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标题: 选购换外墙（Recladding）漏水房的一些注意事项 [打印本页]
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-6 12:59:12     标题: 选购换外墙（Recladding）漏水房的一些注意事项

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-7 21:38 编辑

最近接了不少询问，都是关于高漏水风险的房子换外墙后，能不能放心买。民宅居多，也有商用的（例如3层的BoardingHouse, 2层的零售+办公室） 等。


根据工程经验和相关的分析，这样房子可以考虑，但不能随意买,得仔细检查。这里用一个不久前售出的房子做例子列举一些常见的问题。



房子概述


几个月前，我朋友在买房，我应邀和他一起看这个房子，然后他决定是否购买。为了不让鼠版难做，地址就不公开了。


房子是97年盖的，外墙用的是Hardie Board, 没屋檐,  外墙没泄水机制，木头没处理过。也就是最常见的“Plaster 漏水房”.  因为没有换墙前的照片，所以把该房后面的一座姊妹房（同年代，同builder, 同风格）的照片放上来作为参考，如下图。



[attach]1417641[/attach]





发现有几处漏水后，屋主在2005年开始做Recladding，2006年完成。 翻新后的照片如下。



[attach]1417642[/attach]





翻新过程

工程包括，换墙和少量加建。屋主是按照正规途径来做。先由建筑师做外观设计，再由建筑工程师做结构设计和结构细节，然后申请consent, 承建商投标，施工，检验，申请CCC。整个过程还是比较正规完备的。看下图


[attach]1417961[/attach]



[attach]1417962[/attach]



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[attach]1417760[/attach]




[attach]1417757[/attach]





翻新内容见二楼，结论三楼。


作者: Bearonrun    时间: 2016-7-6 12:59:40

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-6 17:55 编辑

翻新内容


主要包括：

拆除外墙板




详见下图。


[attach]1417842[/attach]




[attach]1417840[/attach]




[attach]1417841[/attach]




作者: Bearonrun    时间: 2016-7-6 13:00:03

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-6 17:59 编辑

该换墙翻新项目的问题


1. 仅西墙安装了Cavity，其它墙还是直接把Weather board 钉在木框上。很奇怪Council会接受这样的做法。我之前做的项目，Architect都是要求所有墙都做Cavity.没装Cavity的墙体， 渗入的雨水很难泄掉。


2. 现存的木头是没有处理过的。翻新时却没有进防腐处理，例如把FrameSaver之类的防腐液涂在木头框架上。这样一来， 如果雨水渗入，木头还是会很快腐烂。


3. 关键屋檐仅延伸200mm, 非关键屋檐却有450mm.  这么短的屋檐，无法有效地提供屏蔽。


4. 施工质量



这样的施工质量导致了此房的坚固程度低于同类型的房屋。


结论：

从提供的资料和现场的检查，这个翻新做的不彻底，漏水，结构破坏的风险还是存在。加建设部分质量也差。我建议朋友考虑这方面的因素，他最后也决定不买。


此类的房子，价格通常偏低。但却比普通的房子更复杂，更难判断。所以，请在购买之前，做好充分的调查，综合考虑风险。


作者: MJC    时间: 2016-7-6 13:19:13

Ellerslie的那个？我当时还想拍

据说最后卖了1.4M?  
作者: nzlvc    时间: 2016-7-6 13:22:02

这得花多少钱啊？看来楼主真心喜欢这个房子
作者: liuruihua    时间: 2016-7-6 13:27:40

I think better remove and build a new one.
作者: NewLynnHse    时间: 2016-7-6 13:48:22

LZ 写完了跟我说，我给你加精。
作者: Let_dream_fly    时间: 2016-7-6 14:15:38

难得一见的技术帖，期待楼主更新。

作者: love_3_month    时间: 2016-7-6 14:24:58

St heliers 吗
作者: 微笑天使    时间: 2016-7-6 16:22:21

换外墙一般需要多少钱啊？
作者: 呼啸寒风    时间: 2016-7-6 16:33:53

微笑天使 发表于 2016-7-6 16:22
换外墙一般需要多少钱啊？

一面墙10万~~~
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-6 17:27:33

nzlvc 发表于 2016-7-6 13:22
这得花多少钱啊？看来楼主真心喜欢这个房子

我是楼主， 却不是屋主。
作者: jessdiema1    时间: 2016-7-6 17:53:12

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 13:48
LZ 写完了跟我说，我给你加精。

伟大的小老鼠。。。。这个帖子是不是广告成分太大了。。。设计公司的 LOGO都在上面
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-6 18:00:17

jessdiema1 发表于 2016-7-6 17:53
伟大的小老鼠。。。。这个帖子是不是广告成分太大了。。。设计公司的 LOGO都在上面 ...

这个项目是没做好的。如果是广告，也是反广告。
作者: NewLynnHse    时间: 2016-7-6 18:08:25

jessdiema1 发表于 2016-7-6 17:53
伟大的小老鼠。。。。这个帖子是不是广告成分太大了。。。设计公司的 LOGO都在上面 ...

嗯，正在沟通中
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-6 18:18:00

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 18:08
嗯，正在沟通中

已去名字。不过他要是看完整篇文章， 就会不认为这帖子是为设计公司卖广告。
作者: NewLynnHse    时间: 2016-7-6 18:19:39

Bearonrun 发表于 2016-7-6 18:18
已去名字。不过他要是看完整篇文章， 就会不认为这帖子是为设计公司卖广告。 ...

哦啦，加精了。这次写得真快
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-6 18:22:31

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-6 21:37 编辑
NewLynnHse 发表于 2016-7-6 18:19
哦啦，加精了。这次写得真快

192]娱乐新闻并非我专业，所以写的慢些。
作者: longwang    时间: 2016-7-7 02:51:44

council也是在08年后才强制要求加装cavity。记得06年盖房子还是直接钉weatherboard到framing。不过那时用处理的木头。04年前更差，松木也不处理。所以最好不要买90年代到07年的房子。都有隐患。
作者: nzlvc    时间: 2016-7-7 09:42:45

呼啸寒风 发表于 2016-7-6 16:33
一面墙10万~~~

妈呦，这玩意真心不少花钱。
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-7 09:55:16

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 18:19
哦啦，加精了。这次写得真快

我之前就认为，这种技术帖不会有太多人感兴趣。倒是娱乐帖能够吸引人。
作者: 芥末豆    时间: 2016-7-7 10:01:51

05年的要求不严格，我才做了一个改建，现在council的要求严格多了，尤其北岸这边。
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-7 12:15:13

MJC 发表于 2016-7-6 13:19
Ellerslie的那个？我当时还想拍

据说最后卖了1.4M?

为了不让版主难做，房子地址不公开。
作者: lsj5031    时间: 2016-7-7 12:20:31

Bearonrun 发表于 2016-7-7 12:15
为了不让版主难做，房子地址不公开。

哈哈，該找得到的還是找得到，谷歌給力
作者: 该用户已被注册    时间: 2016-7-7 12:21:34

你这个工程一共花多少钱？
作者: 房奴甲    时间: 2016-7-7 20:52:57

老实说那个时候刚刚开始reclad,技术也不成熟，管理也不规范。这种和大家一般说的reclad 过的房子比新的还好的，不是一会事。现在说的都是近几年换的，完全不同了。
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-7 21:31:47

房奴甲 发表于 2016-7-7 20:52
老实说那个时候刚刚开始reclad,技术也不成熟，管理也不规范。这种和大家一般说的reclad 过的房子比新的还好 ...

按照我去年和今年的工程经验, Reclad的，还是比不上新盖的，不过确实没以前差那么远。
作者: philipanz2010    时间: 2016-7-9 08:51:58

房子在哪里?
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-9 08:58:13

lsj5031 发表于 2016-7-7 12:20
哈哈，該找得到的還是找得到，谷歌給力

你可以找到吗? 把地址写出来, 看对不对?
作者: love_3_month    时间: 2016-7-9 08:58:58

Bearonrun 发表于 2016-7-7 21:31
按照我去年和今年的工程经验, Reclad的，还是比不上新盖的，不过确实没以前差那么远。 ...

其实就把他看成维修过的东西，还是看维修工的水平的。。。。看来可不能迷信reclad=全新房，再说全新也有烂房
作者: ThinkOutLoud    时间: 2016-7-9 09:08:36

现在reclad的房子council要求很严，有专门的reclading的部门审查，比批新房难得多。
作者: lsj5031    时间: 2016-7-9 16:42:14

Bearonrun 发表于 2016-7-9 08:58
你可以找到吗? 把地址写出来, 看对不对?

164a ladies mile
作者: Bearonrun    时间: 2016-7-11 16:40:23

lsj5031 发表于 2016-7-7 12:20
哈哈，該找得到的還是找得到，谷歌給力

你厉害   
作者: lsj5031    时间: 2016-7-12 08:59:12

Bearonrun 发表于 2016-7-11 16:40
你厉害

主要是谷歌犀利，很慚愧，只是做了一點微小的工作
作者: Bearonrun    时间: 2016-9-14 14:56:34

lsj5031 发表于 2016-7-12 08:59
主要是谷歌犀利，很慚愧，只是做了一點微小的工作

你怎么找到的？
作者: cgc0328    时间: 2016-9-14 16:02:02

Bearonrun 发表于 2016-9-14 14:56
你怎么找到的？

用google以图搜图直接就出来了raywhite家的链接
作者: Bearonrun    时间: 2016-9-14 16:09:38

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-9-14 16:13 编辑
cgc0328 发表于 2016-9-14 16:02
用google以图搜图直接就出来了raywhite家的链接

刚试了以图搜图，马上出来了，Google 确实高效。
作者: dragon_yangyi    时间: 2016-10-2 11:27:31

呼啸寒风 发表于 2016-7-6 16:33
一面墙10万~~~

纽币？？，4面墙40万？
作者: Bearonrun    时间: 2016-10-3 10:23:24

这样的工程，没那么贵
作者: BNC2015    时间: 2016-10-8 08:18:25

楼主, 工程费用大约多少.
作者: 南半球的雪    时间: 2016-10-10 12:59:15

ThinkOutLoud 发表于 2016-7-9 10:08
现在reclad的房子council要求很严，有专门的reclading的部门审查，比批新房难得多。 ...

的确如此，所以一般都比较喜欢做新房，简单省事。Recladding 太繁琐而且涉及的东西太多。
作者: 愿景    时间: 2016-10-11 18:48:52

学习了。。。
作者: 伪装者    时间: 2016-10-11 20:10:01

学习了 看来这种房子还是最好不要碰  
作者: Bearonrun    时间: 2016-10-12 09:24:02

可以买，不过要特别小心。
作者: caokiki    时间: 2016-10-12 10:40:25

请教一下楼主，您说“请在购买之前，做好充分的调查”。请问一下，怎么查？在哪里可以调查到？
非常感谢！
作者: 晴天小佳    时间: 2016-10-13 08:30:23

买房的坑好多
作者: Bearonrun    时间: 2016-10-13 08:44:38

caokiki 发表于 2016-10-12 11:40
请教一下楼主，您说“请在购买之前，做好充分的调查”。请问一下，怎么查？在哪里可以调查到？
非常感谢！ ...

Lim, Coucil里都有，卖家也应该有备份。
也应该请一专业人士，帮你彻查。有相关经验的工程师，建筑师，持牌builder， 都是可以得。

看图纸，查consent, 做分析， 工程师或建筑师比较熟练可靠。
检查做工的好坏，builder实践经验较多。
作者: caokiki    时间: 2016-10-13 08:58:11

谢谢您的答复，非常感谢！
作者: Turtle2017    时间: 2017-5-4 16:30:11

楼主做售前检查吗？
作者: Bearonrun    时间: 2017-11-30 21:49:34

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 14:48
LZ 写完了跟我说，我给你加精。

当时的版主， 说话还厚道。
作者: NewLynnHse    时间: 2017-11-30 21:54:21

Bearonrun 发表于 2017-11-30 22:49
当时的版主， 说话还厚道。

啥？
作者: variable    时间: 2017-12-1 21:47:46

“Cavity Battens to entire house exterior" 不是說全部都要有cavity嗎？為什麼只是西墻呢？
作者: Bearonrun    时间: 2017-12-1 23:01:16

variable 发表于 2017-12-1 22:47
“Cavity Battens to entire house exterior" 不是說全部都要有cavity嗎？為什麼只是西墻呢？ ...

council的纪录不正确，可以看看3楼的截图。我在实地看过， 只有西墙有。
作者: 简爱    时间: 2021-4-16 03:20:01

搜索漏水房，找到一非常棒的技术贴
作者: hlissnake    时间: 2021-4-16 10:50:35

很好的技术贴～～
作者: 吟风听雨    时间: 2023-3-31 18:15:06

请问您现在做这类recladding的鉴定工作吗？谢谢



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