 现在市场怎办，特别是奥克兰？
基本上如果你是新手，现在奥克兰好市场时才买入的，那你就慢慢买，别太急反而让投资房把你的收入都吸光。万一市场/经济不好时，你失业了没钱养你的投资房怎办？

对于那些手上已经有房子的投资者来说，只要你的cashflow好的就买吧，让你其他的投资房养你现在买的，但也别太猛，留点子弹等下次recession和recovery大量进货也是好事。

如果你不投资奥克兰，那你就要弄清楚你投资的地方现在property clock是几点，别用奥克兰的法子投资小镇。

到这了你也许会问，假如我现在已经买不动了，那将来怎办？怎继续买啊？  这个问题问的好，基本上将来就是：
1）等下次recession来的时候，OCR会降低，银行利率到时候可能会变成3.5%-4%，那你那些本来就4-5%不到的投资房突然就breakeven吃平了或着变成现金流cashflow positive了！
2）租金会慢慢升
市场不好时买房的少了，加上移民多，自然租客也多，那租金涨了你的收入和serviceability还款能力不就提升了？提升了不就可以再额外贷款咯！
3）个人收入提高
除了投资外，你的工作是最最重要的，衣食住行都靠你现在的收入维持的啊，所以也要不断进修自己，升值的升值，跳槽的跳槽，没工作的找工作啦

总结
总结就是要建立庞大的投资房portfolio，例如像Ron Hoy Fong和Graeme Fowler那样，equity和cashflow都很重要的。市场不好时就一定要买cashflow positive现金流的房子，最好是地点好的，这样equity和cashflow双赚。而且这个时候买入的节奏一定要快。
市场好时就买好区升值高的房产，这样就算市场变不好了这些房子跌的也少，这样equity多银行也喜欢，等市场不好时也不会影响你继续买。这时候买入就要小心别太快了，要看好自己的cashflow别overstretch自己。

Good luck!

作者: 阿海 时间: 2015-6-23 13:44:58

作者: jarod_2003 时间: 2015-6-23 13:48:23

good !!!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: Venox10111 时间: 2015-6-23 13:52:09

阿海发表于 2015-6-23 13:44

好文，绝对的理论+实际！

作者: 阿海 时间: 2015-6-23 13:53:51

Venox10111 发表于 2015-6-23 13:52
好文，绝对的理论+实际！

只要有精华拿我就继续写

作者: Venox10111 时间: 2015-6-23 13:55:33

阿海发表于 2015-6-23 13:53
只要有精华拿我就继续写

光说也不行，有空搞点数据，chart 更好拉。。。

作者: clam 时间: 2015-6-23 13:55:40

打算退休的路過

作者: 阿海 时间: 2015-6-23 13:56:23

本帖最后由阿海于 2015-6-23 13:57 编辑

Venox10111 发表于 2015-6-23 13:55
光说也不行，有空搞点数据，chart 更好拉。。。

你觉得我写的内容里哪些可以用chart来更好表达？
我写的是general advice，每个人的经济状况都不一样，买入房的类型和价格地区都不一样，怎用chart来表明？

而且这些“数据”花时间也没什么而外帮助。

作者: Laura2013 时间: 2015-6-23 14:06:36

收藏，收藏～

作者: 180° 时间: 2015-6-23 14:07:48

留个名先广告位啊

作者: 180° 时间: 2015-6-23 14:10:44

有哪位大神知道前段时间在sky上打广告的那个租脚手架和垃圾bin公司的联系方式？给我留一下吧

想试试那家新公司

作者: GreatCursER 时间: 2015-6-23 14:18:54

楼上的兄弟厉害啊

作者: Venox10111 时间: 2015-6-23 14:22:09

阿海发表于 2015-6-23 13:56
你觉得我写的内容里哪些可以用chart来更好表达？
我写的是general advice，每个人的经济状况都不一样，买 ...

Buy and Hold - 长期持有，比如说可以图形分析经常买出，和buy and hold 在10年左右的区别，包括买卖成本价的graph
2）Buy cashflow (in capital gain areas) in recession & recovery phase，可以指出那些在 recession 低迷，后来强势回归的数据情况

当然，如果没有这方面的数据就没办法了。。。。

作者: 阿海 时间: 2015-6-23 14:24:57

本帖最后由阿海于 2015-6-23 14:27 编辑

Venox10111 发表于 2015-6-23 14:22
Buy and Hold - 长期持有，比如说可以图形分析经常买出，和buy and hold 在10年左右的区别，包括买卖成本 ...

我没兴趣包装我的理念。

数据大把地方能拿到，我为啥要费精力reinvent the wheel？

我的长处是分析数据和市场的emotion，这才是投资者需要锻炼的能力，而不是去收集数据。
你说的给了我一个灵感，下一个帖子的标题就是

“如何理性运用逻辑Logic和感情Emotion来在房地产投资上”

作者: clam 时间: 2015-6-23 14:30:38

我想知道阿海有多少套房

還有你的LVR。。

作者: Venox10111 时间: 2015-6-23 14:31:41

阿海发表于 2015-6-23 14:24
我没兴趣包装我的理念。

数据大把地方能拿到，我为啥要费精力reinvent the wheel？

也是。。。又不是写thesis，呵呵。。。

作者: walker123 时间: 2015-6-23 14:33:16

阿海发表于 2015-6-23 14:24
我没兴趣包装我的理念。

数据大把地方能拿到，我为啥要费精力reinvent the wheel？

expecting

作者: Lease 时间: 2015-6-23 14:33:29

clam 发表于 2015-6-23 14:30
我想知道阿海有多少套房

還有你的LVR。。

他的LVR是53%，在其他回帖时提到过。

房子数量吗，也就12，13套吧。

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-23 15:00:46

clam 发表于 2015-6-23 14:30
我想知道阿海有多少套房

還有你的LVR。。

同问

作者: 美食小助手 时间: 2015-6-23 15:01:45

先马克了

作者: 阿海 时间: 2015-6-23 15:04:11

clam 发表于 2015-6-23 14:30
我想知道阿海有多少套房

還有你的LVR。。

11个

总体50%以下

作者: edwardyd 时间: 2015-6-23 15:25:52

阿海发表于 2015-6-23 15:04
11个

总体50%以下

请问全部物业公司帮忙管理吗？　谢谢。

作者: 阿海 时间: 2015-6-23 15:27:05

edwardyd 发表于 2015-6-23 15:25
请问全部物业公司帮忙管理吗？　谢谢。

一半一半，以后慢慢全给property manager管理

作者: edwardyd 时间: 2015-6-23 15:31:30

阿海发表于 2015-6-23 15:27
一半一半，以后慢慢全给property manager管理

个人管理，感觉5间已经是极限。

作者: x-ray 时间: 2015-6-23 15:45:10

Mark

作者: 独行侠 时间: 2015-6-23 18:28:01

Mark

作者: phlip0813 时间: 2015-6-23 19:15:55

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: ch51019 时间: 2015-6-23 19:54:46

mark。。。。。。。。。

作者: superppmm 时间: 2015-6-23 20:13:25

牛人啊膜拜啊有胆识有策略

作者: pwdsolution 时间: 2015-6-23 20:20:13

非常精辟。更难得的是与大家分享。谢谢。

作者: crosstoasts 时间: 2015-6-23 20:44:14

阿海几点钟了？谢谢

作者: melee888 时间: 2015-6-23 22:52:03

收藏了谢谢阿海

作者: jessieliu 时间: 2015-6-23 22:53:29

道理很明白，关键还是对时钟的判断

作者: Annie911 时间: 2015-6-23 23:17:14

Lease 发表于 2015-6-23 14:33
他的LVR是53%，在其他回帖时提到过。

房子数量吗，也就12，13套吧。

请教阿海和Lease，你们算LVR时把没有使用的Revolving Credit也算进去么？

作者: 原来这就是桃源 时间: 2015-6-23 23:26:36

海哥现在几点钟了。。。

作者: Lease 时间: 2015-6-24 07:34:26

Annie911 发表于 2015-6-23 23:17
请教阿海和Lease，你们算LVR时把没有使用的Revolving Credit也算进去么？

肯定是要算的，因为银行在评估你LVR的时候，就是把给你所有的额度都当作Loan来处理的，不管你用了还是没用。

作者: 阿海 时间: 2015-6-24 09:52:56

Annie911 发表于 2015-6-23 23:17
请教阿海和Lease，你们算LVR时把没有使用的Revolving Credit也算进去么？

算了ＬＶＲ还是５０％以下

作者: 阿海 时间: 2015-6-24 09:53:35

原来这就是桃源发表于 2015-6-23 23:26
海哥现在几点钟了。。。

１１点半　　　　　　　　　　　　

作者: Annie911 时间: 2015-6-24 18:28:14

Lease 发表于 2015-6-24 07:34
肯定是要算的，因为银行在评估你LVR的时候，就是把给你所有的额度都当作Loan来处理的，不管你用了还是 ...

谢谢！请问算LVR时，房子的市场价，你是用QV的最新E-Value还是凭自己对市场的了解给自己的资产大概估一下？银行认可用最新E-Value算出来的LVR，自己估算的银行不认啊。

作者: Lease 时间: 2015-6-24 18:47:31

Annie911 发表于 2015-6-24 18:28
谢谢！请问算LVR时，房子的市场价，你是用QV的最新E-Value还是凭自己对市场的了解给自己的资产大概估一下 ...

我是每年3月31号，把我所有的房产用E-Value来作一个估价。从而可以做自己这个财政年度的资产负债表。

作者: Robbi 时间: 2015-6-24 19:21:16

要是再从银行贷款角度上分析一下。那就perfect了。

作者: 阿海 时间: 2015-6-25 10:57:39

Robbi 发表于 2015-6-24 19:21
要是再从银行贷款角度上分析一下。那就perfect了。

关于ｌｅｎｄｉｎｇ的就不写了，不然大家都问我贷款的事不是抢你们生意了？

作者: 死了都要爱1.23 时间: 2015-6-25 13:50:38

非常精辟... 收藏了... 谢谢阿海

作者: NewLynnHse 时间: 2015-6-25 14:00:01

死了都要爱1.23 发表于 2015-6-25 13:50
非常精辟... 收藏了... 谢谢阿海

https://www.youtube.com/v/rEmbtS10Yx4

作者: 365 时间: 2015-6-25 14:13:37

支持一下。。。。。。

作者: 死了都要爱1.23 时间: 2015-6-25 14:28:43

NewLynnHse 发表于 2015-6-25 14:00

作者: Robbi 时间: 2015-6-26 11:51:27

阿海发表于 2015-6-25 10:57
关于ｌｅｎｄｉｎｇ的就不写了，不然大家都问我贷款的事不是抢你们生意了？ ...

没事，奥克兰市场这么大，最都做不完。够养家糊口就行。没有说抢不抢生意这个说法的。

作者: 77only 时间: 2015-6-26 23:58:01

不错，赞一个

作者: 李大头 时间: 2015-6-27 16:31:24

非常有帮助，感谢分享！

作者: 宁夏紫依 时间: 2015-8-14 21:12:59

非常给力的分析，太感谢了，期待更多的贴

作者: black_berry 时间: 2015-8-14 22:23:20

什么叫好区？

作者: black_berry 时间: 2015-8-15 03:11:25

什么叫好区？

作者: 阿海 时间: 2015-8-15 09:15:13

black_berry 发表于 2015-8-15 03:11
什么叫好区？

靠city近，交通方便，最好有好校区，容易出租

作者: dearberry 时间: 2015-8-15 14:21:34

请阿海推荐 BNZ好的贷款经理，谢谢

作者: quzhou 时间: 2016-9-9 20:19:55

支持! 感谢分享！

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