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标题: 简单粗暴 -- 自己琢磨了一个估价计算公式，大家讨论啊， [打印本页]

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 10:36:16 标题: 简单粗暴 -- 自己琢磨了一个估价计算公式，大家讨论啊，

本帖最后由 love_3_month 于 2017-2-14 06:01 编辑

自己琢磨了一个估价计算公式，大家讨论啊，哈哈。。。

几乎不用考虑CV

首先说明，这只是三房的估价，如果4-5房，觉得太复杂，但是大家可以自由发挥啊。

基本出发点是，怎么把某一个优点和另一个缺点量化。比如，其他因素一样，一个有校区但是地小房子破，另外一个相反，价格差5万，怎么取舍？差15万呢？

基本的因素考量是，区（街），地，房，装修，其他。

1。区 - 有主观判断，有客观数据

以中东为基准：

治安好： (比如 st helliers, glendowie)

好区，好街（比如最好的校区,安静漂亮)25万

好区，普通街（好区但是校区差点，或者有其他问题交通啊周边啊)20万

治安还行（大部分区都在这一类）(比如st johns, meadowbank ,stonefield)

普通区，好街（相对差一点，但是有特点，比如有校区，有海，有公园之类)15万

普通区，普通街（不好不坏，中等)10万

普通区，差街（比如附近有公屋，有工业区，等等）5万

治安挺差，名声不好。(比如glen innes, panmure)

差区，普通街（相对比最差的好一点。。。）0万

差区，差街（不解释…….)-5万

2。地（客观数据）

大地，可以开发（不考虑几千平那种，7-800左右或以上吧）90

中的，普通(500-700), 比较宽敞不可以分割 70

小地，（300-400）左右或者以下 60

超小地，200或者以下（很多新区有，或者连排） 55

3 房（客观数据）

不包括车库，面积：

120 以上，25万

100-120，20万

100 以下 15万

有车库，另外 + 5万

4。装修（主观）

全新房，15万

全新装修，10万

普通，可以住 0万

需要装修，-5万

需要整体大装修 -10万

5 最后，加分减分：(很主观）

海竟或者其他景色 +5-50万，看是位置一线的海景还是只能看到海景一条线

unit（3栋以上）, -10

两栋连，-5

Plaster, -20

主路 -5

铁路 -5

大坡 -5

（以及你在意的任何因素）

如果都是最高分，可以 = 25+90+25+5+15+5 = 160万。似乎还是有点低啊？有海景学区的大地三房全新房带车库，（有开发潜力和全新矛盾了，一般有开发潜力的最多就是新装修，或者就是很破的等于是一块地的价格）

最低 = -5+55+15-10 = 55万 = 贼窝里的破破的小三房而且是连排unit没有地的那种。

大家帮忙看看有什么不合理的地方？或者拿最近拍卖的邻居的房子来测试一下？

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 10:36:59

然后再参考黑羊，和homes，就有数了

作者: mimisa 时间: 2017-2-13 10:38:58

无敌啊这么下去不久就有新系统上市？

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 10:41:22

mimisa 发表于 2017-2-13 11:38
无敌啊这么下去不久就有新系统上市？

很多因素太主观了，所以有的会很不准。。。

好处是把各个因素都掰开了，看的到具体因素和计算过程。

作者: rzrljb 时间: 2017-2-13 10:42:43

高压塔 100m内 -10,300m内-5？

作者: 大脸娃娃 时间: 2017-2-13 10:44:37

这个公式好，简单粗暴

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 10:44:39

rzrljb 发表于 2017-2-13 11:42
高压塔 100m内 -10,300m内-5？

我怕减的太多，有的房子会变成白送或者倒贴

作者: 党中央 时间: 2017-2-13 10:45:28

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: rzrljb 时间: 2017-2-13 10:45:59

本帖最后由 rzrljb 于 2017-2-13 10:48 编辑

我觉得地的分高了，最差区中地 125以上就要90w了，事实上最差区中地125以上肯定到不了90w
我觉得应该把区作为地的一个系数
例如好区*2
中等*1
差区*0.8 这样？这样好区大地 180w比较合理，例如双语法

作者: rzrljb 时间: 2017-2-13 10:49:19

love_3_month 发表于 2017-2-13 10:44
我怕减的太多，有的房子会变成白送或者倒贴

那就别减，乘系数*0.9 *0.95 这样，乘永远不会变0

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 10:49:29

rzrljb 发表于 2017-2-13 11:45
我觉得地的分高了，最差区中地 125以上就要90w了，事实上最差区中地125以上肯定到不了90w
我觉得应该把区 ...

是的，因为我最早只是估算我家附近的几个区，好的有限，差的也有限，所以就直接加数字了。

应该算比率更准确

此外扣分加分也应该有上下限，不然叠加太厉害了，差区分数都要扣光啦

作者: Venox10111 时间: 2017-2-13 10:50:22

黑羊几年前也琢磨过这样的公式算法

作者: Venox10111 时间: 2017-2-13 10:51:52

mimisa 发表于 2017-2-13 11:38
无敌啊这么下去不久就有新系统上市？

估价其实难度还好，黑羊正在开发颠覆性的功能

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 10:52:00

Venox10111 发表于 2017-2-13 11:50
黑羊几年前也琢磨过这样的公式算法

还是黑羊系统好，这个是玩的

作者: oplwy 时间: 2017-2-13 11:04:26

差不多。相差10万左右吧。我邻居上年刚卖

作者: gasrat 时间: 2017-2-13 11:11:35

无论怎样计算，卖家不愿意，照样成交不了

作者: wellington2005 时间: 2017-2-13 11:19:47

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: rockmax_2000 时间: 2017-2-13 11:36:52

这个公式套用在北岸某些区还可以。

作者: wellington2005 时间: 2017-2-13 11:41:45

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 11:51:36

wellington2005 发表于 2017-2-13 12:41
按照这个公式我邻居的房子应该卖115，实际卖138万，

有地址吗，三房130很贵的区啦，可能我选的样本里的区只是中等中上，考虑不全

作者: masterq 时间: 2017-2-13 11:53:40

love_3_month 发表于 2017-2-13 11:52
还是黑羊系统好，这个是玩的

我也覺得你這個是玩的，主觀因素太多未必准。

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 11:55:27

masterq 发表于 2017-2-13 12:53
我也覺得你這個是玩的，主觀因素太多未必准。

我主要是想量化某些因素

作者: LJHookerRobin 时间: 2017-2-13 11:57:23

94 Canal Road Avondale
Property ID:16M7HGN

昨天去看了live 拍卖。卖了93w

这么看差不多啊

作者: 房奴甲 时间: 2017-2-13 14:55:29

我拿我的自住房算是比较靠谱的，差距在10万以内。但是某个投资房就太不靠谱了，一个普通区好校区的联排三房接近全新的要多少钱？105平方米有车库。按照你的公式就太太太贵了完全不沾边。对于联排你扣的分数太少。

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 15:14:44

房奴甲发表于 2017-2-13 15:55
我拿我的自住房算是比较靠谱的，差距在10万以内。但是某个投资房就太不靠谱了，一个普通区好校区的联排三房 ...

扣除车库在100以内？

联排是很多户的联排？

全新吗？

10分校区？小学到高中都是？

15+55+15+5+15 =105 如果联排，靠主路，扣10-15万，90-95 差不多啊。hobsonville就差不多，gi也是

作者: wildgirl 时间: 2017-2-13 15:22:22

用了南区最近听说的两个房子都偏高啦，感觉这个公式更适合北岸

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 15:23:14

wildgirl 发表于 2017-2-13 16:22
用了南区最近听说的两个房子都偏高啦，感觉这个公式更适合北岸

最早是估测中区东边几个区的

作者: Venox10111 时间: 2017-2-13 15:57:45

LJHookerRobin 发表于 2017-2-13 12:57
94 Canal Road Avondale
Property ID:16M7HGN

RELAB 中间价是 90w，还是没算准啊。。。低了3w

[attach]1573870[/attach]

作者: GreatCursER 时间: 2017-2-13 16:02:29

220米的三房要多算一些么

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 17:10:31

GreatCursER 发表于 2017-2-13 17:02
220米的三房要多算一些么

哇那已经出了我的范围了。。。。不简单，所以不能粗暴，必须要温柔的使用黑羊来估价。。。

作者: 房奴甲 时间: 2017-2-13 17:33:28

我觉得你这个还是基于中区不错的区的情况，还有房子也基本上是主流普通房子。别的区还要调整。不过你这种思维挺有用的，我也经常这么算，尤其是要买的时候。因为黑羊啊homes啊那些估价是反映市场的，而你这种要的就是个主观价值，这样做才能发现mis priced assets.

作者: auckland.clark 时间: 2017-2-13 17:49:26

这样估会低不少

作者: paulwood 时间: 2017-2-13 19:33:56

好的海景绝对不止 +5

作者: love_3_month 时间: 2017-2-13 19:44:04

paulwood 发表于 2017-2-13 20:33
好的海景绝对不止 +5

不适用一线海景哈哈哈。。。适用一微微海景哈哈

作者: 房奴甲 时间: 2017-2-13 19:48:02

love_3_month 发表于 2017-2-13 19:44
不适用一线海景哈哈哈。。。适用一微微海景哈哈

嗯，我家你就估低了这个哈哈，其他的都很准。

作者: lxry11 时间: 2017-2-13 23:49:42

love_3_month 发表于 2017-2-13 10:44
我怕减的太多，有的房子会变成白送或者倒贴

哈哈哈哈哈哈，lz你好可爱

作者: love_3_month 时间: 2017-2-14 05:11:21

这个目前基本适用中区的东边几个区，因为覆盖了st heliers这样的好区，也有gi panmure这样的烂区。放到北岸和东南区可能如何划分高中低很困难，我也不熟。。。

很多加分减分也一样，大坡扣分，中坡呢？海景是一条线还是一线位置？很多主观因素啊，反正除了硬性指标位置地房的大小外，很多都是自己决定扣多少减多少。

周三去看3-4个拍卖，如果卖掉了，我来对比一下是否离谱。。。。

作者: love_3_month 时间: 2017-2-14 06:50:56

举几个我用来建立模型的例子

https://www.barfoot.co.nz/586733

造全新房，两栋连着（duplex)，总价92万（建造过程需要按步付钱，所以加上实际利息会在95万以上）

差区，中等街（以后发展了可能变好）0
小地，55
中房+车库，20+5
全新+15
两栋连排 -5
没有其他明显的扣分问题。

总计90

卖95我觉得是考虑了以后这个区“可能变好”。

另外一个新房，街区差一点（-5万），但是独立的三房（+5万，非连排）稍微小一点（-5万），预测85万，实际卖价89万左右还能讲价。（我觉得也是考虑了街区会变好所以卖的贵一点）

http://www.mikegreerhomes.co.nz/home-and-land/profile/1590

作者: love_3_month 时间: 2017-2-14 06:58:00

34 Tauoma, stonefield

中等区（小学校区还行）+ 差街 (因为这个房子后面是厂区）5
超小地，55
大房（剔除车库125平），25
车库 5
全新 15 （2014造好的，几乎没有人住）
terrace -5 （duplex)
加分新区，整体漂亮，虽然没有海景山景，也可以考虑+2 - 5万
估测，102-105

实际拍卖，105.6

作者: skytower123456 时间: 2017-2-14 08:40:22

Venox10111 发表于 2017-2-13 11:51
估价其实难度还好，黑羊正在开发颠覆性的功能

准备多颠覆。。。

准备在土星上市了不

不过HY大部分还是不错的。。。。

作者: LJHookerRobin 时间: 2017-2-14 10:41:00

Venox10111 发表于 2017-2-13 16:57
RELAB 中间价是 90w，还是没算准啊。。。低了3w

已经很好了

我自己跟我老婆说估计880k就ok的

房东在890k说的on market。

所以差不多

作者: kimih 时间: 2017-2-14 10:47:15

哈哈哈，简单粗暴，挺好的

作者: Bearonrun 时间: 2017-2-14 11:40:31

楼主还是很有主见的。

作者: edwardyd 时间: 2017-2-14 13:06:42

偷偷算了一下中区某个3房, 觉得比较靠谱.

作者: Venox10111 时间: 2017-2-14 13:24:32

本帖最后由 Venox10111 于 2017-2-14 14:34 编辑

房奴甲发表于 2017-2-13 18:33
我觉得你这个还是基于中区不错的区的情况，还有房子也基本上是主流普通房子。别的区还要调整。不过你这种思 ...

Homes 和 QV 的模型是基于市场的，RELAB 是基于机器学习模型+市场+深度学习的，LZ 是中东发烧友，自然也是业内人士。

简单粗暴算法是主观模型，凭借长期深度观察经验得出，机器学习+深度学习是不断的模拟人的思维去推导，但在量级和信息挖掘方面大幅度碾压人类，然后在某种时间段可以大幅度碾压人类的智商，就和 AlphaGo 的 Master项目可以完胜聂卫平一样，买房出价其实也是博弈(game theory)的一种，也是经典的机器学习范例，Andrew NG 大神（机器学习界大神人物，斯坦福教授，现任百度大脑负责人) 第一堂课其实说的就是房价机器学习导论，可以说，符合博弈论的项目终将全部 AI 化，也代表人类最终失去所有决策权。

RELAB 黑羊系统的项目本名是“水晶球”，2017年新版项目叫做“推背图”

另附 Andrew NG 的lecture notes
[attach]1574559[/attach]

作者: love_3_month 时间: 2017-2-14 14:17:00

Venox10111 发表于 2017-2-14 14:24
Homes 和 QV 的模型是基于市场的，RELAB 是基于机器学习模型+市场+深度学习的，LZ 是中东发烧友，自然也是 ...

这个挺直观的，因为只有一个维度 = 大小，人脑一遇到多因素就不行了，只能靠AI。。。。。。。

作者: 来来回回 时间: 2017-2-16 16:16:48

牛 {:8_479:}

作者: skysadness 时间: 2017-4-23 22:02:34

我是西区爱好者，表示西区不适用。。希望楼主努力开发西区公式

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