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标题: 预测一下，如果真的实施了贷款收入比DTI (Debt to Income) [打印本页]
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 08:53:20     标题: 预测一下，如果真的实施了贷款收入比DTI (Debt to Income)

本帖最后由 love_3_month 于 2016-5-12 09:28 编辑

1 不一定会实行，因为各方面阻力大，后果可能出现意外，各种力量平衡，等等

2 如果实行，估计要几个月的分析讨论，几个月的预先公布，到具体执行，至少要半年到一年的时间，也就是2017的事了

3 具体的比率，英国是4.5，这里5-7 的可能比较大

4 是否仅限于奥克兰？央行的意思是全国，但地方上的选民不会同意，反对党也不会同意。我估计是仅限于奥克兰，或者，奥克兰的比率是5，其它的比较火热的地区是6，非热点地区是7或者更高。由于这种差异性，执行成本会大幅提高，争议会很大。

5 是否仅限于投资房？同样，央行希望包括所有房产，但所有的想买自住的人会不同意，工党明确表示不支持。我估计最后会仅限于投资房，或者，投资房的比率卡的低5左右，自住房的比率稍微宽松点，7到10左右

6 是否会有追溯 性，也就是说，目前的投资房，贷款比率在10左右，执行了新政策，降低到5，是不是会要求提高本金？我的感觉是不会，因为冲击太大，如果一半的房产是投资房，这样的话会有一小半的投资房要被迫mortgage sale ，这就不是挤出泡沫，而是直接破产的节奏了，银行本来是有坏账可能，现在就成了真正的坏账啦

7 房市会怎么走。如果上面的都基本正确，奥克兰的投资者和自住者的贷款能力将有大幅度的变化，新的房产交易里，投资者比率将会大幅度降低。是否会迎来自住者的春天，还挺难说，因为很多投资者买在高位，除非紧急需要资金，不然不会降价出售。可以看到，交易量会降低，而自住者本来买不起的房子，还是买不起。比如现在是100套出售，自住投资各一半50套，以后可能只有60套房子，自住45套投资15套，比率增加了，但自住的绝对数量可能反而降低了

8 新房建设，在政府效率和政策不变的情况下，建设数量会降低。本来造好了，一半投资一半自住的不愁卖，现在投资者几户没有，市场变小一半，谁还愿意冒风险投资新房呢？当然，政策如果有其他调整，刺激建房市场，还是可以弥补这个缺陷的

9 出政策前后会怎样，和上次一样，大家都会挤着在政策实施之前去买投资房(之后就买不了了) ，买自住房的一半会下场(因为房源多，政策之后房源少)一半会观望(希望买到便宜的), 政策之后，估计就是几年不涨或者小涨了，完全是自住者之间抢房了。

10 租房市场，出租房减少，租金会提高。

11长期的涨跌，还是以建房数量 和 人口数量 的比较来决定。这个政策能认为的抑制交易数量，和买家的分布，但改变不了房屋缺口的问题。可能可以换来几年的房价平缓时间，但如果新房数量上不去而人口持续增长的话，几年后还是会暴涨的。

作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 08:55:24

还有一个问题没说，待会再说。。。。
作者: ThinkOutLoud    时间: 2016-5-12 09:01:20

"来吧，试试看。。。嘿嘿"

看热闹不嫌事大

让暴风雨来得更猛烈些吧   

我先去搬砖了......
作者: 阿海    时间: 2016-5-12 09:01:22

5万年薪只能贷25万，哈哈房市完蛋了哦
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 09:05:11

阿海 发表于 2016-5-12 09:01
5万年薪只能贷25万，哈哈房市完蛋了哦

可以双轨制的，比如自住房不适用或者10倍
作者: occc    时间: 2016-5-12 09:05:54

想那么多没用啊，买在低点是徒弟，卖在高点是师傅，没卖之前都是虚的

看到最后的觉得lz说会暴涨有点想当然了，有LIR这个政策，按奥克兰这个收入水平能不跌就算不错的了
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 09:13:28

occc 发表于 2016-5-12 09:05
想那么多没用啊，买在低点是徒弟，卖在高点是师傅，没卖之前都是虚的

看到最后的觉得lz说会暴涨有点想当然 ...

几年持平，之后来个暴涨20%平均下来也没多少，现在已经这样了
作者: zwanything    时间: 2016-5-12 09:20:50

如果实行，新西兰的房地产，整个经济肯定完蛋了。澳洲就得疯涨了吧
作者: occc    时间: 2016-5-12 09:21:38

love_3_month 发表于 2016-5-12 09:13
几年持平，之后来个暴涨20%平均下来也没多少，现在已经这样了

问题是你收入几年能涨20%吗？
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 09:24:14

occc 发表于 2016-5-12 09:21
问题是你收入几年能涨20%吗？

通胀3%的话5年都15%啦。公司一般每年涨工资都至少这么多吧。

作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 09:24:54

zwanything 发表于 2016-5-12 09:20
如果实行，新西兰的房地产，整个经济肯定完蛋了。澳洲就得疯涨了吧

不觉得这么恐怖，如果这么恐怖的话肯定不会通过。

更可能的是抑制，而不是崩盘。
作者: zwanything    时间: 2016-5-12 09:37:41

love_3_month 发表于 2016-5-12 09:24
不觉得这么恐怖，如果这么恐怖的话肯定不会通过。

更可能的是抑制，而不是崩盘。 ...

不一定哦，因为经济总量小。就因为这样，我觉得出台的可能性不大，其他温和的手段多的是。或者提高系数到10.
作者: mimisa    时间: 2016-5-12 10:31:33

阿海 发表于 2016-5-12 09:01
5万年薪只能贷25万，哈哈房市完蛋了哦

海外收入的天下，，，，，，，，
作者: 微苦蓝山    时间: 2016-5-12 10:32:05

提高系数是很有可能的。。。4.5一定死很多人，
提高到10左右，那大部分人就可以承受了，除非往死里贷的，那吃枣药丸，比如豆腐教诸公
作者: runboxrunbox    时间: 2016-5-12 10:34:14

中低价位区将受欢迎， 譬如 西区Henderson  
作者: 9000x9900    时间: 2016-5-12 10:41:22

银行要犯愁了！
作者: occc    时间: 2016-5-12 10:42:34

love_3_month 发表于 2016-5-12 09:24
通胀3%的话5年都15%啦。公司一般每年涨工资都至少这么多吧。

对啊，按你说的每年涨3%没什么可以接受，平稳五年再涨20%，如果大家都往死里贷的话
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-5-12 11:18:22

解决不了钱去那里的问题，实施不了？
银行利息低，实业风险大，还就是房子最保险！
作者: 房奴甲    时间: 2016-5-12 11:23:18

英国的情况是这个比例只限制自住房，不限制投资房。不然银行要破产了。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 11:31:22

房奴甲 发表于 2016-5-12 11:23
英国的情况是这个比例只限制自住房，不限制投资房。不然银行要破产了。

哈哈，那投资的不是很爽？
作者: 房奴甲    时间: 2016-5-12 11:33:09

love_3_month 发表于 2016-5-12 11:31
哈哈，那投资的不是很爽？

政策这东西，每一刀砍的都是穷人，和相对比较穷的人。

英国年轻人大部分是租房的。他们租房子连地税都问房客收。
作者: xpd2000    时间: 2016-5-12 11:35:33

阿海 发表于 2016-5-12 09:01
5万年薪只能贷25万，哈哈房市完蛋了哦

啊？？？？？
这样啊，房租收入不能算么，太狠了
作者: zwanything    时间: 2016-5-12 11:35:47

love_3_month 发表于 2016-5-12 11:31
哈哈，那投资的不是很爽？

不能这么理解。我的理解是，如果一个家庭是银行，限制自住房贷款就是提高储备金。因为一个家庭的资金是有限的，自住房的资金放得多了，自然就只能买少的投资房。银行也是为自己服务的，降低自己的风险。银行内部肯定会有整体的贷款收入比例，这里的收入包含所有收入。

作者: xpd2000    时间: 2016-5-12 11:37:27

房奴甲 发表于 2016-5-12 11:23
英国的情况是这个比例只限制自住房，不限制投资房。不然银行要破产了。

这才合理啊
作者: rui888888    时间: 2016-5-12 11:44:44

贷款额降低了， 看来以后中低价房会很抢手
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 11:46:26

zwanything 发表于 2016-5-12 11:35
不能这么理解。我的理解是，如果一个家庭是银行，限制自住房贷款就是提高储备金。因为一个家庭的资金是有 ...

那肯定和新西兰国情不符，新西兰闹的凶的就是买自住的，再卡他们的话小宇宙会爆发的。。。
作者: 房奴甲    时间: 2016-5-12 11:48:27

xpd2000 发表于 2016-5-12 11:37
这才合理啊

是的。从银行角度看，贷款的安全性是头等大事，那么谁的还款能力是比较保险的呢？当然是投资客了！就算贷的很多，只要银行能稳稳当当地挣到钱，它管你洪水滔天！而且储备银行作为商业银行的妈，是不能坐视商业银行的质押物大幅度贬值的，这就违背了提高准备金的初衷了。
作者: 房奴甲    时间: 2016-5-12 11:50:28

zwanything 发表于 2016-5-12 11:35
不能这么理解。我的理解是，如果一个家庭是银行，限制自住房贷款就是提高储备金。因为一个家庭的资金是有 ...

我觉得如果央行要限制投资房的收入贷款比，从货币银行学的角度看是愚蠢的。银行应该只给可靠的投资贷款，而投资房的贷款，比自住房的贷款可靠。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 11:52:45

房奴甲 发表于 2016-5-12 11:48
是的。从银行角度看，贷款的安全性是头等大事，那么谁的还款能力是比较保险的呢？当然是投资客了！就算贷 ...

你这个有点想当然了。。。央行分析过，说贷款给投资者的风险更大。
作者: 房奴甲    时间: 2016-5-12 12:00:10

love_3_month 发表于 2016-5-12 11:52
你这个有点想当然了。。。央行分析过，说贷款给投资者的风险更大。

是么。是某些投机的吧。。。。。
作者: zwanything    时间: 2016-5-12 12:01:07

房奴甲 发表于 2016-5-12 11:50
我觉得如果央行要限制投资房的收入贷款比，从货币银行学的角度看是愚蠢的。银行应该只给可靠的投资贷款， ...

所以金融的鼻祖，英国人只限制自住房。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 12:03:18

房奴甲 发表于 2016-5-12 12:00
是么。是某些投机的吧。。。。。

如果市场不好，有人破产。如果他有自住有出租，必须要（折价）卖一套，一般都先考虑出租房吧。

那贷款给出租房的银行就可能收不回所有的贷款。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 12:03:57

房奴甲 发表于 2016-5-12 12:00
是么。是某些投机的吧。。。。。

另外，我找不到英国的政策限制自住不限制投资，你有链接吗？
作者: subpop    时间: 2016-5-12 12:04:17

澳洲研究数据表明，用海外虚假收入证明贷款的客户还款记录更好
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 12:12:25

哦对了，早上忘了说，趁着还没实施（可能永远不实施哈哈），有能力买投资房的就买了吧。。。实施以后就没投资者什么事了。。。。。万一套牢别怪我哦。。。。。。
作者: ThinkOutLoud    时间: 2016-5-12 12:51:58

love_3_month 发表于 2016-5-12 12:03
如果市场不好，有人破产。如果他有自住有出租，必须要（折价）卖一套，一般都先考虑出租房吧。

那贷款给 ...

你在银行所有房子的贷款都boundle在一起的, 要破产也要全部清算完了再破产, 银行怎会让你留着自住房不还清所有贷款?
作者: 奥克兰16    时间: 2016-5-12 12:53:49

按着现在的人口增长速度，人口越来越多，
如果真的奥克兰房价下跌了，其他城市的人就会来奥克兰买房了，原来买不起的，现在都能买得起了。
那奥克兰就快成国中之国了，奥克兰人口比例越来越大，其他地方没人住。
政府总是堵截的方式抑制，不是长久之计。还是得多发展其他城市，
再来一个两个奥克兰这样的发达点儿的城市，会好很多吧。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 12:59:14

ThinkOutLoud 发表于 2016-5-12 12:51
你在银行所有房子的贷款都boundle在一起的, 要破产也要全部清算完了再破产, 银行怎会让你留着自住房不还 ...

不是必须要这样，一般都分几个银行
作者: adamzhou    时间: 2016-5-12 13:02:18

本帖最后由 adamzhou 于 2016-5-12 13:17 编辑

楼上的各位目光要放长远啊，不要老是盯着一个表象看，要看到里面的实质。实质是什么？就是政府无论如何要把房价搞下去，至少是把炒房的利润搞下去，让钱重新流通进实业而不是在房地产循环。前几天我回帖就说了，政府有很多手段可以选择，而选择什么就看他需要什么？是需要房价降还是钱的流向转移还是什么？从现在的一些新闻看来，政府就是想降一点或者不再涨并挤压房产增值让炒房无利可图，这是基于大选即将到来的原因和经济情况不稳的原因（房价降了，在地价高企的情况下，就不会再建房子。不建房子就没有gdp没有税收有失业，所以如果政府真心想降房价就是狠狠打击囤地的人，比如开证land tax，比如提高资本利得税，并严格实施。）而银行系统方面提高门槛仅仅是因为已经火烧眉毛了，在之前的贷款中到底有多少是做的假收入，其实银行心里一清二楚。在现在这个经济情况下，系统风险已经到了阀值了。澳大利亚已经宣布关闭海外收入贷款并提高本地贷款的条件，新西兰的大部分银行融资渠道都是澳洲，所以新西兰必然紧跟。正在买房办贷款的亲们心里应该是很清楚的，现在是不是贷款更难了，虽然利率降了但是条件确提高了。所以限贷令根本就是早就私下实行了，比如我就只能带60%，因为收入不够贷到70%虽然政策上我能贷70%以上，但是银行不批给我。前后找了好几个broker，才贷了65%。当然这也是我没做假收入的原因。我算了下，才给了我6倍多不到7倍收入贷款。所以说银行自己已经在实行了。10倍收入贷款那就不可能，除非银行想破产。我想应该是8以下吧。7倍是最有可能的。而且这个贷款额度是能够买得起首套房的。最可能的是第一套房最高到8倍收入第二套房就降到2套房一起5倍。这样基本上第2套房topup不出什么钱了。然后大家都要在refinance之前把贷款平衡，这样普通2,3套的中小投资者会受到很大影响，大家都订的2,3年的fixterm，而拥有大量房屋的房产投资者，据我所知的2个人都是fix 5年的。

对于房市的影响，除了奥克兰受影响其他地方都不受影响。
作者: GETAGATE    时间: 2016-5-12 13:21:10

rui888888 发表于 2016-5-12 11:44
贷款额降低了， 看来以后中低价房会很抢手

一直都很抢手啊。。。。
作者: GETAGATE    时间: 2016-5-12 13:24:09

奥克兰16 发表于 2016-5-12 12:53
按着现在的人口增长速度，人口越来越多，
如果真的奥克兰房价下跌了，其他城市的人就会来奥克兰买房了，原 ...

发展其他城市投入太大，政府1没那么多钱，2回报太低风险太大。政府也要挣钱的啊，所以奥克兰房价涨地方政府抽税也高，到时控制不了了把矛头对准外族让本地白人和其他种族同仇敌忾，如此循环。。。
作者: 房奴甲    时间: 2016-5-12 13:27:01

love_3_month 发表于 2016-5-12 12:03
另外，我找不到英国的政策限制自住不限制投资，你有链接吗？

我是在property talk上看到的，人云亦云部负责任哈。
作者: 房奴甲    时间: 2016-5-12 13:27:49

love_3_month 发表于 2016-5-12 12:59
不是必须要这样，一般都分几个银行

是的。投资者也得留一手。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-12 15:23:45

房奴甲 发表于 2016-5-12 13:27
我是在property talk上看到的，人云亦云部负责任哈。

哈哈，我去找找看
作者: 奥克兰16    时间: 2016-5-12 19:16:24

GETAGATE 发表于 2016-5-12 13:24
发展其他城市投入太大，政府1没那么多钱，2回报太低风险太大。政府也要挣钱的啊，所以奥克兰房价涨地方政 ...

嗯，说得在理。
确实没办法，纽国太小，又没有经济根基，又不是老牌资本主义国家。
跟日本，英国这类岛国比不了。
作者: NewLynnHse    时间: 2016-5-12 20:15:55

直接实行看看吧
作者: 3699    时间: 2016-5-13 09:39:42

一切为大选造势, 如果现在实行, 正在建房的全部赔钱, 谁买的了啊, 房价一下就下来了. 当然,经济也跳楼了, 萧条几年, 再开始一个循环.
作者: 狂奔的蜗牛!!!    时间: 2016-5-13 09:53:02

3699 发表于 2016-5-13 09:39
一切为大选造势, 如果现在实行, 正在建房的全部赔钱, 谁买的了啊, 房价一下就下来了. 当然,经济也跳楼了,  ...

经济为什么会跳楼呢？
作者: love_3_month    时间: 2016-5-13 15:06:03

恩，等实施了再回头来看。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-13 15:25:27

BNZ 的预测

Is it likely that debt to income rules will be introduced? No. They will disproportionately hit first home buyers and because many of these buyers are already locked out of the housing market anyway this double hit will not have the sort of price restraining impact the Reserve Bank would like. Many investors would definitely be affected. But if they have to go to a secondary source for funding 1.5% above the rate which a bank will charge them for a first mortgage they will probably do so and pay an interest rate which their historical experience tells them is still good.

The chances are that rather than introduce an entirely new rule requiring a new set of bank regulation changes the existing investor-focussed deposit requirement of 30% will be spread to the rest of the country and in Auckland raised to 50%. That seems the cleanest way of doing something.
作者: 4143920    时间: 2016-5-13 18:48:27

实行是要逼死开发商呀

开发商还造不造了 造不造了 你说造不造了

不造

傻子才造

不提高供给了，钮村药丸啊

反正我就知道央行这个小贱人在憋着降息，又不想推高房价

扔个皮球给政府，你说政府怎么办，怎么办

扯淡呀~
作者: love_3_month    时间: 2016-5-23 09:06:22

upup...........
作者: ThinkOutLoud    时间: 2016-5-23 09:20:04

love_3_month 发表于 2016-5-23 09:06
upup...........

看样子会实施。。。
作者: love_3_month    时间: 2016-5-23 09:23:06

ThinkOutLoud 发表于 2016-5-23 09:20
看样子会实施。。。

恩，看政府口风（“不排除实行可能”）就是在等一个合适的机会了，外加一些具体细节的制定。
作者: ThinkOutLoud    时间: 2016-5-23 09:36:05

love_3_month 发表于 2016-5-23 09:23
恩，看政府口风（“不排除实行可能”）就是在等一个合适的机会了，外加一些具体细节的制定。 ...

是滴
肯定得做点什么，不然央行和政府都没法交代
至于效果，短期应该有效，中长期呢。。。。。。？
作者: love_3_month    时间: 2016-5-23 09:46:55

ThinkOutLoud 发表于 2016-5-23 09:36
是滴
肯定得做点什么，不然央行和政府都没法交代
至于效果，短期应该有效，中长期呢。。。。。。？ ...

可以压几年，直到房屋建筑数量上来或者移民数量下去

拖字决。。。。
作者: ThinkOutLoud    时间: 2016-5-23 10:21:29

love_3_month 发表于 2016-5-23 09:46
可以压几年，直到房屋建筑数量上来或者移民数量下去

拖字决。。。。

如果能压几年的话其实不错，按经济和房市周期明后年是peak，如果政策见效的话，届时若是有经济危机的话也许可以房市会放缓或微跌而不会大跌。。。。。。

操心太多啦，我去搬砖了
作者: love_3_month    时间: 2016-10-25 07:20:52

讨论讨论。。。。。
作者: 房奴甲    时间: 2016-10-25 10:18:19

ThinkOutLoud 发表于 2016-5-23 10:21
如果能压几年的话其实不错，按经济和房市周期明后年是peak，如果政策见效的话，届时若是有经济危机的话也 ...

这心操的不错啊人同此心啊。



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